Archief - schenking deel van onroerend goed

Hey,

1) Ik vroeg me af of het mogelijk is om bijvoorbeeld 10% van een woning te schenken.

Want als je om de 3 jaar schenkt, start je telkens weer vanaf het laagste tarief. Vandaar mijn vraag. Dat je een woning bijvoorbeeld per 10% of 20% kan schenken.

2) En ook, mag je als ouder een onroerend goed verkopen aan je kind(eren) aan een lagere prijs dan het onroerend goed werkelijk waard is? (ik had gelezen dat dit wel mag maar dat je dan gewoon het registratierecht op de werkelijke waarde van het goed moet betalen.)

3) Bij een verkoop van een onroerend goed aan eigen kinderen, kan dit toch niet als een van de ouders komt te overlijden, bij de fictieve erf massa worden geteld, toch?

Best naar een notaris gaan om goeie en wettelijk sluitende antwoorden te krijgen op dit soort vragen...

Aléja, beetje genant als de fiscus achter u aanzit en gij moet zeggen ter uwer verdediging: "Jamaar, den dienen op 9lives zei dat het mocht..."

enkel antwoord op 1): zelfs als het mag, zou het niet slim zijn. Tenzij je graag telkens de notariskosten betaalt .

Butramas zei:

Hey,

1) Ik vroeg me af of het mogelijk is om bijvoorbeeld 10% van een woning te schenken.

Want als je om de 3 jaar schenkt, start je telkens weer vanaf het laagste tarief. Vandaar mijn vraag. Dat je een woning bijvoorbeeld per 10% of 20% kan schenken.

2) En ook, mag je als ouder een onroerend goed verkopen aan je kind(eren) aan een lagere prijs dan het onroerend goed werkelijk waard is? (ik had gelezen dat dit wel mag maar dat je dan gewoon het registratierecht op de werkelijke waarde van het goed moet betalen.)

3) Bij een verkoop van een onroerend goed aan eigen kinderen, kan dit toch niet als een van de ouders komt te overlijden, bij de fictieve erf massa worden geteld, toch?

Klik om te vergroten...

Dag Butramas,

1: Dit is mogelijk, maar let op voor eventuele dood binnen de 3 jaar. Beter lijkt me om een deel aan een ander te verkopen en de som geld die je daarvoor verkrijgt, te schenken aan de persoon. Indien je langer dan 3 jaar blijft leven, betaal je op de geschonken som geen schekingsrechten. (Eventueel verkoop je aan de begiftigde en geef je daarna het geld terug, maar dit moet wel goed ingekaderd worden en er mag geen animus donandi aanwezig zijn op het moment. (Dit is wel aanwezig, dus je zou je wel blootstellen aan boetes.)

Er zijn nog andere mogelijkheden zoals delen van je huis inbrengen in een Belgische vennootschap met rechtspersoonlijkheid én die de vorm van een handelsvennootschap heeft aangenomen. Op grond van 115bis W. Reg. betaal je dan geen enkel recht, maar dit heeft ook wel enkele nadelen. Zo moet je een vennootschap oprichten (kost geld en je moet inbrengen) + bij latere meerwaardes bij verkoop worden de vennoten belast). + Eventuele animus donandi (schenkingsinzicht) dat door de fiscus kan worden vastgesteld.

2: Klopt, registratierecht wordt berekend op de waarde van het huis, niet de verkoopsprijs. Bij prijsbewimpeling is een boete mogelijk.

3: Hangt er van af of het een verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik is. Indien dat het geval is, gaat dat terug in de massa. (Je verkoopt dus best de volle eigendom wil je je kind een plezier doen.)

Oppassen met de fictieve legaten. Verkoop van ouders aan kinderen wordt algauw volledig als een schenking aanzien. Wat Iemand zegt over de registratierechten klopt wel, maar brengt je niks op. Jij zal moeten bewijzen dat de prijs die je voor het onroerend goed van je ouders betaalde de correcte prijs was, het verschil wordt bij de erfenis gevoegd.
Het beste is hiervoor naar de notaris te stappen. De regelgeving is te complex om hier een echt deftig antwoord te geven en de fiscus heeft dan ook nog eens wat illegalte toepassingen van de wet dus ja.

De deftige manieren voor een onroerend goed zijn ofwel zorgen dat je ouders het vruchtgebruik aankopen en jij het blote eigendom. En dat je effectief die blote eigendom met eigen gelden betaalt én dat hij correct gewaardeerd is. Je ouders mogen je de gelden daarvoor zelfs schenken (ofwel handgift, maar dan drie jaar blijven leven, ofwel gewoon registeren aan 3% en de fiscus kraait er nooit meer naar)

@Iemand, je kan moeilijk een deel van een onroerend goed aan iemand gaan verkopen. Toch niet als dat niet opzichzelf kan staan. Wie ga je vinden om in zo'n onverdeeldheid te treden.

Conradus zei:

Oppassen met de fictieve legaten. Verkoop van ouders aan kinderen wordt algauw volledig als een schenking aanzien. Wat Iemand zegt over de registratierechten klopt wel, maar brengt je niks op. Jij zal moeten bewijzen dat de prijs die je voor het onroerend goed van je ouders betaalde de correcte prijs was, het verschil wordt bij de erfenis gevoegd.
Het beste is hiervoor naar de notaris te stappen. De regelgeving is te complex om hier een echt deftig antwoord te geven en de fiscus heeft dan ook nog eens wat illegalte toepassingen van de wet dus ja.

De deftige manieren voor een onroerend goed zijn ofwel zorgen dat je ouders het vruchtgebruik aankopen en jij het blote eigendom. En dat je effectief die blote eigendom met eigen gelden betaalt én dat hij correct gewaardeerd is. Je ouders mogen je de gelden daarvoor zelfs schenken (ofwel handgift, maar dan drie jaar blijven leven, ofwel gewoon registeren aan 3% en de fiscus kraait er nooit meer naar)

@Iemand, je kan moeilijk een deel van een onroerend goed aan iemand gaan verkopen. Toch niet als dat niet opzichzelf kan staan. Wie ga je vinden om in zo'n onverdeeldheid te treden.

Klik om te vergroten...

Geen idee, je weet nooit of je bv iemand kent die wenst te speculeren op de waarde van je huis. Ik denk dat het voor blote eigendom en vruchtgebruikconstructie wel te laat is? Ik leid af dat hij wil schenken.

Dat speculeren zou ik nu ook niet direct aanraden. En je zit dan nog met die fictie van de registratierechten dat de verdeling weer als verkoop belast zal worden als de andere eigenaar/erfgenaam dat stuk terugwil.
Voor BE/VG is het nooit te laat, maar er zal gewoon niet veel verschil meer opzitten, dat is een middel bij uitstek voor jonge kinderen, op latere leeftijd is het inderdaad veel minder gunstig omdat het VG laag gewaardeerd wordt.

Voor onroerende goederen is er niet echt veel dat kan gebeuren. Een goedkopere manier dan schenken bestaat, maar is niet altijd mogelijk. Je laat je ouders aan jou het bedrag voor de aankoop van hun woning schenken (3% registratie) en betaalt dat als correcte prijs aan je ouders (10% registratie), als je huis iet of wat kost betaal je minder dan de successierechten (tot 27%) zouden zijn.

Conradus zei:

Oppassen met de fictieve legaten. Verkoop van ouders aan kinderen wordt algauw volledig als een schenking aanzien. Wat Iemand zegt over de registratierechten klopt wel, maar brengt je niks op. Jij zal moeten bewijzen dat de prijs die je voor het onroerend goed van je ouders betaalde de correcte prijs was, het verschil wordt bij de erfenis gevoegd.
Het beste is hiervoor naar de notaris te stappen. De regelgeving is te complex om hier een echt deftig antwoord te geven en de fiscus heeft dan ook nog eens wat illegalte toepassingen van de wet dus ja.

De deftige manieren voor een onroerend goed zijn ofwel zorgen dat je ouders het vruchtgebruik aankopen en jij het blote eigendom. En dat je effectief die blote eigendom met eigen gelden betaalt én dat hij correct gewaardeerd is. Je ouders mogen je de gelden daarvoor zelfs schenken (ofwel handgift, maar dan drie jaar blijven leven, ofwel gewoon registeren aan 3% en de fiscus kraait er nooit meer naar)

@Iemand, je kan moeilijk een deel van een onroerend goed aan iemand gaan verkopen. Toch niet als dat niet opzichzelf kan staan. Wie ga je vinden om in zo'n onverdeeldheid te treden.

Klik om te vergroten...

Jij zegt dat bij een verkoop aan kinderen, dit snel als schenking wordt aanzien. Maar de registratie rechten van de verkoop worden toch gewoon berekend op de volledige waarde van het huis. Dus dat zou het zelfde zijn mocht het huis gewoon worden verkocht aan een derde.

De schenkingsrechten zouden wel duurder zijn dan de verkoopsrechten. Maar dit is natuurlijk een risico dat we niet willen nemen...

Dus wat mijn ouders bijvoorbeeld wel zouden kunnen doen is om de woning te schenken, over een looptijd van 15 jaar, in deeltjes van 1/5 van het totale onroerend goed, om de 3 jaar. Op deze manier zouden we in de eerste 4 schijven blijven (tot 7%). (in totaal 28125 eur)

Of

Ze schenken ons het geld per handgift en wij kopen hiermee het huis van hun en betalen dan 10% registratierecht. (50000 eur)



(nog een vraagje: Als mijn ouders mij een onroerende schenking zouden doen van 50000 en mijn zus ook een onroerende schenking geven van 50000, moet ik dan schenkingsrechten betalen volgens de tarieven van 3%,4% en 5% of worden die 2 schenkingen opgeteld zodanig dat deze in de tarief schijf van 7% komt? De begunstigde moet toch de schenkingsrechten betalen toch?)

Zoals art. 131 W. Reg zegt wordt het toegepast op het bruto-aandeel per verkrijgende. Dat wordt dus niet samen 100.000.
De begunstigde moet normaliter betalen ja, maar je ouders kunnen je natuurlijk per handgift (of 3% geregistreerde schenking) daarvoor de gelden geven.

Het gevaar van de eerste methode zit er natuurlijk wel in dat je ervan uitgaat dat je ouders nog 15 jaar leven. Bij een handgift ga je van 3 jaar uit, maar dat kan simpel geregulariseerd worden.

Butramas zei:

Dus wat mijn ouders bijvoorbeeld wel zouden kunnen doen is om de woning te schenken, over een looptijd van 15 jaar, in deeltjes van 1/5 van het totale onroerend goed, om de 3 jaar. Op deze manier zouden we in de eerste 4 schijven blijven (tot 7%). (in totaal 28125 eur)

Klik om te vergroten...

Vergeet in dat geval ook niet om een kleine 2000 euro per schenking bij te rekenen, totaal dus 38000 euro. En dan ook nog de registratierechten...

@Conradus/Iemand: moet je eigenlijk bij een erfenis nog iets van registratierechten betalen? Heb ik nog nooit bij stilgestaan...

JPV zei:

Vergeet in dat geval ook niet om een kleine 2000 euro per schenking bij te rekenen, totaal dus 38000 euro. En dan ook nog de registratierechten...

Klik om te vergroten...

Kost een notaris 2000 euro voor een schenking? (buiten de schenkingsrechten)

Welke registratierechten? Die zijn er toch alleen maar bij een verkoop? De schenkingsrechten vervangen dan toch die registratierechten?

oops ja, ik dacht even dat je een schenking ging combineren met een verkoop

Registratierechten en successierechten sluiten elkaar normaliter uit. Eventueel moet je wel bv wat betalen om een testament te registeren, geen idee hoe dat zit, maar dat zijn dan geen evenredige rechten.

Hierop bestaan wel wat uitzonderingen in het kader van de fictieve legaten. Verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik bv, daarop betaal je registratierechten én successierechten en die registratierechten mogen, bij gebrek aan een uitdrukkelijke wettelijke bepaling, niet in aftrek gebracht worden.