Archief - Opschortende voorwaarde hypothecaire lening

archytas · 26 jan 2016

Hoi hoi,

Wij hebben als verkoper (van een woning) een compromis laten maken door onze notaris. De koper wilt echter een opschortende voorwaarde betreffende het verkrijgen van een hypothecaire lening laten opnemen. Ik vraag me af hoe lichtzinnig of zwaarwichtig ik deze voorwaarde mag interpreteren. Wordt er bij die voorwaarde rekening gehouden met kapitaal of enkel gekeken naar inkomen? In dat laatste geval kan een multimiljonair (zonder inkomen) in theorie onder zo'n verkoop uitkomen door het lichten van deze voorwaarde: hij heeft immers geen voldoende inkomensstroom om de maandelijkse lening te betalen.

Gezien de meeste aankopen met 'eigen inbreng' (moeten) gebeuren, lijkt het me niet zo moeilijk om als kandidaat-koper een paar weigeringen van banken te krijgen indien men later (na ondertekening compromis) toch wenst af te zien van de verkoop. Enkel de eigen inbreng schrappen lijkt me in de meeste gevallen al voldoende om de (hoge) maandelijkse lening niet betaald te krijgen.

Maar wellicht weegt deze voorwaarde véél véél zwaarder dan ik hiervoor toelicht?

Riverdale27 · 26 jan 2016

Die voorwaarde is vrij normaal. Ik gok dat het merendeel van de compromissen zo'n voorwaarde erin hebben, zo bijv. ook de onze. De assumptie is natuurlijk dat de koper het huis ook écht wel wil

In principe verlies je niet veel (buiten tijd natuurljik) als de koper van die truckjes begint boven te halen, maar het lijkt me niet meer dan normaal dat je een koppel dat écht geen lening vind niet gaat verplichten zo'n huis te kopen. Sommige banken vragen eigen kapitaal (KBC bijv. altijd 10%) maar niet allemaal. Het zou dus wel mogelijk zijn een aantal weigeringen voor te leggen, maar ge kunt die clausule altijd wat in meer detail formuleren he. Zeg bijv. dat ze minstens een weigering bij een aantal banken moeten voorleggen, bijv.

Veel kopers interpreteren die clausules ook foutief trouwens, alsook wij. Wij dachten: "shit, wij moeten onze lening binnen 2 weken vastgelegd hebben en dat is wel erg weinig tijd om te onderhandelen over een goede rentevoet!" Wel, dat is dus geen probleem. Die clausule dient enkel om af te zien van de verkoop. M.a.w. je hebt tijd genoeg om goed te onderhandelen (4 maanden in theorie, want dan moet de akte ten laatste getekend worden). De clausule dient enkel ter bescherming als je nergens iets vind binnen de twee weken...

Letsdothis · 26 jan 2016

Wij hebben net een huis gekocht en dachten ook dat die termijn doelde op het effectief verkrijgen van een hypotheek. Die zin betekent dat de koper x aantal weken heeft om aan te tonen dat het niet mogelijk is om te lenen omwille van financiële redenen. Gewoon zeggen: 'wij kunnen niet lenen' is onvoldoende ... Er moeten papieren van bankinstellingen worden voorgelegd waaruit duidelijk blijkt dat een lening niet aan de orde is (en wanneer geeft een bank geen krediet -> indien er een te groot risico is op wanbetalingen).

:naughty: denk goed na alvorens een contract te tekenen met een immokantoor. Zoekertje op zoekertjessites plaatsen kan iedereen.

JPV · 26 jan 2016

is idd gebruikelijk. Eventueel kan je zelfs nog laten bepalen dat de lening die geweigerd moet worden een lening van 80% van de woning is. Dan kunnen ze niet een lening voor de volledige kost van de woning vragen.

archytas · 27 jan 2016

Hartelijk dank voor de antwoorden. We hebben er als verkoper natuurlijk alle belang bij om die termijn zo kort mogelijk te houden. Op Nieuwsbrieven las ik dat het Hof Van Beroep van Gent 3 weken niet voldoende lang vond om te checken of je wel kan voldoen aan die voorwaarde. Redelijk lachwekkend lijkt me gezien je maar 3 afspraken met een bank moet maken maar soit.

We verliezen inderdaad enkel tijd als de kopers niet voldoende middelen hebben maar hebben zelf al een contract getekend voor een andere woning (die pas in november opgeleverd word en waar ons ook een boete boven het hoofd hangt als de verkoop niet kan doorgaan) dus kunnen het ons ook niet permitteren om tijd te verliezen...

JPV · 27 jan 2016

archytas zei:
Hartelijk dank voor de antwoorden. We hebben er als verkoper natuurlijk alle belang bij om die termijn zo kort mogelijk te houden. Op Nieuwsbrieven las ik dat het Hof Van Beroep van Gent 3 weken niet voldoende lang vond om te checken of je wel kan voldoen aan die voorwaarde. Redelijk lachwekkend lijkt me gezien je maar 3 afspraken met een bank moet maken maar soit.

het gaat niet over 3 afspraken maken, het gaat over een brief krijgen dat je kredietaanvraag geweigerd is. Dat geeft een bank niet zomaar. Het is ook niet altijd vanzelfsprekend dat je 3 afspraken met een bank in dezelfde week maakt. soms denk je dat 1 bank genoeg is of wil je met een aanbieding van 1 bank beginnen zoeken naar de beste lening.

archytas zei:
We verliezen inderdaad enkel tijd als de kopers niet voldoende middelen hebben maar hebben zelf al een contract getekend voor een andere woning (die pas in november opgeleverd word en waar ons ook een boete boven het hoofd hangt als de verkoop niet kan doorgaan) dus kunnen het ons ook niet permitteren om tijd te verliezen...

In de praktijk wordt zo'n beding van het verkrijgen van een lening vaak enkel "terecht" gebruikt voor onverwachtse zaken. Bvb men tekent een compromis voor de verkoop van een woning en 1 van de kopers krijgt de dag erna een hartaanval en overlijdt. Dan kan men plots géén lening meer krijgen en kan de verkoop dan zonder kosten afgeblazen worden. Zou dat beding er niet in staan, dan kunnen jullie in zo'n situatie een schadevergoeding eisen, iets wat echt wel wordt gedaan (imho schandalig, maar ja...)

Jij moet maken dat men, als men dat beding wil en je daarover twijfelt, jij ook inzage krijgt of die mensen uberhaupt een lening kunnen krijgen.

Maw: antwoord aan de kopers dat je akkoord bent met het inlassen van zo'n beding mits je zélf enig zicht mag hebben op hun financiën en dat als voldoende beschouwt, omdat je niet wil dat mensen je aan het lijntje zouden houden terwijl ze toch niet kredietwaardig zijn. Dat je voor het inlassen van zo'n beding dus eerst enkele van deze zaken wil zien:
- 3 recente loonfiches (of bewijzen van inkomen) van elke koper wil zien
- hun laatste belastingsbrief wil zien
- een afschrift van een spaarboekje met voldoende vermogen op hun naam (met een stand van rekening VOOR vandaag, zodat ze niet plots van iemand anders nu tijdelijk geld kunnen laten overschrijven)
- een attest van alle leningen die geregistreerd staan bij de nationale bank. (zie | nbb.be => kredietcentrale => gegevens opvragen (duurt wel 1 dag, dacht ik, dus ze kunnen dat niet direct voorzien). Dan zie je of ze al bvb veel consumentenkredieten hebben, wat problematisch kan zijn bij de toekenning van een lening.

Eventueel kan je zelfs, als je het echt hard wil spelen, eisen dat men een bepaald bedrag (bvb 1000 euro) overschrijft naar je rekening voor dit beding, een bedrag dat later dan verrekend kan worden bij de verkoop van de woning. Dan heb je effectief iets in handen als schadevergoeding als de verkoop van de woning toch niet doorgaat.

Als de woning natuurlijk al meer dan een jaar te koop zou staan, zou ik blij zijn met elk bod

.

nite · 27 jan 2016

JPV zei:
het gaat niet over 3 afspraken maken, het gaat over een brief krijgen dat je kredietaanvraag geweigerd is. Dat geeft een bank niet zomaar. Het is ook niet altijd vanzelfsprekend dat je 3 afspraken met een bank in dezelfde week maakt. soms denk je dat 1 bank genoeg is of wil je met een aanbieding van 1 bank beginnen zoeken naar de beste lening.
In de praktijk wordt zo'n beding van het verkrijgen van een lening vaak enkel "terecht" gebruikt voor onverwachtse zaken. Bvb men tekent een compromis voor de verkoop van een woning en 1 van de kopers krijgt de dag erna een hartaanval en overlijdt. Dan kan men plots géén lening meer krijgen en kan de verkoop dan zonder kosten afgeblazen worden. Zou dat beding er niet in staan, dan kunnen jullie in zo'n situatie een schadevergoeding eisen, iets wat echt wel wordt gedaan (imho schandalig, maar ja...)

Jij moet maken dat men, als men dat beding wil en je daarover twijfelt, jij ook inzage krijgt of die mensen uberhaupt een lening kunnen krijgen.

Maw: antwoord aan de kopers dat je akkoord bent met het inlassen van zo'n beding mits je zélf enig zicht mag hebben op hun financiën en dat als voldoende beschouwt, omdat je niet wil dat mensen je aan het lijntje zouden houden terwijl ze toch niet kredietwaardig zijn. Dat je voor het inlassen van zo'n beding dus eerst enkele van deze zaken wil zien:
- 3 recente loonfiches (of bewijzen van inkomen) van elke koper wil zien
- hun laatste belastingsbrief wil zien
- een afschrift van een spaarboekje met voldoende vermogen op hun naam (met een stand van rekening VOOR vandaag, zodat ze niet plots van iemand anders nu tijdelijk geld kunnen laten overschrijven)
- een attest van alle leningen die geregistreerd staan bij de nationale bank. (zie | nbb.be => kredietcentrale => gegevens opvragen (duurt wel 1 dag, dacht ik, dus ze kunnen dat niet direct voorzien). Dan zie je of ze al bvb veel consumentenkredieten hebben, wat problematisch kan zijn bij de toekenning van een lening.

Eventueel kan je zelfs, als je het echt hard wil spelen, eisen dat men een bepaald bedrag (bvb 1000 euro) overschrijft naar je rekening voor dit beding, een bedrag dat later dan verrekend kan worden bij de verkoop van de woning. Dan heb je effectief iets in handen als schadevergoeding als de verkoop van de woning toch niet doorgaat.

Als de woning natuurlijk al meer dan een jaar te koop zou staan, zou ik blij zijn met elk bod .

Al die maatregelen lijken mij toch wel verregaand. Ik zou gewoon 3 weigeringen van banken vragen voor een lening ter waarde van 80-90% van de verkoopprijs. Dan gaan mensen toch echt niet lichtzinnig een bod doen. Dat is iets dat kopers er willen inzetten voor hun gemoedsrust, niet omdat ze u aan het lijntje willen houden.

Inco · 27 jan 2016

Is een standaard clausule, zie wel dat deze correct geformuleerd is:
* gelimiteerd in de tijd (was 4 weken bij ons)
* mits voorlegging van meerdere bewijzen

Volgende clausule werd door ons opgenomen in onze compromis:

Deze overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening/kredietopening van XXXXXXXX euro tegen het gebruikelijke marktpercentage.

Indien de opschortende voorwaarde niet kan worden vervuld, verbindt de koper er zich toe om uiterlijk tegen 01/03/2013 per aangetekend schrijven (postdatum geldt als bewijs) melding te maken van het niet kunnen vervullen van de opschortende voorwaarde, zo niet wordt de verkoop als definitief beschouwd en zal de onderhavige overeenkomst overgemaakt worden aan de aangestelde notarissen, teneinde de notariële akte te verlijden. Indien de koper geen hypothecaire lening verkrijgt, zal hij in voormeld schrijven het bewijs moeten voorleggen van minstens drie financiële instellingen dat geen hypothecaire lening kan worden verkregen.

De koper zal er zich van weerhouden met een derde een overeenkomst te sluiten waarin met deze derde wordt overeengekomen dat de opschortende voorwaarde niet werd vervuld zodat er geen verkoop tot stand is gekomen en elke partij zijn vrijheid bekomt.

archytas · 27 jan 2016

Jpv en volgende: dit is superinfo. Appartement stond twee maanden te koop. Ik heb geen enkele reden om aan de tegenpartij te twijfelen maar wat niet op papier staat, bestaat niet.

Verstuurd vanaf mijn E2003 met Tapatalk

JPV · 27 jan 2016

als je geen reden hebt om te twijfelen, ga dan gewoon voor 80% krediet - 3 weigeringen. Als je weet dat ze een matig inkomen hebben, dan kan je meer eisen

Archief - Opschortende voorwaarde hypothecaire lening

archytas

Legacy Member

Riverdale27

Legacy Member

Letsdothis

Legacy Member

JPV

Legacy Member

archytas

Legacy Member

JPV

Legacy Member

nite

Legacy Member

Inco

Legacy Member

archytas

Legacy Member

JPV

Legacy Member