Archief - Meerdere appartementen kopen, in 1 wonen en de rest verhuren

Het is tot nog toe een wild plan, en de kans is aanzienlijk dat het daar bij blijft MAAR ik kwam op Immoweb een droomhuis tegen. 't is te zeggen, het bestaat uit verschillende appartementen, maar het ziet er enorm tof uit.

Ik vroeg mij dan af: is het mogelijk om zo'n "blok" aan te kopen, zelf in 1 appartement te gaan wonen en de rest door te verhuren?
De totale verkoopprijs is nogal laag zelfs naar mijn 1e gedacht! Nu blijft het nog altijd een enorm bedrag. Is zoiets überhaupt te verantwoorden bij een bank?
Ik schat dat maandelijks er minstens 2500 euro aan huur valt te vragen voor alles tesamen, behalve 1 appartement (en dat is zeer laag ingeschat) en de verkoopprijs is een 800 000 euro.

Wat denken jullie hiervan?

hojatoleslam zei:

Ik schat dat maandelijks er minstens 2500 euro aan huur valt te vragen voor alles tesamen, behalve 1 appartement (en dat is zeer laag ingeschat) en de verkoopprijs is een 800 000 euro.

Klik om te vergroten...

Ik vermoed dat je nog veel huiswerk zal moeten doen. 800K lenen op 20 j kost je maandelijks 4800 EUR op 20 j vast. (ruw geschat). Je moet wel een erg dikke spaarrekening hebben als je maar 2500 eur (niet gegarandeerde) huurinkomsten hebt... En dan spreek ik niet eens over onderhoud, verzekering, KI en het deel wat je zelf huurt.

Anderzijds - de eerste goesting is er, dus niets belet je om je huiswerk ook effectief te doen, misschien komt je een realistisch, realiseerbaar projectje tegen! Good luck!

Geen idee of dit serieus is maar tenzij je meer dan 500 000EUR vermogen ter beschikking hebt lijkt mij dat niet zo realistisch

Ik dacht dat een bank tegenwoordig potentiële huuropbrengsten niet in rekening bracht als inkomsten waarmee je een lening kan afbetalen. Stel dat je 3, 6 maand zonder een huurder zit in 1 van de appartementen, wat dan?

Nu kan alleen je bank daar een duidelijk antwoord op geven.

tommie314 zei:

Geniaal plan, gvd dat daar nog niemand eerder is opgekomen!

Klik om te vergroten...

Priceless!

Ik ken iemand die het gedaan heeft met een blok van 3 appartementen. Is zelf in eentje gaan wonen. Had wel serieus wat spaargeld. Denk dat die tussen 2300 en 2800 euro afbetaalde per maand, wel degressief. Maar met zijn huurinkomsten was er dus al direct wat betaald van de lening.

Tyfius zei:

Ik dacht dat een bank tegenwoordig potentiële huuropbrengsten niet in rekening bracht als inkomsten waarmee je een lening kan afbetalen. Stel dat je 3, 6 maand zonder een huurder zit in 1 van de appartementen, wat dan?

Nu kan alleen je bank daar een duidelijk antwoord op geven.

Klik om te vergroten...

In 2006 gebouw gekocht bestaande uit 5 appartementen + magazijn (woon er zelf trouwens niet) en toen hielden ze er wel rekening mee.
Anders moet je inderdaad al een heel dikke spaarrekening hebben om zoiets te kopen

Maar zoals hierboven reeds aangehaald, klopt je rekening niet helemaal.
En 800 000 is echt wel heel veel.

Edit: Zoals Cycloon ook aangeeft, misschien dat een kleiner projectje wel binnen je mogelijkheden ligt...?

Bedankt aan degenen die iets constructiefs te zeggen hebben. De rest: niet veel beters te doen dan mensen en ideeën afkraken? Jammer.

hojatoleslam zei:

Bedankt aan degenen die iets constructiefs te zeggen hebben. De rest: niet veel beters te doen dan mensen en ideeën afkraken? Jammer.

Klik om te vergroten...

Als je zo'n vraag stelt op een internetforum moet je er nu eenmaal tegen kunnen dat mensen zeggen waar het op staat. Tenzij je al een paar 100k spaargeld hebt zodat je er geen 800.000 moet gaan lenen vrees ik dat er niet veel banken zijn die je hiervoor een lening willen geven. Als je in je eentje 4-5k per maand moet afbetalen en slechts op 2500 euro huurinkomsten rekent, waarvan ga je de rest dan betalen? Als we ervan uitgaan dat je zelf 2500 euro netto per maand verdient kom je net aan het terug te betalen bedrag, en dan moet je zelf nog rekeningen betalen en eten kopen en een kapitaal opbouwen voor het geval er werken moeten worden uitgevoerd aan je gebouw. Om maar te zwijgen over de mogelijkheid dat één van je appartementen een paar maanden leeg blijft.

Het is een mooi plan om in vastgoed te investeren. Maar zonder verdere informatie over hoe je dat wil financieren en met enkel de vermelding dat je op die huurinkomsten rekent om je lening te kunnen betalen kan hier echt niemand gericht advies geven.

Karli zei:

Als je zo'n vraag stelt op een internetforum moet je er nu eenmaal tegen kunnen dat mensen zeggen waar het op staat. Tenzij je al een paar 100k spaargeld hebt zodat je er geen 800.000 moet gaan lenen vrees ik dat er niet veel banken zijn die je hiervoor een lening willen geven. Als je in je eentje 4-5k per maand moet afbetalen en slechts op 2500 euro huurinkomsten rekent, waarvan ga je de rest dan betalen? Als we ervan uitgaan dat je zelf 2500 euro netto per maand verdient kom je net aan het terug te betalen bedrag, en dan moet je zelf nog rekeningen betalen en eten kopen en een kapitaal opbouwen voor het geval er werken moeten worden uitgevoerd aan je gebouw. Om maar te zwijgen over de mogelijkheid dat één van je appartementen een paar maanden leeg blijft.

Het is een mooi plan om in vastgoed te investeren. Maar zonder verdere informatie over hoe je dat wil financieren en met enkel de vermelding dat je op die huurinkomsten rekent om je lening te kunnen betalen kan hier echt niemand gericht advies geven.

Klik om te vergroten...

Ja, als je puur op de cijfers afgaat, dan gaat dat niet zomaar lukken. Natuurlijk kan ik dat ook zelf uitrekenen met al die tooltjes die op internet staan. Het voordeel van zo'n vraag op een forum zetten leek mij meer het aangeven van andere, ev. creatieve oplossingen om iets groters dan een gewoon appartement aan te kopen; Bv. het hele gebouw aankopen met anderen en in verdeeldheid er gaan wonen. Of een deel zelf aankopen, een deel laten aankopen door een ander koppel, een deel verhuren, etc. Er zijn toch zoveel mogelijkheden? Die uiteraard niet gemakkelijk zijn, maar sommige reacties hier in de trant van "Ho ho, iemand denkt dat hij het warm water heeft uitgevonden." zijn gewoon compleet belachelijk. De cijfers heb ik er maar bijgezet om een concreet voorbeeld te geven. Ik kan zelf wel berekenen hoeveel ik kan afbetalen en wat wel of niet haalbaar is. Er zijn andere dingen waarvoor een forum wel nuttig kan zijn lijkt mij, zoals meningen geven over hoe banken omgaan met huurinkomsten, voorbeelden van mensen die iets dergelijks gedaan hebben en wat daar de oplossingen en de problemen waren, etc.

Ik ga er nu serieus op door, maar de manier waarop sommige mensen hier reageren is nogal frustrerend.

hojatoleslam zei:

Ik kan zelf wel berekenen hoeveel ik kan afbetalen en wat wel of niet haalbaar is. Er zijn andere dingen waarvoor een forum wel nuttig kan zijn lijkt mij, zoals meningen geven over hoe banken omgaan met huurinkomsten, voorbeelden van mensen die iets dergelijks gedaan hebben en wat daar de oplossingen en de problemen waren, etc.

Klik om te vergroten...

Dan moet je dát vragen en niet "wat vinden jullie hiervan" In je eerste post gaat het echt alleen maar over dat huis en de mogelijkheden, helemaal geen vraag naar ervaringen of wat dan ook. De reacties zijn gewoon een antwoord op je vraag

hojatoleslam zei:

Ik ga er nu serieus op door, maar de manier waarop sommige mensen hier reageren is nogal frustrerend.

Klik om te vergroten...

Niets van aantrekken. Die mensen moeten hun frustraties uit het werkelijke leven toch ergens kwijtraken he . Lijkt me anders wel een leuk idee, ben van plan om dit binnen X aantal jaar ook te doen, wel in de vorm van een vennootschap dan.

Jehovah's Witness zei:

Niets van aantrekken. Die mensen moeten hun frustraties uit het werkelijke leven toch ergens kwijtraken he . Lijkt me anders wel een leuk idee, ben van plan om dit binnen X aantal jaar ook te doen, wel in de vorm van een vennootschap dan.

Klik om te vergroten...

Daar heb je gelijk in
Vennootschap is inderdaad een idee. Heeft waarschijnlijk een heel aantal voordelen. We hebben er al 1 in de familie, dus dat kan handig zijn.

XA4 zei:

In 2006 gebouw gekocht bestaande uit 5 appartementen + magazijn (woon er zelf trouwens niet) en toen hielden ze er wel rekening mee.
Anders moet je inderdaad al een heel dikke spaarrekening hebben om zoiets te kopen

Maar zoals hierboven reeds aangehaald, klopt je rekening niet helemaal.
En 800 000 is echt wel heel veel.

Edit: Zoals Cycloon ook aangeeft, misschien dat een kleiner projectje wel binnen je mogelijkheden ligt...?

Klik om te vergroten...

Ze hielden er rekening mee: in welke zin? Ik neem aan dat huurinkomsten niet 100% worden meegeteld als inkomen, want er kan natuurlijk altijd iets met je huurders gebeuren + kosten, belastingen etc. Is daar een maatstaf voor die banken gebruiken (meetellen voor 80% of zo, ik zeg maar wat?) Hoe was dat bij jou?

sjillie zei:

Ik vermoed dat je nog veel huiswerk zal moeten doen. 800K lenen op 20 j kost je maandelijks 4800 EUR op 20 j vast. (ruw geschat). Je moet wel een erg dikke spaarrekening hebben als je maar 2500 eur (niet gegarandeerde) huurinkomsten hebt... En dan spreek ik niet eens over onderhoud, verzekering, KI en het deel wat je zelf huurt.

Anderzijds - de eerste goesting is er, dus niets belet je om je huiswerk ook effectief te doen, misschien komt je een realistisch, realiseerbaar projectje tegen! Good luck!

Klik om te vergroten...

Dat huiswerk doen, sure, maar waaraan denk je dan precies? Opzoekingen doen ivm de financiële kant van de zaak en eventueel de juridische (als er nog anderen meelenen, vennootschap, etc.) klinkt logisch. Eens gaan praten met mijn bank, een notaris, ... ook als ik nog maar een vaag idee heb en om de mogelijkheden af te tasten, gaan die mensen dat zien zitten?

Ik meen me te herinneren hier eens een simulatie gezien te hebben (in een soortgelijk topic) dat aangaf dat niet investeren in het verhuren van een appartement/huis eigenlijk meer opbracht (toch zeker de eerste 30-40 jaar).

Verhuren: afhankelijk van de huurders (je kan er veel miserie mee hebben) , opdraaien voor kosten van reparaties, leegstaan gebouw, nu grote schulden maken en afbetalen (huur betaalt zich pas terug na 15-20 jaar naargelang de lening), ...

Welja, inderdaad. Van de risico's van huren ben ik mij zeker bewust. Vandaar dat een combinatie van verhuren en samen aankopen met andere mensen mij ook interessant lijkt, kwestie van die risico's te verminderen en te spreiden

hojatoleslam zei:

Ze hielden er rekening mee: in welke zin? Ik neem aan dat huurinkomsten niet 100% worden meegeteld als inkomen, want er kan natuurlijk altijd iets met je huurders gebeuren + kosten, belastingen etc. Is daar een maatstaf voor die banken gebruiken (meetellen voor 80% of zo, ik zeg maar wat?) Hoe was dat bij jou?

Klik om te vergroten...

Is natuurlijk al enkele jaren geleden (afspraken met de bank zelf waren nog in 2005) maar als ik mij niet vergis, werden die 100% meegerekend voor de afbetaling van de lening.
Maar het was op zich ook wel een vrij interessante verhouding:
Met de huur (die er toen binnenkwam) konden we net de lening afbetalen (heb dit samen met mijn oudere broer gedaan) Dus het was niet zo dat we zelf al een groot deel van ons loon moesten toeleggen ofzo.
Elke keer een huurder vertrok, werd dat appartement volledig gestript en gerenoveerd (dit deden we, voor zover dit mogelijk was, allemaal zelf) en kon er ook meer huur gevraagd worden. De appartementen moesten wel volledig tot op de blote steen gestript worden, want was eigenlijk schande hoe die er uitzagen. Dus daar ging ons eigen spaargeld dan wel naartoe.
Om de laatste appartementen af te werken moest er wel een kleine extra lening (20 000) aangevraagd worden, maar ondertussen (door de nieuwe huurpijzen) betalen we met de huidige huurinkomsten de lening af (incl die extra lening) en wordt ook de lening voor onze bouwgrond afgelost (ik ben nu ook met mijn broer aan het bouwen, gebouw met 2 appartementen boven elkaar) Over exact 7 jaar zou dit (gebouw met 5 app + magazijn + grootste stuk van bouwgrond) ook volledig afbetaald zijn, dus was lening op 15 jaar.

De jaren tijdens de renovaties waren vrij hard. Mijn gewoon werk, 's avonds renovaties, overdag in weekend ook renoveren en 's avonds werken in restaurant voor extra budget. 90 à 100 werkuren per week was geen uitzondering. De situatie zoals ze nu is, ziet er misschien wel leuk uit, maar ik heb het ook allemaal niet cadeau gekregen

Dit maar om te zeggen dat het een interessant idee is... als je het tenminste goed geregeld krijgt, je zelf wel wat van de werken (reparaties, restauraties, etc) kan doen en het financieel doenbaar blijft natuurlijk.

De TS sprak ook over er zelf gaan wonen. Dat is inderdaad interessant. Huurders zijn sowieso geneigd om minder "kwaad" uit te steken (te luide muziek, nachtlawaai, vuil her en der, etc) als de huisbaas zelf in het gebouw woont. En je bent ook zeker van je huur van je eigen appartement natuurlijk.
In ons gebouw wonen 2 jongere broers (heb 5 broers in totaal hè ) en dat werkt toch ook als een soort controle voor het gebouw. En daarbovenop zijn wij al zeker van 2 goede huurders. Vrienden van hen staan ook te wachten om de andere appartementen (indien er 1 zou vrijkomen) te huren, dus dat maakt het voor ons eigenlijk makkelijk.

Succes in ieder geval