Archief - wettige waarde niet-aangetekende zending

Hallo,

Ik heb een vraag i.v.m. een huurgeschil.
Situatieschets:

Ik huurde vorig jaar een appartement voor de duur van één jaar. Na ontdekking van de torenhoge energiekost, besloot ik samen met de vriendin uit te kijken naar een betere huurwoning.

Bij de jaarlijks afrekening van gas en elektriciteit diende ik tot de conclusie te komen dat ik een maandelijks energiekost van +/- 275 EUR had. Ik diende zomaar even 1500 EUR extra op tafel te leggen. Dit terwijl ik normaal omspring met energie, in de winterperiode zet ik de thermostaat doorgaans op 20-21°C.

In mijn vorige, weliswaar iets energiezuiniger appartement, had ik nog niet de helft van het verbruik...

Ik opperde reeds langer tegen de huisbazin dat er iets mis was met de verwarmingsinstallatie. Zij liet telkens een prutser van een loodgieter komen die er werkelijk niets van kende. Hij stelde dat er niets mis was met de ketel (een ketel van in de jaren '70). Deze loodgieter/installateur in kwestie had deze zelf geïnstalleerd. Aan de wijze van installatie kon men reeds zijn onkunde aflezen (hoewel ik er niet veel van ken). Wanneer ik kenbaar maakte aan de huisbazin dat ik zou vertrekken, was ik contractueel verplicht de ketel te laten nazien. Ik belde een gerenommeerd loodgietersbedrijf, dewelke de ketel, na inspectie, niet wou goedkeuren gezien de erbarmelijke staat. De ketel was onveilig. Daarnaast erkende de loodgieters dat het een zeer inefficiënte installatie betrof. Op mijn vraag of mijn torenhoge verbruik te wijten was aan een defecte of foute installatie van de ketel, antwoordde de installateur deels bevestigend. Hij mat enorm veel verlies op de installatie en wijsde op de inefficiënte installatiewijze van de leidingen. Daarnaast betrof het natuurlijk een achterhaalde installatie die niet langer van deze tijd was. Ik kon me niet van de indruk ontdoen dat de loodgieter in kwestie zich helemaal eerlijk wou uitspreken over mijn energieverbruik, aangezien mijn sluwe huisbazin ondertussen aan het informeren was naar een eventuele nieuwe ketel (die er ondertussen nog altijd niet staat). Een potentiële klant strijkt men niet zomaar tegen de haren in.
De huisbazin bleef, ondanks de afkeuring van de ketel, halsstarrig bewerend dat er niets mis was met de installie. Verbruik is verbruik zij ze. Dit terwijl ik haar doorheen het jaar meerdere malen op onregelmatigheden had gewezen (verwarming die 's nachts bleef lopen terwijl deze uit stond). Ik had mijn klachten toen reeds moeten vergezellen van een aangetekende zending natuurlijk. Ik deed dit niet aangezien ik het zeer druk had en boven haar woonde. Ik vertrouwde er op dat zij wel ging meewerken.

Enfin, ik betaalde aan het eind van de rit het nazicht niet aangezien de ketel niet werd goedgekeurd. Ik twijfelde even om deze zaak juridisch aan te vechten, maar besloot dit niet te doen. Uiteindelijk had ik niets in handen. Verbruik is verbruik en het enige dat ik kon aantonen is dat de ketel afgekeurd werd bij het verplichte nazicht. Ik had natuurlijk veel eerder de meterstanden moeten berekenen. Maar ik zat in een superdruk opleidingsjaar waar ik zeer weinig tijd had om mij met zo'n zaken bezig te houden.

Nu, dit louter om het volgende in te kaderen (waarom ik zo koppig niet wens te betalen):

Ondertussen kreeg ik ook redelijk hoge waterfacturen om de drie maanden. De laatste kreeg ik nadat ik al vertrokken was uit het appartement. De huurwaarborg had ik gelukkig al integraal terug. Nu, gezien de voorhistorie en valse feeks die de huisbazin is, sta ik niet te springen deze laatste factuur te betalen (+/- 130 EUR). Daarenboven staat enkel een te betalen som, zonder aantoonbare factuur van de maatschappij. Dit omdat ze de eindfactuur nog dienden te ontvangen. Het is één of andere ingewikkelde berekeningsmethode op basis van geschat verbruik dacht ik.

Tenslotte staat er geen eindtermijn voor betaling weergegeven. Ik kreeg reeds de huisbazin aan de lijn betreft mijn niet betaling van deze laatste factuur. Zij stelde dat het jammer was dat de huurwaarborg al was vrijgegeven. Ik kreeg zojuist een vierde aanmaning tot betalen van het immo-kantoor.
Nu, wat kunnen zijn mij maken? Ben ik correct dat zij eerst maar een aangetekend schrijven dienen te versturen vooraleer ik kan verplicht worden te betalen? Of kunnen zij zomaar een deurwaarder vorderen op basis van niet betaling terwijl de aanmaningen per gewone post zijn verzonden?

Ik dacht gelezen te hebben dat eerdere rechtspraak duidelijk maakte dat een aangetekende zending geen vereiste is tot betaling. Klopt dit?

TL;DR:
Impliceert een niet-aangetekende zending van een factuur de verplichting tot betalen of kan dit enkel d.m.v. een aangetekend schrijven? Bestaat de mogelijkheid dat ik opeens interesten op de openstaande som dien te betalen of door een deurwaarder wordt verrast bij niet-betaling of volgt eerst de tussenstap van een aangetekend schrijven?

Een deurwaarder kan op elk moment komen, maar hij heeft niet meer rechten dan iemand anders zolang hij geen vonnis van de rechtbank heeft waarin jij verplicht wordt te betalen. Dus zolang het niet voor de rechtbank komt kan hij je inboedel niet meenemen.

Als je contractueel akkoord gegaan bent om die kosten te betalen dan kunnen de intresten al beginnen lopen zonder dat je een brief gekregen hebt, aangetekend of niet.

Ze kunnen je niet dwingen om te betalen zonder naar de rechtbank te gaan, als ze dat doen zullen er wel intresten en kosten bijkomen indien ze winnen. Maar voor 130 euro schat ik de kans klein dat ze de moeite gaan doen als ze niet heel sterk in hun schoenen staan, al weet je dat natuurlijk nooit.

Een aangetekende zending heeft als nut dat de andere partij niet kan verklaren dat hij geen schrijven heeft ontvangen. Zelfs als hij de aangetekende brief zou weigeren, heeft de verzendende partij een bewijs dat hij een schrijven heeft gestuurd in handen.

In een rechtzaak zal in uw situatie de huisbaas moeten aantonen dat zij u een schrijven heeft gestuurd. Aangezien jij nooit een papier hebt getekend voor ontvangst, kan jij verklaren dat jij nooit iets hebt ontvangen.

Een fax bericht is even rechtsgeldig als een aangetekend schrijven. Bij e-mails is dit niet altijd even duidelijk. Sommige rechters aanvaarden dit, andere niet.

Heb je bij het ondertekenen van het contract een EPC-attest ontvangen of inzage krijgen bij het immokantoor? De verhuurder is verplicht een EPC attest te kunnen voorleggen alsook u voor het ondertekenen van het contract informatie geven over het verbruik van de woning. Indien hij dit nalaat kan je de verhuurder hiervoor in gebreke stellen.

Als huurder echter heb je een meldingsplicht en ben je wettelijk verplicht alle mogelijke herstellingen te melden aan de verhuurder (via een aangetekend schrijven). Indien de huurder dit nalaat kan je in gebreke worden gesteld door de verhuurder en de meerkost van de herstelling op de huurder verhalen.

M.a.w. de verhuurder kan jou in gebreke stellen, omdat jij nooit via een aangetekend schrijven de mankementen aan de ketel hebt doorgegeven (via een aangetekend schrijven). Hierdoor kon zij niet op de hoogte zijn van de dringende herstelling en kan zij niet verantwoordelijk worden gesteld voor de hoge energiekost. Jij kan je echter wel beroepen op de pré-contractuele informatieplicht van de verhuurder waarbij de huisbaas moet kunnen bewijzen dat jij op de hoogte was van het energieverbruik van de woning.

In verband met de waterfactuur: een gedetailleerde afrekening vragen van het verbruik (met facturen van de maatschappij), de verhuurder moet kunnen aantonen hoeveel jij verbruikt hebt, zij mag geen geschat verbruik doorrekenen. Je kan het beste een aangetekend schrijven dat je afrekening van het water pas betaald als een gedetailleerd overzicht krijgt van het verbruik en de kosten. Wettelijk gezien ben je niet verplicht iets te betalen zolang je geen bewijsstukken hebt gekregen van het verbruik.