Archief - Hoog eigen vermogen goed of slecht lening woning?

Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
Z

Zubrowka

Legacy Member
Yo,

Mijn zus heeft zopas een nieuwe woning gekocht. Nu heb ik een vraagske ivm de lening voor het huis, ik weet dat de bank tegenwoordig een bepaald eigen percentage aan eigen vermogen vraagt. Gezien er ook heel wat eigen vermogen voor handen is, vraag ik me nu af is het verstandig is om veel eigen vermogen aan te wenden en voor een kleinere lening te gaan of juist niet?

Voordeel lijkt me dat je minder lang moet terugbetalen, de interesten lager omdat je een kleinere lening moet nemen.

Nadeel: lagere belastingsaftrek (hoewel die aftrek misschien verdwijnt binnenkort?), waardeverlies van geld als huizenprijzen dalen?

mvg,

zubrowka
R

Riverdale27

Legacy Member
In het algemeen geldt: hoe meer eigen vermogen, hoe beter. Onderandere omdat je dan een lagere rentevoet zal krijgen en je die moet betalen op een lager bedrag. Minder rentekosten dus.

Natuurlijk is er ook een belastingseffect. Je kan de rente op een lening inbrengen op je belastingsformulier. Stel dat je 40% belastingen betaalt. Je betaalt dan X aan je bank als rente, maar krijgt 0.4X terug in de vorm van uitgespaarde belastingen. In totaal dus nog steeds een kost van 0.6X. In deze situatie blijft dus gelden: hoe minder lenen, hoe beter, want iedere geleende euro kost nog steeds geld.

Wat wel de zaken kan veranderen is het feit dat je een deel van de kapitaalaflossing kunt inbrengen in de belastingen. Afhankelijk van hoe die zaken zitten kan het soms voordeliger zijn om te lenen. Je zou dan zoveel kapitaal moeten inbrengen zodat je meer belastingen uitspaart dan dat je rente betaalt. Als je enkel rente kan inbrengen gaat dat niet op.

Voor de huidige details en cijfers achter die logica verwijs ik u door naar andere forumleden die beter geplaatst zijn om daarop te antwoorden. Het beleid omtrent de woonbonus bevat in ieder geval nogal wat onzekerheid naar de toekomst toe.
B

Bontus

Legacy Member
Indien je veel eigen vermogen hebt is het waarschijnlijk voordelig om meer naar uw "prijsklasse" een woning te kopen/bouwen. Maw zodat je evengoed nog steeds moet lenen. Ondanks dat je misschien zonder lening al een geschikt vastgoed zou kunnen vinden. Het fiscaal voordeel is ook afhankelijk van uw loon en de bijhorende belastingsschijf. Ik ga ervan uit dat wie een groter vermogen heeft, ook vaker een hoger inkomen heeft. En daar dus meer voordeel kan doen.
A

Ari Gold

Legacy Member
Toevallig pas nog een gelijkaardig topic geweest

Het hangt er natuurlijk vanaf hoe je je eigen vermogen aanwendt en kan laten renderen, maar ik ben nog altijd voorstander van aan de huidige tarieven meer te lenen dan nodig en je cash te beleggen.
B

Bontus

Legacy Member
Persoonlijk zou ik niet extra lenen indien niet nodig. Vanuit het perspectief van spreiding bij het beleggen.
Vastgoed is quasi niet te spreiden omdat je op 1 moment een heel groot kapitaal in 1 specifieke beleggingsklasse onderbrengt.
Heb je nog cash achter de hand dan haal je dat stuk toch al uit dat verhaal. Dat deel kan dan niet lijden onder dalende vastgoedprijzen en kan op een andere manier eventueel dekking geven. Je krijgt zo minder variantie.
o

oxbow

Legacy Member
Het kan geen kwaad dat je voor de grootste aankoop van je leven er zoveel mogelijk eigen vermogen instopt.
Dat geeft je dan het luxeprobleem dat je de keuze hebt uit: zeer (extreem) lage aflossing op lange termijn. (die je nog steeds kan inbrengen)
Of standaard (hoge) aflossing op korte termijn 10-15 jaar.

Voor mij persoonlijk geeft dit een hele goeie peace of mind.

De dalende vastgoedprijzen zijn bijzaak, eenmaal gekocht blijven de meeste mensen toch 20-30 jaar wonen in dezelfde woning.
R

Riverdale27

Legacy Member
Ari Gold zei:
Toevallig pas nog een gelijkaardig topic geweest

Het hangt er natuurlijk vanaf hoe je je eigen vermogen aanwendt en kan laten renderen, maar ik ben nog altijd voorstander van aan de huidige tarieven meer te lenen dan nodig en je cash te beleggen.
Klik om te vergroten...

Dat blijft een bijzonder riskante strategie. Lenen om te beleggen stelt u bloot aan meer dan 100% van het risico van de belegging, dat weet je toch? Als je een aandeel koopt met cash heb je 100% van het risico van dat aandeel. Als uw aandeel zakt naar nul zijt ge al uw geld kwijt (return = -100%). Maar als je gaat lenen om het te kopen ben je blootgesteld aan meer dan 100% van het risico. Als uw aandeel naar nul zakt zijt ge niet alleen al dat geld kwijt, maar ge hebt nog eens een lening af te betalen ook (return < -100%).

Ik snap je redenering wel hoor: de rente is laag en dus kan ik met beleggen winst maken. Los van dat risico argument moet je ook weten dat een lage rente wil zeggen dat aandelenprijzen relatief hoog staan. Reken bij stijgende rentevoeten dus ook maar op verliezen. Ook moet je weten dat je geen risicovrije rente betaalt aan je bank, maar dat de bank een vergoeding vraagt voor het kredietrisico. Je verwachte winstgevendheid wordt zo dus kleiner.
n

nite

Legacy Member
Reken het is uit.

Stel dat je 100.000 leent op 20 jaar. Dan betaal je 100.000 kapitaal terug en nog is 50.000 rente (ik gok maar wat). Daar gaat dan uw woonbonus van af. De eerste 10 jaar heb je een aftrek van 3040 EUR en de volgende 10 jaar 2280 EUR. Dus een totale aftrek van 53.200. De teruggave van de belastingen hangt af van uw marginale belastingvoet. Ik neem 45%. Dus dan krijgt ge 53200*0.45= 23940 terug. Ook nog rekening houden met de kosten van de hypothecaire inschrijving das toch ook een paar duizend euro.

Maar als voordeel kunt ge wel uw eigen geld bijhouden en beleggen. Dan moet ge maar zelf het gemiddeld rendement kiezen. Stel dat ge een netto rente krijgt van 1,75% op uw 100.000EUR spaargeld. Dan hebt ge na 20 jaar (100.000*1.0175^20) 41.500EUR.

Dus de totale kost van 100.000EUR te lenen: 50000 rente - 23940 woonbonus + 2500 hyp inschrijving - 41500= -12940

In dit voorbeeld rendeert het dus om toch te lenen. De woonbonus stelt u in staat om uw geld redelijk veilig te beleggen, ge hebt geen hoge rentes nodig om toch winst te maken.

Maar ja, zoek is de exacte getallen op en kijk of het in u geval ook klopt.
A

Ari Gold

Legacy Member
Riverdale27 zei:
Dat blijft een bijzonder riskante strategie. Lenen om te beleggen stelt u bloot aan meer dan 100% van het risico van de belegging, dat weet je toch? Als je een aandeel koopt met cash heb je 100% van het risico van dat aandeel. Als uw aandeel zakt naar nul zijt ge al uw geld kwijt (return = -100%). Maar als je gaat lenen om het te kopen ben je blootgesteld aan meer dan 100% van het risico. Als uw aandeel naar nul zakt zijt ge niet alleen al dat geld kwijt, maar ge hebt nog eens een lening af te betalen ook (return < -100%).

Ik snap je redenering wel hoor: de rente is laag en dus kan ik met beleggen winst maken. Los van dat risico argument moet je ook weten dat een lage rente wil zeggen dat aandelenprijzen relatief hoog staan. Reken bij stijgende rentevoeten dus ook maar op verliezen. Ook moet je weten dat je geen risicovrije rente betaalt aan je bank, maar dat de bank een vergoeding vraagt voor het kredietrisico. Je verwachte winstgevendheid wordt zo dus kleiner.
Klik om te vergroten...

Niet heel veel zin om de discussie nog maar eens helemaal opnieuw te starten maar technisch gezien leen je niet om te beleggen, je hebt immers ook nog die cash achter de hand (die uiteraard iedere gezonde belegger niet op hetzelfde paard gaat zetten). Ten tweede is de lening is goedgekeurd met of zonder die hoop cash. En ten derde, je aandeel kan inderdaad naar nul zakken, maar je aandeel kan ook nog altijd 100 of 200% stijgen.
S

Schwimm

Legacy Member
nite zei:
Reken het is uit.

Stel dat je 100.000 leent op 20 jaar. Dan betaal je 100.000 kapitaal terug en nog is 50.000 rente (ik gok maar wat).
Klik om te vergroten...

Wait, whut? Wie leent nu tegen 50%?
s

spray-bunny

Legacy Member
Ach, iedereen kan zich eens vergissen:).

@ topicstarter: Als ge geinteresseerd zijt in fiscale optimalisatie, de post van Joris in de link eens lezen en keer naar de hypotheekwinkel trekken:). Dit is nogal een veelgebruikte truc tegenwoordig.

Maar niet vergeten dat er ad woonbonus wordt gesleuteld (en eerlijk gezegd zou'k er niet op vertrouwen dat er aan voordelen voor bestaande leningen niet geraakt wordt) en je door lenen inderdaad een pak meer risico neemt.

Hoeveel lenen als je voldoende geld hebt? (pag. 2)
R

Riverdale27

Legacy Member
Ari Gold zei:
Niet heel veel zin om de discussie nog maar eens helemaal opnieuw te starten maar technisch gezien leen je niet om te beleggen, je hebt immers ook nog die cash achter de hand (die uiteraard iedere gezonde belegger niet op hetzelfde paard gaat zetten). Ten tweede is de lening is goedgekeurd met of zonder die hoop cash. En ten derde, je aandeel kan inderdaad naar nul zakken, maar je aandeel kan ook nog altijd 100 of 200% stijgen.
Klik om te vergroten...

Technisch technisch, tis heel simpel hoor. Stel dat ge 100.000 euro cash hebt en een huis wilt kopen van 300.000. Ofwel leent ge 200.000, ofwel leent ge 300.000 en gebruikt ge de overschot om te beleggen.

Situatie 1: eigen vermogen volledig in huis

Passiva:
- lening 200.000
- eigen vermogen 100.000

Activa:
- huis 300.000

Situatie 2: alles lenen en eigen cash beleggen

Passiva:
- lening 200.000
- extra lening 100.000
- eigen vermogen 100.000

Activa:
- huis 300.000
- belegging 100.000

Je mag dan wel zeggen dat je niet gaat lenen om te beleggen, en dat je de lening volledig in het huis steekt en je eigen vermogen volledig in je belegging, maar dat maakt allemaal niet uit. Het enige verschil tussen situatie 1 en 2 is de belegging van 100.000 en de extra lening van 100.000 euro. Je leent dus wel degelijk om te kunnen beleggen. Niet lenen wil zeggen: niet beleggen.

Situatie 2 is dus situatie 1 plus een extra portefeuille van belegging die gefinancierd wordt met lening. Als je belegging fout loopt (en die kans bestaat altijd), dan zit je natuurlijk met die lening die afbetaald moet worden. En dat is toch risicovol.
S

Straddle

Legacy Member
Ari Gold zei:
Toevallig pas nog een gelijkaardig topic geweest

Het hangt er natuurlijk vanaf hoe je je eigen vermogen aanwendt en kan laten renderen, maar ik ben nog altijd voorstander van aan de huidige tarieven meer te lenen dan nodig en je cash te beleggen.
Klik om te vergroten...

²
S

Smiles_

Legacy Member
Mijn ouders hebben zich recent opnieuw voor 15 jaar in de schulden gestoken en idd, waarom niet. Het geld is goedkoop.
S

Straddle

Legacy Member
Riverdale27 zei:
Dat blijft een bijzonder riskante strategie. Lenen om te beleggen stelt u bloot aan meer dan 100% van het risico van de belegging, dat weet je toch? Als je een aandeel koopt met cash heb je 100% van het risico van dat aandeel. Als uw aandeel zakt naar nul zijt ge al uw geld kwijt (return = -100%). Maar als je gaat lenen om het te kopen ben je blootgesteld aan meer dan 100% van het risico. Als uw aandeel naar nul zakt zijt ge niet alleen al dat geld kwijt, maar ge hebt nog eens een lening af te betalen ook (return < -100%).
Klik om te vergroten...

In praktijk komt dit niet zomaar voor, je gaat aan margin requirements moeten voldoen en de broker zou in dit geval je aandelen automatisch gaan verkopen als je onder die margin minima valt. Ik zit al jaren boven de 100% van mijn equity (en dan nog eens in derivaten met leverage).

Ik snap je redenering wel hoor: de rente is laag en dus kan ik met beleggen winst maken. Los van dat risico argument moet je ook weten dat een lage rente wil zeggen dat aandelenprijzen relatief hoog staan. Reken bij stijgende rentevoeten dus ook maar op verliezen. Ook moet je weten dat je geen risicovrije rente betaalt aan je bank, maar dat de bank een vergoeding vraagt voor het kredietrisico. Je verwachte winstgevendheid wordt zo dus kleiner.
Klik om te vergroten...

Sinds wanneer staat een lage rente gelijk aan hoge aandeelprijzen? Die aandeelprijzen kunnen enorm hoog of enorm laag staan ongeacht van hoeveel de rente nu net staat. De lage rente heeft net gezorgd (o.a.) voor de enorme beursstijgingen in 2009 en 2013 (en zal dat de komende jaren waarschijnlijk nog blijven doen). En de hoge rente was net de belangrijkste drijfveer achter de beurscrash van 1987.
R

Riverdale27

Legacy Member
Straddle zei:
Sinds wanneer staat een lage rente gelijk aan hoge aandeelprijzen? Die aandeelprijzen kunnen enorm hoog of enorm laag staan ongeacht van hoeveel de rente nu net staat.
Klik om te vergroten...

Ik zeg niet dat lage rente = hoge prijzen. Ik zeg dat lage rente = relatief hoge prijzen. Relatief t.o.v. een identieke situatie maar dan met hoge rente, bedoel ik daar dus.

Aandelenprijzen zijn verwachte cashflows verdisconteerd aan de verwachte returns. Eén component van verwachte returns is de risicovrije rente. De andere component is de compensatie voor risico allerhande.

M.a.w. als rentevoeten stijgen, dalen aandelen. En als rentevoeten dalen, stijgen aandelen (dit alles ceteris paribus natuurlijk). In realiteit gaan wijzigingen in rentevoeten natuurlijk samen met andere economische wijzigingen, zodat het pure effect van de risicovrije rentevoeten moeilijk te meten is. Stijgende rentevoeten gaan immers vaak samen met een groeiende economie en dus groeiende winstverwachtingen. De prijsdaling van de rente zal dan moeten vechten tegen het omgekeerde effect: de stijging van prijzen door betere winstvooruitzichten.

Neem nu bonds. In essentie zijn dat net zoals aandelen ook maar gewoon claims op cashflows van het bedrijf, zij het met meer zekerheid, andere regels en blablabla. Als de rente stijgt, daalt de waarde van de bonds. En omgekeerd. Die logica gaat perfect ook op bij aandelen, maar daar is natuurlijk veel meer onzekerheid en andere factoren spelen een belangrijkere rol.
S

Straddle

Legacy Member
Het antwoord op die vraag of je eigen vermogen moet gebruiken of alles moet lenen en is op zich simpel. Kijk gewoon wat de opportuniteitskost is. Mijn hypothecair krediet kost me momenteel 2.3% pre tax en ongeveer 1.87% na het belastingsvoordeel. Zolang ik een hogere return op mijn cash kan halen dan dat is het niet interessant om mijn cash te gebruiken om mijn lening af te lossen.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
Terug
Bovenaan