Archief - Dakrenovatie appartementsblok

Blijkbaar is het dak helemaal versleten van de appartementsblok waar ik woon.
Ik woon hier nu anderhalf jaar en alvorens dit appartement aan te kopen had ik gepolst of er geen grote werken gepland stonden.
Volgens het immo kantoor & de verkopers was dit niet het geval. Om toch te dubbelchecken had ik de vorige syndicverslagen opgevraagd waar geen opmerkelijke zaken in vermeld stonden.
Uiteraard ben ik "not amused" nu blijkt dat plots het dak volledig versleten is.
De syndicus schat de dak renovatie kosten op €200.000 exclusief BTW. Volgens de verdeelsleutel zou mij dat +/- €9000 kosten.

Enkele vragen hierbij:

• De kosten worden geschat op €200.000. Dit kan evengoed €250.000 zijn, welke garantie heb ik hier als eigenaar? In de syndicvergadering is alleen beslist om een architect aan te stellen, verder niets.
  
• Momenteel is er één eigenaar die zo goed als aan de grond zit en waardoor alle aangekondigde werken worden uitgesteld omdat hij niet kan betalen. Ik ben er 100% dat hij die dakrenovatie nooit gaat betalen. Wat is hier dan de logische gang van zaken? Hem uit zijn appartement zetten omdat hij bepaalde kosten niet kan betalen lijkt mij niet realistisch?
  
• Ik heb dit appartement gekocht met als doel op de lange termijn te verhuren. Door deze kost denk ik eraan of het niet beter is om te verkopen alvorens dat bedrag opgehoest moet worden. Iemand al in een soortgelijke situatie gezeten en kan adviseren?

Hoe oud is dat dak dan dat er al renovatie nodig is wegens slijt?

Neen gelukkig nog niet meegemaakt maar ik ben benieuwd naar de feedback want ooit gaat dit ook gebeuren met de appartementsblok waar ik woon.
Want inderdaad het dak vervangen is één van de zwaarste kostenplaatjes voor een appartementblok hé.

Hoe groot is die blok eigenlijk? 200.000 EUR ex BTW, daar legde wa roofing voor ze...

desolation zei:

Hoe groot is die blok eigenlijk? 200.000 EUR ex BTW, daar legde wa roofing voor ze...

Klik om te vergroten...

De exacte afmetingen weet ik niet maar het betreft 2 woonresidenties die aaneengesloten zijn met op gelijvloers kantoorruimtes.

makila zei:

Hoe oud is dat dak dan dat er al renovatie nodig is wegens slijt?

Neen gelukkig nog niet meegemaakt maar ik ben benieuwd naar de feedback want ooit gaat dit ook gebeuren met de appartementsblok waar ik woon.
Want inderdaad het dak vervangen is één van de zwaarste kostenplaatjes voor een appartementblok hé.

Klik om te vergroten...

Bouwjaar is 1980, blijkbaar zouden er sinsdien geen grote structurele werken aan het dak gebeurd zijn. Leuk voor diegene die er al 30+ jaar wonen maar daar ben ik dus vet mee.

Dak is dus al 40j oud, niet abnormaal dat het dan bijna versleten is.

desolation zei:

Hoe groot is die blok eigenlijk? 200.000 EUR ex BTW, daar legde wa roofing voor ze...

Klik om te vergroten...

Was ook mijn gedacht, wat een bedrag voor een dakrenovatie.

Is er niks van spaarpot aangelegd geweest door de syndicus om zulke dingen deels te betalen?

En het is waarschijnlijk dat bij aankoop van je appartement dat ze nog niet wisten dat het dak in zo slechte staat is. Dus ik denk niet dat ze bewust hebben gelogen.

Ik vind het nu ook wel vreemd dat je een architect nodig hebt voor uw dak te vervangen? De blok is al 40 jaar oud? Dan weet je toch dat er kosten staan aan te komen? Of heeft de rest wel al een opfrissing gekregen?

Naast ons staat ook een appartementsblok waarvan de roofing is losgekomen tijdens de rukwinden ergens dit voorjaar. Dat is alleen zichtbaar vanuit ons zolderraam en bij wind en dus even gaan melden aan 2 verschillende bewoners. Ondertussen ligt dat nog altijd los, en is het appartement van eigenaar gewisseld. Loszittende strook ook minder dan 1m2. Denk wel dat het voor de storm verkocht was. De nieuwe eigenaar was blij dat de slaapkamers nog een likje verf hebben gekregen, en dat zijn de ruimtes perfect onder de probleemzone. Ik heb maar gezwegen en die mensen welkom geheten. Dat is nu 2 weken geleden.

Probleem met appartementsblokken is dat er nu eenmaal teveel verschillende profielen en belangen zijn. De ene koopt een studio die hij net kan betalen, de andere de penthouse voor zijn pensioen door te brengen, nog andere om te verhuren. Die willen allemaal anders met hun investering omgaan...

1 tip: ga zelf op zoek naar offertes en doe ze mee naar de volgende AV. De syndic zal u in t zak zetten, zie je al van ver afkomen. Al genoeg meegemaakt dat de syndic afkomt met exuberante bedragen bij oudere blokken.


Sent from my iPhone using Tapatalk

Dat is dus het probleem met een oud appartement aan te kopen met het oog op verhuur. Plots komen er grote kosten en is je huurrendement verdwenen.

Voor verhuur koop je beter (kleine) nieuwbouw- of heel recente appartementen, en verkoop je beter opnieuw na +-15 jaar. Of garageboxen op een gegeerde ligging, kan ook een goede investering zijn.

desolation zei:

Hoe groot is die blok eigenlijk? 200.000 EUR ex BTW, daar legde wa roofing voor ze...

Klik om te vergroten...

Bwah, blijkbaar 2 residenties dus zal wel redelijk groot zijn. Als je dan de gehele roofing moet vervangen door EPDM, daaronder wellicht extra isolatie plaatsen, nieuwe dakrandprofielen, terwijl ze toch bezig zijn overal nieuwe afleiders, alle schouwen en andere buizen enz vervangen,... zit ge toch rap aan die bedragen. Dergelijke renovatie is niet gewoon de roofing efkes vervangen hé. Ook de kost om eerst alles te verwijderen zit in die offerte, je kan dat niet gewoon gaan vergelijken met een m² prijs voor roofing of EPDM.

Om u een idee te geven: een plat dak renoveren kost bij een huis ongeveer 45 a 50 EUR per m² btw in. Dus dus laat ons zeggen 40 EUR per m² ex BTW
200.000 EUR dat is 5000 vierkante meter dak

Ok ik hou hier nog geen rekening met het feit (en dat is zo) dat bij een appartementsblok er ook een grote kraan aan te pas zal komen voor afval en materialen te vervoeren, maar door de grote oppervlakte daalt normaal uw vierkante meter prijs voor het materiaal en de werken dus op zich zou dit er niet ZO fel naast moeten zitten.

Hoe is die verdeelsleutel btw opgesteld? Want wat hier omschreven wordt lijkt mij toch een behoorlijk groot gebouw, dat kan dan toch niet zijn dat daar maar 22 eigenaars wonen (want uw deel is 1/22e van het totaal).

desolation zei:

Om u een idee te geven: een plat dak renoveren kost bij een huis ongeveer 45 a 50 EUR per m² btw in. Dus dus laat ons zeggen 40 EUR per m² ex BTW
200.000 EUR dat is 5000 vierkante meter dak

Ok ik hou hier nog geen rekening met het feit (en dat is zo) dat bij een appartementsblok er ook een grote kraan aan te pas zal komen voor afval en materialen te vervoeren, maar door de grote oppervlakte daalt normaal uw vierkante meter prijs voor het materiaal en de werken dus op zich zou dit er niet ZO fel naast moeten zitten.

Hoe is die verdeelsleutel btw opgesteld? Want wat hier omschreven wordt lijkt mij toch een behoorlijk groot gebouw, dat kan dan toch niet zijn dat daar maar 22 eigenaars wonen (want uw deel is 1/22e van het totaal).

Klik om te vergroten...

Waar haalt gij die prijzen toch? Ik ken echt weinig dakdekkers die voor die prijs een roofing gaan vervangen voor EPDM, laat staan met alle werken die er bij komen kijken inbegrepen. Gemiddelde prijs bij nieuwbouw voor een plat dak in EPDM zit al snel aan 70€/m², en dat is dan bij nieuwbouw, wanneer de ruwbouw "klaar" staat. Hier moet het huidige dak nog worden verwijderd met al zijn componenten. En in dergelijke gebouwen zitten meestal een paar shunt schouwen met grote buizen en schoorstenen bovenop, die zullen ook allemaal gerenoveerd of vervangen worden wellicht. En bij dergelijke grote werven zijn ook de veiligheidsregels en kosten daaromtrent anders dan bij een eensgezinswoning. Echt, je kan niet gewoon een simpele m² prijs (die dan nog veel te laag is) gaan gebruiken voor dergelijke grote renovaties.

renovatie met roofing, ik heb nergens gezegd met EPDM.
Prijzen komen van bouwinfo/livios/etc... en 3 offertes die ik vorige zomer voor mijn ouders heb aangevraagd.
70 EUR per m² voor epdm is wel echt duur voor enkel EPDM op nieuwbouw hoor, wij zaten onder de 40 EUR per m² (wel met 3-lagige roofing van De Boer, niet met EPDM, EPDM lag ergens op een 48 EUR).
De materiaalkost zal het alleszins niet zijn, als ik rap eens tel bij APOK voor 5000 vierkante meter EPDM + lijm en accesoires zit ge op een 80.000 EUR ex btw aan de prijs van een particulier.
Voor mijn eigen dak (100m²) heb ik de offerte nog liggen en dat was 1800 EUR voor een compleet pakket zonder isolatie en 4000 EUR met.
Het is een ander verhaal als ook heel het dak nog eens moet geisoleerd worden, maar ik kom uit op ongeveer 8 EUR per vierkante meter voor EPDM zelf bij een dakoppervlak vanaf 1000m².

Los van die prijzen vind ik vooral zijn aandeel van 9% in die kosten zeer hoog. Dit is duidelijk een groot gebouw, ofwel bezit hij een halve verdieping ofwel kloppen die verhoudingen toch niet.

Het principe: de aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken

Bij aankoop van een onroerend goed kunnen er na de aankoop gebreken opduiken, die bij de bezichtiging van het goed voor de verkoop, niet zichtbaar waren.
In principe is de verkoper verplicht om de koper te vrijwaren voor de verborgen gebreken die zich na aankoop van een woning of appartement manifesteren. Als de koper na aankoop ontdekt dat de dragende structuur van het dak eigenlijk volledig verrot is, of als hij vaststelt dat bepaalde muren vochtig staan, dan zou de koper de verkoper daar over kunnen aanspreken.

Dit principe kan echter gedeeltelijk buiten spel gezet worden …


De afwijking: een bevrijdingsclausule

Eenmaal de verkoop gerealiseerd is, wil de verkoper uiteraard vermijden dat de koper hem naderhand nog kan lastigvallen.

Quasi alle verkoopakten bevatten dan ook een zogenaamde bevrijdingsclausule : dit is een contractueel beding dat voorziet dat de verkoper géén vrijwaring moet bieden aan de koper wanneer er eventuele verborgen gebreken opduiken na aankoop. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat zo’n clausule perfect rechtsgeldig is.

Als de verkoopakte zo’n clausule bevat is de verkoper niet aansprakelijk voor verborgen gebreken van de woning die hij verkoopt. Hierop is wel één hele belangrijke uitzondering. Als de verkoper kennis had van het verborgen gebrek, dan is hij wel gehouden om de koper te vrijwaren voor alle gevolgen die uit dat verborgen gebrek voortvloeien. Dit is een juridisch principe dat al jaren vaststaat: men kan zich niet bevrijden voor zijn eigen kwade trouw.
Kortom, de verkoper is bij aankoop van de woning sowieso verplicht om de koper in te lichten over de verborgen gebreken waarvan hij kennis heeft.

Bewijslast ligt bij de koper

wat kan jij doen?
-> als je echt vermoed dat ze het wisten nog eens de verslagen doorgaan/mails./... anders gewoon betalen

1) De kosten worden geschat op €200.000. Dit kan evengoed €250.000 zijn, welke garantie heb ik hier als eigenaar? In de syndicvergadering is alleen beslist om een architect aan te stellen, verder niets.
2) Momenteel is er één eigenaar die zo goed als aan de grond zit en waardoor alle aangekondigde werken worden uitgesteld omdat hij niet kan betalen. Ik ben er 100% dat hij die dakrenovatie nooit gaat betalen. Wat is hier dan de logische gang van zaken? Hem uit zijn appartement zetten omdat hij bepaalde kosten niet kan betalen lijkt mij niet realistisch?
3) Ik heb dit appartement gekocht met als doel op de lange termijn te verhuren. Door deze kost denk ik eraan of het niet beter is om te verkopen alvorens dat bedrag opgehoest moet worden. Iemand al in een soortgelijke situatie gezeten en kan adviseren?

Klik om te vergroten...

1) de syndicus is verplicht meerdere offerte's voor te leggen. Het staat u vrij zelf een offerte voor te stellen. Zonder belangenvermenging natuurlijk.
2) syndicus schakelt deurwaarder in. Meestal gewoon vertraging werking. Indien werken dringend zijn zal de syndic vaak externe financiering voorzien ten belope van dat deel. kosten zijn voor die persoon uiteraard.
3) Dit verandert niets aan jou situatie. Verkoop je alvorens het bedrag betaald moet worden, zal een mogelijke koper 9000€ minder willen betalen. Verzwijgen is ook geen optie want zie hierboven. Het lijkt mij logischer de 9k te betalen, en achteraf voor een hoger bedrag proberen te verkopen met als verkoopargument dat het dak pas gerenoveerd is (als je echt wil verkopen)

Ik denk niet dat je een versleten dak onder verborgen gebreken kan tellen

Assioso zei:

Ik denk niet dat je een versleten dak onder verborgen gebreken kan tellen

Klik om te vergroten...

alle gebreken waarvan je op voorhand niet op de hoogte was zijn verborgen gebreken. (zie iets ruimere definitie in mijn volgende post)

Het is dan enkel nog relevant of de koper op de hoogte was en dit mogelijk met opzet niet vermeld heeft. Vaak moeilijk te bewijzen, zeker voor grotere appartementsgebouwen. Dan moet die persoon in kwestie al verslagen van de AG achtergehouden hebben of vervalst hebben. Let wel: als de koper de verslagen van de AV niet opvraagt voldoet hij niet aan zijn informatieplicht en zal hij ook naar compensatie mogen fluiten.

Bij huizen kom je wel tegen dat mensen het behang er af doen en merken dat er vochtproblemen zijn door problemen met het dak. Als je dan bij lokale aannemers in de buurt wat offertes opvraagt is de kans groot dat ene zegt: "ik heb hier x maanden geleden al een offerte voor gemaakt". Dan heb je dus wel het nodige bewijs.

Maar een versleten dak is toch geen verborgen gebrek? Dat is gewoon de staat waarin het zich bevindt na 40 jaar

Assioso zei:

Maar een versleten dak is toch geen verborgen gebrek? Dat is gewoon de staat waarin het zich bevindt na 40 jaar

Klik om te vergroten...

de term "verborgen gebrek" heeft niets te maken met of je het al dan niet zou moeten "verwachten" dat de staat zo is, of dat het als bv "algemene kennis beschouwd wordt'. Het enige wat er toe doet is de juridische definitie van "verborgen gebrek" en dat is:

1)Het gebrek moet ten eerste verborgen zijn. Dit betekent dat gebreken die zichtbaar zijn bij een huisbezoek, niet in aanmerking komen voor een vordering vanwege de koper. De koper wéét dan immers wat hij koopt. Dit is ook het geval wanneer de koper op de hoogte wordt gebracht van de gebreken en toch overgaat tot de aankoop van het onroerend goed. Dan aanvaardt hij immers de gebreken.

2) Bovendien moet een verborgen gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet het “normale” gebruik van het huis verhinderen. Essentieel daarbij is dat het gebrek minstens de prijs van het huis kan beïnvloeden. Defecten die slechts aanleiding geven tot kleinere herstellingen geven de koper dus evenmin een vorderingsrecht.

3)Een laatste voorwaarde om van een verborgen gebrek te kunnen spreken is dat het gebrek reeds aanwezig was wanneer de eigendom overging van de verkoper naar de koper. Het moest bij wijze van spreken al in “de kiem” aanwezig zijn (anterioriteitsvereiste).


edit addendum: in koop-verkoop akte's is vaak ook opgenomen dat de koper de verkoper vrijwaart voor verborgen gebreken. Tenzij de verkoper ter kwader trouw handelde.

Een appartement van 40 jaar oud kopen, waar blijkbaar geen reservekapitaal aanwezig is? Dat voel je toch aan uw kleine teen dat daar miserie van komt.