Eerste stappen in investeringsvastgoed: appartementsblok van 3 appartement

coldvinc

coldvinc

Crew Member
Supporter
Zijn er hier die ervaring hebben met het kopen en verhuren van een appartementsblok?
Ik wil dit jaar werk maken van diversificatie. Ik heb al iets in Brussel, maar het ambetante aan een enkel appartement in een groot blok is de VME en de kosten die er bij komen kijken waar ik maar een beperkt zeggenschap over heb.

Ik heb mijn zinnen gezet op een blok in een centrumstad. Het zou iets zijn dat wel wat werk mag hebben maar natuurlijk niets aangaande de funderingen of het dakgebinte. Geen vrijstaand gebouw.

Ik ben concreet op zoek naar feedback waar op te letten tijdens het uitwerken van de case:
  • Kostenramingen
    • Gebreken mogelijk uniek aan een volledig appartementsgebouw
    • Verplichte onderhouden
    • Verplichte of sterk aanbevolen renovaties
  • Verzekeringen
  • Wetgeving (ik heb weet van conformiteitsattest)

Leencapaciteit is al besproken met de bank en omdat ik vastgoed heb waar geen hypotheek op staat en ik aan 100% kan lenen bij hen zolang ik een goede case heb, is dat "normaal" geen probleem.

Alvast bedankt voor de feedback :)
 
Laatst bewerkt:
Is misschien wat offtopic, maar haal je niet onnodig veel stress en ongemak op je nek met zoiets t.o.v. een simpele world ETF, of als je echt in vastgoed wil, een vastgoed ETF? Bij vastgoed heb je t.o.v. een world ETF minder rendement, meer gedoe (beheer, onderhoud, mogelijk huurders), lage liquiditeit en hoge instapkosten. Heb er zelf over liggen denken om op termijn misschien te diversifiëren naar vastgoed maar er zijn zoveel nadelen aan dat ik niet zou weten waarom ik het zou doen.
 
Dat doe ik al. Ik zit al in SPYI voor mezelf en mijn vrouw en IWDA voor onze dochter (en binnen een paar maand onze zoon). Ook wat individuele aandelen (zie het beurstopic :) ). Ruwgeschat ga ik richting 43%/57% m.b.t. geschatte waarde beleggingen vs. investeringsappartement in Brussel.

Deze oefening is om te zien wat realistisch is. Vooral mijn vrouw wil op termijn full-time er mee bezig zijn. Ook vakantieverblijven speelt in haar hoofd.
Ik zou focussen op mijn bedrijf en zij zou zich bezighouden met het beheer van het vastgoed. Op dit moment wordt het appartement in Brussel beheerd via rentmeesterschap maar dat eindigt over twee jaar.
 
Laatst bewerkt:
Je wil de hele blok dan kopen? Het lijkt me dat er weinig zulke panden zijn. Het lijkt me wel de meest interessante manier om vastgoed te kopen en verhuren omdat je dan zelf alles in handen hebt.

Verzekering: je hebt een blokpolis nodig. Toen ik nog appartement uit een blok ook met 3 appartementen had kwam dat op 800 euro per jaar, 2022 en gelegen in Hasselt.

Wetgeving rond brandveiligheid zijn er zaken maar die ken ik ook niet in detail.

Kaygell kan misschien tips geven rond wettelijke zaken.
 
RB26DETT zei:
Je wil de hele blok dan kopen? Het lijkt me dat er weinig zulke panden zijn. Het lijkt me wel de meest interessante manier om vastgoed te kopen en verhuren omdat je dan zelf alles in handen hebt.

Verzekering: je hebt een blokpolis nodig. Toen ik nog appartement uit een blok ook met 3 appartementen had kwam dat op 800 euro per jaar, 2022 en gelegen in Hasselt.

Wetgeving rond brandveiligheid zijn er zaken maar die ken ik ook niet in detail.

Kaygell kan misschien tips geven rond wettelijke zaken.
Klik om te vergroten...
Correct hele blok kopen. Er zijn er wel wat beschikbaar.

Een alternatief is kijken wat kan rond een bestaande eenheid opsplitsen in twee, maar natuurlijk betekent dit dan weer een grotere verbouwingsimpact.
 
utolor. zei:
Is misschien wat offtopic, maar haal je niet onnodig veel stress en ongemak op je nek met zoiets t.o.v. een simpele world ETF, of als je echt in vastgoed wil, een vastgoed ETF? Bij vastgoed heb je t.o.v. een world ETF minder rendement, meer gedoe (beheer, onderhoud, mogelijk huurders), lage liquiditeit en hoge instapkosten. Heb er zelf over liggen denken om op termijn misschien te diversifiëren naar vastgoed maar er zijn zoveel nadelen aan dat ik niet zou weten waarom ik het zou doen.
Klik om te vergroten...

Interessante topic!
FWIW, voorlopig dezelfde mening hier: ik had vorige week nog eens de denk/rekenoefening gemaakt om dat binnen een paar jaar te overwegen en zelfs op een termijn van 25 jaar met indexatie, stijging van de waarde van het pand kwam ik maar aan een rendement van 5,5-6% op het geïnvesteerde geld met inderdaad meer moeite dan ETFs kopen.

@coldvinc : de meest relevante lijken me:
- Hoeveel bruto-rendement is realistisch, kan je dat zien op basis van gelijkaardige panden die recent verkocht werden en nu verhuurd worden?
- Aankoopkosten zoals registratierechten, notaris, etc.
- Inschatting renovatieplicht op termijn: kan in de toekomst nog strenger worden, en dat zijn wel éénmalige bedragen maar wel meteen grote
- Gemiddelde jaarlijkse kosten zoals K.I., om de zoveel jaar grotere kosten door vervanging CV installatie, grotere keukenapparatuur, wat buitenonderhoud (dak,...) om van bruto naar netto-rendement te gaan
- Vanaf wanneer beschouwt de fiscus je als "professionele" verhuurder, wat een impact kan hebben op belastingen?

Verzekering is wel iets dat je praktisch nodig hebt maar pakweg €1000 per jaar voor 3 appartementen maakt nauwelijks verschil in je rendement.
 
Denken over cashflow:

Wat als 1 geen huur betaalt, kan je de lening nog aflossen
Wat als er 2 geen huur betalen, kan je de lening nog aflossen
Zeker bij situaties met commerciële panden op het gelijkvloers.
...
 
Laatst bewerkt:
@coldvinc - indicatie welke regio (Aalst toevallig? - bepaalde steden hebben andere verplichtingen) en omvang (2/3/4 ... al dan niet met commercieel deel), met of zonder lift? Ben je zelf handig of beschik je over een handige vriendenkring - dat kan een plus zijn.

Puntjes van aandacht:
  • er zijn meestal verplichtingen naar brandveiligheid bij meer dan 2 appartementen, kan verschillend zijn per regio
  • EPC niveau nakijken - maar is vermoedelijk gekoppeld aan je conformiteitsattest - ook wat opletten met eventueel aanwezige vochtproblemen
  • kijk ook zeker na of er geen bouwovertredingen zijn - Notaris moet dit melden maar toch
  • je geeft aan dat er wat werk mag aan zijn, mocht je de piste overwegen om extra woonunits te creëren - eerst een polsen of dat kan/mag
  • kijk ook na of alles netjes gesplitst is m.b.t. tellers water/elektriciteit/gas - en eventuele gemeenschappelijke delen zoals hal/kelder/...
Imo zijn er al slechtere momenten geweest om aan zoiets te starten, verhuurders kunnen zeer kritisch zijn vandaag en top dollar vragen, als je dan nog een gunstig pand aan relatief gunstige prijs kan vinden kan dat zeker een veilige vorm van diversificatie zijn.
 
Noctilucus zei:
Interessante topic!
FWIW, voorlopig dezelfde mening hier: ik had vorige week nog eens de denk/rekenoefening gemaakt om dat binnen een paar jaar te overwegen en zelfs op een termijn van 25 jaar met indexatie, stijging van de waarde van het pand kwam ik maar aan een rendement van 5,5-6% op het geïnvesteerde geld met inderdaad meer moeite dan ETFs kopen.

@coldvinc : de meest relevante lijken me:
- Hoeveel bruto-rendement is realistisch, kan je dat zien op basis van gelijkaardige panden die recent verkocht werden en nu verhuurd worden?
- Aankoopkosten zoals registratierechten, notaris, etc.
- Inschatting renovatieplicht op termijn: kan in de toekomst nog strenger worden, en dat zijn wel éénmalige bedragen maar wel meteen grote
- Gemiddelde jaarlijkse kosten zoals K.I., om de zoveel jaar grotere kosten door vervanging CV installatie, grotere keukenapparatuur, wat buitenonderhoud (dak,...) om van bruto naar netto-rendement te gaan
- Vanaf wanneer beschouwt de fiscus je als "professionele" verhuurder, wat een impact kan hebben op belastingen?

Verzekering is wel iets dat je praktisch nodig hebt maar pakweg €1000 per jaar voor 3 appartementen maakt nauwelijks verschil in je rendement.
Klik om te vergroten...
Dat zijn de zaken die ik al opgelijst heb :) Bedankt voor de bevestiging.
Dat van die professionele verhuurder heb ik al nagevraagd bij mijn boekhouder en die heeft klanten met al meer dan 5 units en dat doet geen vlaggetje op gaan.
Likes zei:
Deze thread kan interessant zijn; https://www.beyondgaming.be/threads/investeren-in-vastgoed.5188/

Tijdje geleden heb ik ook de optie bekeken om te investeren in een woning. Maar als ik dan de zeer ruwe berekening maakte qua terugverdientijd, kwam ik al aan 20j. En dat was met als enigste kost de aankoop
Klik om te vergroten...
Daar had ik al in gepost (en vergeten!), maar ik wou sowieso een apart topic om specifiek dieper in te gaan op een appartementsblok van meerdere units (meer niet meer dan 4). P.S.: uiteindelijk appartement niet verkocht, ik heb op andere manier bouwgrond naast mij vastgeklikt.
Nu, als blijkt dat het meeste dat hier gezegd wordt, gewoon herhaling is van dat topic mag het alsnog samengevoegd worden.
contextbinder zei:
@coldvinc - indicatie welke regio (Aalst toevallig? - bepaalde steden hebben andere verplichtingen) en omvang (2/3/4 ... al dan niet met commercieel deel), met of zonder lift? Ben je zelf handig of beschik je over een handige vriendenkring - dat kan een plus zijn.

Puntjes van aandacht:
  • er zijn meestal verplichtingen naar brandveiligheid bij meer dan 2 appartementen, kan verschillend zijn per regio
  • EPC niveau nakijken - maar is vermoedelijk gekoppeld aan je conformiteitsattest - ook wat opletten met eventueel aanwezige vochtproblemen
  • kijk ook zeker na of er geen bouwovertredingen zijn - Notaris moet dit melden maar toch
  • je geeft aan dat er wat werk mag aan zijn, mocht je de piste overwegen om extra woonunits te creëren - eerst een polsen of dat kan/mag
  • kijk ook na of alles netjes gesplitst is m.b.t. tellers water/elektriciteit/gas - en eventuele gemeenschappelijke delen zoals hal/kelder/...
Imo zijn er al slechtere momenten geweest om aan zoiets te starten, verhuurders kunnen zeer kritisch zijn vandaag en top dollar vragen, als je dan nog een gunstig pand aan relatief gunstige prijs kan vinden kan dat zeker een veilige vorm van diversificatie zijn.
Klik om te vergroten...
Aalst en omstreken idd. Ik denk als je op Immoweb kijkt je dezelfde zult zien als ik. Helaas geen directe connectie met iemand die toevallig er een wil verkopen :p
Ik ben handiger aan het worden en heb connecties alsook mijn vader dat meerdere huizen heeft helpen renoveren. Het materiaal en connecties is er dus als renovatiewerken nodig zijn.
zina90 zei:
@coldvinc :thinking:ging jij niet verhuizen naar Spanje?
Klik om te vergroten...
Haha, blame my ADHD. Ik zit met -tig indeëen in mijn hoofd afhankelijk van de dag en de werkdruk :D

  • Verhuizen of hier blijven
    • Verhuizen naar waar?
      • Buiten EU of binnen EU blijven?
        • Spanje? NL?
        • Zuid-Amerika? VS? Canada?
        • Wat met kinderen? Voordelen? Nadelen
  • Hier blijven
    • Renovatie woning verder doen of blij zijn met wat we hebben en later nieuwbouw?
    • Verder bedrijf uitwerken?
    • Hoe
    • Meer investeren
      • Hoe?
  • Etc.
Maar dat is wat off-topic.

Voor mij mag de conclusie ook zeker zijn dat het anno 2026 bijna onmogelijk is om hier in te beginnen. Ik en mijn vrouw hebben gewoon als thema voor 2026 (i.p.v. een goed voornemen) 'verder investeren' genomen. Niet alleen in de beurs zoals we al aan het doen zijn, maar ook in vastgoed.
We willen dit jaar eventueel beslissen of het de moeite waard is om hier in verder te gaan als we iets interessants zouden tegenkomen (biddit of immoweb).
 
Laatst bewerkt:
coldvinc zei:
Voor mij mag de conclusie ook zeker zijn dat het anno 2026 bijna onmogelijk is om hier in te beginnen. Ik en mijn vrouw hebben gewoon als thema voor 2026 (i.p.v. een goed voornemen) 'verder investeren' genomen. Niet alleen in de beurs zoals we al aan het doen zijn, maar ook in vastgoed.
We willen dit jaar eventueel beslissen of het de moeite waard is om hier in verder te gaan als we iets interessants zouden tegenkomen (biddit of immoweb).
Klik om te vergroten...
Ik lees 2 kinderen, dus moest aan een vriend van mij denken: Zij hebben enkele jaren geleden een klein, goedkoop appartement aangekocht dat verhuur wordt via een sociaal verhuurkantoor. Enkele jaren later hetzelfde gedaan waardoor ze 2 appartementen hebben die op zich niet veel opbrengen (huur en hypotheek liggen dicht bij elkaar gezien sociale verhuur, maar ze moeten er zich ook weinig zorgen om maken en net die gemoedsrust wilden ze wel) maar als hun dochters volwassen worden, kunnen ze wel elks een appartement "krijgen".
Helaas voor hen is er 2j geleden onverwachts een 3de spruit bij gekomen dus mogen ze nu nog wat meer doorsparen om ook voor nummer 3 een gelijkwaardig appartement te kopen. 🤭
 
Mulan zei:
Ik lees 2 kinderen, dus moest aan een vriend van mij denken: Zij hebben enkele jaren geleden een klein, goedkoop appartement aangekocht dat verhuur wordt via een sociaal verhuurkantoor. Enkele jaren later hetzelfde gedaan waardoor ze 2 appartementen hebben die op zich niet veel opbrengen (huur en hypotheek liggen dicht bij elkaar gezien sociale verhuur, maar ze moeten er zich ook weinig zorgen om maken en net die gemoedsrust wilden ze wel) maar als hun dochters volwassen worden, kunnen ze wel elks een appartement "krijgen".
Helaas voor hen is er 2j geleden onverwachts een 3de spruit bij gekomen dus mogen ze nu nog wat meer doorsparen om ook voor nummer 3 een gelijkwaardig appartement te kopen. 🤭
Klik om te vergroten...
Iedereen heeft het ook altijd over vastgoed en ETF’s als prima investering, maar de meest rendabele investering van allemaal is een vasectomie. :tongue:
 
Ik heb dit gedaan. Blok gekocht met verschillende appartementen en garages, deze gerenoveerd en voor verhuur.
Was echter een pand waar de vorige eigenaar alles een beetje had laten verwaarlozen en dit dus voor een zeer goede prijs kon worden overgekocht. Voordeel: alles was bewoond met huurders. Hebben er nu 3 waar de huurders vertrokken zijn en deze dan compleet vernieuwd. Zo stelselmatig alles vernieuwen.

Je moet dit zien als spreiding meer dan als rendement behalen imho. Door slimme aankopen hebben we de renovatie goedkoop kunnen doorvoeren, waardoor huurprijzen kunnen stijgen maar ik zou toch echt zeker mikken richting 6% rendement anders ga je er waarschijnlijk de broek aan scheuren.

Komt nog wel wat management bij kijken, ook voor kleine dingen, dus als het om vermogen te spreiden is doen, als het voor actief vermogensopbouw, zou ik andere pistes bewandelen.
 
Ah top, merci voor de feedback. Zou je het overwegen om het opnieuw te doen? Of toch eerder gewoon in een ETF dan wel een GVV?

Sowieso bekijk ik enkel opportuniteiten waar ik:
  • Bruto 5,5% ~ 6% haal
  • Gemengde panden (wonen + garage)
  • Verwaarloosd (bv. oudere verhuurder die geen geld in renovatie willen steken)
  • DSCR van >1,00 (vrije cashflow)
En ik negeer:
  • Reeds "perfect gerenoveerd" waardoor ik een premium betaal
  • EPC-F zonder korting
  • "Droomlocatie"
 
Laatst bewerkt:
Hangt ervan af wat je doel is natuurlijk maar je kan er met vrij grote zekerheid van uitgaan dat als je op zoek bent naar meer rendement, de ETF altijd de betere keuze zal zijn. Niet arbeidsintensief op vlak van opvolging en gemiddeld gezien een aanzienlijk hoger rendement.

Als er zich nog eens een pand aanbiedt dat extreme value lijkt, wil ik dat zeker bekijken maar actief ga ik er niet naar op zoek. In mijn geval is het doel meer spreiding dan maximaal rendement opzoeken. Ik zoek veilig rendement door spreiding. Maximaliseren is mijn doel niet.

Edit: als het is voor spreiding in de vastgoed markt, er zijn ook fondsen beschikbaar die zich specialiseren in vastgoed natuurlijk. Zo heb je op dat vlak toch ook wat meer die vastgoed spreiding die je kan opzoeken.
 
Laatst bewerkt:
Nijntje zei:
Hangt ervan af wat je doel is natuurlijk maar je kan er met vrij grote zekerheid van uitgaan dat als je op zoek bent naar meer rendement, de ETF altijd de betere keuze zal zijn. Niet arbeidsintensief op vlak van opvolging en gemiddeld gezien een aanzienlijk hoger rendement.

Als er zich nog eens een pand aanbiedt dat extreme value lijkt, wil ik dat zeker bekijken maar actief ga ik er niet naar op zoek. In mijn geval is het doel meer spreiding dan maximaal rendement opzoeken. Ik zoek veilig rendement door spreiding. Maximaliseren is mijn doel niet.
Klik om te vergroten...
Het is voor spreiding van risico en om ook wat fysiek in handen te hebben.

Nijntje zei:
Edit: als het is voor spreiding in de vastgoed markt, er zijn ook fondsen beschikbaar die zich specialiseren in vastgoed natuurlijk. Zo heb je op dat vlak toch ook wat meer die vastgoed spreiding die je kan opzoeken.
Klik om te vergroten...

Dat doe ik ook al hoor :) Ik zit in Aedifica, Cofinimmo en WDP.
Zoals eerder gezegd, zit ik nu in:
  • Aandelen
    • REITs
    • ETFs
    • Funds of funds (via Bank Van Breda)
    • Individuele aandelen
  • Vastgoed
    • Grond
    • Eigen woning
    • Nieuwbouw appartement (in Brussel)
  • Fysiek edelmetaal (Goud)
 
Ik heb nu 1 appartement en de huurder is wel OK. Betaalt al 5-6y mooi op tijd.

Maar WAT EEN GEZAAG continu. Gemiddeld elke week wel een berichtje
'het gras in het tuintje is lang' --> Ja, afrijden, e
'de haag moet gesnoeid worden' --> Ja, snoeien, e
'het zout van de waterontharder is leeg' --> Vul het, ik heb je een bak met schepje gegeven en je krijgt zelfs de zakken zout van me gratis en voe de niks
'ik wil een padje in de voortuin' --> Ja, als je wil verbouwen, eigenaar worden
'ik heb mijn deur van mijn frigo getrokken, kun je dat ASAP fixen' --> je gaat wachten tot volgende week, het is zondag nu
'ik wil een nieuwe kraan in keuken' --> Er is niks aan die kraan. 'ik wil graag een nieuwe want de buurvrouw heeft ook een nieuwe'
etc etc etc

Ondertussen is ze er in geslaagd om in de voorbij 12mnd de oven, de ijskast, de gasketel en de kastdeur van de ingebouwde ijskast naar de kloten te krijgen. Denk dat ik al aan 10k kosten zit dit jaar. En die blijft maar neuten en zagen, elke week opnieuw.

Ondertussen ben ik dat geneut zo beu dat het contract al 100 blz is met alles wat haar verantwoordelijkheid is. je privatieve tuin onderhouden is je eigen werk. je privatieve haag onderhouden, idem. Je keuken niet afbreken ook. etc etc. Ja, ze is oud en ze heeft een rollator ondertussen, maar dat is niet mijn probleem. Ik ga uit sympathie al gratis en voe de niks 1-2x per jaar haar haagjes snoeien en neem al dat afval mee. Durft die nog neuten dat er wat snoeisel op haar opritje ligt.

Elke keer het 3-4w stil is, ben ik gelukkig. Maar elke keer ze begint te sturen, krijg ik veel goesting om de boel te verkopen. Deze week was het 'de chauffage is uitgevallen'. 'Heb je de druk in de ketel gecheckt? Als het < 1 is, het rode kraantje open zetten'. 'Ik moet hier elke paar maanden dat kraantje open zetten'. Welja, ik ook thuis, get over it. En dan stuurt die om 8h s morgens. En als ik tegen 12h niet geantwoord heb 'ga je nog antwoorden'. Basic beleefdheid. Beetje minder pintjes drinken gekke pensio (als ik daar langs ga om 9.30 s morgens, is onze 75y pensio vrouw al pintjes aan het drinken...)



Dusja, moest ik infinite money hebben dat moet belegd worden, geen haar op mijn hoofd dat er aan denkt om nog extra van die vreugde te kopen.
 
coldvinc zei:
Het is voor spreiding van risico en om ook wat fysiek in handen te hebben.



Dat doe ik ook al hoor :) Ik zit in Aedifica, Cofinimmo en WDP.
Zoals eerder gezegd, zit ik nu in:
  • Aandelen
    • REITs
    • ETFs
    • Funds of funds (via Bank Van Breda)
    • Individuele aandelen
  • Vastgoed
    • Grond
    • Eigen woning
    • Nieuwbouw appartement (in Brussel)
  • Fysiek edelmetaal (Goud)
Klik om te vergroten...
Maar waarom? Zelfs met hoger rendement dan ETF's (wat al niet het geval is tenzij je connecties hebt en koopjes kan doen) is vastgoed verhuren de moeite niet waard, waarom zou je daar extra tijd in willen steken? Waarom extra kopzorgen als de kans zelfs klein is dat je meer rendement zou behalen dan bij een ETF? Van mensen zonder enige ervaring met beleggen kan ik dat nog begrijpen, maar in jouw geval? :p
 
Diversificatie voornamelijk en vanaf dit jaar vallen aandelen onder de meerwaarde belasting, maar vastgoed (nog) niet.
 
Je moet ingelogd zijn om te kunnen reageren. Aanmelden | Registreren
Terug
Bovenaan