Archief - Gesplitste aankoop onroerend goed

Gezien het hier goed vol zit met enerzijds ondernemers/freelancers, en anderzijds mensen die bouwen of iets kopen, leek volgende vraag onvermijdelijk:
zijn hier mensen die een deel van hun woning hebben gekocht met hun vennootschap?
Ik denk dan bv aan een bureau of evt een bijgebouw.

Online vind je nogal verschillende mogelijkheden terug (naakte eigendom & vruchtgebruik, kopen in onverdeeldheid, recht van opstal, ...)

Had graag gepolst naar de voordelen/nadelen en vooral naar eigen ervaringen (bv met de fiscus, kosten inbrengen).

Thx!

Ik bouw samen met mijn vriendin. Ik heb die mogelijkheden die je vermeldt ook bekeken, maar ik heb besloten om ons huis gewoon volledig privé te bekostigen.

Ik wilde persoonlijk geen "parasitaire" constructie waarbij mijn vennootschap als 3de partij gemengd zat in een woning die zowel van mezelf als mijn vriendin was. Wat zou er dan gebeuren moest je ooit uit elkaar gaan en het huis moet verkopen? Dat kan fiscaal heel vervelend worden, omdat je typisch minstens voor 15 jaar moet gaan als je een vennootschap het vruchtgebruik van een pand laat kopen.

Ik ken er wel enkelen die voor het "recht van opstal" zijn gegaan: dat werd vroeger een pak minder streng beoordeeld door de fiscus. Je moet daarvoor een "ruling" aanvragen bij de "rulingcommissie". Mijn boekhouder heeft mij verteld dat je dat pas echt kan verantwoorden als je een "echt" handelspand nodig hebt, waar handel wordt gedreven. Als je er enkel wat administratie doet zonder personeel, wordt het al een pak lastiger om te verantwoorden.

Edit

Een klein deel van onze woning (bureau) zal ik verhuren aan mijn vennootschap. De mogelijkheden zijn daar fiscaal begrensd en dat gaat over geen spectaculaire bedragen (max 200 euro in ons geval schat ik), maar het is nog wel iets wat de hypotheekkosten voor mij een mijn vriendin wat drukt elke maand. Dat moet dan ook met een geregistreerd huurcontract. Moest er toch een relatiebreuk komen, dan is dat veel gemakkelijker "los te trekken" van elkaar: huurcontract stopzetten en gedaan. Bij een vruchtgebruikconstructie (die wordt afgeschreven) wordt dat iets moeilijker. Ik dacht wel dat bij een vruchtgebruikconstructie de kosten aan het pand volledig aftrekbaar zijn. Bij een huurcontract mag je ook overeenkomen dat de huurder (de vennootschap) verbouwingen mag doen aan het pand, maar uiteraard kan je daar niet in overdrijven. Het likje verf en verlichting in de bureau zou ik in ons geval bijvoorbeeld door de vennootschap mogen laten bekostigen, maar verder dan dat zou ik ook niet gaan. Hou het realistisch en verantwoordbaar.

broak zei:

Ik bouw samen met mijn vriendin. Ik heb die mogelijkheden die je vermeldt ook bekeken, maar ik heb besloten om ons huis gewoon volledig privé te bekostigen.

Ik wilde persoonlijk geen "parasitaire" constructie waarbij mijn vennootschap als 3de partij gemengd zat in een woning die zowel van mezelf als mijn vriendin was. Wat zou er dan gebeuren moest je ooit uit elkaar gaan en het huis moet verkopen? Dat kan fiscaal heel vervelend worden, omdat je typisch minstens voor 15 jaar moet gaan als je een vennootschap het vruchtgebruik van een pand laat kopen.

Ik ken er wel enkelen die voor het "recht van opstal" zijn gegaan: dat werd vroeger een pak minder streng beoordeeld door de fiscus. Je moet daarvoor een "ruling" aanvragen bij de "rulingcommissie". Mijn boekhouder heeft mij verteld dat je dat pas echt kan verantwoorden als je een "echt" handelspand nodig hebt, waar handel wordt gedreven. Als je er enkel wat administratie doet zonder personeel, wordt het al een pak lastiger om te verantwoorden.

Klik om te vergroten...

Thx voor de reactie.

Zou je het gedaan hebben moest de woning 100% jouw eigendom was?
Ik neem aan dat je nu dan een deel vd woning verhuurt aan de vennootschap?

G63 zei:

Thx voor de reactie.

Zou je het gedaan hebben moest de woning 100% jouw eigendom was?
Ik neem aan dat je nu dan een deel vd woning verhuurt aan de vennootschap?

Klik om te vergroten...

Over dat verhuren: zie mijn edit in de vorige post. Dat is op zich de meest lichte constructie die je kan maken.

Moest ik alleen zijn, dan is het verhaal wel anders en is het "recht van opstal" wel interessant. Maar dan zijn er nog enkele nadelen:

• het pand (gebouwd door vennootschap) is pas na 25 jaar uw eigendom;
• uw privévermogen zit "vast" in de bouwgrond die je koopt (je kan de bouwgrond niet terug omzetten naar "cash", want zit verweven met het pand erop);
• eventuele hypotheek (privé) voor de bouwgrond die koopt;
• er ontstaat een zwaar VAA omdat jij in een pand woont van de vennootschap;
• moet te verantwoorden zijn: ik als zelfstandige IT'er kan dat heel moeilijk verantwoorden, want ik heb in principe alleen maar een bureau nodig. Misschien ligt dat bij uw activiteit wel anders.

Vruchtgebruik kan enkel als je een bestaand pand koopt dacht ik (en dus niet bouwt vanaf nul).

Edit

Persoonlijk, toen ik eerst hoorde over "vruchtgebruikconstructies" en "recht van opstal", dacht ik dat ik het licht gezien had. Maar van dat idee ben ik toch terug gekomen. Het kan (afhankelijk van uw activiteit) natuurlijk wel heel interessant zijn. Kijk maar eens rond in je direct omgeving en je gaat vermoedelijk wel voorbeelden zien van zelfstandigen die voor vruchtgebruikconstructie/recht van opstal gegaan zijn: een kantoor met een woonst boven, een huis met achteraan aaneensluitend een loods/winkel, ...

broak zei:

Over dat verhuren: zie mijn edit in de vorige post. Dat is op zich de meest lichte constructie die je kan maken.

Moest ik alleen zijn, dan is het verhaal wel anders en is het "recht van opstal" wel interessant. Maar dan zijn er nog enkele nadelen:

• het pand (gebouwd door vennootschap) is pas na 25 jaar uw eigendom;
• uw privévermogen zit "vast" in de bouwgrond die je koopt (je kan de bouwgrond niet terug omzetten naar "cash", want zit verweven met het pand erop);
• eventuele hypotheek (privé) voor de bouwgrond die koopt;
• er ontstaat een zwaar VAA omdat jij in een pand woont van de vennootschap;
• moet te verantwoorden zijn: ik als zelfstandige IT'er kan dat heel moeilijk verantwoorden, want ik heb in principe alleen maar een bureau nodig. Misschien ligt dat bij uw activiteit wel anders.

Vruchtgebruik kan enkel als je een bestaand pand koopt dacht ik (en dus niet bouwt vanaf nul).

Edit

Persoonlijk, toen ik eerst hoorde over "vruchtgebruikconstructies" en "recht van opstal", dacht ik dat ik het licht gezien had. Maar van dat idee ben ik toch terug gekomen. Het kan (afhankelijk van uw activiteit) natuurlijk wel heel interessant zijn. Kijk maar eens rond in je direct omgeving en je gaat vermoedelijk wel voorbeelden zien van zelfstandigen die voor vruchtgebruikconstructie/recht van opstal gegaan zijn: een kantoor met een woonst boven, een huis met achteraan aaneensluitend een loods/winkel, ...

Klik om te vergroten...

Ik heb een nieuwbouwapp. gekocht via naakte eigendom/vruchtgebruik en dat zijn ze momenteel nog aan het bouwen. Moet volgens mij dus geen bestaand pand zijn.

Ik heb ook slechts een bureau nodig, heb een bestaande woning op het oog maar die is redelijk duur. Moest ik bv 10 of 15% vd waarde vh gebouw kunnen betalen met de vennootschap zou dat mooi meegenomen zijn
Online lees ik dat ze zelf de helft vd opp. vh toilet en dergelijke meerekenen


Sent from my iPhone using Tapatalk

G63 zei:

Ik heb een nieuwbouwapp. gekocht via naakte eigendom/vruchtgebruik en dat zijn ze momenteel nog aan het bouwen. Moet volgens mij dus geen bestaand pand zijn.

Ik heb ook slechts een bureau nodig, heb een bestaande woning op het oog maar die is redelijk duur. Moest ik bv 10 of 15% vd waarde vh gebouw kunnen betalen met de vennootschap zou dat mooi meegenomen zijn
Online lees ik dat ze zelf de helft vd opp. vh toilet en dergelijke meerekenen


Sent from my iPhone using Tapatalk

Klik om te vergroten...

Maar je hebt dat appartement gekocht van een projectonwikkelaar? Dus was je in principe niet de bouwheer, want je hebt het pand gekocht (al dan niet casco) van een ander bedrijf? Ik spreek niet uit ervaring, maar eerder uit informatie die ik 2 jaar gekregen had, dus ik kan mij uiteraard vergissen.

Met dat verhuren kan je wat creatief omspringen, dat klopt. WC, inkomhal, etc. zou je erbij kunnen tellen, want je moet de bureau uiteraard kunnen bereiken vanaf buiten. Als je je beroep uitoefent in de bureau, hoort een plaspauze er ook eens bij, etc. etc. Het advies van mijn boekhouder dat ik destijds gehad heb, is dat je best niet meer dan 30% van een woning verhuurt aan een vennootschap voor een IT'er zoals mij, want anders zou de fiscus wel eens zenuwachtig kunnen worden bij een controle. "Keep it real" En dan nog, ik zou al serieus veel bij moeten verzinnen om aan die 30% te komen... Liever met een goed gemoed door het leven dan wat extra euro's...

broak zei:

Maar je hebt dat appartement gekocht van een projectonwikkelaar? Dus was je in principe niet de bouwheer, want je hebt het pand gekocht (al dan niet casco) van een ander bedrijf? Ik spreek niet uit ervaring, maar eerder uit informatie die ik 2 jaar gekregen had, dus ik kan mij uiteraard vergissen.

Met dat verhuren kan je wat creatief omspringen, dat klopt. WC, inkomhal, etc. zou je erbij kunnen tellen, want je moet de bureau uiteraard kunnen bereiken vanaf buiten. Als je je beroep uitoefent in de bureau, hoort een plaspauze er ook eens bij, etc. etc. Het advies van mijn boekhouder dat ik destijds gehad heb, is dat je best niet meer dan 30% van een woning verhuurt aan een vennootschap voor een IT'er zoals mij, want anders zou de fiscus wel eens zenuwachtig kunnen worden bij een controle. "Keep it real" En dan nog, ik zou al serieus veel bij moeten verzinnen om aan die 30% te komen... Liever met een goed gemoed door het leven dan wat extra euro's...

Klik om te vergroten...

Klopt, slim gezien! Wist dat niet
Heb jij 2j geleden informatie ingewonnen bij uw boekhouder of bij een notaris/advocaat? Mijn ervaringen zijn nogal negatief inzake advies vragen over vastgoed bij een boekhouder.


Sent from my iPhone using Tapatalk

G63 zei:

Klopt, slim gezien! Wist dat niet
Heb jij 2j geleden informatie ingewonnen bij uw boekhouder of bij een notaris/advocaat? Mijn ervaringen zijn nogal negatief inzake advies vragen over vastgoed bij een boekhouder.


Sent from my iPhone using Tapatalk

Klik om te vergroten...

Ik heb dat bij allebei geprobeerd. Eerst bij de boekhouder, maar die was er inderdaad niet zo heel happig over. Het was nogal veel "ja, maar dit..." en "ja, maar dat" en "maar in uw geval, ...". Misschien zijn boekhouders ergens wel "medeplichtig" als een vruchtgebruikconstructie fiscaal misbruikt wordt, vermoed ik? En reageren die wel anders als het voor uw activiteit logischer is om een vruchtgebruikconstructie of recht van opstal te kiezen? Daar ben ik nu niet zeker van.

Een aantal vragen heb ik aan de notaris voorgelegd, maar verwees mij onmiddellijk door naar een boekhouder...

En nog over dat verhuren: in principe is dat begrensd op 3 manieren. Het eerste had ik al vermeld: dat is het percentage bewoonbare oppervlakte dat je verhuurt aan een vennootschap. Het tweede is het "KI": dat is bij ons te bouwen huis nog niet gekend, vandaar dat ik zei dat ik schat dat het maximum 200 euro zou zijn in ons geval, maar dat kan ook minder zijn dan dat. En ten derde zijn er ook nog de verkavelingsvoorschriften: bij de meeste bouwgronden zal een "nevenfunctie" (kantoor, vrij beroep, handelszaak, ...) enkel toegelaten zijn op het gelijkvloers. De helft van uwe kelder verhuren aan uw vennootschap zit er dan niet in, want de voorschriften laten het niet toe. Als jouw geregistreerd huurcontract dan ooit gecontroleerd wordt, dan kan die overtreding op wel eens aan het licht komen. Je kan ook toestemming proberen te vragen bij de gemeente, zodat een nevenfunctie wel toegelaten kan worden in de kelder of op de verdieping, maar dan zijn de spotlights ook op jou gericht voor controle.