Archief - Bouw naast huis moeder: is dit wel correct?

stungunner · 7 dec 2020

Zoals gezegd is het uiteraard gangbaar en common sense dat je dit op voorhand bespreekt met de buren, eventueel via de architect. Maar bij wachtgevels is die wetgeving dus effectief zo dat je geen toestemming moet vragen om dit te doen.

Dus je kan niet zeggen, wanneer een bouwheer de buur wel correct informeert en overleg pleegt hieromtrent, dat ze in worst case 10cm moeten opschuiven. In worst case is de buur niet akkoord en komt er ruzie van, maar in geen enkel geval kan die buur u verbieden dit te doen.

Is eigenlijk ook logisch toch? Waarom zou de eerste bouwer daar bevoordeeld moeten zijn? Of degene die minder diep bouwt? Die mag dan tot vlak tegen de perceelsgrens bouwen en de andere moet dan maar 10cm uitwijken?

Er zijn nu eenmaal consequenties aan het bouwen of kopen van een halfopen of gesloten woning.

MrKend54l zei:
Mijn informatie was toch correct?
Misschien niet zo duidelijk, dat wil ik u nog geven

Ik had het niet specifiek op u.

SomeDude · 7 dec 2020

stungunner zei:
Jongens, je leest hier toch weer heel wat verkeerde info hoor.

Het isoleren en afwerken van een muur die voorbij een aanpalende muur van de buur komt mag altijd zonder voorafgaande overeenkomst. Deze regel wordt nu zelfs uitgebreid, het goederenrecht, die dergelijke zaken regelt, werd volledig herschreven en gemoderniseerd. Nu geldt dit zelfs bv voor appartementsgebouwen die boven een ander zouden uitkomen, je hebt daar het recht om op het andere lagere gebouw dergelijke werken uit te voeren.

Er bestaat ook zoiets als het ladderrecht, wat al heel lang beschreven stond in het veldwetboek (sinds de 19de eeuw) en nu ook werd meegenomen in het burgerlijk wetboek. Dit houdt kort gezegd in dat je het recht hebt om, via een perceel in de nabijheid van dat van jou, werken uit te voeren aan jouw eigendom. Maw kan men dit dus niet weigeren.

Uiteraard is het wel normaal en wenselijk dat buren u daarvan op de hoogte stellen, het is bij afwerking van een wachtgevel zoals in dit geval ook gebruikelijk dat er wordt overlegd welk materiaal er zal worden gebruikt.

Dus het enige wat je hier die buren mss kan verwijten is de gebrekkige communicatie, maar niet dat ze uw perceel gebruiken voor deze werken. Uiteraard dient schade die werd berokkend door deze uitvoering aan uw woning of perceel door hen te worden hersteld. Daarvoor is idd een plaatsbeschrijving cruciaal, ik vraag dit standaard bij HOB, zelfs al komt de nieuwe woning niet voorbij de andere.

Voor wachtgevels geldt dus niet dat je een overeenkomst met de buur moet hebben om deze af te werken.

1) geld denk ik enkel als het binnen de bouwvoorschriften valt
2) een aannemer voert die werken niet uit aan zijn eigendom he maar die van de bouwheer

Merlion · 7 dec 2020

stungunner zei:
Jongens, je leest hier toch weer heel wat verkeerde info hoor. Het isoleren en afwerken van een muur die voorbij een aanpalende muur van de buur komt mag altijd zonder voorafgaande overeenkomst. Deze regel wordt nu zelfs uitgebreid, het goederenrecht, die dergelijke zaken regelt, werd volledig herschreven en gemoderniseerd. Nu geldt dit zelfs bv voor appartementsgebouwen die boven een ander zouden uitkomen, je hebt daar het recht om op het andere lagere gebouw dergelijke werken uit te voeren.

Heb je daar een bron van?

Ik heb daar trouwens zo mijn twijfels bij. Voor bestaande woningen aangrenzend aan openbare grond kan dat idd. Hier gaat het over een nieuwbouw grenzend aan privegrond. Het is hier trouwens verzint eer je begint, het begint al bij een landmeter en het zou de eerste keer niet zijn dat jouw landmeter in een dispuut met de buurman komt vertellen "Jouw woning staat niet op jouw perceel"

Er bestaat ook zoiets als het ladderrecht, wat al heel lang beschreven stond in het veldwetboek (sinds de 19de eeuw) en nu ook werd meegenomen in het burgerlijk wetboek. Dit houdt kort gezegd in dat je het recht hebt om, via een perceel in de nabijheid van dat van jou, werken uit te voeren aan jouw eigendom. Maw kan men dit dus niet weigeren.

Dat bestaat idd, maar ladderrecht is geen vrijgeleide om bv met zwaar materieel de tuin te verknoeien en dan "Sorry buurman je zal de tuin even moeten heraanleggen" Plaatsbeschrijving is hier essentieel.

Voor wachtgevels geldt dus niet dat je een overeenkomst met de buur moet hebben om deze af te werken.

Waar is hier sprake van een wachtgevel?

vloet · 7 dec 2020

Een plaatsbeschrijving is nooit getekend geweest blijkbaar. Ze zijn gwn beginnen bouwen, en zoals ik zei wordt er alleen mondeling buiten af en toe wat info gegeven. Maar vooral alleen als ernaar gevraagd wordt. Alleen voor het graven van de put + weghalen betonnen afscherming hebben ze iets komen vragen.

Dus als ik het goed begrijp, mogen zij ook die isolatie+afwerking over het plat dak van m'n ma maken? Net zoals elk ander stuk muur dat eruitsteekt opzij of bovenaan.

Momenteel is de relatie met die mensen nog niet slecht ofzo. M'n ma is er vrij gerust in dat de buur z'n belofte van dat terras gaat nakomen. Al heb ik zelf m'n twijfels, logisch. De terrasstenen liggen al klaar alleszins. Die hebben ze zelf met hun kraan naar achter getransporteerd. Dus er lijkt wel goeie wil te zijn.

Het is me toch al wat duidelijker nu. Alvast merci de replies.

stungunner · 7 dec 2020

SomeDude zei:
1) geld denk ik enkel als het binnen de bouwvoorschriften valt
2) een aannemer voert die werken niet uit aan zijn eigendom he maar die van de bouwheer

Ik begrijp uw punten niet echt? Het heeft niks met de bouwvoorschriften te maken maar alles met de wetgeving hieromtrent.

En ja, ik spreek toch in de situatie dat de bouwheer zijn eigen wachtgevel afwerkt?

stungunner · 7 dec 2020

Merlion zei:
Heb je daar een bron van?

Ik heb daar trouwens zo mijn twijfels bij. Voor bestaande woningen aangrenzend aan openbare grond kan dat idd. Hier gaat het over een nieuwbouw grenzend aan privegrond. Het is hier trouwens verzint eer je begint, het begint al bij een landmeter en het zou de eerste keer niet zijn dat jouw landmeter in een dispuut met de buurman komt vertellen "Jouw woning staat niet op jouw perceel"

Dat bestaat idd, maar ladderrecht is geen vrijgeleide om bv met zwaar materieel de tuin te verknoeien en dan "Sorry buurman je zal de tuin even moeten heraanleggen" Plaatsbeschrijving is hier essentieel.

Waar is hier sprake van een wachtgevel?

Dit komt voort uit artikel 544 BW dat stelt: “Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of met de verordeningen.” Dus kort gesteld: iedereen moet op eenzelfde manier gebruik kunnen maken van zijn eigendom.

Alles is nu zoals gezegd herschreven in de nieuwe wetgeving rond goederenrecht van 4/02/2020. Daarin worden ook de regels rond burenhinder vastgelegd. In de praktijk gaat men dus kijken of het afwerken van deze muur voor bovenmatige burenhinder zorgt. 10cm over de perceelsgrens gaan met isolatie en gevelafwerking is dat niet en valt onder de normale ongemakken uit nabuurschap.

Ik heb onlangs nog een uiteenzetting over deze wetgeving gevolgd.

Wat betreft het ladderrecht, daar staat idd in dat je steeds via de minst beschadigbare plaats de toegang moet nemen en dat veroorzaakte schade moet vergoed worden. Maar zelfs wanneer je buur je de toegang weigert mag je dus via die minst beschadigbare plaats zijn eigendom betreden.

En hoe zou je dit anders noemen? De muur die voorbij de aanpalende woning komt is een blinde muur waar nog tegen kan of mag gebouwd worden. Dus een wachtgevel.

SomeDude · 7 dec 2020

stungunner zei:
Ik begrijp uw punten niet echt? Het heeft niks met de bouwvoorschriften te maken maar alles met de wetgeving hieromtrent.

En ja, ik spreek toch in de situatie dat de bouwheer zijn eigen wachtgevel afwerkt?

Als je bv 12m diep mag volgens de voorschriften en uw buur krijgt wonderwel 15m door de vergunning zonder dat je dat op voorhand weet, die 3m extra is wel kak dan als je daar dan niets tegen kan doen (want is geen wachtgevel dan)

En de aannemer doet dat dan wel in opdracht van de bouwheer, hij is het niet en dan is zover ik er aan uit kan die ladderregel niet onmiddelijk van toepassing

Merlion · 7 dec 2020

stungunner zei:
Dit komt voort uit artikel 544 BW dat stelt: “Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of met de verordeningen.” Dus kort gesteld: iedereen moet op eenzelfde manier gebruik kunnen maken van zijn eigendom.

Alles is nu zoals gezegd herschreven in de nieuwe wetgeving rond goederenrecht van 4/02/2020. Daarin worden ook de regels rond burenhinder vastgelegd. In de praktijk gaat men dus kijken of het afwerken van deze muur voor bovenmatige burenhinder zorgt. 10cm over de perceelsgrens gaan met isolatie en gevelafwerking is dat niet en valt onder de normale ongemakken uit nabuurschap.

Ik heb onlangs nog een uiteenzetting over deze wetgeving gevolgd.

Dat is idd heel recent, in 2018 kon dat niet. Ben verbaasd dat men hier ietsje heeft ingeboet op het eigendomsrecht, dat in BE toch erg sterk is.

En hoe zou je dit anders noemen? De muur die voorbij de aanpalende woning komt is een blinde muur waar nog tegen kan of mag gebouwd worden. Dus een wachtgevel.

Ik heb een wachtmuur altijd begrepen als een muur van een bestaand of net geconstrueerd gebouw waartegen een ander gebouw kan geplaatst worden in de toekomst. Een nieuwe HOB bouwen tegen een bestaande HOB heeft dan uiteraard geen wachtmuur meer omdat die uiteraard reeds tegen een andere wachtmuur komt en dus niet meer wacht op iets

.

stungunner · 7 dec 2020

SomeDude zei:
Als je bv 12m diep mag volgens de voorschriften en uw buur krijgt wonderwel 15m door de vergunning zonder dat je dat op voorhand weet, die 3m extra is wel kak dan als je daar dan niets tegen kan doen (want is geen wachtgevel dan)

En de aannemer doet dat dan wel in opdracht van de bouwheer, hij is het niet en dan is zover ik er aan uit kan die ladderregel niet onmiddelijk van toepassing

Dergelijk voorbeeld is echt heel erg uitzonderlijk. Als je bij HOB 15m diep mag bouwen dan mag de aanpalende woning dat ook, tenzij die tuindiepte het niet toelaat. Bij oudere percelen kan je bv nog wel eens hebben dat een aanpalend perceel kleiner is waardoor je bv geen 8m of 10m tuinzone kan hebben. Dan kan het wel voorvallen dat je op dat perceel minder diep mag bouwen dan de buren, maar dan nog blijft het afwerken van die wachtgevel die dieper komt je recht als eigenaar.

Als het in een goedgekeurde (recente) verkaveling is gaan ten eerste dergelijke afwijkingen al zeldzaam goedgekeurd worden, maar als dat wel het geval is zal er een openbaar onderzoek plaatsvinden en zal je als buur dus heel duidelijk op voorhand op de hoogte gesteld worden en kan je dus bezwaar aantekenen. En als het toch wordt goedgekeurd ga je zelf ook die afwijking kunnen aanvragen om die extra 3 meter te mogen (aan)bouwen.

En bij het ladderrecht maakt het niet uit wie de werken uitvoert, als deze in opdracht zijn van de eigenaar van de eigendom waaraan wordt gewerkt. Dit kan een aannemer, kuisfirma, tuinman,... of de bouwheer zelf zijn. Is toch ook logisch, je kan toch niet verwachten dat elke eigenaar zomaar even zelf zijn leien of trespaplaten aan zijn wachtgevel gaat herstellen of ophangen?

stungunner · 7 dec 2020

Merlion zei:
Dat is idd heel recent, in 2018 kon dat niet. Ben verbaasd dat men hier ietsje heeft ingeboet op het eigendomsrecht, dat in BE toch erg sterk is.

Ik heb een wachtmuur altijd begrepen als een muur van een bestaand of net geconstrueerd gebouw waartegen een ander gebouw kan geplaatst worden in de toekomst. Een nieuwe HOB bouwen tegen een bestaande HOB heeft dan uiteraard geen wachtmuur meer omdat die uiteraard reeds tegen een andere wachtmuur komt en dus niet meer wacht op iets .

Ja maar dat stuk dat er voorbij komt kan je wel nog tegen bouwen hé. Op zich maakt het niet uit welke muur er eerst stond, als het een blinde muur is waar nog tegen kan gebouwd worden is het een wachtgevel. Ook als staat er tegen pakweg 70% van die muur al een ander huis.

En de interpretatie is er toch al langer hoor, dat je die wachtgevel mag afwerken. Alleen was de wetgeving rond burenhinder, waaronder dit valt, quasi onbestaande en ging men zich vnl beroepen op het ladderrecht uit het veldwetboek. Dat dacht ik zelf nog oorspronkelijk vanuit de tijd van Napoleon stamt (zoals wel meer wetten). Maar het artikel 544 uit het BW bestaat volgens mij ook al langer (geen idee van wanneer dit dateert) en daarop beroept men zich ook.

Rofco · 7 dec 2020

Mja zoals gezegd, ik vind het logisch in geval van verbouwing/bestaande wachtmuurnafwerken. Maar niet bij een nieuwbouw (wat hier gebeurt). Wetgeving of niet.

Ik zou dan op zijn minst verwachten dat ze dat verlies van grond moeten compenseren/betalen.

Deze wet is alleszins een goede vruchtbodem voor burenruzies.

sandervdw · 7 dec 2020

Rofco zei:
Mja zoals gezegd, ik vind het logisch in geval van verbouwing/bestaande wachtmuurnafwerken. Maar niet bij een nieuwbouw (wat hier gebeurt). Wetgeving of niet.

Ik zou dan op zijn minst verwachten dat ze dat verlies van grond moeten compenseren/betalen.

Deze wet is alleszins een goede vruchtbodem voor burenruzies.

Die wetgeving is eigenlijk exact om burenruzies te vermijden. Aangezien het gewoon op voorhand al vaststaat in de wetgeving...

MrKend54l · 7 dec 2020

Rofco zei:
Ik zou dan op zijn minst verwachten dat ze dat verlies van grond moeten compenseren/betalen.

Dat zou wel helemaal van de pot gerukt zijn natuurlijk

Gelukkig dat het zo niet werkt.

SomeDude · 7 dec 2020

vloet: hoe lang staat uw ma haar huis er al eigenlijk? En was die muur dan blank of gewoon gevelsteen?

Rofco · 7 dec 2020

MrKend54l zei:
Dat zou wel helemaal van de pot gerukt zijn natuurlijk
Gelukkig dat het zo niet werkt.

Why? Je hebt betaald voor een stuk grond dat je uiteindelijk niet kan gebruiken. Dus dan lijkt het me toch fair dat je daarvoor gecompenseerd wordt. De ruimte ben je dan al kwijt, zo wordt de pil toch wat verzacht.

Ik begrijp dat voor velen het hier peanuts is. Met percelen vlot boven de 10 are, maar voor velen is het toch ook heel wat kleiner en dan kunnen die meters wel tellen.

En de wetgeving kan er dan wel zijn, het voelt onrechtvaardig aan voor de benadeelde partij en is imho een grond voor alle goodwill bij de buren kIjr te geraken, en zo aan burenruzies te beginnen. Of pestgedrag uit te lokken (genre steentjes tegen de buren hun auto smijten en andere zaken die ik hier al op het forum gelezen heb).

Soir, wij hebben het niet voorgehad omdat we wel een deftige partij 'aast on hebben. Ben ik wel tevreden over eigenlijk.

stungunner · 7 dec 2020

Rofco zei:
Why? Je hebt betaald voor een stuk grond dat je uiteindelijk niet kan gebruiken. Dus dan lijkt het me toch fair dat je daarvoor gecompenseerd wordt. De ruimte ben je dan al kwijt, zo wordt de pil toch wat verzacht.

Ik begrijp dat voor velen het hier peanuts is. Met percelen vlot boven de 10 are, maar voor velen is het toch ook heel wat kleiner en dan kunnen die meters wel tellen.

En de wetgeving kan er dan wel zijn, het voelt onrechtvaardig aan voor de benadeelde partij en is imho een grond voor alle goodwill bij de buren kIjr te geraken, en zo aan burenruzies te beginnen. Of pestgedrag uit te lokken (genre steentjes tegen de buren hun auto smijten en andere zaken die ik hier al op het forum gelezen heb).

Soir, wij hebben het niet voorgehad omdat we wel een deftige partij 'aast on hebben. Ben ik wel tevreden over eigenlijk.

Allé, het gaat is de meeste gevallen om max 15cm (en dat is al veel, vaak is het minder) over een lengte van meestal tussen de 1m en 5m. Dat is dus in zowat het ergste geval 0.75m². Het is nu niet dat dat drama's zijn hé.

Ik begrijp echt niet dat daar zoveel commotie rond is. Dit zijn nu eenmaal de consequenties van halfopen bebouwing.

Het feit dat het duidelijk zo is vastgelegd moet er net voor zorgen dat er geen ruzies zijn.

vloet · 7 dec 2020

SomeDude zei:
vloet: hoe lang staat uw ma haar huis er al eigenlijk? En was die muur dan blank of gewoon gevelsteen?

Al zeker 30 jaar. Die gedeelde muur is altijd blank geweest. Het huis was altijd als HOB bedoeld.

JPV · 7 dec 2020

stungunner zei:
Allé, het gaat is de meeste gevallen om max 15cm (en dat is al veel, vaak is het minder) over een lengte van meestal tussen de 1m en 5m. Dat is dus in zowat het ergste geval 0.75m². Het is nu niet dat dat drama's zijn hé.

Ik begrijp echt niet dat daar zoveel commotie rond is. Dit zijn nu eenmaal de consequenties van halfopen bebouwing.

Het feit dat het duidelijk zo is vastgelegd moet er net voor zorgen dat er geen ruzies zijn.

ik denk dat velen niet snappen dat dit ervoor zorgt dat die muur op die manier "klaar" is voor gebruik door de andere.

SomeDude · 7 dec 2020

JPV zei:
ik denk dat velen niet snappen dat dit ervoor zorgt dat die muur op die manier "klaar" is voor gebruik door de andere.

Nee net niet klaar want die isolatie (en wat daar op zit) moet er eerst terug af

vloet: haar stookkosten gaan alvast dalen dan

stungunner · 7 dec 2020

JPV zei:
ik denk dat velen niet snappen dat dit ervoor zorgt dat die muur op die manier "klaar" is voor gebruik door de andere.

Idd, die muur wordt op die manier proper afgewerkt (of dat zou toch moeten), is dus voor de buren ook alleen maar goed. Maar vandaar dat het wel maar logisch is dat je dit wel op voorhand bespreekt. Stel dat je het in leien wil afwerken, en de buur wil graag duurdere aluminium bekleding, dan kan je daar gerust de kosten gaan delen.

SomeDude zei:
Nee net niet klaar want die isolatie (en wat daar op zit) moet er eerst terug af
vloet: haar stookkosten gaan alvast dalen dan

Hoe bedoel je, die isolatie moet daar weer af? Als zij haar woning wil uitbreiden klopt dat ja (enfin, kan zijn dat de isolatie kan blijven hangen afhankelijk van hoe ze zou uitbreiden) en dat is dan op kosten van de buur , maar als ze dat niet doet en die muur wordt nooit afgewerkt, zit ze op een lelijke snelbouw te kijken.

Archief - Bouw naast huis moeder: is dit wel correct?

stungunner

Legacy Member

SomeDude

Legacy Member

Merlion

Legacy Member

vloet

Legacy Member

stungunner

Legacy Member

stungunner

Legacy Member

SomeDude

Legacy Member

Merlion

Legacy Member

stungunner

Legacy Member

stungunner

Legacy Member

Rofco

Legacy Member

sandervdw

Legacy Member

MrKend54l

Legacy Member

SomeDude

Legacy Member

Rofco

Legacy Member

stungunner

Legacy Member

vloet

Legacy Member

JPV

Legacy Member

SomeDude

Legacy Member

stungunner

Legacy Member