Archief - Hoe het best huurcontract opstellen?

Korte situatie schets:

Ik ben van plan om binnen een paar maanden samen met 3 vrienden/innen een huis te gaan huren in Leuven. Een huis hebben we al gevonden en er is al een mondelinge overeenkomst met de eigenaar. Hij is nu nog een aantal renovatie-werken aan het uitvoeren en naar alle waarschijnlijkheid zal het huis binnen een aantal weken klaar voor verhuur zijn.

Nu is het echter zo dat ik de enige persoon ben die vast werk heeft, de andere drie personen studeren nog. Zij zouden dit huis dan meer gebruiken als kot, ik ben eigenlijk de enige die van plan is om er "fulltime" te gaan wonen.

De huisbaas wil echter niet het huis verhuren als studentenkamers. Er zijn daar dan een hele hoop regeltjes en voorschriften die je moet naleven en dat wil hij kost wat kost vermijden. Zijn bedoeling is dus om het huis eigenlijk aan één persoon te verhuren.

Aangezien ik de enige persoon ben met vast werk zal ik dit waarschijnlijk op mij gaan nemen, ik zal er ook mijn domicilie gaan zetten. Als ik dit niet zou doen komt er een bijkomende taks van € 650 bij die Tobback op legt aan het houden van een tweede verblijf. De verhuurder zal dit uiteraard doorrekenen aan ons. De regel is immers dat als er geen domicilie staat, het huis gezien wordt als een tweede verblijf.

Ik zelf zou eigenlijk liefst willen dat wij met ons 4 allemaal in het huurcontract kwamen te staan. Zodat de eigenaar ons alle 4 kan aanspreken voor het betalen van de huur. Dit zou voor mij het risico van niet-betalen van een van mijn huisgenoten wegnemen. Maar volgens de eigenaar zou hem dat problemen kunnen opleveren aangezien men dan zou kunnen denken dat toch gewoon verhuur is als studentenkot.

De oplossing bestaat er volgens hem in dat ik het huurcontract teken waarin staat dat ik het niet mag onderverhuren en ik het vervolgens toch onderverhuur aan mijn kotgenoten. Nu ik weet dat onderverhuren tegen de regels van het huurcontract een serieuze juridische issue kan zijn. Het enige waar ik gevaar lijk te lopen is dat de eigenaar het contract kan opzeggen wegens het niet nakomen van het contract.

Maar ik blijf toch een beetje zitten met het mogelijke niet-betalen van mijn huisgenoten. Niet dat ik hen niet vertrouw, maar er zijn al veel vriendschappen op de klippen gelopen als het over geld gaat.

Heeft iemand anders soms een idee hoe ik dit het beste zou aanpakken?

dé beste mogelijkheid is er niet. Hangt een beetje vanaf hoe je het wil aanpakken. Zelf 2 jaar een huis deels verhuurd, ken dus een aantal valkuilen en mogelijke oplossingen. 1 iemand is, na aankondiging van vertrek, in ruzie met mij weggegaan (nadien heeft hij me terug opgezocht), een ander heeft op het einde van contract een aantal streken proberen uit te halen met me, is hem niet gelukt.

Hoe deed ik het:
- huurprijs van de kamers werd via opbod gedaan. Zo betaalde iedereen voor de kamer wat hij ervoor over had en niks meer. De eerste keer zorgde ik ervoor dat het totaal nét op de huurprijs uitkwam, later wou ik gewoon minstens de huurprijs hebben en kwam ik uit op 20 euro teveel. Die werd dan in de pot gegooid voor aankopen, bij mij is dat uiteindelijk wel gebruikt om een korte periode een leegstaande kamer te dekken.
- ik vroeg aan iedereen (incl. mezelf) 70 euro per maand voor EGW en basiseten (zie later). Dat was een voorschot, geen definitief bedrag. Iedereen deelde 1/4e van de kosten, ongeacht grootte van de woning, of hij daar dagelijks verbleef of niet, ... gezien de controle daarop quasi onmogelijk was. 1 uitzondering: kamer was voor 1 persoon, indien lief van kamergenoot bij ons bleef (permanent, of meestal), deelde ik door 5 (of meer bij meer lieven), waarbij de kamerbewoner zélf moest meebetalen voor z'n lief (hoe hij dat dan regelde met het lief was zijn probleem).
- geld moest enkele dagen op voorhand (voor de huur naar de eigenaar moest) op de rekening staan, met sanctie: eten maken voor de rest op eigen kosten. Die zou ik volgende keer in een standaard boete omdraaien, gezien je zo'n ludieke sanctie niet zo rap uitvoert/kan eisen. Vraag gewoon 5 euro per dag vertraging, zal vlug in orde komen. Onthou: als iemand overschrijft, staat het niet onmiddellijk op de rekening, dus in de praktijk moesten ze een week op voorhand overschrijven. Leverde met die ene op het einde véél problemen op wegens financiële zorgen. Op dat moment moet je zeggen: pech, , maar je huurt en moet dus betalen! Hier NOOIT afwijken, altijd reageren bij te laat betalen. Maak je toch een uitzondering: maak duidelijk dat het eenmalig is.
- eten en co werd bij ons beperkt gedeeld. We deelden water, boter, wc-papier, onderhoudsproducten, ... en van de 70 euro werden ook, indien nodig, investeringen gedaan. Bvb aankoop borstel, gordijnen, ... Bij begin vroeg ik een 'startinvestering', om bvb wc-borstels, gordijnen, installatie telenet, ... te betalen. Die kregen ze niet terug.
- 'gewoon' eten werd niet gedeeld, om te verhinderen dat de ene elke dag z'n stuutjes met Aldi choco eet en de andere belegt met verse krabsalade en er dan miserie van komt. We hadden elk ons plekje in de kelder voor eten en inde frigo was alles genaammerkt. Je kon wel iets van een ander gebruiken, maar dat vroeg je dan of je sprak het af.
- ik gaf contracten van 1 jaar, verlengbaar. Dit om te verhinderen dat ik iemand niet buiten zou krijgen indien er problemen zijn.
- qua huurcontract bepaal je zelf dat domicilieren van anderen NOOIT toegelaten is. Reden: bij huur mét domiciliering kan je slechts 2 opeenvolgende contracten van bepaalde duur geven (samen < 3 jaar), de derde is automatisch een contract van lange duur en héél moeilijk opzegbaar. Laat je domiciliering toe, heb je sowieso een moeilijke procedure om iemand het huis uit te krijgen. Sowieso bepalen dat huurovereenkomst automatisch eindigt indien de eigenaar het contract opzegt. Jij kan het contract met de eigenaar, doordat je onderverhuurt, niet zomaar opzeggen, je moet wachten tot alle huurcontracten met je medebewoners beëindigd zijn. Ik denk neit dat de contracten met de medehuurders bij mij opzegbaar waren (in theorie), in de praktijk heb ik het wel gedaan.
- Laat iedereen mee betalen aan de waarborg. Indien iemand weggaat, krijgt hij pas de waarborg terug als een andere huurder gevonden is (of een andere bepaling). Ik zou zelfs een extra waarborg vragen.
- wat doe je met een kamer die leegstaat? Laat je de huurprijs van de andere kamers dan omhoog gaan? moeilijk in een contract te zetten lijkt me. Laat je de kosten dan delen door het aantal effectieve bewoners? lijkt me logisch.
- wat doe je met inrichting van de woning? Wie zorgt voor de meubels en wat bij vertrek van iemand? Ik had bvb >2/3e van de meubels in het huis, toen ik aangaf te vertrekken heb ik bewust een aantal meubels stapsgewijs al verhuisd, zodat de opvolgers zich bewust waren dat ze meubels moesten vinden (frigo is bvb nogal essentieel). Uiteindelijk is de persoon die het ging overnemen, toch ook vertrokken, maar het zorgde voor veel ruzie.
- wat doe je met de gezamelijke aankopen? Bij ons was in het huurcontract afgesproken dat de gezamelijke aangekochte zaken eigendom waren van de personen die in het huis bleven wonen, bij vertrek had je pech en kreeg je geen euro. Bij einde huurcontract is alles verdeeld onder wie er toen nog huur betaalde.
- open aparte rekening voor het huis en hou een minitieuze boekhouding bij van de kosten, mét bewijzen van de aankopen die gedaan worden, zodat je het voorschot van bvb 70 euro goed kan afrekenen bij vertrek en dan geen discussie bestaat.
- spreek af dat de verwarming goed in de gaten gehouden wordt. Wij zaten met iemand die quasi nooit in haar kamer was, maar die verwarming wel dag en nacht op het maximum zat. Haar vader durfde dan nog reclameren dat ze mee moest betalen voor haar deel (1/4e) in de verwarming, terwijl ze er nauwelijks was.

Allemaal dingen die je ofwel niet in de contracten schrijft (en dan mss een 'risicopremie' vraagt aan je mede-huurders), ofwel expliciet in de contracten vermeldt, minitieus. Bespreek sowieso alles op voorhand duidelijk met je kotgenoten. Zorg ook dat je goed verzekerd bent, voor ALLE inwonende personen (niet enkel voor jezelf).

Ivm contract met eigenaar: ik zie niet in waarom er zou moeten instaan dat onderverhuren niet toegelaten is. Vraag om die bepaling expliciet te schrappen. In reglement op 2e verblijven van KULeuven staat géén bepaling die van toepassing zou kunnen zijn op jou, dus hij kan daar geen nadeel van ondervinden.

JPV bedankt voor deze brok nuttige informatie. Als jij toevallig nog contracten hebt staan die jij destijds gebruikt hebt zou je me die altijd eens mogen door PM'en.

Ik ga sowieso goed de tijd nemen om een deftige regeling uit te werken, zowel op vlak van contract met de eigenaar als onderverhuur.

Mijn plan was om mij in eerste instantie te beperken tot de loutere verhuur van het gebouw. Natuurlijk zal ik ook in het contract zetten dat iedereen voor een gelijk deel bijdraagt in de gemeenschappelijke kosten van gas, water, elektriciteit,.. Maar ik wil dit niet in de huurprijs verrekenen. Ik zou daarvoor eerder een vaste jaarlijkse provisie voor aanleggen. BV iedereen betaalt 500 euro in het begin van het jaar en daar worden alle gemeenschappelijke kosten mee betaald. Indien de pot leeg is opnieuw allemaal een bedrag storten.
Eten ga ik daar niet mee inrekenen. Ik weet ook niet juist hoe het concreet in zijn werk gaat want ik betwijfel of we veel samen zullen kunnen eten. Mogelijk kunnen we gwn wekelijks een "cashpotje" maken waarmee dan eten gekocht wordt voor de mensen die willen meedoen, lijkt me nog het eenvoudigste.

Verder zal iedereen moeten zorgen voor de meubels in zijn of haar eigen kamer. Daarnaast denk ik dat we wat gemeenschappelijk meubilair betreft niet veel meer zullen moeten kopen. Iedereen zal wel iets meebrengen (eettafel, salontafel, zetels, ...) waarvan we dan bij het begin een lijst opmaken met van de eigenaar van het desbetreffende meubel.

Nu ik heb er wel redelijk vertrouwen in, ik heb ook al met die mensen samen op kot gezeten dus ik ben er vrij zeker van dat ze de afspraken wel zullen naleven, maar je kan toch maar beter een stok achter de deur hebben.

Ik huur ook een huis met twee vrienden, hebben er ook altijd maar 2 van de 3 op het contract gestaan. Goede afspraken zijn belangrijk, maar uiteraard nooit legally binding. Bij ons is het op vertrouwen prima gelukt in ieder geval. Wij delen alle kosten behalve de persoonlijke: huur, internet, water, gas en elektriciteit. Af en toe een reparatie maar dat is echt zelden. Al de rest: eten, drinken, enzovoorts is ieder voor zich. Ons contract is trouwens jaarlijks opzegbaar, hetgeen een zeer zeer groot voordeel is wanneer je met vrienden samenwoont.

Ik zou je wel ten sterkste aanraden om op voorhand alles goed af te spreken: afwas, poetsen, inkopen WC papier en dergelijke. Dat lijken kleine zaken maar het is toch belangrijk dat er afspraken omtrent zijn. Hier was dat niet zo en dan kom je soms thuis in een vuil huis en dat is minder plezant. Ook omtrent lawaai enzo. Maar dat zijn details.

Zeker handig is om een rekening te openen bij een bank en die te laten beheren door de "meest verantwoordelijke" van de hele bende. Die kan dan met die rekening de huur en de facturen betalen. Iedereen stort daar elke maand huur + kosten op, plus af en toe een eenmalig bedrag voor gedeelde kosten (vuilniszakken, WC papier, melk, weet ik veel...). Doe dat bij Argenta of bij Deutsche Bank, dat zijn gratis rekeningen. Of gewoon bij KBC als je jonger ben als 25, dan is dat ook nog gratis. In ieder geval, die rekening hoeft zeker niks te kosten.

I.v.m. het contract maakt het eigenlijk niet superveel uit. Iedereen daarop is normaalgezien hoofdelijk aansprakelijk (hier althans toch). Als mijn vrienden straks niet betalen, naam op contract of niet, moet ik sowieso de huur betalen. Iedereen kan verantwoordelijk zijn voor het volledige bedrag. Dus dat hun naam op het contract zou staan of niet maakt in de praktijk niet bijzonder veel uit.

Maak ook vooral afspraken over wat er gebeurt wanneer iemand vertrekt. Dat kan uiteraard niet zomaar en eender wanneer. Dat kan jaarlijks indien voorzien in het contract, of eventueel met de gepaste "boete". Als je een 3/6/9 contract zal hebben spreekt het voor zich dat iemand niet onverwachts tijdens het 2e jaar kan vertrekken zonder enige kosten als er geen nieuwe huurder gevonden kan worden.