21% BTW vermijden bij aankoop van nieuwbouw na huurkoop

[Kattekrab]

We willen al een tijdje verhuizen naar een grotere woning en recent is er een interessante opportuniteit verschenen.

Het huis wordt gebouwd door één van de eigenaars van een bouwfirma en zal dit huis particulier te koop zetten, niet via de vennootschap. Dus als koper is er geen opsplitsing meer tussen grond en constructie, registratierecht en BTW. Alles is via BTW. Voor dat huis is er een oude hoeve neergesmeten, dus als koper kan je aanspraak maken op 6% BTW in plaats van 21%.

Zelf hebben we nog een aantal andere woningen. Een huis en appartement zal verkocht worden om deze aankoop te financieren. Dan hebben we nog 2 appartementen in naakte eigendom met vruchtgebruik voor de ouders. Zelf hebben we recent aan de zee nog een appartement gekocht.

De wet is daar nu heel simpel en streng in. Uw naam nog maar gelinkt aan een andere woning? Ge betaalt 21%. Wat zou betekenen dat we voor dit huis een 120.000 EUR gewoon extra aan de staat mogen geven.

Iemand die misschien weet dat er nog legale workarounds zijn om hier iets aan te doen?

De laatste piste die ik heb gekeken was huurkoop. Je huurt eerst het huis en na een tijd koop je dit tegen het aankoopbedrag min de reeds betaalde huur. Hier zouden dan de registratierechten van toepassing zijn van 12%. Da's nog altijd geen 6% maar aanzienlijk minder tegenover 21%. Maar blijkbaar moet je dan minimum de woning 2 jaar huren vooraleer je over registratierechten spreekt en da's natuurlijk te lang voor de verkoper. Onder de 2 jaar betaal je sowieso nog 21% BTW.

 

[Bob89]

We willen al een tijdje verhuizen naar een grotere woning en recent is er een interessante opportuniteit verschenen.

Het huis wordt gebouwd door één van de eigenaars van een bouwfirma en zal dit huis particulier te koop zetten, niet via de vennootschap. Dus als koper is er geen opsplitsing meer tussen grond en constructie, registratierecht en BTW. Alles is via BTW. Voor dat huis is er een oude hoeve neergesmeten, dus als koper kan je aanspraak maken op 6% BTW in plaats van 21%.

Zelf hebben we nog een aantal andere woningen. Een huis en appartement zal verkocht worden om deze aankoop te financieren. Dan hebben we nog 2 appartementen in naakte eigendom met vruchtgebruik voor de ouders. Zelf hebben we recent aan de zee nog een appartement gekocht.

De wet is daar nu heel simpel en streng in. Uw naam nog maar gelinkt aan een andere woning? Ge betaalt 21%. Wat zou betekenen dat we voor dit huis een 120.000 EUR gewoon extra aan de staat mogen geven.

Iemand die misschien weet dat er nog legale workarounds zijn om hier iets aan te doen?

De laatste piste die ik heb gekeken was huurkoop. Je huurt eerst het huis en na een tijd koop je dit tegen het aankoopbedrag min de reeds betaalde huur. Hier zouden dan de registratierechten van toepassing zijn van 12%. Da's nog altijd geen 6% maar aanzienlijk minder tegenover 21%. Maar blijkbaar moet je dan minimum de woning 2 jaar huren vooraleer je over registratierechten spreekt en da's natuurlijk te lang voor de verkoper. Onder de 2 jaar betaal je sowieso nog 21% BTW.

Als de woning 2 jaar (vanaf kalenderjaar na jaar ingebruikname) in gebruik is bij de verkoop zal het inderdaad niet meer nieuw zijn. Bij een verkoop onder registratierechten kan de verkoper de btw op de bouw niet aftrekken.
Een niet beroepsverkoper kan trouwens kiezen tussen verkoop met btw of met registratierechten, ook al is de woning nieuw.

Enige workaround voor 6% btw is alle andere woningen verkopen, schenken of inbrengen in een vennootschap...

 

[Kattekrab]

Als de woning 2 jaar (vanaf kalenderjaar na jaar ingebruikname) in gebruik is bij de verkoop zal het inderdaad niet meer nieuw zijn. Bij een verkoop onder registratierechten kan de verkoper de btw op de bouw niet aftrekken.
Een niet beroepsverkoper kan trouwens kiezen tussen verkoop met btw of met registratierechten, ook al is de woning nieuw.

Awel ik had net dezelfde feedback gekregen van m'n notaris! Dit is de volgende piste die ik nu ga bekijken.

 

[Nineshots]

Een niet beroepsverkoper kan trouwens kiezen tussen verkoop met btw of met registratierechten, ook al is de woning nieuw.

Ik zou eigenlijk niet weten waarom je dat zou doen. Dan verlies je al meteen 21% aan btw.

 

[Bob89]

Ik zou eigenlijk niet weten waarom je dat zou doen. Dan verlies je al meteen 21% aan btw.

Waarom je met btw zou verkopen? Of zonder?
Dat hangt van case tot case af wat het voordeligst is.
Met btw verkopen = alle btw op de bouwkosten aftrekken. Zonder btw verkopen = geen btw aftrekken

 

[Nineshots]

Waarom je met btw zou verkopen? Of zonder?
Dat hangt van case tot case af wat het voordeligst is.
Met btw verkopen = alle btw op de bouwkosten aftrekken. Zonder btw verkopen = geen btw aftrekken

Waarom zou iemand zonder btw verkopen. Dan kan je uw btw niet aftrekken en gaat je verkoopprijs een pak hoger moeten liggen om dat te compenseren.

 

[Bob89]

Waarom zou iemand zonder btw verkopen. Dan kan je uw btw niet aftrekken en gaat je verkoopprijs een pak hoger moeten liggen om dat te compenseren.

Stel je hebt 250.000 euro voor de grond betaald en voor 300.000 euro bouwkosten exl btw. De aftrekbare btw is dan 63.000 euro.
Stel je zet de verkoopprijs op 600.000 euro. zet. Dan betaalt de koper 726.000 euro inclusief 21% btw.
Als je dan verkoopt aan 663.000 euro met registratierechten (marge is dan dezelfde) en de koper kan aan 3% kopen, dan betaalt die slechts 683.000 euro. Aan 12% registratierechten is het dan weer nadelig. Aan 6% btw is met btw verkopen natuurlijk beter.
Zou je dus toch in elke situatie moeten berekenen.
Zoals in eerdere posts aangehaald zijn de voorwaarden om te kopen aan 6% btw strenger dan voor 3% registratierechten, dus als de koper dan wel voor de 3% in aanmerking komt en niet voor de 6% btw, Kan je een win win doen. Meer marge voor de verkoper en een lagere totale kostprijs voor de koper.

 

[Kattekrab]

Is het kort door de bocht om te stellen dat de particuliere verkoper gewoon niets heeft aan de BTW of registratierechten? Die stort de notaris toch gewoon door naar de juiste instanties? Hij bepaalt voor zichzelf toch gewoon een prijs exclusief kosten.

Ik heb alle feedback overgemaakt aan de notaris, de verkoper ging het ook nog bespreken met zijn notaris. Woensdag weet ik meer. Maar eigenlijk zou het voor hem niet mogen uitmaken.

In principe zitten we dan aan 12%. Zou er nog een mogelijk zijn om naar de 3% te gaan om de voorwaarden minder streng zijn?

De appartementen van de ouders waar we de naakte eigendom van hebben zouden geen probleem mogen geven. Dan is het enkel het appartement aan de zee. Zou ik daar iets mee kunnen doen door een gedeeltelijke schenking op de kinderen, vennootschap of nog andere pistes?

 

[horste]

Is het kort door de bocht om te stellen dat de particuliere verkoper gewoon niets heeft aan de BTW of registratierechten? Die stort de notaris toch gewoon door naar de juiste instanties? Hij bepaalt voor zichzelf toch gewoon een prijs exclusief kosten.

Ik heb alle feedback overgemaakt aan de notaris, de verkoper ging het ook nog bespreken met zijn notaris. Woensdag weet ik meer. Maar eigenlijk zou het voor hem niet mogen uitmaken.

In principe zitten we dan aan 12%. Zou er nog een mogelijk zijn om naar de 3% te gaan om de voorwaarden minder streng zijn?

De appartementen van de ouders waar we de naakte eigendom van hebben zouden geen probleem mogen geven. Dan is het enkel het appartement aan de zee. Zou ik daar iets mee kunnen doen door een gedeeltelijke schenking op de kinderen, vennootschap of nog andere pistes?

De appartementen van u ouders zijn wel een probleem, naakte eigendom verkregen uit schenking telt mee. Je kan alles doorschenken naar u kinderen, dan heb je geen eigendom meer en is het ook opgelost. Wel niet in constructie waarbij jullie het vruchtgebruik nog hebben, dat wordt niet aanvaard.

 

[Kattekrab]

De appartementen van u ouders zijn wel een probleem, naakte eigendom verkregen uit schenking telt mee. Je kan alles doorschenken naar u kinderen, dan heb je geen eigendom meer en is het ook opgelost. Wel niet in constructie waarbij jullie het vruchtgebruik nog hebben, dat wordt niet aanvaard.

Blote eigendommen zouden niet uitmaken voor de 3% registratierechten. WEL voor de 6% BTW. Alez dat is toch hetgeen ik hier op papier heb staan van de notaris.

 

[horste]

Blote eigendommen zouden niet uitmaken voor de 3% registratierechten. WEL voor de 6% BTW. Alez dat is toch hetgeen ik hier op papier heb staan van de notaris.

Excuses, verkeerd begrepen. Klopt, voor de registratierechten is dat geen probleem. Daar zijn het enkel volle eigendommen die tellen.

 

[Whiteadder]

Interessante topic.

Wij zitten met een sloop en heropbouw die we graag aan 6% zouden doen maar ook met een naakte eigendom die roet in het eten gooit.
Doorschenken naar de kinderen, ouders die de naakte eigendom terugkopen zijn oplossingen maar zijn niet onze voorkeur.
Allebei hebben ze negatieve kanten of kunnen ze zeer nadelig uitvallen in bepaalde gevallen waardoor je alsnog 21% kan moeten betalen.
Enige dat ons nog deels kan redden is het feit dat we slecht feitelijk samenwonend zijn en de ene partner wel aan 6% kan doen.
Hiervoor moeten we de grond (met huis) samen kopen en dan kan dezelfde verdeelsleutel gebruikt worden om de facturen te splitsen.
Normaal zou je in zo’n aankoop 50/50 doen maar dan kan ook maar 50% aan 6% btw.
Zouden jullie die 50/50 toch aanhouden of zoveel mogelijk verdelen om gunstig uit te komen voor de btw?
Bijkomend gegeven: bij bvb 65/35 verdeling voor de btw is de inbreng dan eerder 35/65.
Dus diegene met minste aandeel in de grond zorgt dan wel voor de meeste inbreng in de bouw.
Kan allemaal op papier worden gezet bij de notaris enzo maar kan die op enige manier in ons nadeel gaan spelen?
En kunnen ze hierover moeilijk doen bij de btw als ze dit al te weten zouden komen?