Archief - Overdracht aandelen of rechtstreekse verkoop onroerend goed

Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
j

johan83

Legacy Member
Hallo iedereen,

Om de situatie even kort te schetsen:

Ik ben beginnend zelfstandig kinesist persoonlijke naam en ben al een tijdje opzoek naar een onroerend goed. In het begin zou ik het pand deels gebruiken voor mijn professionele activiteiten en zelf gedeeltelijk bewonen. Indien de zaken goed gaan zou ik na een aantal jaar opzoek gaan naar een groter pand voor mijn praktijk en het pand dat ik nu wens aan te kopen volledig zelf te bewonen.

Ik heb mijn oog laten vallen op een pand van iemand dat ik via gemeenschappelijke vrienden ken. De verkoper wist me te vertellen dat het pand eigendom is van een patrimoniumvennootschap met enkel dit pand en schuldenvrij is. Hij zei me dat een overdracht van aandelen voor mij voordeliger zou uitdraaien omdat ik dan geen registratierechten dien te betalen.

Aangezien ik zelf een totale leek ben op het gebied van fiscaliteit zou ik graag jullie mening hierover weten, ook met het oog op later.

Alvast heel hard bedankt :)

Johan
b

beryl

Legacy Member
Je betaalt inderdaad geen registratierechten op de aankoop. Bovendien kan de patrimoniumvennootschap de kosten van het gebouw (niet de grond) afschrijven en ook alle onderhoud en herstellingskosten kunnen in aftrek genomen worden door de vennootschap. Daartegenover staat wel dat jij een huur zal moeten betalen aan de vennootschap die bij jouw niet aftrekbaar is (toch niet voor het persoonlijk gedeelte, wel voor het deel dat je voor je praktijk gebruikt) en bij de vennootschap wel belastbaar is, of als je geen huur betaald, zal er je een voordeel van alle aard toegerekend worden, een "fictief" bedrag dat bij je belastbaar inkomen wordt toegevoegd.

Een ander nadeel is dat waar privé personen in de regel geen belasting betalen op de meerwaarde bij de verkoop van onroerend goed, vennootschappen dat wel doen. Als je ooit het pand uit de vennootschap wil halen, bijvoorbeeld om het aan jezelf of iemand anders te verkopen, zal je belast worden op de meerwaarde. Je hebt ook geen recht op de woonbonus die je wel zou hebben moest je zelf de woning in eigendom hebben.

Een patrimoniumvennootschap kan dan wel weer interessanter zijn met betrekking tot erfenis rechten, maar ik vermoed dat het nog wat vroeg is om daar mee bezig te zijn.

Of het interessant is hangt af van je persoonlijke situatie en wat je in de toekomst van plan bent te doen met de woning. In sommige situaties zal het duurder uitvallen en in andere goedkoper.

Als je de vennootschap zou kopen, maak dan ook dat je voldoende ingedekt bent tegen eventuele schuldeisers van de vennootschap. Je koop namelijk ook alle schulden over, ook degene die niet in de boekhouding vermeld staan. Je kan die dan vaak wel terugeisen van de verkopers als er bedrog in het spel is, maar als die geen geld hebben zit je met een probleem.
j

johan83

Legacy Member
beryl zei:
Je betaalt inderdaad geen registratierechten op de aankoop. Bovendien kan de patrimoniumvennootschap de kosten van het gebouw (niet de grond) afschrijven en ook alle onderhoud en herstellingskosten kunnen in aftrek genomen worden door de vennootschap. Daartegenover staat wel dat jij een huur zal moeten betalen aan de vennootschap die bij jouw niet aftrekbaar is (toch niet voor het persoonlijk gedeelte, wel voor het deel dat je voor je praktijk gebruikt) en bij de vennootschap wel belastbaar is, of als je geen huur betaald, zal er je een voordeel van alle aard toegerekend worden, een "fictief" bedrag dat bij je belastbaar inkomen wordt toegevoegd.

Een ander nadeel is dat waar privé personen in de regel geen belasting betalen op de meerwaarde bij de verkoop van onroerend goed, vennootschappen dat wel doen. Als je ooit het pand uit de vennootschap wil halen, bijvoorbeeld om het aan jezelf of iemand anders te verkopen, zal je belast worden op de meerwaarde. Je hebt ook geen recht op de woonbonus die je wel zou hebben moest je zelf de woning in eigendom hebben.

Een patrimoniumvennootschap kan dan wel weer interessanter zijn met betrekking tot erfenis rechten, maar ik vermoed dat het nog wat vroeg is om daar mee bezig te zijn.

Of het interessant is hangt af van je persoonlijke situatie en wat je in de toekomst van plan bent te doen met de woning. In sommige situaties zal het duurder uitvallen en in andere goedkoper.

Als je de vennootschap zou kopen, maak dan ook dat je voldoende ingedekt bent tegen eventuele schuldeisers van de vennootschap. Je koop namelijk ook alle schulden over, ook degene die niet in de boekhouding vermeld staan. Je kan die dan vaak wel terugeisen van de verkopers als er bedrog in het spel is, maar als die geen geld hebben zit je met een probleem.
Klik om te vergroten...


Beste Beryl,

Alvast bedankt voor de snelle reactie! Om op je vraag te beantwoorden wat ik van plan ben met de woning: de eerste jaren deels praktijk - deels eigen woning, en na enkele jaren een nieuwe (grotere) praktijk kopen en het eerstgekochte goed volledig zelf te bewonen. Wat raadt je me dan aan?

Mvg Johan!
A

Angelox3

Legacy Member
Heb je wat meer cijfermatige info Johan, zoals %woning-%praktijk, boekwaarde in de patrimoniumvennootschap, ... ?

Beryl heeft ook een erg belangrijk punt meegegeven. Momenteel lijkt het overkopen van de aandelen van de patrimoniumvennootschap omdat het inderdaad je aankoopkost kan verminderen. Echter als je al met zekerheid weet dat je het pand in de toekomst volledig zelf te gaan betrekken dan moet je ook al nadenken hoe je het pand uit die vennootschap gaat krijgen. Net omdat je enerzijds privé vrijgesteld bent van de meerwaarde bij de verkoop van een onroerend goed, de woonbonus, maar ook successiematig (oké, het is misschien wat vroeg, maar je kan er maar rekening mee houden). Ik weet niet wat uw familiale situatie is, maar de familiale woning wordt in Vlaanderen vrijgesteld van successierechten in hoofde van de langstlevende partner (enkel en alleen de partner, geen vrijstelling voor de kinderen). Als de familiale woning in de vennootschap zit, dan zal dit in de boeken van de vennootschap terechtkomen en dus de waarde van de aandelen beïnvloeden. Aandelen waarop in rechte lijn, afhankelijk van het vermogen, 3-9-27% op verschuldigd is.

Wat ik mij vooral afvraag: wat was het oorspronkelijke motief om 1 pand in een schuldenvrije patrimoniumvennootschap te stoppen?
b

beryl

Legacy Member
johan83 zei:
Beste Beryl,

Alvast bedankt voor de snelle reactie! Om op je vraag te beantwoorden wat ik van plan ben met de woning: de eerste jaren deels praktijk - deels eigen woning, en na enkele jaren een nieuwe (grotere) praktijk kopen en het eerstgekochte goed volledig zelf te bewonen. Wat raadt je me dan aan?

Mvg Johan!
Klik om te vergroten...

Het is moeilijk om iets aan te raden zonder de concrete situatie helemaal te kennen. Een belangrijke factor is bijvoorbeeld, zoals de vorige poster ook aanhaalde, de boekwaarde van het onroerend goed in de vennootschap en het verschil tussen die boekwaarde en de werkelijke waarde.

Neem bijvoorbeeld dat de boekwaarde van het pand € 100.000 is en de marktprijs is € 250.000. Dan wil dat zeggen dat als je woning daarna meteen uit de vennootschap zou halen, je een meerwaarde zou hebben van €150.000 waar je ongeveer €50.000 belasting op zou moeten betalen die je niet zou moeten betalen als de woning meteen jouw eigendom is (waarschijnlijk meer aangezien het geld dat zo in de vennootschap komt er ook ooit weer uit moet, en dat wordt ook nog eens belast) . Op zich is dat geen probleem maar dat moet dan wel gereflecteerd zijn in de prijs. Voor een onroerend goed met een normale marktwaarde van € 250.000 zou je in die situatie eigenlijk maar € 200.000 mogen betalen, anders is het fiscaal voordeel volledig naar de vorige eigenaars gegaan en betaal jij eigenlijk hun belastingen.

Dat soort overwegingen zorgt ervoor dat elke situatie anders is en dat het moeilijk is zomaar iets aan te raden.
I

Intergalactic

Legacy Member
Ik neem aan dat je een lening nodig hebt om het te kunnen aankopen?
Als je de aandelen overneemt, dan kan het onroerend dat in de vennootschap zit, niet als waarborg voor de bank dienen, want jij koopt de aandelen, en het onroerend is eigendom van de vennootschap.
Je zal dus met een andere waarborg over de brug moeten komen, dus vrees dat daar zich al een probleem stelt?

Verder lijkt het me vooral interessant voor de verkoper om jou de aandelen te laten overnemen. Een patrimoniumvennootschap voor 1 relatief klein onroerend is meestal overkill en als het een BVBA is zit je sowieso ook al met de jaarlijkse publicatiekosten.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
Terug
Bovenaan