Archief - Renoveren van een appartement

mac-bc · 12 okt 2016

Sorry voor het opgraven van deze thread maar ik had graag verder ingegaan op de TS zijn vraag.

Doorheen deze thread lees ik dat een oud appartement renoveren op een goede locatie een goede zet kan zijn. Dat dacht ik ook (alvorens nog deze thread te lezen) dus er zal wel iets van kloppen.

Toch blijf ik, net zoals de TS indertijd, twijfelen over de impact van de oude gemeenschappelijke delen op de potentiële meerwaarde. De waarde van het appartement an sich, na renovatie, zou ik ruwweg schatten op een € 350 000. Maar de gemeenschappelijke delen zullen nog steeds het aanzien hebben van een oud, grauw appartementsgebouwtje.

De grote vrees is nu natuurlijk dat er in dat prijssegment misschien weinig potentiële kopers rondlopen die het zien zitten om hun appartement op het bovenste verdiep te betreden doorheen die oude, afgeleefde traphal...
Concreet:
- Iemand ervaringen mee? Hoe is het afgelopen met de TS?
- Hoeveel waarde zouden jullie hechten aan de gemeenschappelijke delen bij de aankoop van een appartement? Slechts een detail, of een essentieel onderdeel van de "standing" van uw appartement die doorslaggevend kan zijn voor uw beslissing?

zarathustra · 12 okt 2016

Hangt ervan af. Je spreekt daar al van de bovenste verdieping. Mensen die zo een hoeveelheid geld kunnen of willen spenderen aan een appartement zullen misschien een lift wensen ( zeker als ze ouder zijn), is die er? Indien niet lijkt me dat een groot minpunt.

Is het gewoon afgeleefd of zijn er effectief mankementen? Beetje crappy uitzien is 1 ding, lekken, geurtjes, krakkemikkige elektriciteit is iets anders.

Als het afgeleefd is wat zegt dat over de andere mensen die daar wonen? Wat zegt het over de buurt?

the_fox · 12 okt 2016

Hangt er vanaf hé, is het inderdaad de traphal die afgeleefd is? Of betekent dit ook dat er nog een oude lift inzit, dat het dak aan vernieuwing toe is, dat het overal nog enkel glas is, dat de deur van de inkomhal niet zo veilig is, ...?

Maar als we over die prijsklasse spreken, dan gaan mensen toch eerder op zoek naar een moderner gebouw denk ik.

bassie82 · 12 okt 2016

Wij hebben onze appartement gerenoveerd en wonen ook in oud gebouw (van 1959).

De wauw-effect is veel groter daardoor. Veel die zeggen : 'als je beneden binnenkomt en langs die trap omhoog gaat verwacht je echt niet zo'n appartement'
Kan dus wel een goede effect zijn. Ook tonen makelaars foto's van de appartementen en niet van de gemeenschappelijke delen.

Edit : gemeenschappelijke delen mogen natuurlijk niet op instorten staan

Chilliewillie88 · 12 okt 2016

Toen ik zelf op zoek was ben ik ook een aantal mooi gerenoveerde appartementen gaan bekijken in zoals men kan zeggen 'een schrale blok'.
Voor mij is dat een gigantische afknapper. Ik kan dan ook niet de volle waarde van het appartement betalen als het in een lelijke grijze blok staat. Zal zeker impact hebben.
Jij spreekt over 350.000 EUR? Ik weet nu niet in welke buurt dit is, maar als ik 350.000 euro wil spenderen aan een appartement, zal dit in géén geval in een lelijk afgeleefd gebouw zijn.

Chilliewillie88 · 12 okt 2016

bassie82 zei:
Ook tonen makelaars foto's van de appartementen en niet van de gemeenschappelijke delen.

Wat ze beter wel zouden doen. Veel kandidaat-kopers hebben het op deze manier al gehad met uw appartement vanaf het moment dat ze op straat staan te kijken hoor.

mac-bc · 12 okt 2016

zarathustra zei:
Hangt ervan af. Je spreekt daar al van de bovenste verdieping. Mensen die zo een hoeveelheid geld kunnen of willen spenderen aan een appartement zullen misschien een lift wensen ( zeker als ze ouder zijn), is die er? Indien niet lijkt me dat een groot minpunt.

Is het gewoon afgeleefd of zijn er effectief mankementen? Beetje crappy uitzien is 1 ding, lekken, geurtjes, krakkemikkige elektriciteit is iets anders.

Als het afgeleefd is wat zegt dat over de andere mensen die daar wonen? Wat zegt het over de buurt?

the_fox zei:
Hangt er vanaf hé, is het inderdaad de traphal die afgeleefd is? Of betekent dit ook dat er nog een oude lift inzit, dat het dak aan vernieuwing toe is, dat het overal nog enkel glas is, dat de deur van de inkomhal niet zo veilig is, ...?

Maar als we over die prijsklasse spreken, dan gaan mensen toch eerder op zoek naar een moderner gebouw denk ik.

Met "afgeleefd" bedoel ik eerder de slijtage omwille van de leeftijd van het gebouw. Er zijn voor zover ik zag geen lekken, geen geurtjes en de lampen brandden wel dus de elektriciteit zal nog wel in orde zijn. Het is gewoon een donkere, ouderwetse, vrij smalle traphal.

Dus ik zou niet direct een link leggen met de huidige bewoners (alhoewel ik die sportschoenen en die fietsen beneden liever ook niet op de gang zag staan maar soit, daarvoor ben je nog geen marginaal natuurlijk). De buurt is eigenlijk knal in het centrum van Gent dus daar maak ik me niet direct zorgen om.

Lift is er niet, glas is er niet (in de gemeenschappelijke delen), voordeur is standaard, dak is niet splinternieuw maar wel in orde. Uw laatste zinnetje (the_fox), daar vrees ik dus een beetje voor.

mac-bc · 12 okt 2016

Chilliewillie88 zei:
Toen ik zelf op zoek was ben ik ook een aantal mooi gerenoveerde appartementen gaan bekijken in zoals men kan zeggen 'een schrale blok'.
Voor mij is dat een gigantische afknapper. Ik kan dan ook niet de volle waarde van het appartement betalen als het in een lelijke grijze blok staat. Zal zeker impact hebben.
Jij spreekt over 350.000 EUR? Ik weet nu niet in welke buurt dit is, maar als ik 350.000 euro wil spenderen aan een appartement, zal dit in géén geval in een lelijk afgeleefd gebouw zijn.

Zou wel recht in het centrum van Gent zijn. En wat dat betreft ben ik wel vrij zeker dat je met die 350 000 euro geen appartement kan kopen met alle eigenschappen van het (gerenoveerde) appartement waarvan hier sprake, en dan nog eens splinternieuw.

Maar goed, het kan nog altijd gerust zijn dat mensen in deze prijsklasse dan nog liever uitwijken naar de rand van Gent om in een splinternieuw gebouw te wonen dan in het centrum van Gent met die lelijke traphal te zitten. Dus bedankt voor uw mening.

mac-bc · 12 okt 2016

bassie82 zei:
Wij hebben onze appartement gerenoveerd en wonen ook in oud gebouw (van 1959).

De wauw-effect is veel groter daardoor. Veel die zeggen : 'als je beneden binnenkomt en langs die trap omhoog gaat verwacht je echt niet zo'n appartement'
Kan dus wel een goede effect zijn. Ook tonen makelaars foto's van de appartementen en niet van de gemeenschappelijke delen.

Edit : gemeenschappelijke delen mogen natuurlijk niet op instorten staan

Zo kan het ook natuurlijk, met dat wauw-effect. Anderzijds, mensen kunnen veel zeggen (misschien om u te plezieren) maar zouden ze ook effectief het harde geld op tafel gooien mocht puntje bij paaltje komen?

Ik weet van mezelf dat ik op dat vlak heel rationeel/droog/nuchter/... nadenk. Zo vind ik het bijvoorbeeld veel belangrijker hoe het gebouw er tegenover uitziet (waar je elke dag moet op kijken) dan hoe uw eigen gebouw eruitziet (zolang het structureel in orde is natuurlijk). Net hetzelfde met een gemeenschappelijke ouderwetse trappenhal waar je slechts een fractie van uw tijd moet op kijken t.o.v. uw privatief appartement.
Maar ik besef ook dat bij veel mensen "het gevoel" meespeelt. En daar kan het dan wel botsen natuurlijk bij de doorverkoop.

bassie82 · 12 okt 2016

Tuurlijk en de eerste jaren komt die ook niet op de markt normaal (ook niet van de buren) dus we kunnen het effect niet weten.

Ik begrijp ook veel mensen niet als ze een huis/appartement willen kopen en dan niet verder kunnen kijken naar de meubels die er van de vorige eigenaars instaan.
Zie programma's zoals 'de huisdokter'
Geen idee of je veel nieuwe gebouwen hebt in jouw buurt. Centrum gent zou ik denken van niet.

Pol86 · 12 okt 2016

Om hier ook eens op in te pikken.
Indien je deze investeringsplannen zou hebben, kan het dan geen optie zijn om met de mede-eigenaars samen te komen en eventueel overeen te komen alle gemeenschappelijke delen te vernieuwen?

hyperon · 12 okt 2016

mac-bc zei:
Lift is er niet, ....

Ik weet het niet, maar zelf zou ik NOOIT een dakappartement kopen in die prijscategorie zonder lift. Je vraagt mensen om 350k te betalen voor een appartement dat enkel bereikbaar is via een vrij smalle traphal. Dat is leuk voor mensen met kinderen (buggy...), boodschappen,...
Prijs is ook vrij hoog, hoeveel m2 heeft het?

mac-bc · 12 okt 2016

hyperon zei:
Ik weet het niet, maar zelf zou ik NOOIT een dakappartement kopen in die prijscategorie zonder lift. Je vraagt mensen om 350k te betalen voor een appartement dat enkel bereikbaar is via een vrij smalle traphal. Dat is leuk voor mensen met kinderen (buggy...), boodschappen,...
Prijs is ook vrij hoog, hoeveel m2 heeft het?

Ik had dit zopas nog niet vermeld om de kern van mijn vraag niet uit het oog te verliezen. Maar eigenlijk is de situatie zo dat er momenteel geen lift is, maar er wel een liftkoker klaar zit waar nog nooit een lift in geplaatst werd. Deze liftkoker is volledige eigendom van het bovenste appartement (je hebt dus geen toestemming nodig van de andere eigenaars om er eentje te plaatsen).

Het was mijn idee om daar voorlopig geen in te steken. En dan konden we nog zien:
- Nu zijn we nog jong en kinderloos, zolang deze situatie blijft hoeven we er niets mee te doen
- Willen we kinderen en is er teveel gedoe met de buggy, … kunnen we er een lift plaatsen:
o Volledig voor ons alleen; volle pot betalen (wel investering van € 20 000 natuurlijk)
o Voorleggen aan mede-eigenaars om gedeeld te gebruiken (kleine kans dat ze zullen meedoen, gezien zij slechts 1 of 2 verdiepen moeten trappenlopen, wij 3)
- Willen we na een paar jaar uit de stad trekken en het appartement verkopen kunnen we de optie overlaten aan de potentiële koper:
o Ouders die het kopen voor hun studerende kinderen vinden het waarschijnlijk een voordeel dat er géén lift in zit (vermijden van lopende kosten)
o Mensen tegenaan hun pensioen zullen het een voordeel vinden dat er een lift kan geplaatst worden

Het is een vreemde situatie, waar je zowel voordelen als nadelen kunt inzien imo. Opinies daarover mogen ook altijd natuurlijk, ondanks dit niet de initiële insteek was.

Een 80-tal m², 2 slaapkamers en dakterras van 40m² met uitzicht op torens.

Anoniem15 · 12 okt 2016

Ondertussen heb ik een woning gerenoveerd, heb dus niet voor een appartement gekozen.

mac-bc · 12 okt 2016

Pol86 zei:
Om hier ook eens op in te pikken.
Indien je deze investeringsplannen zou hebben, kan het dan geen optie zijn om met de mede-eigenaars samen te komen en eventueel overeen te komen alle gemeenschappelijke delen te vernieuwen?

Zoals je zegt, dat kan een optie zijn maar je mag er niet vanuit gaan dat dit zal lukken. Er kunnen tegenstrijdige belangen zijn; wanneer ik wil verkopen wil ik de gemeenschappelijke gang zo mooi mogelijk maken. Maar voor iemand die zijn appartement verhuurd is dat enkel een kost zolang hij het verhuurd krijgt tegen de prijs die hij wil.

Ik ga daar dus niet van uit.

JPV · 12 okt 2016

hyperon zei:
In de meeste gebouwen (maar zeker niet alle) betaal je meer voor de liften naarmate je hoger woont.

‘Rekeningrijden’ met de lift in het appartementsgebouw? - Tips & Advies Ondernemingsdatabank

Tenzij het over de gelijkvloers zonder kelder gaat, moet iedereen evenveel betalen voor de lift.

hyperon · 12 okt 2016

JPV zei:
‘Rekeningrijden’ met de lift in het appartementsgebouw? - Tips & Advies Ondernemingsdatabank

Tenzij het over de gelijkvloers zonder kelder gaat, moet iedereen evenveel betalen voor de lift.

Larie en apekool.
Woon zelf in mede-eigendom, verhuur app en elk gebouw kent haar regels.
Er zijn er die waardecriterium laten primeren en dragen bij volgens quotiteit.
Er zijn er die ook nuttigheidscriterium in rekening brengen en laten de lasten stijgen per verdieping.
Heb subjectieve indruk dat in brx dit laatste vaker voorkomt.
En er zijn tussenvarianten.
Hoe een vrederechter een vastgelegde kostenverdeling beoordeelt, is geen canoniek recht....

JPV · 12 okt 2016

hyperon zei:
Larie en apekool.
Woon zelf in mede-eigendom, verhuur app en elk gebouw kent haar regels.
Er zijn er die waardecriterium laten primeren en dragen bij volgens quotiteit.
Er zijn er die ook nuttigheidscriterium in rekening brengen en laten de lasten stijgen per verdieping.
Heb subjectieve indruk dat in brx dit laatste vaker voorkomt.
En er zijn tussenvarianten.
Hoe een vrederechter een vastgelegde kostenverdeling beoordeelt, is geen canoniek recht....

't is idd geen duidelijk uitgeschreven recht, maar experts blijken toch wel eensgezind te zijn, zie o.a. Pedro (Peter Leyseele, auteur van boeken bij Larcier & Kluwer: Wolters Kluwer webshop | 55 vragen en antwoorden voor de syndicus) op deze link: Verdeelsleutel appartement - JuridischForum.be

Nuttigheidscriterium met een varierend quota baseren op basis van het verdiep, is niet te verantwoorden. Gebaseerd op o.a. dit vonnis:

Vred. Kortrijk (1) 12 december 2001
Er is geen objectief gegeven waarop gesteund kan worden om een onevenredig hogere bijdrage te rechtvaardigen in de kosten van de lift voor een mede-eigenaar, die op de hoogste verdieping van een flatgebouw woont.

De bepaling in de statuten, waarin de liftkosten worden omgeslagen in functie van de hoogte van de appartementen, schendt het gelijkheidsbeginsel dat op de mede-eigenaars van toepassing is.

De rechtbank beveelt derhalve de wijziging van het dienovereenkomstig artikel en stelt een notaris aan om een wijzigende splitsingsakte op te stellen.

---
ik ken geen andersluidende rechtspraak.

JPV · 12 okt 2016

mac-bc zei:
Ik had dit zopas nog niet vermeld om de kern van mijn vraag niet uit het oog te verliezen. Maar eigenlijk is de situatie zo dat er momenteel geen lift is, maar er wel een liftkoker klaar zit waar nog nooit een lift in geplaatst werd. Deze liftkoker is volledige eigendom van het bovenste appartement (je hebt dus geen toestemming nodig van de andere eigenaars om er eentje te plaatsen).

check maar eens of er nog wel een "gekeurde" lift in kan. Europese regelgeving is een stuk strenger geworden en zelfs al is de lift privatief, kan het toch zijn dat de installatie niet altijd meer mag.

mac-bc · 13 okt 2016

Wonkelrijm zei:
Ondertussen heb ik een woning gerenoveerd, heb dus niet voor een appartement gekozen.

Met als reden de onzekerheid over de gemeenschappelijke delen die je niet kan aanpakken?

Archief - Renoveren van een appartement

mac-bc

Legacy Member

zarathustra

Legacy Member

the_fox

Legacy Member

bassie82

Legacy Member

Chilliewillie88

Legacy Member

Chilliewillie88

Legacy Member

mac-bc

Legacy Member

mac-bc

Legacy Member

mac-bc

Legacy Member

bassie82

Legacy Member

Pol86

Legacy Member

hyperon

Legacy Member

mac-bc

Legacy Member

Anoniem15

Legacy Member

mac-bc

Legacy Member

JPV

Legacy Member

hyperon

Legacy Member

JPV

Legacy Member

JPV

Legacy Member

mac-bc

Legacy Member