Archief - Huis gekocht met huurder: overname + opzeg huurcontract en waarborg

Even een vraag in de hoop hier wel een duidelijk en sluitend te kunnen krijgen, aangezien het vertrouwen in onze immo-makelaar ondertussen al heel wat gezakt is.

Situatieschets:
We hebben woning gekocht (bod uitgebracht) in maart, toen wisten we dat het pand momenteel verhuurd werd en de opzegtermijn van het huurcontract 6 maanden is.
We hadden toen aan de makelaar gevraagd of de huidige eigenaar al de opzeg kon doen, zodoende deze al liep en wij ook vroeger het pand konden betrekken. Dat was volgens de makelaar geen probleem en ze gingen dit ook zo doen. (Fout 1)
Eind maart tekenden we de aankoopbelofte en werd ook de opzeg aangetekend opgestuurd door de huidige eigenaar. Deze begint dus te lopen van 1 april tot 1 oktober.
Half maart werd ons huis ook direct verkocht en werd daar in de compromis geplaatst dat wij bezettingsvergoeding zouden betalen tot wanneer het pand vrij komt. Dit werd gezet op ten laatste 15 oktober zodat we nog tijd om de verhuis en dergelijke te regelen nadat de huurders uit het huis waren.

Echter vocht de huurder de gedane opzeg aan omdat de eigenaar zelf niet het pand zou betrekken, waardoor hij dus geen opzeg kan doen. Wij kunnen dit enkel doen op het moment dat de aktes verlijden en dan begint deze pas te lopen op de 1e van de volgende maand.
Volledig in haar recht nu blijkt, onze immo-makelaar bleek ons dus gewoon blaasjes te hebben wijsgemaakt waardoor onze tijdslijn volledig omzeep is. We hebben dit expliciet gevraagd aan de immo of dit geen probleem zou, dit werd ons valselijk bevestigd blijkt nu. Nu we hem daarop aanspraken zei hij: 'Jah, de meesten mensen weten dat niet, maar deze was blijkbaar slimmer'. Hij wist dus dat het niet ging en heeft gewoon gegokt en verloren, maar de enige partij die hier verliest, zijn wij!

De huurder gaat wel meewerken aan een vertrek en is ondertussen aan het uitkijken naar een nieuwe woning, maar de opzeg loopt dus nog niet officieel.
Eind deze maand verleiden de aktes eindelijk (30 juni) en dus kunnen wij pas op die dag de opzeg doorgeven en loopt deze dus van 1 juli tot 1 januari 2012.
Hierdoor zijn wij dus serieus in het zak gezet indien de huurder niets zou gevonden hebben tegen 15 oktober. Zijn opzeg loopt tot 1 januari maar wij moeten in theorie uit ons huis op 15 oktober.
De mensen die ons gekocht hebben, huren momenteel zelf en wachten ook om hun opzeg te geven aangezien ze nu nog niet weten wanneer ze ten vroegste in ons huis kunnen intrekken.
Ik betwijfel echter of de immo-makelaar (is dezelfde als onze aankoop) hen verteld heeft ondertussen dat onze huurder eigenlijk tot 1 januari kan blijven en wij misschien nog 2,5 maand langer in ons huis moeten blijven.

Nu moet die huurwaarborg en het huurcontract van het huis dat wij gekocht hebben ook worden overgedragen naar ons. Hierover kregen we tot nu toe 2 verhalen:
Onze makelaar:
- Voor de huurwaarborg moet je gewoon samen met de huidige eigenaar naar de bank gaan om die rekening waarop die waarborg staat te laten overplaatsen op jullie naam en klaar.
- Voor het huurcontract moet er niets veranderen, je moet gewoon aan de huurder jullie rekeningnummer doorgeven voor de komende maanden huur. (Dit lijkt me zeer straf)

Makelaar van de huidige eigenaar:

De mogelijkheden met betrekking tot de vrijgave van een huurwaarborg zijn op strikte wijze wettelijk gereglementeerd cfr. het Decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor woning bestemde goederen of delen ervan, Art 37 par. 3:

- Een schriftelijk en ondertekend akkoord tussen huurder en verhuurder omtrent de vrijgave van de huurwaarborg
OF
- Een gerechtelijke beslissing dewelke uitvoerbaar is bij voorraad niettegenstaande verzet of voorziening en zonder borgstelling of kantonnement

Klik om te vergroten...

Volgens de huidige eigenaar zou hij de huurwaarborg moeten vrijgeven aan de huurder en moet deze opnieuw betaald worden aan ons (speciale rekening).

1) Wat moeten wij nu concreet doen i.v.m. de huidige huurwaarborg die vaststaat op een rekening tussen de huidige eigenaar en huurder?
2) Moet er een nieuwe huurcontract worden opgesteld op 30 juli (verlijden van de akte) dat ook direct wordt opgezegd? Of is het bestaande effectief voldoende en enkel doorgeven van ons rekeningnummer?
3) Is er iets dat wij kunnen doen om onszelf toch te beschermen voor de tijdspanne van 15 oktober tot 1 januari in het worst-case scenario dat de huurder nog niet uit ons huis is?
Hier moet ik wel zeggen dat de huurder meewerkt en al op zoek is naar nieuwe woning, echter is het niet simpel op de huurmarkt een woning te vinden met min. 4 slaapkamers.
Dit kan snel gaan, maar ook heel hard tegenvallen. Voor hetzelfde geld stelt het probleem zich nooit en heeft de huurder effectief iets gevonden voor 15 oktober en is iedereen gelukkig. (De immo gaat uiteraard uit van dit scenario) Hier heeft ook de corona-crisis serieus wat roet in het eten gegooid omtrent communicatie en mogelijkehid tot het zoeken en bezoeken van huurpanden.
Wij hebben ondertussen al contact gehad met de kopers van ons huis, deze komen vrijdag nog eens langs om ook alles van het post-interventie dossier van het huis en dergelijke nog eens te overlopen en rustig eens te kunnen praten. (Vanwege corona hebben wij deze mensen nog nooit gezien en waren de bezoeken ook heel beperkt)
Wij willen hen vrijdag ook de hele situatie uitklaren rond onze aankoop en de tijdslijn in de hoop dat zij het ook zien zitten om in het slechtste geval pas hun appartement te verlaten op 1 januari i.p.v. 15 oktober.

Het is een hele boterham, maar hopelijk is de uitleg wat duidelijk!

blub zei:

Volgens de huidige eigenaar zou hij de huurwaarborg moeten vrijgeven aan de huurder en moet deze opnieuw betaald worden aan ons (speciale rekening).

1) Wat moeten wij nu concreet doen i.v.m. de huidige huurwaarborg die vaststaat op een rekening tussen de huidige eigenaar en huurder?
2) Moet er een nieuwe huurcontract worden opgesteld op 30 juli (verlijden van de akte) dat ook direct wordt opgezegd? Of is het bestaande effectief voldoende en enkel doorgeven van ons rekeningnummer?
3) Is er iets dat wij kunnen doen om onszelf toch te beschermen voor de tijdspanne van 15 oktober tot 1 januari in het worst-case scenario dat de huurder nog niet uit ons huis is?
Hier moet ik wel zeggen dat de huurder meewerkt en al op zoek is naar nieuwe woning, echter is het niet simpel op de huurmarkt een woning te vinden met min. 4 slaapkamers.
Dit kan snel gaan, maar ook heel hard tegenvallen. Voor hetzelfde geld stelt het probleem zich nooit en heeft de huurder effectief iets gevonden voor 15 oktober en is iedereen gelukkig. (De immo gaat uiteraard uit van dit scenario) Hier heeft ook de corona-crisis serieus wat roet in het eten gegooid omtrent communicatie en mogelijkehid tot het zoeken en bezoeken van huurpanden.
Wij hebben ondertussen al contact gehad met de kopers van ons huis, deze komen vrijdag nog eens langs om ook alles van het post-interventie dossier van het huis en dergelijke nog eens te overlopen en rustig eens te kunnen praten. (Vanwege corona hebben wij deze mensen nog nooit gezien en waren de bezoeken ook heel beperkt)
Wij willen hen vrijdag ook de hele situatie uitklaren rond onze aankoop en de tijdslijn in de hoop dat zij het ook zien zitten om in het slechtste geval pas hun appartement te verlaten op 1 januari i.p.v. 15 oktober.

Het is een hele boterham, maar hopelijk is de uitleg wat duidelijk!

Klik om te vergroten...

1) Wat moeten wij nu concreet doen i.v.m. de huidige huurwaarborg die vaststaat op een rekening tussen de huidige eigenaar en huurder?
Gewoon een overdracht van de huurwaarborgrekening tussen de drie partijen? oude eigenaar, nieuwe eigenaar, huurder
Je hoeft geen bedragen van die rekening af te halen daarvoor.

2) huurcontract blijft doorlopen, er is geen nieuw huurcontract. Enkel rekeningnummer doorgeven. Opzeg aangetekend sturen voor 6 maanden. Best onmiddelijk op 30 juli want ik dacht dat dat de periode telde vanaf de eerste dag van de kalendermaand. Dus in het slechtste geval kan hij erin blijven tot 31 januari (augustus,september,oktober,november,december en januari)

3) Je kan altijd een dealtje sluiten met de huurder. Ik was ooit in dat geval als huurder. Onderhandeld om sneller te vertrekken met de nieuwe eigenaar omdat deze sneller wou beginnen aan renovaties en ik kreeg een vergoeding daarvoor.

Als je veel geluk hebt, loopt zijn huurtcontract binnenkort ten einde (Bijvoorbeeld een huurcontract van 3 jaar die eindigt op 30.11.2020 kan je drie maanden daarvoor opzeggen zonder speciale reden.)

Kan niet veel aan toevoegen, zal onderhandelen worden met huurder

Tot 2x toe zeg je dat de huurder(ster?) meewerkt..
Maar hij/zij heeft het wel aangevochten. Dat is zo van; kzal u is kloten maar ik doe alsof ik u niet wil kloten. .
Maw, wordt vervolgd.

Voor de rest typische immo; het is verkocht, niet meer ons probleem.

Verstuurd vanaf mijn CLT-L29 met Tapatalk

beemer036 zei:

Tot 2x toe zeg je dat de huurder(ster?) meewerkt..
Maar hij/zij heeft het wel aangevochten. Dat is zo van; kzal u is kloten maar ik doe alsof ik u niet wil kloten. .
Maw, wordt vervolgd.

Voor de rest typische immo; het is verkocht, niet meer ons probleem.

Verstuurd vanaf mijn CLT-L29 met Tapatalk

Klik om te vergroten...

Hoezo de huurder wilt u kloten. Strikt juridisch gezien doet de huurder een geste aan de verhuurder door te stellen dat opzeg gegeven door de verkoper nietig is.

Aangezien een opzeg een eenzijdige rechtshandeling is, kan deze niet meer ongedaan gemaakt worden zonder medewerking van de huurder. Dit wilt zeggen dat de opzeg van de verhuurder wel geldig was, maar het motief niet.

Als de huurder een opzeg had gekregen voor eigen bewoning had gekregen van de vorige eigenaar, was deze verplicht om het motief uit te voeren ofwel 18 maanden huur aan de huurder over te maken.

Indien de reden van opzeg verkoop van de woning zou zijn geweest, is het motief ongeldig waardoor de opzeg wordt gezien als een opzeg zonder motief. Aangezien dit enkel kan na het verstrijken van een 3 jarige periode en eventueel het betalen van een boete, kan de huurder stellen het pand niet te zullen verlaten eer een 3-jarige periode om is.

Dus de koper mag blij zijn dat de huurder enkel een opzeg van 6 maanden wil hebben zodat hij een geschikt pand kan vinden.

pardal zei:

Hoezo de huurder wilt u kloten. Strikt juridisch gezien doet de huurder een geste aan de verhuurder door te stellen dat opzeg gegeven door de verkoper nietig is.

Aangezien een opzeg een eenzijdige rechtshandeling is, kan deze niet meer ongedaan gemaakt worden zonder medewerking van de huurder. Dit wilt zeggen dat de opzeg van de verhuurder wel geldig was, maar het motief niet.

Als de huurder een opzeg had gekregen voor eigen bewoning had gekregen van de vorige eigenaar, was deze verplicht om het motief uit te voeren ofwel 18 maanden huur aan de huurder over te maken.

Indien de reden van opzeg verkoop van de woning zou zijn geweest, is het motief ongeldig waardoor de opzeg wordt gezien als een opzeg zonder motief. Aangezien dit enkel kan na het verstrijken van een 3 jarige periode en eventueel het betalen van een boete, kan de huurder stellen het pand niet te zullen verlaten eer een 3-jarige periode om is.

Dus de koper mag blij zijn dat de huurder enkel een opzeg van 6 maanden wil hebben zodat hij een geschikt pand kan vinden.

Klik om te vergroten...

Jij wil dus zeggen dat we strikt wettelijk gezien eigenlijk nog meer miserie zouden moeten hebben? Vanwaar komt die 3-jarige periode?

blub zei:

Jij wil dus zeggen dat we strikt wettelijk gezien eigenlijk nog meer miserie zouden moeten hebben? Vanwaar komt die 3-jarige periode?

Klik om te vergroten...

De verhuurder kan in een 9-jarige huurovereenkomst een opzeg geven tegen het einde van een 3-jarige periode. Dus na 3-6-9 jaar. Na de eerste 3 jarige periode is de verhuurder een boete verschuldigd van 9 maanden huur na de 2 de 3jarige periode 6 maanden na de 3de 3 jarige periode is hij geen boete verschuldigd, aangezien het contract dan ten einde is.

Als de verhuurder een opzeg geeft waarvan het motief niet klopt, dan wordt dit gezien als een opzeg zonder motief

Verstuurd vanaf mijn Mi A1 met Tapatalk

pardal zei:

De verhuurder kan in een 9-jarige huurovereenkomst een opzeg geven tegen het einde van een 3-jarige periode. Dus na 3-6-9 jaar. Na de eerste 3 jarige periode is de verhuurder een boete verschuldigd van 9 maanden huur na de 2 de 3jarige periode 6 maanden na de 3de 3 jarige periode is hij geen boete verschuldigd, aangezien het contract dan ten einde is.

Als de verhuurder een opzeg geeft waarvan het motief niet klopt, dan wordt dit gezien als een opzeg zonder motief

Verstuurd vanaf mijn Mi A1 met Tapatalk

Klik om te vergroten...

Opzegging van een huurovereenkomst van lange duur door de verhuurder

Als verhuurder kunt u een huurovereenkomst van lange duur opzeggen onder bepaalde voorwaarden, steeds met een termijn van zes maanden die begint op de 1ste van de maand na de opzegging. Na een opzegging door de verhuurder kan de huurder steeds een tegenopzeg geven met een termijn van één maand. Bij een opzegging zonder motief behoudt de huurder in dat geval zijn recht op de eventueel verschuldigde schadevergoeding.

Opzegging voor eigen gebruik of bewoning door familieleden

Als verhuurder kunt u op elk moment de huur opzeggen om de woning zelf te betrekken of door een familielid te laten bewonen.

Bij bewoning door een familielid moet u desgevraagd een bewijs van verwantschap geven. De woning moet binnen het jaar na de opzegperiode effectief betrokken worden, en gedurende minstens twee jaar betrokken blijven door de eigenaar of zijn verwant(en); komt u die verplichtingen niet na dan heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur.

Klik om te vergroten...

Ik veronderstel als die het echt zover wilt drijven met de huidige eigenaar dat voor hem is? Wij als nieuwe eigenaar hebben toch niets te zien met zijn fout dan?
Wij doen nu de opzegging voor eigen gebruik, ergo: 6 maand en klaar?

beemer036 zei:

Tot 2x toe zeg je dat de huurder(ster?) meewerkt..
Maar hij/zij heeft het wel aangevochten. Dat is zo van; kzal u is kloten maar ik doe alsof ik u niet wil kloten. .
Maw, wordt vervolgd.

Voor de rest typische immo; het is verkocht, niet meer ons probleem.

Verstuurd vanaf mijn CLT-L29 met Tapatalk

Klik om te vergroten...

Ik zie ook niet in hoe de huurder de TS hier kloot? Wees blij dat die hem nog verwittigd heeft. Voor hetzelfde geld had de huurder niks gezegd en een stevige schadevergoeding achteraf opgeëist (18maanden huur...).

Wat wel zo is: weer een typische immo die zich van niks aantrekt. Ik zou mijn voorschot niet op de immo-derdenrekening storten maar bij de derderekening van de notaris. Die lijkt nu al niet te vertrouwen.

blub zei:

Ik veronderstel als die het echt zover wilt drijven met de huidige eigenaar dat voor hem is? Wij als nieuwe eigenaar hebben toch niets te zien met zijn fout dan?
Wij doen nu de opzegging voor eigen gebruik, ergo: 6 maand en klaar?

Klik om te vergroten...

Moeilijk want je neemt alle rechten en plichten over als verhuurder van de vorige eigenaar, dus ook de boetes die zouden betaald worden.

Zeg jij op als nieuwe eigenaar voor eigen bewoning geld: Als verhuurder kunt u op elk moment de huur opzeggen om de woning zelf te betrekken of door een familielid te laten bewonen.

Bij bewoning door een familielid moet u desgevraagd een bewijs van verwantschap geven. De woning moet binnen het jaar na de opzegperiode effectief betrokken worden, en gedurende minstens twee jaar betrokken blijven door de eigenaar of zijn verwant(en); komt u die verplichtingen niet na dan heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur.


De verkoper heeft echter een geldige opzeg gedaan maar niet het juiste motief. Alles gaat afhangen hoe deze de opzeg heeft gedaan. Zegt hij op omdat het pand verkocht is en de nieuwe eigenaars willen in de woning, dan valt deze opzeg onder de regelgeving van een opzeg zonder motief. Heeft hij echter opgezegd voor eigen bewoning, dus voor zichzelf of familie en komt hij dit niet na is hij 18 maanden verschuldigd aan de huurder.

Maar bij verkoop neemt de koper alle rechten en plichten over van de verkoper als verhuurder. Dus ook de boetes die het gevolg zijn van de opzeg.

Heeft die makelaar dat trouwens op papier gezet,dat men zo een opzeg kan doen? Anders een klacht neerleggen bij het BIV hiervoor.

blub zei:

Ik veronderstel als die het echt zover wilt drijven met de huidige eigenaar dat voor hem is? Wij als nieuwe eigenaar hebben toch niets te zien met zijn fout dan?
Wij doen nu de opzegging voor eigen gebruik, ergo: 6 maand en klaar?

Klik om te vergroten...

Moeilijk want je neemt alle rechten en plichten over als verhuurder van de vorige eigenaar, dus ook de boetes die zouden betaald worden.

Zeg jij op als nieuwe eigenaar voor eigen bewoning geld: Als verhuurder kunt u op elk moment de huur opzeggen om de woning zelf te betrekken of door een familielid te laten bewonen.

Bij bewoning door een familielid moet u desgevraagd een bewijs van verwantschap geven. De woning moet binnen het jaar na de opzegperiode effectief betrokken worden, en gedurende minstens twee jaar betrokken blijven door de eigenaar of zijn verwant(en); komt u die verplichtingen niet na dan heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur.


De verkoper heeft echter een geldige opzeg gedaan maar niet het juiste motief. Alles gaat afhangen hoe deze de opzeg heeft gedaan. Zegt hij op omdat het pand verkocht is en de nieuwe eigenaars willen in de woning, dan valt deze opzeg onder de regelgeving van een opzeg zonder motief. Heeft hij echter opgezegd voor eigen bewoning, dus voor zichzelf of familie en komt hij dit niet na is hij 18 maanden verschuldigd aan de huurder.

Maar bij verkoop neemt de koper alle rechten en plichten over van de verkoper als verhuurder. Dus ook de boetes die het gevolg zijn van de opzeg.

Heeft die makelaar dat trouwens op papier gezet,dat men zo een opzeg kan doen? Anders een klacht neerleggen bij het BIV hiervoor.

Als je geloofd dat de huurder dat om bovenstaande redenen heeft gedaan, u denkt dat de sint ook op 5 december over de daken loopt?

Huis kopen en huurder rekt de opzeg van 6 maand naar net geen jaar is niet kloten? Haha, owkeey.

Volgens de dwaze immo was ik mijn huisbaas destijds "juridisch" gezien ook enkele maanden huur verschuldigd. Zowel ik als de huisbaas hebben daar eens goed om gelachen.




Verstuurd vanaf mijn CLT-L29 met Tapatalk

blub zei:

..de opzeg doorgeven en loopt deze dus van 1 juli tot 1 januari 2012

Klik om te vergroten...

De opzegtermijn blijkt dus al 8 jaar overschreden

Altijd eerst met je notaris bespreken, makelaar wil meestal gewoon dat het zo snel mogelijk getekend is.

Huur kan altijd minnelijk beëindigd worden, je kan de huurder een financieel voorstel doen om de woning sneller te verlaten.