Archief - Lenen op afbetaalde eigendom?

Door mijn eigen naïviteit -en omstandigheden op dat moment- heb ik ongeveer 3 jaar geleden de impulsieve beslissing gemaakt om een opbrengsteigendom volledig zelf te financieren zonder enige lening.
Het spreekt voor zich dat ik achteraf spijt heb van deze beslissing gezien de zeer lage rentes tot op heden.

Kan ik 3 jaar later bv toch nog een of andere lening op die eigendom zetten voor bv de helft vd waarde?


Sent from my iPhone using Tapatalk

In theorie wel, in praktijk wss niet.

Wat wil je precies bereiken? terug een grote som cash eruit halen of eerder profiteren van de lage rentes?

Ik vermoed dat je een lening kan aangaan om je eigendom te gaan renoveren/bijbouwen/aangrenzend stuk grond bijkopen. Een lening krijgen op een reeds afbetaald pand... Neen. Is een beetje de discussie van deze week in het kredietentopic van mensen die het kapitaal van een (bijna) afbetaalde woning willen heropnemen om te gaan investeren in aandelen, gaat ook niet.

-edit- "In theorie" verslaat een beetje het doel als het in België niet de praktijk is en gewoon not done is om geld te gaan lenen voor een reeds afbetaalde woning. Dat is gelijk zeggen dat in theorie een hond een rijbewijs kan gaan halen, maar dat dit gewoon niet toegelaten wordt.

taylor zei:

In theorie wel, in praktijk wss niet.

Wat wil je precies bereiken? terug een grote som cash eruit halen of eerder profiteren van de lage rentes?

Klik om te vergroten...

Vreesde al zoiets.

Had idd graag een mooie som cash eruit gehaald om op die manier iets voor mezelf te kunnen kopen.
Ga eens bellen naar de bank, kan me niet voorstellen dat je met een volledig cash betaalde opbrengsteigendom niks kan loskrijgen bij die mannen.


Sent from my iPhone using Tapatalk

Vega zei:

Ik vermoed dat je een lening kan aangaan om je eigendom te gaan renoveren/bijbouwen/aangrenzend stuk grond bijkopen. Een lening krijgen op een reeds afbetaald pand... Neen. Is een beetje de discussie van deze week in het kredietentopic van mensen die het kapitaal van een (bijna) afbetaalde woning willen heropnemen om te gaan investeren in aandelen, gaat ook niet.

-edit- "In theorie" verslaat een beetje het doel als het in België niet de praktijk is en gewoon not done is om geld te gaan lenen voor een reeds afbetaalde woning. Dat is gelijk zeggen dat in theorie een hond een rijbewijs kan gaan halen, maar dat dit gewoon niet toegelaten wordt.

Klik om te vergroten...

Het grote verschil zit hem wel in het feit dat die mensen zelf in hun bijna afbetaalde woning wonen, terwijl het van mij om een opbrengsteigendom gaat. De huur is dus volledig netto gezien er geen lening op zit.


Sent from my iPhone using Tapatalk

G63 zei:

Vreesde al zoiets.

Had idd graag een mooie som cash eruit gehaald om op die manier iets voor mezelf te kunnen kopen.
Ga eens bellen naar de bank, kan me niet voorstellen dat je met een volledig cash betaalde opbrengsteigendom niks kan loskrijgen bij die mannen.


Sent from my iPhone using Tapatalk

Klik om te vergroten...

Als je zelf iets wilt kopen, ga dan gewoon voor die woning een woonkrediet aan? Dat is natuurlijk geen probleem... Je huurinkomsten van je opbrengsteigendom mag je dan (grotendeels) opnemen in je maandelijkse inkomsten om zo het maximum krediet dat je kan krijgen te verhogen. (loon + inkomsten opbrengstigendom)

Vega zei:

Als je zelf iets wilt kopen, ga dan gewoon voor die woning een woonkrediet aan? Dat is natuurlijk geen probleem... Je huurinkomsten van je opbrengsteigendom mag je dan (grotendeels) opnemen in je maandelijkse inkomsten om zo het maximum krediet dat je kan krijgen te verhogen. (loon + inkomsten opbrengstigendom)

Klik om te vergroten...

I know, “helaas” (als ik het zo mag zeggen *third world problems*) te veel geïnvesteerd de afgelopen jaren dat er amper eigen inbreng is tot op heden.

Gezien de meer luxueuzere woningen wel een prijsdaling zullen kennen, al is het maar 2-3%, is nu het ideale moment om iets aan te schaffen.


Sent from my iPhone using Tapatalk

G63 zei:

I know, “helaas” (als ik het zo mag zeggen *third world problems*) te veel geïnvesteerd de afgelopen jaren dat er amper eigen inbreng is tot op heden.

Gezien de meer luxueuzere woningen wel een prijsdaling zullen kennen, al is het maar 2-3%, is nu het ideale moment om iets aan te schaffen.


Sent from my iPhone using Tapatalk

Klik om te vergroten...

first world problems, niet third world problems .

Misschien eerst eens je investeringen herbekijken. Je kan niet ongebreideld verder investeren zonder dat je die investeringen eens inbrengt als hypotheek.

G63 zei:

I know, “helaas” (als ik het zo mag zeggen *third world problems*) te veel geïnvesteerd de afgelopen jaren dat er amper eigen inbreng is tot op heden.

Gezien de meer luxueuzere woningen wel een prijsdaling zullen kennen, al is het maar 2-3%, is nu het ideale moment om iets aan te schaffen.


Sent from my iPhone using Tapatalk

Klik om te vergroten...

Idd nagaan of je de investeringen niet kan omvormen naar cash, desnoods met hogere kosten. Als je natuurlijk bijna exclusief in opbrengsteigendommen hebt geïnvesteerd wordt dit lastiger...

Wat misschien ook een mogelijkheid is, geld lenen van je ouders en een afbetaling opstellen zodat je de quotiteit van de woonlening kan verlagen naar max. 80%, hier moeten zij natuurlijk voor open staan/kunnen.

Gaat de bank geen rekening houden met z'n opbrengstwoningen bij de berekeningen?

Ook al kan je zeggen dat z'n Q niet hoog is heeft hij wel paar gebouwen achter zich waar hij 1)inkomsten van krijgt en 2) kan liquideren om hypothecaire af te betalen.

JPV zei:

first world problems, niet third world problems .

Misschien eerst eens je investeringen herbekijken. Je kan niet ongebreideld verder investeren zonder dat je die investeringen eens inbrengt als hypotheek.

Klik om te vergroten...

Lols, can’t believe I said that
Zware facepalm.

Dat is de enige vastgoedinvestering die niet werd ingebracht als hypotheek.


Sent from my iPhone using Tapatalk

bassie82 zei:

Gaat de bank geen rekening houden met z'n opbrengstwoningen bij de berekeningen?

Ook al kan je zeggen dat z'n Q niet hoog is heeft hij wel paar gebouwen achter zich waar hij 1)inkomsten van krijgt en 2) kan liquideren om hypothecaire af te betalen.

Klik om te vergroten...

yep, maar wss vreest hij dat hij boven de 100% zal lenen. Wat, als er op quasi alles al een hypotheek zit, mss wel voor een bank niet te verdedigen zal zijn.

Nu, als je zo bezig bent met investeren, zou ik niet direct hier advies vragen, maar aan een notaris/zakenkantoor/advocaat.

bassie82 zei:

Gaat de bank geen rekening houden met z'n opbrengstwoningen bij de berekeningen?

Ook al kan je zeggen dat z'n Q niet hoog is heeft hij wel paar gebouwen achter zich waar hij 1)inkomsten van krijgt en 2) kan liquideren om hypothecaire af te betalen.

Klik om te vergroten...

Zijn inkomen zal het probleem niet zijn, probleem zal zijn hoge quotiteit zijn. De bank kan niet een eigendom in rekening brengen om deze parameter omlaag te brengen. Als hij een woning aankoopt van 500.000 EUR (inclusief kosten ca. 540.000 EUR) en hij kan bvb. maar 20.000 EUR inbrengen, moet hij aan 104% gaan lenen, wat banken al niet graag zien (stel dat hij na een jaar de afbetalingen niet meer kan voldoen en het pand moet noodgedwongen verkocht worden kan het zijn dat de woning slechts 460.000 EUR opbrengt via opbod, als er dan nog 510.000 EUR kapitaal open staat is dat een serieus gat voor de bank).

Vele banken zullen de lening dus al niet willen geven en de banken die wel een kredietvoorstel zullen uitbrengen zullen een hoger tarief uitbrengen dan wanneer hij aan een quotiteit van bvb. 80% zou zitten (waarbij hij max. 400.000 EUR moet lenen in ons geval). 80% is voor vele kredietinstellingen de 'drempel' om een goede quotiteitkorting te geven.

Zoals JPV zegt : best eens contact opnemen met de echte experts en zeker met je bank.

Ik lees op juridisch forum dat sommige banken een opbrengstwoning als eigen inbreng tellen waardoor je Q daalt.
Je moet hem dan wel als borg gebruiken voor je lening.

Dat is mogelijk, maar niet alle banken zullen hiervoor open staan. Zoals hierboven gemeld houden banken rekening met verschillende parameters:
* DTI / DSTI (debt-service-to-income): schuldaflossingen tegenover inkomen -> klopt de cashflow rekening? Kun je alles aflossen en toch nog goed leven?
* LTV (loan-to-value = +- quotiteit): kredietbedrag tegenover waarde (on)roerend goed
* type klant (leen je als particulier / vennootschap), type inkomsten (sommige worden niet aan 100% meegenomen in de berekeningen wegens te variabel), ...

Kortom zijn er 2 soorten parameters:
* Kun je in normale omstandigheden uw krediet afbetalen?
-> Hier kun je weinig aan veranderen, behalve inkomsten verhogen & uitgaven schrappen + vermogen verhogen (vooral liquide middelen, iets dat je kunt inbrengen) & schulden schrappen.
* Wat als je niet meer terugbetaald, maakt de bank dan verlies? Hoe kan de bank zich indekken?
-> Als je voor +100% gaat lenen, vragen ze (sowieso) een hypothecaire inschrijving van 100% + aanhorigheden (bv. 10%)
-> Als je het risico voor de bank wilt verlagen, kun je een bijkomende hypothecaire inschrijving of hypothecaire volmacht (bv. van 25%) op je opbrengsteigendom voorstellen (houd natuurlijk voor jou meer risico in)
De bank kan dan bij een default 2 panden verkopen.

Als het risico voor de bank tov de inkomsten aanvaardbaar is (hangt van bank tot bank af), dan word je krediet goedgekeurd.
Zelfs in dat goedkeuringsproces zitten er verschillende stappen: gemakkelijke kredieten worden (bijna) automatisch goedgekeurd, dat van jou gaat misschien langs een interne risicocommissie moeten passeren.

De bank telt uw huurinkomsten wel degelijk mee. Bij KBC is dit slechts aan 85% van uw huurinkomsten.
Je kunt best 5 jaar wachten om te verkopen, anders wordt je nog belast op uw meerwaarde.

Volgens mij kan je een hypotheekvrije woning inbrengen als eigen inbreng.

Jullie maken het toch allemaal heel complex hoor. Ga met verschillende banken praten.

Je kan nog steeds een hypothecaire lening afsluiten i.e. een lening waarvoor je je gebouw als onderpand geeft, dat hoeft niet gekoppeld te zijn aan een aankoop. Is gewoon vrij atypisch voor natuurlijke personen om te structureren.

Dat gaat u natuurlijk wel wat "overhead" geld kosten om in te schrijven in het hypotheekregister en neen die lening zal niet als fiscaal aftrekbaar gezien worden omdat je er geen aankoop mee verricht (ik verwijs naar het LTS "federale woonbonus") ... hoewel dat misschien nog een interessante theoretische discussie zou kunnen vormen voor een gerechtshof, daar dat initieel wel gebeurde.

Zolang het geleende bedrag (aanzienlijk) onder de marktwaarde van de woning blijft zullen daar zeker banken in willen meegaan als je voor de rest een goede krediethistoriek hebt en uw risico op deficit goed zit. De rentes zullen mogelijk iets hoger liggen omdat ze weten dat het hier niet gaat om een aankoop maar ter creatie van een hefboom.

botchla zei:

Jullie maken het toch allemaal heel complex hoor. Ga met verschillende banken praten.

Je kan nog steeds een hypothecaire lening afsluiten i.e. een lening waarvoor je je gebouw als onderpand geeft, dat hoeft niet gekoppeld te zijn aan een aankoop. Is gewoon vrij atypisch voor natuurlijke personen om te structureren.

Dat gaat u natuurlijk wel wat "overhead" geld kosten om in te schrijven in het hypotheekregister en neen die lening zal niet als fiscaal aftrekbaar gezien worden omdat je er geen aankoop mee verricht (ik verwijs naar het LTS "federale woonbonus") ... hoewel dat misschien nog een interessante theoretische discussie zou kunnen vormen voor een gerechtshof, daar dat initieel wel gebeurde.

Zolang het geleende bedrag (aanzienlijk) onder de marktwaarde van de woning blijft zullen daar zeker banken in willen meegaan als je voor de rest een goede krediethistoriek hebt en uw risico op deficit goed zit. De rentes zullen mogelijk iets hoger liggen omdat ze weten dat het hier niet gaat om een aankoop maar ter creatie van een hefboom.

Klik om te vergroten...

Dank voor de uitleg, weet je of huis-tuin-keukenbanken hier de nodige kennis/praktijk in kunnen voorleggen en heb je weet van welke banken dit sowieso doen tegenover welke hier mogelijks niet in zullen meegaan?

Gezien woonbonus sinds dit jaar niet meer bestaat is dat allicht al geen discussie op zich