Archief - Info over architect

Omdat ik weldra zelf start met verbouwingen en ik tegenwoordig bij nogal veel andere verbouwingen betrokken ben had ik graag wat duidelijkheid gehad over wat wél en niet kan met een architect.

Iemand van de familie is nu bezig met de renovatie van een woning en hierbij wordt de achterbouw volledig vernieuwd, dus de oude wordt tot op de grond afgebroken en er wordt een nieuwe gezet. Omdat die een volledig nieuw stuk gebouw is en er een bouwvergunning moet aangevraagd worden moet er dus met een architect gewerkt worden.

Nu heeft die architect alles voor die achterbouw getekend en heeft ze ook een schatting gemaakt van wat alles zou kosten als het gedaan wordt door aannemers (ruwbouw, techniek en afwerking) en eist ze daar een percent op. Zo heeft ze ook een ingenieur aangesteld en een specialist om te berekenen waar de ventilatie moet komen. Waarom die ingenieur per se nodig is snap ik niet echt aangezien het hier om een gelijkvloers gaat met enkel een plat dak op in houten structuur bedekt met derbigum, rhepanol of EPDM. Moest je nog zeggen dat er gewelfsels ofzo moeten berekend worden zou ik die zijn aanwezigheid nog nodig vinden, maar in dit geval?

Nu over die schatting en die percent. Hoe kan zij weten wat je juist gaat doen qua afwerking, want hier kan toch enorm veel verschil op zitten? Overigens gaan we alles van techniek en verwarming zelf doen, nogal logisch aangezien ik zelf in de sector zit. Dus dat ze hier een prijs maakt op basis van een schatting wanneer je alles laat doen door aannemers vind ik nogal bij het haar getrokken, je doet veel zaken zelf om te besparen maar je betaalt wel nog 5% op wat het 'zou gekost hebben'.

Dat ze iemand aanstelt die de ventilatie moet komen berekenen vind ik ook belachelijk, ik plaats zelf ventilatie van zowel type C, C+ als D en wanneer ik een compleet nieuwe installatie moet plaatsen dan rekent de fabrikant dit op basis van de plannen uit (als dit al nodig is).

Mijn inziens heeft ze hier toch wat te ruim gerekend, zeker aangezien mijn zus niets van 'den bouw' kent. Kan dit eigenlijk allemaal, dus zowel het bepalen van een onrealistische percent als het aanstellen van personen wiens betrokkenheid eigenlijk totaal overbodig is? Of kan je van die architect gewoon eisen dat ze de ruwbouw tekent, de bouwaanvraag indient en niets meer?

5% lijkt me een aannemelijk percentage van de kostenraming als je zelf veel werk doet. Vaak vragen architecten 7-8% procent van hun meetstaat. En uiteindelijk heeft die architect niet minder werk als jij veel zelf gaat doen, he, dus is het ook logisch dat ze evenveel vraagt voor een project dat je volledig zelf in elkaar steekt als eentje die door aannemers gezet wordt. Architecten baseren voor zover ik weet hun kostenraming normaal gezien op werk door professionelen. Als je wilt kun je altijd voorstellen de plannen zelf te tekenen in Autocad?

Over het aanstellen van een ingenieur voor de stabiliteit en een specialist voor de ventilatie ga ik me niet uitspreken.

Ja maar die architecte wil wel de plannen voor alle leidingen ook tekenen, terwijl je dit toch het beste met de aannemer in kwestie kan regelen?

waarom zij ge ook bij een architect geweest voor een achterbouw in houtskelet..
ik weet natuurlijk niet wat je zelf kan of niet kan..
nu is het te laat natuurlijk.
de architect tekent uit, ingenieur rekent uit of het structureel mogelijk is. enja
aangezien epb verplicht is, zal je dus met een epdraadgever moeten werken.

ASHERON zei:

waarom zij ge ook bij een architect geweest voor een achterbouw in houtskelet..
ik weet natuurlijk niet wat je zelf kan of niet kan..
nu is het te laat natuurlijk.
de architect tekent uit, ingenieur rekent uit of het structureel mogelijk is. enja
aangezien epb verplicht is, zal je dus met een epdraadgever moeten werken.

Klik om te vergroten...

Is gewoon verplicht om uw bouwaanvraag goedgekeurd te krijgen, zoals wonkelrijm al aangaf in openingspost.

Een architect is 10 jaar aansprakelijk. 5% is trouwens echt niet gek duur. Meeste architecten doen (ver)bouwingen voor 8-12% op de ruwbouw/totale bouwkost (naargelang opvolging, werk, zoeken van aannemers). Sommigen werken met een vaste prijs maar dan zijt ge er met 5K zonder BTW (sowieso 21%) niet vanaf.

De reden dat die mens met een ingenieur werkt (dat zit normaal wel in de prijs vervat) is meestal te vinden in het feit dat het geen bouwkundig ingenieur is en structuren nu eenmaal (na)gemeten moeten worden zodat uw dak niet op uw kop valt.. want wie is er nu weer 10 jaar aansprakelijk? Precies.

Dat ge uw ventilatie niet wilt laten berekenen kan ik begrijpen, bij ons is dat ook gewoon door de man van de ventilatie gedaan die onze plannen gewoon naar de fabrikant opstuurt. Laat dat gewoon schrappen uit uw contract? Bij serieuze verbouwingen is wel een EPB studie verplicht.. misschien doel je eerder daarop?

Je moet natuurlijk op voorhand met je architect afspreken wat hij doet. De meesten gaan wel akkoord met enkel een percentage op de ruwbouw als ze daarna ook geen opvolging meer moeten doen. De voorwaarde is dan dat alles vanaf dat punt volgens zijn plannen verloopt.

Er zijn zekere minimumzaken die hij/zij zal willen garanderen namelijk ruwbouw, riolering, eventuele stabiliteitsberekeningen en een studie door een ingenieur zodat dat allemaal piekfijn in orde is. Hij laat daar immers zijn visitekaartje achter (letterlijk) en dat moet in orde zijn.

Natuurlijk zijn dat allemaal dingen die je (zus) moest opzoeken en bekijken VOOR ze een contract tekende met die persoon. Genoeg info over ook: bouwinfo forum, livios, ...

Er zijn ook architecten die met een forfaitair bedrag werken, dit even terzijde.
Anders weet ge uiteindelijk toch nooit hoeveel ge kwijt zijt.

botchla zei:

Sommigen werken met een vaste prijs maar dan zijt ge er met 5K zonder BTW (sowieso 21%) niet vanaf.

Klik om te vergroten...

Toch wel hoor, er zijn architecten die voor onder de 5000EUR werken. Je moet dan wel niet verwachten dat die elke week op de werf te zien zijn (maar die garantie heb je bij de duurdere ook niet).

LSDsmurf zei:

Je moet dan wel niet verwachten dat die elke week op de werf te zien zijn (maar die garantie heb je bij de duurdere ook niet).

Klik om te vergroten...

Moet dat dan? In principe zijn ze enkel verantwoordelijk voor de ruwbouw van dat achterbouwtje é. De tienjarige aansprakelijkheid kan trouwens van tel zijn op de aannemer die andere werken uitvoert dacht ik.

Hoe je het mag draaien en keren haar loon zal je nu toch moeten betalen, je heeft een opdracht gegeven en dus betalen moet je en daar kan je onmogelijk van tussen uit !
Als je naar een rechtbank trekt heb je geen poot om op te staan!

Wonkelrijm zei:

Moet dat dan? In principe zijn ze enkel verantwoordelijk voor de ruwbouw van dat achterbouwtje é. De tienjarige aansprakelijkheid kan trouwens van tel zijn op de aannemer die andere werken uitvoert dacht ik.

Klik om te vergroten...

Geen idee eigenlijk in welke mate de architect de werf moet opvolgen. Enkele werfbezoeken lijken mij wel nodig gezien de architect de werf moet opvolgen en moet controleren of alles effectief uitgevoerd wordt zoals op plan en zoals berekend om in orde te zijn met zijn 10 jarige aansprakelijkheid.

Meer werfbezoeken lijken mij handig om andere gebreken te vermijden maar bij een achterbouwtje kan er waarschijnlijk al een pak minder mislopen.

Werken met betrekking tot stabiliteit moeten altijd met architect. en je hebt idd architecten die een vast bedrag aanrekenen. Die tekenen uw plan, dienen alles in bij de gemeente, komen 3x op de werf kijken en meer moet je daar niet van verwachten. Maar dat moet ook niet in vele gevallen als er niets speciaal is, en zoals in de OP zijn verhaal voor een achterbouw moet dat ook niet meer zijn.

Over die ventilatie: is het niet verplicht om bij een aanbouw-renovatie te zorgen voor voldoende ventilatie in de gerenoveerde ruimtes? Als ge dat niet doet kunt ge dacht ik een EPB boete krijgen. Ik dacht ook dat de architect ervoor verantwoordelijk was om na te kijken of die ventilatie wel aan de norm voldoet.

Wonkelrijm zei:

Moet dat dan? In principe zijn ze enkel verantwoordelijk voor de ruwbouw van dat achterbouwtje é. De tienjarige aansprakelijkheid kan trouwens van tel zijn op de aannemer die andere werken uitvoert dacht ik.

Klik om te vergroten...

Hier bestaat nog altijd een grote misvatting tussen wat in de praktijk vaak gezegd wordt en wat wettelijk geldt: voor elke bouw/verbouwing met stabiliteitswerken moet er steeds een architect (of meerdere opeenvolgende) aangesteld zijn die de eindverantwoordelijkheid draagt voor het volledige ontwerp EN uitvoering tot de oplevering + een aansprakelijkheidstermijn van 10 jaar. Vaak zegt men dat men enkel controle op ruwbouw wil (om de prijs te drukken, de grootste risico's zitten in verborgen gebreken tijdens de ruwbouw), maar zolang er geen voorlopige/definitieve oplevering gebeurd is, blijft de architect verplicht om regelmatig een werfcontrole uit te voeren, anders kan hem nalatigheid verweten worden.
In de praktijk betekent dit dan regelmatige controles tijdens ruwbouw, een aparte ruwbouwoplevering + architect die een laatste controle doet voor de uiteindelijke (voorlopige) oplevering (in gewone woonhuizen is de kans op zware verborgen gebreken bij de afwerking minimaal)

Er is geen manier waarop de architect onder zijn opvolgingsplicht uit kan (behalve door een andere architect als verantwoordelijke aan te stellen, maar dat maakt het meestal enkel ingewikkelder), daarom dat ze ook hun percentage rekenen op de meetstaat (die meestal evenredig is met de complexiteit van het gebouw en dus hun werk). 5% is trouwens echt wel een goede deal, tegenwoordig is de standaard 7% en zijn uitschieters richting 10% voor gereputeerde bureaus verre van ongewoon.

Over de stabiliteitsingenieur: door de complexere wetgeving en normen doen de meeste architecten hun stabiliteitsberekingen niet zelf, maar gebruiken ze een apart 'vast' ingenieursbureau waarmee ze door de hoeveelheid aangebracht werk een goede prijs kunnen onderhandelen. De reden hiervoor is weer de aansprakelijkheidsclaim die ze zo, wat stabiliteit betreft, kunnen doorschuiven naar de ingenieur (sommige beroepsverzekeringen verplichten een architect dit trouwens te doen vanaf een bepaald budget/werfgrootte).

Ventilatie apart laten berekenen is een keuze van de architect, maar hier geldt weer dat zij eindverantwoordelijke is en het dus aan haar is om dit te bepalen. Op zich kun je dit in overleg wel laten vallen, zolang het op papier staat dat zij dit adviseerde (+ voldoende informeerde over de noodzaak ervan), maar dat de bouwheer expliciet eiste om hier vanaf te zien. Op die manier heeft zij haar plicht gedaan (bouwheer zo goed mogelijk adviseren), en kan haar niets ten laste gelegd worden bij mogelijke problemen (tenzij zware fouten zoals bv het compleet ontbreken van een ventilatiesysteem). Hou er wel rekening mee dat bij eventuele problemen of boetes (door EPB zoals hierboven aangehaald), je de architect dan nog moeilijk aansprakelijk kunt houden ervoor, aangezien zij jullie hier voldoende gewaarschuwd heeft en jullie er bewust voor gekozen hebben haar advies te negeren.

Wonkelrijm zei:

Iemand van de familie is nu bezig met de renovatie van een woning en hierbij wordt de achterbouw volledig vernieuwd, dus de oude wordt tot op de grond afgebroken en er wordt een nieuwe gezet. Omdat die een volledig nieuw stuk gebouw is en er een bouwvergunning moet aangevraagd worden moet er dus met een architect gewerkt worden.

Klik om te vergroten...

Even voor de duidelijkheid: het feit dat je een achterbouw afbreekt een een bouwvergunning moet aanvragen is geen criterium voor al dan niet een architect te moeten hebben.

De grootte van de achterbouw bijv. wel (samen met nog een aantal zaken)

Hangt er van af of hij aan draagstructuren raakt bij die afbraak of niet

Beste is met zelf getekend plannetje van bestaande toestand en nieuwe toestand naar stedenbouw te gaan en daar te polsen of dit toelaatbaar is met een melding of met architect moet gewerkt worden. Je moet ze wat helpen zeg maar
Ga je bij een architect(e) ten rade, dan kan je het antwoord al raden.


Zie je de architect(e) als een noodzakelijk kwaad en moet zo weinig mogelijk kosten, ga dan ook naar het type opzoekt dat voor een billijke vergoeding je vergunning in orde brengt, ze bestaan zeker nog..
Of je een architect(e) op deze manier moet bekijken, is natuurlijk een totaal andere kwestie

Tr1ploid zei:

5% lijkt me een aannemelijk percentage van de kostenraming als je zelf veel werk doet. Vaak vragen architecten 7-8% procent van hun meetstaat. En uiteindelijk heeft die architect niet minder werk als jij veel zelf gaat doen, he, dus is het ook logisch dat ze evenveel vraagt voor een project dat je volledig zelf in elkaar steekt als eentje die door aannemers gezet wordt. Architecten baseren voor zover ik weet hun kostenraming normaal gezien op werk door professionelen. Als je wilt kun je altijd voorstellen de plannen zelf te tekenen in Autocad?

Over het aanstellen van een ingenieur voor de stabiliteit en een specialist voor de ventilatie ga ik me niet uitspreken.

Klik om te vergroten...

tommie314 zei:

Je gaat geen (of zeer moeilijk) architect vinden die zoiets wil doen. Reden is dat ze aansprakelijk zijn als er iets misloopt

Klik om te vergroten...

/ topic