Archief - Appartement kopen: raming budget

Dag allen, ik ben student (Handelsingenieur, finance) en ben aan het uitkijken om een woning te kopen naar volgend jaar toe. Ik heb een bepaald appartement op het oog. Hiervoor wouw ik even kijken of ik zeker denk aan alle kosten/inkomsten en of dit haalbaar zal zijn. Ik zal eerst de kosten opsommen (zowel aankoop als kosten verhuis, inrichting) en dan de verwachte inkomsten (loon, belastingvoordeel,..)


gegevens appartement:
Recent gerenoveerd (parket enz)
228 EPC (verwarming op aardgas)
85m² (2 slaapkamers, badkamer, terras, open keuken verbonden aan living)
nieuw geverfd
€109 000 (underpriced imo)
kadastraal inkomen: 706 (klein beschrijf mogelijk)

Aankoopkosten appartement:
15 000+20 000 vrijgesteld van schrijfgeld (aankoop eerste woning)
->3 700 schrijfgeld
Dan reken ik voor andere notariskosten, akte lening, etc ~ 6300
Totaal: €10 000

Totaal te financieren aankoop appartement: 119 000

Jaarlijkse kosten en inkomsten verbonden aan het bezit van het huis
Belasting woning: stijging belastbaar inkomen: kadastraalinkomen*1,71*1,40 (op internet gevonden)
=1700 ; aan een belastingtarief van 40% geeft dit een kost van €680 jaarlijks
onderhoud: 0.5% van de aankoopprijs? =€550

jaarlijkse 'inkomsten': Woonbonus door vermindering belastbare inkomsten van 1520+760=2280
aan een belastingvoet van 40% geeft dit een voordeel van €900

totaal: 550+680-900= €330 jaarlijks

Inrichting:
Ik zit op kot en heb zo door de jaren heen al wat bijeen gespaard: TV + tv meubel; bureau; bureaustoel; frigo/Diepvries combo; micro combi oven; keukengerei van op kot + nog 2 grote dozen uitzet; oude + nieuwe laptop;
verder hoef ik qua inrichting niet de meest fancy spullen te hebben, het zullen waarschijnlijk grotendeels tweedehands spullen zijn, ik dacht aan volgende spullen die ik nog moet:

Keukentafel + stoelen
zetel
salontafel
kast(je) (of ik zet mijn bureau in de living indien ik een kast niet nodig acht, geen kost dan!)
tapijtje (eventueel)
droogrek
allerlei prulletjes (deurmat, badmat, vuilbakjes, ..)
gordijnen kunnen door mijn moeder gratis gemaakt worden

totaal: €1000?
*note: Ik heb bewust geen wasmachine op de lijst gezet, ik zal waarschijnlijk toch een pak moeten dragen dat naar de droogkuis moet, de rest doe ik bij de ouders of met handwas (deden we ook op erasmus en viel goed mee)
een tweepersoonsbed is in het begin geen prioriteit voor mij (ik ben alleen), dat koop ik wel indien er geld over is (ik heb een eenpersoonsbed), ik heb ook liever wat geld extra over als buffer in de plaats van een fancy groot bed (in het begin toch zeker)...

Voor ik aan de maandelijkse levenskosten begin nog even alle voorgaande kosten opsommen om wat overzicht te behouden:
Totaal te financieren aankoop appartement: 119 000
inrichting totaal: €1000?
totaal jaarlijkse kosten bezit appartement: 550+680-900= €330 jaarlijks (dit is ong €30/maand)

Maandelijkse levenskosten:
Enkele van de kosten kan ik goed inschatten omdat ik ze nu ook heb en er een goed zicht op heb (financier studies en al het bijkomende zelf), maar van enkele kosten heb ik ook totaal geen idee:

Eten: €250
verzorging,medische kosten,...: €50
fitness: €25
Energieverbruik: EPC van 228 op 85m²= ongeveer 20 000 Kwh, neem hiervan 3000 electriciteit en 17000 aardgas
-> 3000 * 0,25€ + (17 000/20 000)* 1000€ = 1600
->~~ €130/maand
water: €25(?)
ziekteverzekering/hospitalisatie: ?
brand/woningverzekering: ?
Voordeel alle aard bedrijfswagen in de belastingen (zie verder): ongeveer €50/maand
internet/Gsmabbo: betaald voor werk (zie verder)
TV abbo: ik kijk al 4 jaar geen kabelTV meer dus zal het nu ook niet nodig hebben.. eventueel netflix met meerdere gebruikers maar dit is maar €3/maand

Totaal: ~€550/maand (zonder de verzekeringen)

verwacht inkomen:
*Ik ben student Handelsingenieur (optie finance) en ga waarschijnlijk bij een van de big 4 werken.
~1630 netto + auto/tankkaart + maaltijdchecks (?) + internet/gsm abbo + ...(13e maand & vakantiegeld? geen idee dus hier houd ik voorlopig geen rekening mee)
*ik denk dat de auto best belangrijk is in mijn berekening, bedrijfswagen vermijd onverwachte kosten, geen benzine betalen.. scheelt heel wat
Spaargeld:
16K (redelijk veel gewerkt en wat belegd), dit kan ik eventueel nogwel met 4K verhogen door 2 maanden een studentenjob te doen moest het echt nodig zijn.


Concreet budgetplan:
Financiering eenmalige kosten: de kosten van de aankoop + inrichting zelf betalen met het spaargeld: 16 000 - 10 000 - 1000 = 5 000 (zou het zo uitkomen zit er zelfs nog een vakantie in dit jaar )
Kosten doorheen het jaar (gefinancierd door inkomen uiteraard): €30 bezit woning + €500 levenskosten
-> 1630-30-550= €1050

Voor de lening: 110 000 op 20 jaar aan 4% (reëel JKP) vast: €660 per maand (ik weet dat dit meer is dan 1/3 van het 'naakte inkomen' van 1630, maar denk eraan dat er ook nog de auto is enz, geen auto verzekering, waardoor het werkelijk inkomen in principe wel rond de €2 000 ligt.

-> 1050 - 660= €390
-> er blijft dus €390 over voor de verzekering waarvan ik het bedrag niet wist en eventuele dingen die ik nog vergeten ben (?), en ook nog wat om te sparen
->ik heb ook nog geen rekening gehouden met vakantiegeld/13e maand

Zijn er verder nog eenmalige kosten (aansluiting electriciteit/gas op naam, kosten verandering domicilie, ...)

Ik zou allen willen bedanken die deze lange post al gelezen hebben tot hier!

Ik zou ook willen vragen of jullie nog kosten zien die ik vergeten ben/dingen waarmee ik geen rekening houd..
Ik zou ik willen vragen of het jullie realistisch lijkt dat de bank mij een lening toekent voor dit project? (denk eraan het huis is een beetje ondergewaardeerd + als handelsingenieur zal ik niet echt met werkloosheid te maken hebben denk ik)

P.S.: Voor de mensen gedesinteresseerd in het economische aspect van kopen versus huren in dit geval:

in het begin heb ik ongeveer een kost van 400 (interest + onderhoud/belasting) maandelijks ten gevolge van het kopen van het huis ( de rest is hetzelfde bij huren)
-> dit wil zeggen, dat ik enkel voordeliger af ben indien ik een appartement zou kunnen huren voor minder dan €400/maand wat mij weinig waarschijnlijk lijkt.
hiernaast betaal ik in het begin maandelijks ongeveer €300 kapitaal af, dit kan ook gezien worden als "sparen".
Hierbij komt dat ik in het begin "maar" €10 000 zou moeten "investeren", waarna ik verder terug kan sparen in cash voor mijn volgende woning (dit appartement zal niet voor altijd zijn) en verwerf ik tegelijk dit appartement. later zou de lening ook geherstructureerd kunnen worden zodat ik het kan verhuren en de huurinkomsten de hypotheek dekken. Daarboven komt dat ik mijn aandeel kapitaal in het appartement als 'collateral' kan inzetten bij de aankoop van een volgende woning

EDIT: de woning is niet in diepenbeek, ik studeer er enkel op dit moment
EDIT: het appartement heeft geen lift,syndicus, is een vroeger huis opgedeeld in 2: zonder algemene kosten dus

best nog even denken aan de maandelijkse bijdrage voor de syndicus, afhankelijk van het gebouw (bv lift, elektriciteit gemeenschappelijke delen) kan dat ook wel oplopen.

Voor een lening moet je wel al werk (of althans een inkomen) hebben en loonfiches kunnen voorleggen. Mits een goed dossier (redelijk wat eigen inbreng, goede klantenrelatie, wat overtuigingskracht) in het uiterste geval een getekende arbeidsovereenkomst dat je volgende week begint, maar op basis van "een handelsingenieur zal wel niet echt snel werkloos zijn" gaan ze je echt geen lening geven. Om het cru te stellen: je hebt je diploma nog niet eens en je hebt geen inkomen op dit moment.

De prijs lijkt me op het eerste zicht mee te vallen, maar sowieso moet je ook navragen of er aan het gebouw grote kosten te verwachten zijn (verslagen van de algemene vergadering op te vragen) + is de electriciteit conform? (als dat niet conform is moet je dat nog in orde laten stellen, kan meevallen qua prijs, kan tegenvallen, maar je moet het wel doen).

Als het ondergewaardeerd is moet je je ook de vraag stellen waarom het dan nog niet verkocht is, want 109.000 euro voor een appartement van 85m² zou dan toch op een paar dagen verkocht moeten zijn.

Zoals DyNaRaX idd zegt, de grootste kost (bij wijze van spreken) bij een appartement ben je vergeten.
Syndicus en algemene kosten, naargelang de grootte en leeftijd van het gebouw kan dat snel oplopen.

In mijn zoektocht destijds kwam ik zo appartementen tegen die ook heel goed meevielen kwa prijs maar door grootte blok en leeftijd je 250euro/maand syndicus/kosten diende te betalen.

Ook nog is dat afhankelijk van je mede bewoners, als daar iemand woont die altijd alles direct wil laten maken (En vriendjes is met de syndicus) lopen de kosten ook snel op.

Hier bv blok 8 jaar oud, 12 app 1200euro/jaar zonder onkosten! En neem maar dat er elk jaar iets is.
Voorbeeld hier; voordeur kapot, garagedeur kapot, waterpomp garage kapot, buurvrouw wilt poortje in tuin= gemeenschappelijk te betalen, enz...
+ spaarpot grote onkosten, jaarlijks 150euro in te storten.

syndic kosten van 250/maand?

Ik betaal voor mijn appartement 600 euro kosten per jaar en dat is onderhoud van de lift, elektriciteit gemeenschappelijke delen, syndic kosten, onderhoud tuin, onderhoud gang, blok brandverzekering....

cege zei:

syndic kosten van 250/maand?

Ik betaal voor mijn appartement 600 euro kosten per jaar en dat is onderhoud van de lift, elektriciteit gemeenschappelijke delen, syndic kosten, onderhoud tuin, onderhoud gang, blok brandverzekering....

Klik om te vergroten...

Is mogelijk. Al is dat wel aan de hogere vorkzijde.
Echter is 600€ per jaar aan de lage kant, dat kan ik u verzekeren. Ik heb een nieuwbouw woning, waar eigenlijk ENKEL de garageinrit en manoeuvreerruimte gemeenschappelijk is en ik zit al aan 40€ per maand. En mijn buren betalen meer. Zodra je dan ook nog een lift, reserve moet creëren voor toekomstige reparaties tsja dan stijgt dat snel. Ik weet dat in brussel ik er meerdere ben tegengekomen waar men 200€ per maand vroeg. Kostprijs van de syndicus alleen is al 11€ per maand en dat was al supergoedkoop. De meeste anderen zaten aan 20 - 30€/maand. De blokverzekering was 2000€ voor 6 woningen, wat echter nog altijd goedkoper is dan een aparte brandverzekering.

Best dat de persoon even navraag doet bij de mensen ter plaatse voor de verslagen van de syndicus om te zien of er toekomstig geen extra input gevraagd wordt voor verbouwingswerken of dergelijke meer. Het kan dat bij verkoop een percentage moet in de algemene pot gestort worden door de koper omdat de verkoper het geld niet had om zijn gedeelte van de pot vol te storten en daarom moest verkopen.

Want voor diepenbeek is 110k€ goedkoop. Een 140 - 170k€ wordt daar toch snel voor gevraagd hoor...

PS je stelde dat het klein beschrijf was dus normaliter is de eenmalige registratiekost : 6540 (oftewel 6% van de aankoopprijs ergo 6% van 109000€). Maar bon, zo is dat extra marge.
PPS: echter een lening gaan vast krijgen is niet gegarandeerd hoor. Al kan het wel, al is de jkp van 4% pessimistisch ingeschat wanneer je er 1 krijgt.
PPPS : een blokverzekering dekt in veel gevallen enkel de herbouwwaarde maar niet de inboedel. Tel daar op jaarbasis nog een goede 70 - 110€ voor.

Met die blokverzekering inderdaad opletten. Die dekt in veel gevallen geen enkele meerinvestering (zoals een niet-standaard badkamer of keuken). Ik heb een aparte verzekering van 60 euro per jaar voor dat extra stuk en de huurder dan een eigen inboedel verzekering

Om een hypothecaire lening te krijgen verwachten banken inderdaad dat je maximaal 100% moet lenen. Om betere voorstellen te krijgen zit je best aan <80%. Daarnaast moet je ook bewezen hebben dat je inkomen vast (en vrij zeker) is (dus minimaal 3-6 maanden werkervaring als werknemer met een contract van onbepaalde duur, bankafhankelijk).

DyNaRaX zei:

best nog even denken aan de maandelijkse bijdrage voor de syndicus, afhankelijk van het gebouw (bv lift, elektriciteit gemeenschappelijke delen) kan dat ook wel oplopen.

Klik om te vergroten...

excuses vergeten te vermelden: het 'appartement' is eigenlijk een oude woning waarvan 2 appartementen zijn gemaakt: geen syndicus kosten, geen lift, geen gemeenschappelijke deel etc!

Intergalactic zei:

Voor een lening moet je wel al werk (of althans een inkomen) hebben en loonfiches kunnen voorleggen. Mits een goed dossier (redelijk wat eigen inbreng, goede klantenrelatie, wat overtuigingskracht) in het uiterste geval een getekende arbeidsovereenkomst dat je volgende week begint, maar op basis van "een handelsingenieur zal wel niet echt snel werkloos zijn" gaan ze je echt geen lening geven. Om het cru te stellen: je hebt je diploma nog niet eens en je hebt geen inkomen op dit moment.

De prijs lijkt me op het eerste zicht mee te vallen, maar sowieso moet je ook navragen of er aan het gebouw grote kosten te verwachten zijn (verslagen van de algemene vergadering op te vragen) + is de electriciteit conform? (als dat niet conform is moet je dat nog in orde laten stellen, kan meevallen qua prijs, kan tegenvallen, maar je moet het wel doen).

Als het ondergewaardeerd is moet je je ook de vraag stellen waarom het dan nog niet verkocht is, want 109.000 euro voor een appartement van 85m² zou dan toch op een paar dagen verkocht moeten zijn.

Klik om te vergroten...

Bedankt voor de reactie!
Ik heb al 2 contract voorstellen, dus moet eigenlijk nog kiezen dus dat komt wel in orde denk ik! Ik bedoelde ook eerder dat eens een HI werk heeft, die niet zo snel werkloos (onvrijwillig) zal zijn
Wat bedoel je met de conformiteit van de electriciteit?
Ik denk dat de onderwaardering vooral door de gemeente komt, maar soit woon hier al heel mijn leven dus.

Bedankt allemaal voor de comments!
toch een paar kosten waarvan ik nog niet afwist of dacht bij grote appartements blokken (syndicus,blokverzekering,..)

Iemand nog een idee wat de gewone verzekeringen zijn die ik niet wist? of ik nog andere kosten ben vergeten?

Je onroerende voorheffing zal ongeveer gecompenseerd worden door je hypotheek aftrek. Die 100 meer of minder per jaar zal het verschil niet maken. Al de andere kosten zullen ongeveer wel deftig ingeschat zijn vermoed ik.

Ik zou toch even goed het appartement bekijken en dubbel checken of alles deftig gerenoveerd is. De kosten die je opsomt zijn allemaal peanuts in het grotere plaatje en in vergelijking met mogelijke kosten voor renovaties/herstelling.

MAAR:
* Zoals je het nu vertelt, is er niet heel veel buffer. 100k voor appartement met 2 slaapkamers van 80m2 volledig in orde lijkt me heel laag. Dergelijke nieuwbouw zaken gaan voor 175-200k de deur uit. Ik wil het best geloven, maar het lijkt me straf. Het lijkt me dan ook onwaarschijnlijk dat je met 500 euro 'kosten' per jaar in orde zult zijn. Kapotte verwarmingsketel of lekkende douche en je zit rap aan 1000 of 2000 kosten worst case en je zit al in de miserie.
* Ik zou het straf vinden dat de bank je een lening geeft, maar ook dit zal waarschijnlijk ergens wel lukken
* Reken dat je enkele jaren daar niet weg kan met het klein beschrijf. Als je binnen 1 of 2 jaar naar ergens anders wil, moet je van je 5% naar 10% kosten gaan en mag je 5k ophoesten
* Je inboedel is ook wat 'studentikoos' ingeschat. Alles met de hand wassen klinkt leuk en allemaal doenbaar. Tot je elke dag om 7h opstaat, naar werk gaat, en 's avonds laat terug bent. Dan zul je snel een wasmachine en/of vaatwasser willen. Elk diertje zijn pleziertje natuurlijk, maar inboedel van 1000 euro lijkt me weinig.

Overigens, staat het ding al lang te koop? En hoe komt het dat jij het underpriced kunt kopen terwijl je nog geen lening hebt en er nog geen investeerder of 50er met veel cash dat op 1-2-3 van de markt geplukt heefT?

@Cege


Kanten van Antwerpen en grote oudere blokken, yep.

Huidige syndicus heeft al gevallen geweten waarbij mensen hun appartement moesten verkopen doordat lift stuk was, kosten liepen op tot meer dan 10.000euro en enkele mensen hadden het geld niet.
Hier willen ze zo de trappenhal binnenkort herschilderen, word geraamd op +-3000euro (delen door 12).

Huis heeft zeker en vast ook zijn nadelen, maar als ik ooit de kans heb om een huis te kopen.....

cege zei:

syndic kosten van 250/maand?

Klik om te vergroten...

Dat is niet ongebruikelijk hoor, ik heb verschillende collega's uit het Brusselse die dat betalen

Ik betaal voor mijn appartement 600 euro kosten per jaar en dat is onderhoud van de lift, elektriciteit gemeenschappelijke delen, syndic kosten, onderhoud tuin, onderhoud gang, blok brandverzekering....

Klik om te vergroten...

Dat hangt ervan af met hoeveel mensen je die kost kan dragen. Wij zijn met 4 eigenaars om al de kosten te betalen en dan kom je er niet met 600 euro per persoon, per jaar. De jaarlijkse controle van de lift alleen kost honderden euro's.

syndicus bij mij. 1200 euro/jaar
9 app met lift en blokpolis in.

syndic kosten van 250/maand?

Klik om te vergroten...

ik betaal 200EUR/maand syndickosten