Archief - Studentengebouw kopen

Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
R

Ramp3l

Legacy Member
Hallo,

Een vriend en mijzelf zijn onlangs op het idee gekomen om een studentengebouw in regio: Gent, Brussel te kopen, en dan onder te verhuren. Natuurlijk zou om fiscale redenen het geld geleend moeten worden, en de afbetalingen zou dan kunnen gebeuren met het opgeleverde huurgeld.

Het meest logische zou zijn natuurlijk om een Bvba hiervoor op te richten...

Heeft iemand hier al meer ervaring mee, of andere ideeën ?

Met groet
u

uip

Legacy Member
Mja, welke bank zal een lening van een paar honderdduizend euro willen geven aan een lege bvba?
B

Bontus

Legacy Member
Veel miserie, weinig opbrengst.
Als je daar netto meer dan 3% op haalt heb je goed werk geleverd.
k

kay-gell

Legacy Member
"om fiscale reden gaan lenen" want gij hebt een paar 100k teveel die ge ergens liggen hebt ofwa?
N

Nesjamag

Legacy Member
Brengt enkel op als je verhuurd zonder aan te geven of als je koopprijs/renovatie kan drukken.
j

jeff_tw

Legacy Member
Hoeveel eigen inbreng ga je doen, buiten de notariskosten?
M

Molletje

Legacy Member
Je gaat pas een lening krijgen van de bank als je een deel van je eigen kapitaal kan inbrengen en je ook een back-up inkomsten bron hebt.

En waarom zou je een BVBA oprichten?
R

Ramp3l

Legacy Member
Nee we zouden met twee elk 100.000 inbrengen €, en de andere 250.000 € laten financiëren door de bank. Ik vroeg me gewoon af of mensen hier al eerdere ervaringen mee hadden. Qua speciale wetgeving en dergelijke...
E

Epyon

Legacy Member
uip zei:
Mja, welke bank zal een lening van een paar honderdduizend euro willen geven aan een lege bvba?
Klik om te vergroten...
Dat is dan ook de bestaansreden van een hypotheek: het aangekochte pand is de borg.

OT: Het netto jaarlijkse rendement van verhuur van studentenkamers bedraagt 2 à 3%. Tel je er ook de waardevermeerdering van het gebouw bij latere verkoop bij op kom je aan ongeveer 5 à 7% (uiteraard afhankelijk van verder stijging huizenprijzen en van hoe uitgeleefd het gebouw uiteindelijk zal zijn). Je rekent dan nog niet je eigen uren die je moet investeren in administratie, reparaties, bemiddeling etc.

Houd ook rekening met de volgende zaken:
  • Studentensteden en universiteiten hebben zelf zwaar geïnvesteerd in eigen huisvesting die de concurrentie met de privémarkt aangaat
  • In steden zoals Gent is er op dit moment een overaanbod aan studentenkamers (o.a. door bovenstaande punt)
  • Steden zoals Gent en Leuven maken het zeer moeilijk tot onmogelijk om nog woningen op te delen en te verhuren als studentenkamers (wegens druk op de markt voor gezinswoningen)
  • De regelgeving wordt steeds strenger
Bezint eer ge begint dus :) .
E

Epyon

Legacy Member
Molletje zei:
En waarom zou je een BVBA oprichten?
Klik om te vergroten...
Als je met meerdere mensen investeert is een vennootschap steeds de beste keuze. De plichten en verantwoordelijkheden van alle vennoten liggen dan vast in de (afdwingbare) statuten, en dat kan veel samenwerkingsproblemen vermijden.
Bovendien is een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid hier de beste keuze wegens het risico. Als er ooit iets ernstigs gebeurd dat de dekking van de verzekering overschrijdt (brand, (dodelijke) ongevallen) zal enkel de vennootschap failliet verklaard worden, niet de vennoten.
R

Ramp3l

Legacy Member
Epyon zei:
Als je met meerdere mensen investeert is een vennootschap steeds de beste keuze. De plichten en verantwoordelijkheden van alle vennoten liggen dan vast in de (afdwingbare) statuten, en dat kan veel samenwerkingsproblemen vermijden.
Bovendien is een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid hier de beste keuze wegens het risico. Als er ooit iets ernstigs gebeurd dat de dekking van de verzekering overschrijdt (brand, (dodelijke) ongevallen) zal enkel de vennootschap failliet verklaard worden, niet de vennoten.
Klik om te vergroten...

Ja en een bvba oprichten heeft ook op andere zaken veel voordelen, waar je enkele privé zaken kan op afschrijven en andere.
Maar ik zoek dus vooral een project om me in te engageren, waar ik ook mijn huidig kapitaal kan inbrengen, want nu brengt het te weinig op.
E

Epyon

Legacy Member
Ramp3l zei:
Ja en een bvba oprichten heeft ook op andere zaken veel voordelen, waar je enkele privé zaken kan op afschrijven en andere.
Klik om te vergroten...
Dat klopt. Aan de andere kant worden je winsten ook dubbel belast: een keer in de vennootschap en nog een keer in je personenbelasting (als je jezelf loon uitkeert). Maar sowieso is voor een onderneming die meerdere personen en/of relatief groot kapitaal en/of enig risico inhoudt een vennootschap de beste oplossing. Het opent ook interessante perspectieven voor een eventuele latere verkoop van het pand (je verkoopt de aandelen met winst).

Maar ik zoek dus vooral een project om me in te engageren, waar ik ook mijn huidig kapitaal kan inbrengen, want nu brengt het te weinig op.
Klik om te vergroten...
Een aantal vastgoedmaatschappijen (bv. Quares) hebben fondsen of zelfs participaties voor studentenhuisvesting. Je hebt wat minder rendement, maar je investering blijft beperkt tot het financiële.
E

Ewiler

Legacy Member
Fiscaal moet je er wel rekening mee houden dat als je het in en BVBA steekt, je belast zal worden op een eventuele meerwaarde van het onroerend goed bij een verkoop of als je stopt. Meerwaarden op onroerende goederen in de personenbelasting zijn meestal vrijgesteld na een bepaalde periode.

Ook belastingen op huurinkomsten kunnen in de personenbelasting voordeliger belast zijn dan in een BVBA. In de PB kunnen de huurinkomsten belast worden als diverse inkomsten, aan 30%, als beroepsinkomsten of zelfs op basis van het KI. Bij een BVBA zou het belast worden aan vennootschapsbelastingtarief en daarna zit het geld, zoals Epyon al zei, nog in de vennootschap en moet het in principe nog eens belast worden als je het in je privé vermogen wil krijgen.

Hoe het zit met de belastingen hangt af van de concrete situatie natuurlijk en er zijn andere redenen dan enkel fiscale om al dan niet voor een BVBA te kiezen. Maar over het algemeen denk ik wel dat je met een BVBA meer belastingen gaat betalen. Ik denk dat de meeste mensen die studentenkoten verhuren, zeker als het maar 1 gebouw is, dat niet zullen doen met een vennootschap.
C

Conradus

Legacy Member
Epyon zei:
Het opent ook interessante perspectieven voor een eventuele latere verkoop van het pand (je verkoopt de aandelen met winst).
Klik om te vergroten...

Aandelen kopen is voor de koper wel vaak minder interssant dan het gebouw op zich.
L

LaCucaracha

Legacy Member
Ewiler zei:
Fiscaal moet je er wel rekening mee houden dat als je het in en BVBA steekt, je belast zal worden op een eventuele meerwaarde van het onroerend goed bij een verkoop of als je stopt. Meerwaarden op onroerende goederen in de personenbelasting zijn meestal vrijgesteld na een bepaalde periode.

Ook belastingen op huurinkomsten kunnen in de personenbelasting voordeliger belast zijn dan in een BVBA. In de PB kunnen de huurinkomsten belast worden als diverse inkomsten, aan 30%, als beroepsinkomsten of zelfs op basis van het KI. Bij een BVBA zou het belast worden aan vennootschapsbelastingtarief en daarna zit het geld, zoals Epyon al zei, nog in de vennootschap en moet het in principe nog eens belast worden als je het in je privé vermogen wil krijgen.

Hoe het zit met de belastingen hangt af van de concrete situatie natuurlijk en er zijn andere redenen dan enkel fiscale om al dan niet voor een BVBA te kiezen. Maar over het algemeen denk ik wel dat je met een BVBA meer belastingen gaat betalen. Ik denk dat de meeste mensen die studentenkoten verhuren, zeker als het maar 1 gebouw is, dat niet zullen doen met een vennootschap.
Klik om te vergroten...


Onroerend goed via een vennootschap aankopen kan wel degelijk interessant zijn, zeker voor nieuwbouw: je kan alle aankoopkosten (BTW, registratierechten, notariskosten etc) aftrekken in het jaar van aankoop. Indien de vennootschap reeds een andere beroepsactiviteit heeft die omzet genereert kun je zo je winst neutraliseren en je verlies desgevallend overdragen.

Indien je echter alles in een vennnootschap steekt en de verliezen manifest onevenredig zijn met de uitgaven zal die vlieger helaas niet opgaan.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
Terug
Bovenaan