Archief - Waarom is investeren in vastgoed zoveel interessanter in de VS

hawkattack zei:

Waarom zou je nu nog je hardverdiend geld willen investeren in vastgoed? De prijzen zijn opgepompt naar astronomische niveaus door de Baby Boomers. Die willen dan elk meer dan 200000 euro voor een slecht geïsoleerd huis uit de jaren 70-80. Waanzin om daar zoveel aan te geven, dat krijg je er toch nooit meer uit. Tenzij je een huis wilt om voor de rest van je leven in te wonen, zou ik niet kopen op deze markt. Zeker niet als "investering". Die 200000+ euro gun ik geen enkele Baby Boomer.

Klik om te vergroten...

Ik wil het ze ook niet gunnen. We moeten al langer werken voor hun pensioen. Paar jaar terug ging ik eens bij Sleuyter informatief prijs vragen voor een appartement, ik werkte nog maar pas en had nog geen benul van de prijzen. Als student ben je jezelf niet bewust van de woningprijzen. Die dude, een babyboomer, wist me doodleuk te vertellen dat ik voor een appartement met 1 slaapkamer, geen speciale ligging 280000 euro moest neerleggen. leg mij eens uit hoe dat een investering kan zijn? Ze afficheren een prijs zonder BTW en afwerking en dan kom je voor de basis-uitvoering op zo een bedrag. Hoe kan dat nog een investering zijn?

Anderzijds heeft mijn vriendin wel een batje gedaan door voor 165000 ( of was het 160 weet niet exact) een hele blok te kunnen kopen van een babyboomer, waarvan 2 van de 3 appartementen verhuurd zijn en ze 1tje houdt voor haarzelf. Verwacht geen nieuw gebouw, maar stevige basis en huur betaalt haar lening af. Op 15 jaar is het volledig betaald en dan kan ze echt winst beginnen maken.

Ik zoek persoonlijk ook iets gelijkaardig, huurders die een deel van mijn lening afbetalen, maar zou wel heel selectief zijn naar huurders toe. Helaas zijn veel panden aan de kust in handen van binnenlanders (babyboomers). Gekocht toen je voor 25000 euro nog een app of huisje kon kopen aan de kust, jaren gecasht door verhuur en nu nog eens cashen door verkoop.

RETYPE zei:

Ik wil het ze ook niet gunnen. We moeten al langer werken voor hun pensioen.

Klik om te vergroten...

Ahja, want zelf hebben ze natuurlijk nooit lasten afgedragen... Jullie fixatie op babyboomers is hilarisch en ridicuul. Ook nogal hypocriet dat je ze als vuile geldwolven ziet, maar zelf zonder problemen je huis wil laten afbetalen door je huurders (waar op zich niks mis mee is).

En voor 280k koop je ook nu nog heel wat meer dan een appt met 1 slaapkamer.

Feignasse zei:

Ahja, want zelf hebben ze natuurlijk nooit lasten afgedragen... Jullie fixatie op babyboomers is hilarisch en ridicuul. Ook nogal hypocriet dat je ze als vuile geldwolven ziet, maar zelf zonder problemen je huis wil laten afbetalen door je huurders (waar op zich niks mis mee is).

En voor 280k koop je ook nu nog heel wat meer dan een appt met 1 slaapkamer.

Klik om te vergroten...

Ik ga ze niet allemaal over dezelfde kam scheren, maar er zijn er zeker die een heel imperium hebben kunnen verwerven voor weinig geld. Je moet ook begrijpen dat ik over de kust spreek. Heel veel vastgoed is in handen van babyboomers, 2e verblijf, vakantieverhuur, vakantiehuizen, villa's. Voor de jonge startende mens is het bijna onmogelijk om hier een woning te verwerven omdat alles al is ingepalmd/opgekocht door babyboomers. Zij hebben dit kunnen kopen/bouwen in een gouden tijd, toen alles kon en mocht en overal gebouwd mocht worden en alles veel goedkoper was. Nu zijn die huizen oud, slecht geïsoleerd, te groot als 2e verblijf en de cash is reeds verdiend door verhuur. Om nog een laatste keer te cashen verkopen ze die woningen aan astronomische prijzen die de gewone lokale man toch niet kan betalen. Beetje dezelfde situatie als aan de côte d'azur, de lokale mensen kunnen daar ook nauwelijks een huisje verwerven doordat alles massaal is opgekocht door Britten etc.

Feignasse zei:

Ahja, want zelf hebben ze natuurlijk nooit lasten afgedragen... Jullie fixatie op babyboomers is hilarisch en ridicuul. Ook nogal hypocriet dat je ze als vuile geldwolven ziet, maar zelf zonder problemen je huis wil laten afbetalen door je huurders (waar op zich niks mis mee is).

En voor 280k koop je ook nu nog heel wat meer dan een appt met 1 slaapkamer.

Klik om te vergroten...

Het probleem is dat de Boomers toen (jaren 60-70-80), en nu nog altijd, geen fuck geven over hoeveel schulden ze werkelijk hebben opgebouwd in al die jaren. Dat sociaal net is opgebouwd door Boomers en voor Boomers, met geen of weinig rekening te houden voor de generaties die op hun generatie volgden. Het enigste dat hen iets kan schelen is dat hun pensioentje op tijd betaald wordt, hun huisje verkocht kan worden aan een zo hoog mogelijk prijs, ze zo min mogelijk moeten betalen voor hun ziekteverzekering... En natuurlijk durven de huidige politiekers daar niet mee foefelen, want ze zullen tot ver in de toekomst nog een gigantisch stemblok blijven representeren. Het zal nog generaties duren eer de schulden die de Boomers opgebouwd hebben afgebouwd zullen kunnen worden.

Natuurlijk laat ik het uitschijnen alsof ze de ultieme vijand zijn met het bovenstaande. Dat is natuurlijk niet zo, ook de Boomers zijn maar mensen. Maar kwil maar zeggen, zij hebben gans hun leven in een bloeiende economie geleeft. Op vroege leeftijd op pensioen gegaan. Hun huis (gekocht op jonge leeftijd) jaar na jaar aanzienlijk zien appreciëren in waarde. Eventuele 2de of 3de verblijven erop nahouden. Nu moeten wij daarvoor boeten zodat zij nog een beetje verder kunnen genieten. Ze zouden een beetje minder capsones mogen hebben en de zaak in perspectief bekijken. Misschien kunnen ze ook een beetje inleveren qua pensioen, wat stoom van de huizenmarkt aflaten, wat meer geld bijdragen aan het sociaal systeem.... Zodoende het leefbaar te maken voor de huidige en de volgende generaties. Maarja, dat is natuurlijk wishful thinking.

Een voorbeeldje: mijn pa (nu 62, op zen 55ste op brugpensioen) wil samen met mijn ma binnen hier en een jaar of 2 het huis verkopen om dan ergens aan de kust te gaan wonen. Zijn letterlijke woorden: "voor minder dan 300000 euro verkoop ik da huis hier nie". Het betreft een half vrijstaand huis, 3 slaapkamers met tuin in een landelijk gebied. Ik zeg tegen hem da hij goed zot is want da huis is zeker nie zoveel waard. Toch wil hij niet afwijken van die prijs. En het beste van al is dat er waarschijnlijk wel een zot zal zijn die daarvoor een lening zal willen aangaan.

Vreemd dat niemand hierop heeft gereageerd:

schaakspeler zei:

Bijvoorbeeld: Hier in Belgie zou je bv een apparement voor €150k kunnen kopen en vervolgens maandelijks verhuren voor €750 wat slechts een jaarlijkse ROI van 6% is zonder leegstand. In de VS daarentegen kan je bijvoorbeeld al een mooi huisje kopen voor €110k en verhuren voor €1400 (source) wat een jaarlijkse ROI van 15% is. Wat toch wel een enorm verschil is ...

Klik om te vergroten...

In Belgie ga je nooit 750 euro krijgen voor zo'n appartementje, de bruto huur ligt hier op iets van een 3.5%
bv 600 euro huur voor iets dat 200k waard is.

Straddle zei:

Ze heffen hier momenteel 0% belasting op huur, al de voorbije decennia. In de US heffen ze daar wel belasting op.

Klik om te vergroten...

Dat klopt niet, los van het feit dat je onroerende voorheffing betaalt (1 vorm van belasting - onafhankelijk of je verhuurt of niet) betaal je ook nog eens personenbelasting naargelang aan wie je verhuurt:

Privé verhuren = belast op geïndexeerd KI vermeerderd met 40% (goedkoop)
B2B verhuren = belast op werkelijke huurinkomsten
Buitenland verhuren zowel privé als B2B = belast op werkelijke huurinkomsten *

Momenteel heffen ze op buitenlands vastgoed huurinkomsten op basis van uw werkelijke huurinkomsten zelfs al is dit discriminerend tov Belgisch vastgoed want indien er in het buitenland ook een vorm van kadastraal inkomen is dan wordt dit straal genegeerd door de fiscus.

Zelden wordt hiertegen beroep aangetekend en nog zeldzamer zijn rechtzaken waarin de belastingplichtige hierover gelijk krijgt (however, ze bestaan). Het beste wat je uit de brand zal kunnen slepen is de netto huur aangeven (bruto inkomen - lokale taks).

Oké je kan in de illegaliteit gaan vertoeven door buitenlandse eigendommen niet aan te geven, maar dat risico nemen is stilaan minder en minder de moeite waard door de uitwisseling van informatie en de stevige boetes indien je tegen de lamp loopt.

Dat verhuren niet belast wordt is een fabel, dat Belgische B2C verhuur te laag belast wordt betwist ik niet, maar daar is uiteindelijk de huurder toch de pineut als ze dat wijzigen.

@ hierboven - hangt sterk af van het vastgoed. Bruto yield aangehouden door vennootschappen is doorgaans 5% à 6%. Voor een particulier is dat minder realistisch maar de % yield is vaak hoger bij goedkoop vastgoed omdat er ook een praktisch soort van ondergrens bestaat voor huurprijzen.

Je komt dan stilaan terecht bij de onderste regionen van de maatschappij waar mensen de middelen of het verstand niet hebben om te kopen.

botchla zei:

Je komt dan stilaan terecht bij de onderste regionen van de maatschappij waar mensen de middelen of het verstand niet hebben om te kopen.

Klik om te vergroten...

Het zijn niet altijd domme of arme mensen die huren:

- Jonge mensen die eerst willen testen of samenwonen wel lukt. Deze huren meestal voor een korte periode en in segment tot max 500-600 huur/maand. Dit komt op elk 250 euro en geeft hen ruimte om goed te kunnen sparen.
- Mensen die iets huren in functie van hun werk. Buitenlanders die in België komen werken omwille van de goede lonen.
- Studenten: koten, in mijn ogen nog altijd een lucratieve business. In vergelijking tot de oppervlakte zijn de inkomsten hoger dan vb. een appartement. In 1 huis kan je ook meer koten maken dan appartementen, o.a. door gemeenschappelijke keuken etc...

De yield is iets hoger bij goedkoop vastgoed, maar voor 600 Euro huur je een appartement van 200 000 euro hoor. Voor een appartement van 150k zal je relatief gezien iets hoger dan 3,5% huur krijgen, maar 750 euro zal het zeker niet zijn
Vennootschappen willen 5-6% halen, maar da's onmogelijk op particulier vastgoed; net om die reden concentreren ze zich op logistiek en winkelpanden etc

RETYPE zei:

Het zijn niet altijd domme of arme mensen die huren:

- Jonge mensen die eerst willen testen of samenwonen wel lukt. Deze huren meestal voor een korte periode en in segment tot max 500-600 huur/maand. Dit komt op elk 250 euro en geeft hen ruimte om goed te kunnen sparen.
- Mensen die iets huren in functie van hun werk. Buitenlanders die in België komen werken omwille van de goede lonen.
- Studenten: koten, in mijn ogen nog altijd een lucratieve business. In vergelijking tot de oppervlakte zijn de inkomsten hoger dan vb. een appartement. In 1 huis kan je ook meer koten maken dan appartementen, o.a. door gemeenschappelijke keuken etc...

Klik om te vergroten...

Niets tegen huurders hoor! Zelf gehuurd met mijn vrouw destijds toen we pas gingen samenwonen.

Ik sprak over goedkoop vastgoed met een relatief hoge yield ivgl de investering. Vastgoed van <150K in steden is waar ik meer aan denk.

Het gaat dan over oud vastgoed eg oude/niet gerenoveerde appartementen, rijhuisjes en kamers die nog voor 4-500 EUR per maand gaan.

Dat zijn zaken die vaak door sukkelaars gehuurd worden en die waarschijnlijk even goedkoop zouden zijn om dit aan te kopen via een lening maar waar de banken het risico niet willen nemen.

botchla zei:

Niets tegen huurders hoor! Zelf gehuurd met mijn vrouw destijds toen we pas gingen samenwonen.

Ik sprak over goedkoop vastgoed met een relatief hoge yield ivgl de investering. Vastgoed van <150K in steden is waar ik meer aan denk.

Het gaat dan over oud vastgoed eg oude/niet gerenoveerde appartementen, rijhuisjes en kamers die nog voor 4-500 EUR per maand gaan.

Dat zijn zaken die vaak door sukkelaars gehuurd worden en die waarschijnlijk even goedkoop zouden zijn om dit aan te kopen via een lening maar waar de banken het risico niet willen nemen.

Klik om te vergroten...

Ok, inderdaad. Het pand van mijn vriendin is zoiets, hoewel het wel deels vernieuwd is, maar inderdaad de huurders zijn: een werkloze met schuldbemiddeling en een buitenlander.