Btw-tarief van 6% bij renovatie en sloop- en heropbouw van woningen van de enige en eigen woning

[Herman De Croo]

https://www.tijd.be/netto/analyse/vastgoed/voor-wie-geldt-6-procent-btw-op-sloop-en-heropbouw/10537933.html

Ik koop een afbraakpand om herop te bouwen en nadien te verhuren​

Bouwheren (zowel professionelen als particulieren) die nadien het pand of de appartementen verhuren, komen vanaf 1 juni 2024 ook in aanmerking voor het gunsttarief van 6 procent. Er hangen enkele voorwaarden aan vast.

Wat is het nut van deze regel voor professionals? Konden die die BTW niet sowieso recupereren, of het nu 6 of 21% is? (ik ken er niets van) Of is de BTW in zo'n geval enkel aftrekbaar en niet recupereerbaar?

 

[Apelords]

https://www.tijd.be/netto/analyse/vastgoed/voor-wie-geldt-6-procent-btw-op-sloop-en-heropbouw/10537933.html

Ik koop een afbraakpand om herop te bouwen en nadien te verhuren​

Bouwheren (zowel professionelen als particulieren) die nadien het pand of de appartementen verhuren, komen vanaf 1 juni 2024 ook in aanmerking voor het gunsttarief van 6 procent. Er hangen enkele voorwaarden aan vast.

Wat is het nut van deze regel voor professionals? Konden die die BTW niet sowieso recupereren, of het nu 6 of 21% is? (ik ken er niets van) Of is de BTW in zo'n geval enkel aftrekbaar en niet recupereerbaar?

1 grote soep is dat

Je kan de BTW niet recuperen maar wel in kosten boeken.
Vroeger was dat 21% (tenzij centrumsteden, maar die maatregel loopt af einde dit jaar).

Als vennootschappen dat nu zouden doen was het dus 21% niet aftrekbare btw (extra kost), nu kunnen ze 6% niet aftrekbare btw toepassen waardoor het 15% goedkoper wordt.

 

[Herman De Croo]

De wettekst moet nog gemaakt worden. Quid als je 4 appartementen zet bestemd voor 15j verhuur, en beneden een handelsruimte?

 

[Primauteit-Art24lid3WIB92]

De wettekst moet nog gemaakt worden. Quid als je 4 appartementen zet bestemd voor 15j verhuur, en beneden een handelsruimte?

Dan zal het gedeelte appartementen wel 6 % kunnen gebruiken indien voldoen aan de voorwaarden. Handelsruimte is niet bedoeld in de maatregel dus 21 %.

 

[Apelords]

De wettekst moet nog gemaakt worden. Quid als je 4 appartementen zet bestemd voor 15j verhuur, en beneden een handelsruimte?

Dan zal het gedeelte appartementen wel 6 % kunnen gebruiken indien voldoen aan de voorwaarden. Handelsruimte is niet bedoeld in de maatregel dus 21 %.

Handelsruimte aftrekbare BTW 21% en dan verhuren met BTW.

 

[Primauteit-Art24lid3WIB92]

Handelsruimte aftrekbare BTW 21% en dan verhuren met BTW.

Als je kiest voor de optionele btw-heffing en aan de voorwaarden daarvoor ook voldaan is.

 

[Herman De Croo]

Een negatieve ontdekking.
Aankoop sloop & heropbouw van enige eigen woning. De nieuwe constructie kan aan 6% BTW gezet worden ipv 21%.
MAAR: de registratierechten van de aankoop van de grond met woning zijn wel 12% ipv 2%.
Wegens deze regel "Het goed dat u aankoop moet een woning zijn. Dit is een onroerend goed dat dadelijk, of na normale onderhouds- of herstellingswerken, zal dienen voor de huisvesting van een gezin of een persoon"

Heel bizar, want voor 2025 had je in zo'n geval wel recht op verlaagde registratierechten!

 

[Xeo]

Een negatieve ontdekking.
Aankoop sloop & heropbouw van enige eigen woning. De nieuwe constructie kan aan 6% BTW gezet worden ipv 21%.
MAAR: de registratierechten van de aankoop van de grond met woning zijn wel 12% ipv 2%.
Wegens deze regel "Het goed dat u aankoop moet een woning zijn. Dit is een onroerend goed dat dadelijk, of na normale onderhouds- of herstellingswerken, zal dienen voor de huisvesting van een gezin of een persoon"

Heel bizar, want voor 2025 had je in zo'n geval wel recht op verlaagde registratierechten!

Je had nooit recht op 2% registratierechten op bouwgrond/het gronddeel hoor, is al sinds 2018 zo

 

[the_fox]

Een negatieve ontdekking.
Aankoop sloop & heropbouw van enige eigen woning. De nieuwe constructie kan aan 6% BTW gezet worden ipv 21%.
MAAR: de registratierechten van de aankoop van de grond met woning zijn wel 12% ipv 2%.
Wegens deze regel "Het goed dat u aankoop moet een woning zijn. Dit is een onroerend goed dat dadelijk, of na normale onderhouds- of herstellingswerken, zal dienen voor de huisvesting van een gezin of een persoon"

Heel bizar, want voor 2025 had je in zo'n geval wel recht op verlaagde registratierechten!

Is dat je eigen interpretatie of heb je hiervoor advies ingewonnen? Want ik ben 100% zeker dat je interpretatie van voor 2025 al fout is (zou 1% zijn) dus ik vermoed die van nu dus ook.

Van 01/01/2022 tot en met 31/12/2024 had je nog het aanvullend verlaagd tarief bij ingrijpende energetische renovatie, waar sloop en heropbouw onder viel, die aan 1% was. Dit is nu inderdaad geschrapt. Maar dat waren aanvullende voorwaarden die golden bovenop de voorwaarden voor enige eigen woning. De verwoording op deze pagina (waar je ook van quote) is niet veranderd, dus dit was in 2024 exact hetzelfde (volgens archive.org).

Daar is dus niks gewijzigd. Dus ofwel had je er vroeger geen recht op en nu ook niet; ofwel vroeger wel en nu ook wel. Of ze hebben die pagina niet aangepast. Je kan altijd de wetteksten opzoeken of gaan zoeken in de Vlaamse Codex Fiscaliteit, die moeite ga ik niet doen.

 

[Herman De Croo]

Post #28 en post #29 spreken elkaar al lijnrecht tegen

Je had nooit recht op 2% registratierechten op bouwgrond/het gronddeel hoor, is al sinds 2018 zo

Bij een bestaande woning (die je wilt slopen) wordt er geen onderscheid gemaakt tussen grond en woning?

@the_fox ik begrijp je punt niet, want je lijkt me te bevestigen. Als je in 2024 een ouw kot kocht, afbrak, en een nieuw zet, had je 6% BTW en 1% registratierechten. Nu heb je ceteris paribus 6% BTW en 12% registratierechten.

Is dat je eigen interpretatie of heb je hiervoor advies ingewonnen? Want ik ben 100% zeker dat je interpretatie van voor 2025 al fout is (zou 1% zijn) dus ik vermoed die van nu dus ook.

Ik heb nergens gezegd dat het vroeger 2% is, wel dat je in het geval van sloop & heropbouw recht had op de verlaagde registratierechten voor de enige eigen woning; en dat nu in 2025 niet meer zo blijkt te zijn.

 

[Xeo]

Is dat je eigen interpretatie of heb je hiervoor advies ingewonnen? Want ik ben 100% zeker dat je interpretatie van voor 2025 al fout is (zou 1% zijn) dus ik vermoed die van nu dus ook.

Van 01/01/2022 tot en met 31/12/2024 had je nog het aanvullend verlaagd tarief bij ingrijpende energetische renovatie, waar sloop en heropbouw onder viel, die aan 1% was. Dit is nu inderdaad geschrapt. Maar dat waren aanvullende voorwaarden die golden bovenop de voorwaarden voor enige eigen woning. De verwoording op deze pagina (waar je ook van quote) is niet veranderd, dus dit was in 2024 exact hetzelfde (volgens archive.org).

Daar is dus niks gewijzigd. Dus ofwel had je er vroeger geen recht op en nu ook niet; ofwel vroeger wel en nu ook wel. Of ze hebben die pagina niet aangepast. Je kan altijd de wetteksten opzoeken of gaan zoeken in de Vlaamse Codex Fiscaliteit, die moeite ga ik niet doen.

Je moet een onderscheid maken tussen btw en registratiebelasting.

Registratiebelasting (zoals die 1%) betaal je bij aankoop van woningen die geen nieuwbouw zijn. Nu is dat in regel 12% en 2% voor eerste woning.

Bij nieuwbouw betaal je btw bij de aankoop op de constructies (21% in regel, of 6% bij sloop en heropbouw). Daarnaast betaal je registratierechten op de grond. Op grond kan en kon je nooit korting krijgen, dit was altijd al 12%.

Als je al eigenaar bent en zelf sloopt en heropbouwt kan je ook onder bepaalde voorwaarden aan 6% btw werken.

 

[the_fox]

Post #28 en post #29 spreken elkaar al lijnrecht tegen


Bij een bestaande woning (die je wilt slopen) wordt er geen onderscheid gemaakt tussen grond en woning?

@the_fox ik begrijp je punt niet, want je lijkt me te bevestigen. Als je in 2024 een ouw kot kocht, afbrak, en een nieuw zet, had je 6% BTW en 1% registratierechten. Nu heb je ceteris paribus 6% BTW en 12% registratierechten.

Post 28 en 29 spreken elkaar niet tegen. 28 gaat enkel over de grond.

Van waar haal je het dat het nu 12% is. Dat was mijn vraag. Is dat je eigen interpretatie van die tekst van de site? Want zoals ik zie, is die niet gewijzigd. Dus als je hiervoor recht had op 1% wegens IER/sloop en heropbouw van enige eigen woning, zijn die voorwaarden niet gewijzigd.

Dus ofwel had je er hiervoor geen recht op en was het toen ook het algemeen tarief van 12% i.p.v. 1% ofwel is het nu 2% omdat men de aanvullende voorwaarde geschrapt heeft om tot die 1% te komen i.p.v. toen 3%.

 

[the_fox]

Je moet een onderscheid maken tussen btw en registratiebelasting.

Registratiebelasting (zoals die 1%) betaal je bij aankoop van woningen die geen nieuwbouw zijn. Nu is dat in regel 12% en 2% voor eerste woning.

Bij nieuwbouw betaal je btw bij de aankoop op de constructies (21% in regel, of 6% bij sloop en heropbouw). Daarnaast betaal je registratierechten op de grond. Op grond kan en kon je nooit korting krijgen, dit was altijd al 12%.

Als je al eigenaar bent en zelf sloopt en heropbouwt kan je ook onder bepaalde voorwaarden aan 6% btw werken.

Zijn vraag/ontdekking was letterlijk enkel over registratie:

Heel bizar, want voor 2025 had je in zo'n geval wel recht op verlaagde registratierechten!

Dus ik heb enkel daarop geantwoord.

 

[Herman De Croo]

Herlees alles nog eens.
In 2024 viel sloop & heropbouw nog onder 1% registratierechten wegens Ingrijpende Energetische Renovatie (aanvullend verlaagd tarief), in 2025 betaal je 12% (geen recht op verlaagd tarief)

 

[the_fox]

Herlees alles nog eens.

Ik heb alles herlezen, doe jij het ook nog eens.

De tekst van voorwaarden/de regel die je quote is niet gewijzigd op die site van in 2024 t.o.v. nu. Dus ofwel klopte je veronderstelling voor 1/1/2025 al niet, ofwel klopt je veronderstelling nu niet. Want er is niets aan de voorwaarden van enige eigen woning gewijzigd.

Dus, ik zal het even reduceren:

Wegens deze regel "Het goed dat u aankoop moet een woning zijn. Dit is een onroerend goed dat dadelijk, of na normale onderhouds- of herstellingswerken, zal dienen voor de huisvesting van een gezin of een persoon"

De verwoording op deze pagina (waar je ook van quote) is niet veranderd, dus dit was in 2024 exact hetzelfde (volgens archive.org).

[edit] Edit voor jouw edit:

In 2024 viel sloop & heropbouw nog onder 1% registratierechten wegens Ingrijpende Energetische Renovatie (aanvullend verlaagd tarief), in 2025 betaal je 12% (geen recht op verlaagd tarief)

Waren aanvullende voorwaarden, zoals hierboven al gezegd. Je moest dus ook voldoen aan die voor enige eigen woning die niet gewijzigd zijn.

Maar dat waren aanvullende voorwaarden die golden bovenop de voorwaarden voor enige eigen woning.

 

[Herman De Croo]

Een negatieve ontdekking.
Aankoop sloop & heropbouw van enige eigen woning. De nieuwe constructie kan aan 6% BTW gezet worden ipv 21%.
MAAR: de registratierechten van de aankoop van de grond met woning zijn wel 12% ipv 2% [=de verlaagde registratiebelasting voor enige eigen woning in 2025].
Wegens deze regel "Het goed dat u aankoop moet een woning zijn. Dit is een onroerend goed dat dadelijk, of na normale onderhouds- of herstellingswerken, zal dienen voor de huisvesting van een gezin of een persoon"

Heel bizar, want voor 2025 had je in zo'n geval wel recht op verlaagde registratierechten [namelijk 1% EIR]!

Dus deze post klopt volledig.

 

[Herman De Croo]

De tekst van voorwaarden/de regel die je quote is niet gewijzigd op die site van in 2024 t.o.v. nu. Dus ofwel klopte je veronderstelling voor 1/1/2025 al niet, ofwel klopt je veronderstelling nu niet. Want er is niets aan de voorwaarden van enige eigen woning gewijzigd.

Het is geen van beide.

De situatie in 2024 was nogal raar geformuleerd. De 2 pagina's spreken elkaar wat tegen, want het moest gaan om de aankoop van een woning voor 3% verlaagde registratiebelasting (dat stond & staat er altijd).
Op de pagina van de aanvullende verlaagde registratierechten
"Voor verkoopovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2025 moet u, naast de voorwaarden voor het verlaagd tarief voor de enige eigen woning, nog bijkomend aan de volgende voorwaarden voldoen:"
"voor verkoopovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2021 kan u ook bij sloop, gevolgd door een herbouw genieten van het verlaagd tarief. Voordien was dit uitgesloten"

Die 2 spreken elkaar dus feitelijk tegen, want voor 3% telt sloop en heropbouw niet, en voor 1% EIR moet je voldoen voor alle voorwaarden van de 3% + nog bijkomende voorwaarden (en voldoed sloop en heropbouw wel)

 

[the_fox]

Dus deze post klopt volledig.

Nee, want ofwel zijn de registratierechten nu 12% en waren ze hiervoor ook 12% => Dan is je laatste zin fout en had je voor 2025 geen recht op verlaging.
Ofwel zijn de registratierechten nu 2% en hiervoor 1% => beide verlaging t.o.v. algemeen tarief.

 

[Herman De Croo]

Nop, je zit er volledig naast.

 

[the_fox]

Het is geen van beide.

De situatie in 2024 was nogal raar geformuleerd. De 2 pagina's spreken elkaar wat tegen, want het moest gaan om de aankoop van een woning voor 3% verlaagde registratiebelasting (dat stond & staat er altijd).
Op de pagina van de aanvullende verlaagde registratierechten
"Voor verkoopovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2025 moet u, naast de voorwaarden voor het verlaagd tarief voor de enige eigen woning, nog bijkomend aan de volgende voorwaarden voldoen:"
"voor verkoopovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2021 kan u ook bij sloop, gevolgd door een herbouw genieten van het verlaagd tarief. Voordien was dit uitgesloten"

Die 2 spreken elkaar dus feitelijk tegen, want voor 3% telt sloop en heropbouw niet, en voor 1% EIR moet je voldoen voor alle voorwaarden van de 3% + nog bijkomende voorwaarden (en voldoed sloop en heropbouw wel)

Of... jouw interpretatie van de voorwaarden van enige eigen woning (ofwel nu ofwel hievoor) klopt niet