Archief - Laatse maanden huishuur vs. gebreken gemeld

Ik heb nooit drie maanden apart moeten houden, enkel de huurwaarborg van twee maanden staat op een geblokkeerde rekening.
Die gebreken heb ik binnen de paar dagen opgemerkt en dan zei de huisbaas: dan moet ge u ne nieuwe frigo en oven kopen. Een koelkastje heb ik gekocht omdat het goedkoper zou zijn dan de herstelkosten. De huisbaas zei toen: wat heb jij daar al mee uitgespookt op een paar dagen tijd? Op zo'n toon dat ik dacht van: oei, ik krijg hier al onder mijn voeten. Ik wist niets van huurwetgeving en die gaf me toen het gevoel dat jij ervoor verantwoordelijk was.
Ik was naief en de huisbaas had geen zin om dat te bekostigen en profiteerde ervan dat ik naief was.

Hoe is het eigenlijk afgelopen met uw buren die u beschuldigden van diefstal?

Hoelang huur je dat pand al en wat is er opgenomen in de plaatsbeschrijving rond de gebreken waarvan je zegt dat ze er al waren?

Ik vind het toch maar een vreemde situatie. Nu je het niet meer betaalt/kan betalen, is alles van het begin af aan al kapot, kijkt de huisbaas nergens naar om en merk je op dat je belachelijk veel huur moet betalen.
Uitzonderingen zijn er altijd (zonder jou te viseren - ik hoop dat je een van die uitzonderingen bent), maar zelf verhuurder zijnde, zijn dat jammer genoeg zeer herkenbare situaties en statements waar je als verhuurder alleen maar aan verliest. Ik kan de reacties van Beemer036 maar al te goed begrijpen...

Alles werd ook van in het begin gemeld. Het enige wat je me kan verwijten, is dat ik de huurwet niet kende en de huisbaas maar goed genoeg wist dat die me om de tuin kon leiden. Het is dus niet "plotseling" ineens, maar ik begrijp ook dat "verhuurders" die dan toch wel zo rijk zijn dat ze minstens twee eigendommen bezitten, weinig empathie kunnen opbrengen voor de situatie van mensen die het minder goed hebben.
Nog voor ik de opzegbrief had verstuurd, werd de huisbaas door het OCMW uitgenodigd om een oplossing te vinden, maar als mensen het OCMW te laag vinden, ...
In de plaatsbeschrijving staat dat die oven en frigo er zijn, denk niet de die persoon ze getest heeft.

Djenner zei:

Alles werd ook van in het begin gemeld. Het enige wat je me kan verwijten, is dat ik de huurwet niet kende en de huisbaas maar goed genoeg wist dat die me om de tuin kon leiden. Het is dus niet "plotseling" ineens, maar ik begrijp ook dat "verhuurders" die dan toch wel zo rijk zijn dat ze minstens twee eigendommen bezitten, weinig empathie kunnen opbrengen voor de situatie van mensen die het minder goed hebben.
Nog voor ik de opzegbrief had verstuurd, werd de huisbaas door het OCMW uitgenodigd om een oplossing te vinden, maar als mensen het OCMW te laag vinden, ...
In de plaatsbeschrijving staat dat die oven en frigo er zijn, denk niet de die persoon ze getest heeft.

Klik om te vergroten...

Die mentaliteit is al verkeerd. Die persoon stelt een woning ter uwe beschikking. Het is dan ook uw taak om de huur te betalen. Kun je de huur niet betalen, dan betaal je op zijn minst wat je kan betalen en verontschuldig je u voor de rest.

Wat die eigenaar doet, heeft geen enkele invloed op het al dan niet moeten betalen van uw huur.

Dat iemand pech heeft, daar kan ik volledig in volgen, en dat is spijtig. Maar dat is geen justificatie om mensen hun harde werk denigrerend te behandelen. Zij dragen al bij om er voor te zorgen dat mensen die pech hebben enerzijds een werkloosheidsvergoeding of anderzijd op de ziekenkas kunnen gaan staan. In andere landen, had je voor die "rijken" kunnen dood neervallen.

Mensen zijn bereid om tegemoetkomingen te doen voor mensen die echt problemen hebben en er willen uit komen. Maar niet wanneer je met zo'n mentaliteit naar een eigenaar toestapt. Dit lijkt mij evident. Maar daarvoor moet je communiceren of de nodige stappen nemen en niet bij de pakken blijven zitten.

Maar zeker NOOIT, en ik val in herhaling, niets van de huur betalen, gewoon hetgeen dat je kunt en dat gaat. Dit komt in een vredegerecht ook veel beter over. Al de andere zaken die je nu achteraf erbij trekt, is uitleg a posteriori en heeft weinig tot geen invloed. Wordt die echter a priori ingevoerd, dan is dat gewicht juridisch gezien een pak zwaarder, en kan de uitspraak veel sneller in uw voordeel uitvallen. Nu gaat men gewoon zien, huurder heeft zijn huur niet betaald, dat is fout, dus betalen via een afbetalingsplan. Point aan de lijn.

Hiernaast dient een borg juist niet om de huur goed te maken. De borg dient om zaken die stuk zijn gegaan wegens gebrek aan uw onderhoud te vervangen en terug in orde te brengen, zodanig dat jij achteraf die kost niet extra moet opleggen.

Djenner zei:

Naast de gebreken en het niet betalen van de huishuur is er ook het argument dat ik het niet kan betalen wegens sterk gewijzigde levensomstandigheden ( ziekte).

Klik om te vergroten...

dat je MINDER kan betalen, kan ik verstaan, maar plots niks? Dan heb je waarschijnlijk zelf een stuk verantwoordelijkheid in het niet goed beheren van je geld (niet gespaard) en je levensstijl niet aan te passen.

Djenner zei:

Ik kan nu 20 of zelfs 50 euro storten, maar echt niet veel meer. Ik vraag me dan af of ik voor de zitting dan beter "niets" stort want het zou mss overkomen dat ik met zo'n laag bedrag gewoon lach met hun kop.

Klik om te vergroten...

de rechter zal zich afvragen waarom je nu plots wél kan betalen nu je voor de rechter gedaagd wordt. Maar betala maar, beter iets dan niets.

Los van of je iets of niets kan betalen, het is toch normaal dat ik ook boos ben voor iets wat zich van tevoren af heeft gespeeld, namelijk: het nooit reageren op de melding van de schade en me gedurende ruime tijd all in laten betalen voor iets dat gebreken vertoont terwijl ik tot voor kort altijd mooi ben blijven betalen terwijl de huisbaas goed genoeg wist dat die iets had moeten doen, al was het maar gewoon eens komen kijken om te zien wat er was gebeurd.

Dat van die waarborg is maar een voorstel, er zijn geen gebreken die ik zelf heb veroorzaakt en het enige geld dat ik "kan" gebruiken om het grootste deel van de schuld in te lossen.

Djenner zei:

Alles werd ook van in het begin gemeld. Het enige wat je me kan verwijten, is dat ik de huurwet niet kende en de huisbaas maar goed genoeg wist dat die me om de tuin kon leiden. Het is dus niet "plotseling" ineens, maar ik begrijp ook dat "verhuurders" die dan toch wel zo rijk zijn dat ze minstens twee eigendommen bezitten, weinig empathie kunnen opbrengen voor de situatie van mensen die het minder goed hebben.
Nog voor ik de opzegbrief had verstuurd, werd de huisbaas door het OCMW uitgenodigd om een oplossing te vinden, maar als mensen het OCMW te laag vinden, ...
In de plaatsbeschrijving staat dat die oven en frigo er zijn, denk niet de die persoon ze getest heeft.

Klik om te vergroten...

Ik heb weinig empathie voor mensen die redeneren zoals ge hierboven doet - feitelijk bewijst ge hier perfect het punt dat ik aanhaalde en kan ik alleen maar zeggen: déjà vu!

Het is niet omdat ik twee eigendommen heb, dat ik er niet meer voor moet betalen en binnen ben. Ik gebruik het geld van de verhuur om het resterende bedrag van de lening af te betalen. Daar komen ook nog eens gemeenschappelijke kosten bij, onderhoudskosten, kleine reparaties, kadastraal inkomen... Of denk je soms dat een maandelijkse huurprijs netto winst is? Door dit soort situaties kan de kleine particuliere verhuurder evenzeer in problemen komen, alleen is er dan altijd de redenering dat we per definitie rijke mensen zijn. Het is een investering die gedaan is door onze inkomsten op een degelijke manier te beheren en hetgene dat we niet als liquide reserve noodzakelijk achten te investeren. Met de verzieking van de huurmarkt hebben we ook al een liquide reserve aangelegd om onkosten bij het huurpand te dekken...

Zoals hier al vaak aangehaald: iedereen is verantwoordelijk voor zijn eigen situatie. Ik probeer de situatie voor mijn eigen toekomst, de toekomst van mijn kinderen en eventuele zorg voor mijn ouders zo goed mogelijk voor te bereiden. Als mijn huurder dan ineens niks meer betaalt en een oproep doet via het OCMW zal ik mij hard opstellen. Ik kan evengoed de omgekeerde redenering gebruiken van het jullie-zijn-toch-rijk principe: ik werk hard en betaal veel belastingen. Waarom zou ik dit dan tolereren van iemand die dit niet doet? Belt de huurder daarentegen op voorhand om een paar weken uitstel van betaling om onvoorziene kosten te kunnen dekken, heb ik daar begrip voor en doe ik ook niet moeilijk. Trouwens, het feit dat je de huurwetgeving niet kent en niet op de hoogte bent van je rechten en plichten bij een huurovereenkomst, speelt alleen maar in je eigen nadeel. Dit maakt evenzeer deel uit van de verantwoordelijkheid die je op te nemen hebt.

Mabon - ik zal wel weer te rechts redeneren, te rijk zijn, het te goed hebben en ik zal ander niks gunnen.

Als je in moeilijkheden komt, kan je nog altijd iets verkopen en misschien nog een auto of wat dan ook, allemaal dingen die ik niet heb. Vandaag heeft weer iemand beroemd wschl zelfmoord gepleegd. Je moet je eens afvragen hoe vaak ik daar heb dicht heb bij gestaan. Ik ben ook het kind van iemand, maar die mensen hebben niets en nooit iets gedaan om mijn "toekomst" veilig te stellen. Ik zou bepaalde behandelingen moet ondergaan, maar kan deze niet betalen waardoor mijn situatie verslechtert.
Denk je dat ik ervan geniet van te gaan aankloppen bij het OCMW, van te moeten leven in een krot. Wat er ook wordt beslist, hoe mild de rechter zich zou opstellen, het wordt absoluut een totale vernedering om daar te moeten verschijnen. Ik heb er niet voor gekozen om in armoede op te groeien, ook niet om ziek te worden, maar ik word wel overal met de vinger gewezen als ik niet meer betaal. Staat misschien los van het pure juridische, maar je moet maar eens nadenken hoeveel slachtoffer dat pure rechtse denken maakt?

Djenner, ik wil niet op uw specifieke situatie focussen. Het is een veralgemening naar het misbruik van het systeem toe en de gevolgen daarvan. Ook voor degenen die effectief de hulp nodig hebben.
Kwestie is dat de manier waarop je reageert en het verhaal opstelt voor mij gewoon herkenbaar is en ik ben er zeker van dat voor een aantal andere verhuurders hetzelfde geldt. Zoals ik al aanhaalde, heb ik er geen probleem mee als er specifieke redenen zijn voor een uitstel van betaling of wat dan ook. Met mijn ouders heb ik meer dan 10 jaar in een sociale krotwijk gewoond en hebben ze er keihard voor gewerk om daar weg te raken. Ik ken de miserie, maar ook de gigantische hoeveelheid misbruik - waarschijnlijk een van de redenen waarom ik een nogal rechtse gedachtengang heb ontwikkeld. Dat wil niet zeggen dat er geen sympathie is, maar wel dat een verhaal de nood moet aantonen en niet de keuze voor de simpelste oplossing. Zoals je het nu beschrijft... tja.... Ga niet een heel verhaal samenstellen op een internetforum, maar ga naar een juridische zitdag voor een pro-deo die u helpt met uw verhaal. Als het allemaal is zoals je laat uitschijnen, heb je imo duidelijk nood aan ondersteuning voor die zaak of ze maken ter plaatse brandhout van u omdat je gewoon niet weet hoe je het moet aanpakken.

Ik volg KaZhAn zijn mening. Het is een verhaal van 2 kanten: de verhuurder en de huurder.
De huurder moet in principe de huurwet kennen, helaas gebeurt dit niet altijd waardoor er verkeerde keuzes worden gemaakt door onwetendheid zoals niet betalen van huur, niet aangeven ... Je kan niet alles van de huurwet weten, maar sommige basisregels zou iedereen moeten weten (zoals huur of deel ervan steeds betalen).
Zelf heb ik stage gedaan in een OCMW waarbij ik ervaring heb gehad met mensen die geldproblemen hadden. Hier heb ik voor sommige mensen veel respect indien ze er weinig aan kunnen doen en geloof me zo zijn er meer dan velen denken. Voor hen is het vaak moeilijk om hulp te zoeken, maar beter iets doen voordat de situatie volledig uit de hand loopt. Helaas zijn er ook mensen die zichzelf in de schulden werken en zich meer in moeilijkheden werken door verkeerde keuzes te maken of geen advies op te volgen.

De verhuurder heeft de taak om alles goed mee te delen, wat tegenwoordig ook niet allemaal evident is.
Mijn grootvader verhuurt enkele appartementen. Hij was vroeger zelfstandige met als gevolg dat hij niet veel pensioen heeft ondanks het harde werk dat hij heeft verricht. Hij vertelde me dat hij zich diep in de schulden had gewerkt voor de appartementen. Het risico was enorm. Gelukkig hebben zijn risico's gerendeerd. Helaas heeft hij al verschillende huurders voor het vredegerecht moeten brengen waarbij hij soms zelf de kosten moet voor betalen. Hij is wel een redelijk mens en apprecieert ook (hoe moeilijk voor huurders het ook is) dat ze hem komen vertellen dat ze de maand niet kunnen betalen. Eerlijk gezegd zou ik het vroeger ook niet durven omdat je schrik hebt om uit te zetten. Gelukkig zijn er hiervoor procedures/regels voor gekomen. Ik ken zijn bankrekening niet maar hij probeert iedereen op dezelfde manier te behandelen. Stel dat 1 iemand zonder goede reden enkele maanden niet mag betalen en een andere huurder hoort dat... Zou jij dat zelf als verhuurder willen?

Ik wil hiermee zeggen dat je meestal vanuit je eigen perceptie bekijkt. Empathie is vaak in deze wereld moeilijk te vinden zowel huurder als verhuurder.

Een uitspraak over de situatie van de poster ga ik hier niet doen. Er is advies gegeven door verschillende personen, ik hoop dat hij hier iets aan heeft om de nodige acties te ondernemen. In ieder geval hoop ik dat alles goed met hem komt. Ik zou zelf ook eens gaan naar een OCMW of een pro-deo advocaat. 1ste afspraak met advocaat is trouwens gratis heb ik gehoord. Hoe meer bewijzen je kan verzamelen hoe beter. Het is immers woord tegen woord. Een derde persoon kan vaak helpen om een bemiddeling te bekomen.

Zou graag willen weten hoe het verder loopt met je, enkel indien je het wilt uiteraard evt. in pm.

Bedankt voor de reacties. Ik krijg inderdaad weldra juridisch advies en het is inderdaad een verhaal van beide kanten. Ik verhuis trouwens naar een sociaal appartementje waar ik pakken minder zal betalen. Er heeft een woonconsulente van de gemeente trouwens een verslag opgemaakt en dat ook aangetekend bezorgd aan de huisbaas. Duidelijk schrijven dat het niet om opzettelijk vernielen, maar om slijtage ging. Ik kreeg voorrang voor een sociaal appartement omdat die toch wel heeft gezien wat hier mis was. Ik heb al enkele maanden geen warm water meer, heb pakken kosten gehad aan chauffagisten ( ja, dat zou voor de huisbaas moeten zijn, maar ik ken die intussen en ik wilde me kunnen wassen) en de eindconclusie was: boiler vervangen, is veel te oud.

Op telefoons van mij wordt door de huisbaas nooit gereageerd. Vaak vonden die plaats voor of na ik een aangetekende brief had verstuurd. Bij de woonconsulente en het OCMW werd één keer opgenomen en vrij onbeleefd ingehaakt. De huisbaas is iemand van hoge leeftijd die dit appartement nog heeft geërfd van zijn bijna honderdjarige moeder die enkele jaren terug overleed. Tegen de woonconsulente zei hij zelf van: pas op want ik heb een gevaarlijke hond. Ik zal die eens op u afsturen.
Zoals sommige verhuurders hier aanhalen: ze luisteren naar het waarom iemand het moeilijk heeft, iemand uitstel wil, proberen een regeling te treffen,.....

Maar hier gaat het om een verhuurder die gewoon om de maand naar de bank gaat voor uitreksels en denkt: ok, ik heb mijn geld en anders: waar blijft mijn geld? Voor de wettelijke kant gaat die naar een immo die het verhuurt.
Vanaf januari is er een nieuwe huurder. Die is langsgekomen met het immokantoor. Ik was toen aanwezig en zei iets van de gebreken. Toen nam die man van het immokantoor me apart en vroeg die of ik wilde zwijgen. Hij begon dan van: ja die frigo, die mens zal hem vergeten aan te zetten zijn. Dat is gewoon een knopje.

Ik heb intussen contact gehad met de nieuwe huurder ( is hier voor dingen op te meten geweest) en die zei me: ik kan de huisbaas niet bereiken. Heb eens een voicemailbericht gelaten met de vraag om terug te bellen, maar het heeft niets uitgehaald.

Ik vind dat sommigen hier toch wat kort door de bocht gaan.

Afgaand op de elementen de topicstarter hier heeft gepost. Ik denk dat je wel degelijk enkele argumenten hebt om de huur in te houden. Zoals anderen hebben aangegeven kan je inderdaad niet zomaar 'op de wilden boef' huur inhouden, maar er is iets zoals 'exeptio non adimpleti contractus' (ook al aangehaald), in mensentaal, de uitzondering van niet-nakoming, wat inhoudt dat als de andere contractspartij haar verbintenissen niet nakomt, jij ook je verbintenissen mag opschorten. Echter kan dit pas onder strikte voorwaarden. Kort gesteld kan dit enkel als je de tegenpartij voorafgaandelijk aan jouw eigen opschorting, in gebreke hebt gesteld van de concrete niet-nageleefde verplichtingen (gebrekkig huurgenot) en hem de kans hebt geboden om alsnog die verbintenissen na te komen.

Vrederechters zijn geneigd om soms een 'mingenot' te erkennen en dit onder de vorm van een verminderde huurprijs, dit vanaf een specifieke datum (bijvoorbeeld vanaf de datum die jij hebt gegeven aan de eigenaar om zijn verbintenissen na te komen). Dus je claim is m.i. niet geheel onterecht. Het gebrek aan warm water is toch een basisbehoefte binnen de woningkwaliteitsnormen. Het rapport van de woonconsulente spreekt in je voordeel.

Voor verdere stappen zou ik absoluut aanraden om een (pro deo)advocaat onder de arm te nemen. Indien de zitting van het Vredegerecht te kort dag is, kan je nog altijd aan de Vrederechter om een uitstel vragen om een advocaat te raadplegen. Dit wordt meestal toegestaan (en zeker als je al kan aangeven dat er betwisting bestaat). Alleszins, ga zeker naar die zitting, anders kan er verstek worden gevorderd (dit is vonnis tegen U). Indien je vergoedingen wil vorderen van de eigenaar (terugbetaling huur ingevolge mingenot, andere vergoedingen, etc....) dan kan dit perfect gebeuren in het kader van de hangende procedure voor de Vrederechter. Maar opnieuw, ga hiervoor z.s.m. naar een advocaat.

Wij zitten in dezelfde situatie. Ontelbare malen gebreken gemeld, geen reactie op gehad. Gewoon herstellingen laten uitvoeren, bedrag X? X maand(en) geen huur betaald. Nooit geen probleem mee gehad. Einde december vertrekt onze opzegbrief alwaar we ze voor de keuze stellen-> Oftewel wordt alles wat wij nieuw gelegd hebben( verwarming en radiotoren, vloeren, gyproc, badkamer) gestript en dan hebben ze een huis dat onbewoonbaar wordt verklaard, ofwel vergoeden ze ons. Waardoor ze een hogere huurprijs/ verkoopprijs kunnen vragen. Simpel als dat. Zij hebben jarenlang hun verplichtingen als verhuurders niet nageleefd, zelfs zaken die in het contract stonden leefden ze niet na, nu is het onze beurt.

Wanneer een verhuurder weigert om herstellingen uit te voeren na aangetekende schrijven, moet de huurder een gerechtelijke procedure opstarten bij het vredegerecht om juridisch in orde te blijven.

De huurder kan ook zelf de werken laten uitvoeren en betalen en de facturen opsturen naar de verhuurder/afhouden van de huur. Dit natuurlijk voorafgaand door verschillende aangetekende schrijven, waarin de huurder elke stap die hij gaat nemen beschrijft en de verhuurder de mogelijkheid blijft geven om zijn plicht te vervullen. Het grote risico bij deze handeling is dat de verhuurder de huurder kan verwijten dat hij niet voor de goedkoopste oplossing heeft gekozen en kan eisen dat hij de meerkost zelf betaald. Huurder blijft ook aansprakelijk als de werken verkeerd worden uitgevoerd.

Indien de huurder na zijn aangetekende schrijven geen verdere stappen onderneemt, kan hij op het einde van de huurovereenkomst geen huur inhouden ter compensatie van het mingenot. Een vrederechter kan oordelen dat mankementen aan de woning niet ernstig genoeg zijn, aangezien de huurder geen verdere stappen heeft ondernemen gedurende de huurperiode.

De huur kan enkel door de huurder ingehouden worden indien de woning onbewoonbaar wordt verklaard door de burgemeester en de huurder niet onmiddellijk kan verhuizen. Een deel van de huur kan ingehouden worden als drukkingsmiddel om de verhuurder aan te zetten om zijn plichten te doen. De ingehouden huur dient op een aparte rekening te worden gestort. Wanneer de verhuurder zijn plicht is nagekomen, dient het volledige bedrag (+intresten) overgemaakt te worden aan de verhuurder.

Als huurder heeft men 2 verplichtingen: het betalen van de huur en een goede huisvader zijn (meldingsplicht huurder). Indien hij nalaat één van zijn verplichtingen te doen zonder dit voorafgaand duidelijk te communiceren met een geldige motivatie, zal hij altijd aan het kortste eind trekken bij de vrederechter.