Eerste stappen in investeringsvastgoed: appartementsblok van 3 appartement

[utolor.]

Diversificatie voornamelijk

Daar kan ik je in volgen, al haal je zo wel veel miserie op je hals voor die diversificatie. En je zit blijkbaar toch al goed in vastgoed momenteel.

vanaf dit jaar vallen aandelen onder de meerwaarde belasting, maar vastgoed (nog) niet.

Dat klopt, maar het verandert niets aan het feit dat vastgoed nog steeds minder zal opbrengen, zelfs met huurders erin. Die meerwaardebelasting is zuur, maar zal je percentuele winst niet in die mate beïnvloeden. Je investeringskeuzes laten afhangen puur van belastingen die je zal moeten betalen, zal je uiteindelijk bedrogen doen uitkomen. Dus als punt één voldoende is als reden voor jou om voor vastgoed te gaan, zelfs met alle bijhorende nadelen, dan gewoon doen. Punt twee zou ik niet laten meetellen.

 

[the_fox]

Diversificatie voornamelijk en vanaf dit jaar vallen aandelen onder de meerwaarde belasting, maar vastgoed (nog) niet.

Wat is je horizon voor je beleggingen?
Want laat ons ff eerlijk zijn, je beslissing laten afhangen van een nieuwe belasting is in België maar raar als je horizon ver genoeg ligt. De belastingen komen en gaan of veranderen in zo'n mate (denk maar aan de speculatietaks die na een jaar weer weg was) dat je totaal geen idee hebt wat er van toepassing zal zijn eens je effectief verkoopt...

 

[iamgroot]

Ik ben er ook wel in geïnteresseerd maar voornamelijk omdat ik in de bouw actief ben.

Mijn verhaal in het kort; 1e huis gekocht voor 270.000 eigen kapitaal. 200.000 geleend om er in te pompen (renovatie) dus totale projectkost met voor het gemak 14% kosten voor schrijven (want vaak zal het 2e,... pand zijn) = 507.800. Nu het klaar is eens laten schatten en makelaar zet het op 610.000. Dat is een zeer mooie meerwaarde als hij die verkoopprijs zou waarmaken.

Gevoelsmatig zou ik dat pand in portfolio houden, want de geschatte verhuurprijs hier is 1850 en de lening afbetalen is maar 1000 per maand.
Dat geeft een mooie positieve cashflow, en laat ons nog de waarde van het pand 3% per jaar mee indexeren. Dan kom je na 20 jaar op +- 1.100.000 waarde van het huis en +-250.000 vrije cashflow uit de huur - lening - soms eens kleine kosten -... = 1.350.000.

Stel dat ik dat pand gewoon in de verkoop gooi, 610.000 voor vang, mijn totaal geleend kapitaal van 200.000 aftrek = vrije cashflow van 410.000
Gooi dat 20 jaar op de beurs aan 8% rendement (brave keuze?) en je zit aan 1.900.000 waarde na 20 jaar.

Puur cijfermatig zou ik dus moeten verkopen en de beurs op, maar toch zegt mijn buikgevoel om het in verhuur te houden.
Als je kijkt naar afgelopen 20 jaar zijn huizen ook veel meer gestegen in waarde dan de indexatie die we nu doorrekenen op vastgoed en het wordt alleen maar schaarster. Als je wat met die parameters begint te spelen ziet het er ook snel anders uit. Bvb beursrendement naar 6% en het draait al breakeven met dat verhuurd huis. Doe daar een substantieel zwaardere indexatie op het huis bij en je draait met vastgoed vlot boven dat beursrendement.

Ik overweeg wel na enkele jaren het alsnog te verkopen, de woning is dan niet afgeleefd, EPC A, stuk lening afbetaald door huurder.
Ik zou dat kapitaal dan als inleg gebruiken voor een appartementsblok die ik zelf wil ontwikkelen of verbouwen

 

[Straddle]

Ik heb enkele verhuureigendommen, maar ben er nu ook niet supercontent van. De business case was interessant toen je kon lenen tegen 1% vast op 20y, of toen de renovatieverplichtingen lager uitvielen. Met een ETF heb je meer rendement en minder werk, maar wel niet die leverage die je krijgt bij een hypothecaire lening.

 

[racemaniac]

'k zie hier veel opmerkingen van hoeveel dit economisch wel of niet steek houdt. Is hier nog aan bod gekomen, maar vraag me af of er bij OP ook deels een wens is van iets concreet te doen met het geld.
We kunnen allemaal mee al wat we willen investeren op de beurs zetten, maar uiteindelijk voelt dat allemaal kunstmatig/fictief/..... aan, 'k vraag me af in hoeverre er hier bv ook de nood is aan iets concreet te doen met dat geld, dat ook nog een duidelijk zichtbare functie voorziet voor de maatschappij, en niet gewoon alles in abstracte dingen pompen omdat dat "optimaal" is. (mss wel een beetje off topic, maar gezien dit punt hier continu terugkeert)

 

[coldvinc]

'k zie hier veel opmerkingen van hoeveel dit economisch wel of niet steek houdt. Is hier nog aan bod gekomen, maar vraag me af of er bij OP ook deels een wens is van iets concreet te doen met het geld.
We kunnen allemaal mee al wat we willen investeren op de beurs zetten, maar uiteindelijk voelt dat allemaal kunstmatig/fictief/..... aan, 'k vraag me af in hoeverre er hier bv ook de nood is aan iets concreet te doen met dat geld, dat ook nog een duidelijk zichtbare functie voorziet voor de maatschappij, en niet gewoon alles in abstracte dingen pompen omdat dat "optimaal" is. (mss wel een beetje off topic, maar gezien dit punt hier continu terugkeert)

Goed dat je dit vraagt want dat is wel een van de dingen dat mijn vrouw dus graag heeft. Ze wil het ook graag zelf beheren. Ze zou dit liever doen dan haar huidige job..

 

[horste]

Ik zou het nooit doen, maar da's door slechte ervaringen. Mijn grootvader is gestorven met 14 appartementen in bezit, waarvan ook 5 vd 6 in een blok.

Van die 14:
1 die het appartement opgeleefd had
1 die in een uitzettingsprocedure zat wegens langduring niet betalen
1 die er al uit was voor wij hebben geërfd, maar die uit colère de badkamer, keuken,... uit de muren had getrokken

Voor die laatste 2 hebben we de laatste betaling gekregen 6 (!) jaar na datum. à rato van € 53 per maand afbetaald voor de ene (schuldbemiddeling), de andere kreeg 3 keer op een jaar een deurwaarder over de vloer om een fiets, een frietpot,... aan te slaan.

Ok, da's pech hebben, maar u rendement van u goede huurders wordt wel weggevreten door die slechte.. Daarop komt dat je met 3 appartementen waarschijnlijk veel gezeik gaat hebben voor onderhoud, of kleine dingen die ze naar de eigenaar afschuiven. Je kan het ofwel zelf doen (tijdsintensief), niet doen (gezeik met u huurders), of laten doen (kost u geld).

We hebben uiteindelijk gewoon alles verkocht. Het was wel wat een perfect storm, maar ik ben véél contenter met wat ik met dat geld heb gedaan (en wat het heeft opgebracht) dan het gezeik dat we hadden in het jaar dat we die eigendommen nog hebben bijgehouden.

Edit, houd er ook rekening mee dat als je ze koopt, je jezelf toch wel relatief hard verankert hier in België. Ik weet niet of dat in jullie situatie ideaal is?

 

[nls-]

Goed dat je dit vraagt want dat is wel een van de dingen dat mijn vrouw dus graag heeft. Ze wil het ook graag zelf beheren. Ze zou dit liever doen dan haar huidige job..

Dus dan heb je niet alleen minder rendement door ETF's vs. vastgoed, dan geef je ook een volledige huidige inkomensstroom op om dit vastgoed te beheren, waardoor je gegarandeerd minder rendement zal hebben? Letterlijk de enige reden dat ik daarvoor kan bedenken is dat het goed klinkt om te kunnen zeggen dat je vastgoed hebt . Voor iemand die veel bezig is met financiën is dit toch gewoon geen goede keuze?

 

[racemaniac]

Dus dan heb je niet alleen minder rendement door ETF's vs. vastgoed, dan geef je ook een volledige huidige inkomensstroom op om dit vastgoed te beheren, waardoor je gegarandeerd minder rendement zal hebben? Letterlijk de enige reden dat ik daarvoor kan bedenken is dat het goed klinkt om te kunnen zeggen dat je vastgoed hebt . Voor iemand die veel bezig is met financiën is dit toch gewoon geen goede keuze?

Als je enkel vanuit financieel perspectief kijkt niet nee.
Als je gelooft dat je er iets menselijker mee bereikt, en dat is waar je ook naar op zoek bent, is't idd de vraag wat dat waard is.

 

[parabellum]

De ETF-slinger lijkt me toch serieus door te slaan op dit forum.
Elke investering die besproken wordt heb je vijf stemmetjes 'ram het in een ETF' want makkelijker en meer rendement.

Verstandig met je geld omgaan wordt steeds meer en meer vernauwd naar elke cent die je vandaag of morgen niet nodig hebt, op de beurs te steken, ongetwijfeld aangespoord door die hele FIRE-trend en een jarenlange bull-markt.

 

[Noctilucus]

Ik ben er ook wel in geïnteresseerd maar voornamelijk omdat ik in de bouw actief ben.

Mijn verhaal in het kort...

Je rekent wel optimistisch dat je heel de huur (bruto) als inkomsten krijgt; je hebt nog wel KI, om de zoveel jaar grotere kosten (bv. verwarming of keukenapparaten vervangen, eens wat grotere werken aan het dak), om de zoveel tijd mogelijks enkele maanden geen huurder, brandverzekering, ...

Je zit sowieso wel in een eerder uitzonderlijk positieve situatie dat je een positieve cashflow hebt uit je pand door zelf te verbouwen en daarmee €140.000 extra waarde te creëren wat ook nog eens pakweg €350 netto per maand extra huur oplevert. Panden verbouwen en na 5 jaar met winst verkopen is een winstmodel op zich als je zelf in de bouw zit, mogelijks zelfs een stuk winstgevender dan te blijven verhuren, maar ook wel zeer intensief.

De ETF-slinger lijkt me toch serieus door te slaan op dit forum.
Elke investering die besproken wordt heb je vijf stemmetjes 'ram het in een ETF' want makkelijker en meer rendement.

Verstandig met je geld omgaan wordt steeds meer en meer vernauwd naar elke cent die je vandaag of morgen niet nodig hebt, op de beurs te steken, ongetwijfeld aangespoord door die hele FIRE-trend en een jarenlange bull-markt.

Tenzij je zelf kan verbouwen, uitzonderlijke deals kan vinden qua panden of wijken die meer gegeerd of opgewaardeerd worden, is vastgoed nu aankopen denk ik puur financieel bekeken gewoon minder interessant dan een aantal jaar geleden, zeker als je de lat qua rendement zo hoog legt als voor een ETF?
- hogere interesten dan 5 jaar geleden
- groeiende renovatieplichten voor oude panden en veel strengere normen voor nieuw vastgoed
- steeds meer vastgoedfirma's en particulieren die vastgoed verhuren samen met een tekort in veel regio's aan degelijke huurhuizen/appartementen heeft samen met de explosie van prijzen tijdens COVID volgens mij de aankoopprijs ook wel behoorlijk opgedreven

Anekdotisch maar ik hoor dat het toch lastiger is om situaties met wanbetalers of huurders die het kot afbreken op te lossen dan bv. 10 jaar of langer geleden.

 

[zina90]

De ETF-slinger lijkt me toch serieus door te slaan op dit forum.

Je mist het punt .. Vastgoed heeft niet altijd een hoog rendement. En dan zijn er gewoon veel andere opties (Opportuniteitskost), met als populair voorbeeld de ETF's

 

[cege]

'k zie hier veel opmerkingen van hoeveel dit economisch wel of niet steek houdt. Is hier nog aan bod gekomen, maar vraag me af of er bij OP ook deels een wens is van iets concreet te doen met het geld.
We kunnen allemaal mee al wat we willen investeren op de beurs zetten, maar uiteindelijk voelt dat allemaal kunstmatig/fictief/..... aan, 'k vraag me af in hoeverre er hier bv ook de nood is aan iets concreet te doen met dat geld, dat ook nog een duidelijk zichtbare functie voorziet voor de maatschappij, en niet gewoon alles in abstracte dingen pompen omdat dat "optimaal" is. (mss wel een beetje off topic, maar gezien dit punt hier continu terugkeert)

Dat lijkt me een "wollige" opmerking.

Wat wil dat zeggen 'iets concreet' ? Een appartement dat je verhuurt is uiteindelijk ook maar een stuk van een blok. Je kunt 1% van Lotus kopen en elke dag naar de fabriek gaan koekeloeren en denken '1% is van mij'. Of 0.1%, of 0.01%.

Feit is wel dat je aandelen snel kunt verkopen, fractioneel kunt verkopen, beetje kunt bijkopen, aan een kost van 0.1% of zo. Terwijl een appartement 200k is, binair 200k. Geen 10 of 20 of 50k.

Goed dat je dit vraagt want dat is wel een van de dingen dat mijn vrouw dus graag heeft. Ze wil het ook graag zelf beheren. Ze zou dit liever doen dan haar huidige job..

Vastgoed is allemaal goed en wel als je goed om kunt met idioten en gezever. En als je dichtbij woont en de klusjes zelf kunt doen. Dat is voor mij momenteel ook een ambetant topic. Ik woon 1h rijden van mijn app wegens historische redenen. En ik ben niet super handig in huisklusjes. Al het tuingedoe kan ik wel doen. Maar een kraan vervangen of zo, daar neem ik toch liefst mijn schoonpa voor mee. En aangezien het een uur rijden is heen en terug, is dat dus voor elk karweitje een uitstap van een halve dag.

Vb een nieuwe ketel of frigo steken is met mijn geniale huurster ook altijd miserie. Dan mag ik naar haar bellen om te weten wanneer ze thuis is, ik belle naar loodgieter, terugbellen naar haar etc. En uiteraard komt loodgieter op een ander moment en/of is ze niet thuis op afgesproken momenten. Volwassenen die zich als kinderen gedragen, daar krijg ik het schijt van. Als je zegt dat je vrijdag om 14h komt, kom dan. En als je zegt dat je om 14h thuis bent, wees dan thuis.... En aangezien ik dus niet in de buurt woon, kan ik het zelf ook niet gemakkelijk regelen...

 

[racemaniac]

Dat lijkt me een "wollige" opmerking.

Wat wil dat zeggen 'iets concreet' ? Een appartement dat je verhuurt is uiteindelijk ook maar een stuk van een blok. Je kunt 1% van Lotus kopen en elke dag naar de fabriek gaan koekeloeren en denken '1% is van mij'. Of 0.1%, of 0.01%.

Feit is wel dat je aandelen snel kunt verkopen, fractioneel kunt verkopen, beetje kunt bijkopen, aan een kost van 0.1% of zo. Terwijl een appartement 200k is, binair 200k. Geen 10 of 20 of 50k.

't is uiteraard "wollig". Emoties zijn "wollig". Niet iedereen zijn hoofdbezorgdheid is de economisch perfecte keuze maken, ze willen soms ook iets concreet hebben/bereiken met dat kapitaal.
'k zag hier continu dat terugkomen van hoe onoptimaal dit is, maar hangt ook van het doel van OP af. Als ge het uw maatschappelijke verantwoordelijkheid vindt van iets concreter voor de maatschappij te doen, is't een interessante vraag wat dat dan kan zijn in onze moderne maatschappij.

 

[cege]

't is uiteraard "wollig". Emoties zijn "wollig". Niet iedereen zijn hoofdbezorgdheid is de economisch perfecte keuze maken, ze willen soms ook iets concreet hebben/bereiken met dat kapitaal.
'k zag hier continu dat terugkomen van hoe onoptimaal dit is, maar hangt ook van het doel van OP af. Als ge het uw maatschappelijke verantwoordelijkheid vindt van iets concreter voor de maatschappij te doen, is't een interessante vraag wat dat dan kan zijn in onze moderne maatschappij.

Wat is dan "concreet" ? Geef daar dan eens wat voorbeelden van ?

 

[racemaniac]

Wat is dan "concreet" ? Geef daar dan eens wat voorbeelden van ?

.... deze topic gaat over een appartementsgebouw kopen om dan appartementen te huren.
Dus ge hebt dan effectief een gebouw voor uw geld, en biedt een dienst voor anderen aan...

Dat is toch heel wat concreter dan geld naar een ETF te smijten dat de grillen van "de beurs" volgt.

 

[phate_13]

'Contains more concrete'?

Nee, ik denk dat het conretere dan toch enkel iets is wat in het hoofd zit? Dat een complexer digitaal product minder tastbaar aanvoelt dan een gebouw?

500k geïnvesteerd in een appartement of 500k in een ETF zijn voor mij alvast even concreet.

 

[coldvinc]

Ik wil hier vooral de discussie voeren specifiek over een appartementsblok. Niet 1 appartement of huis verhuren aan 1 gezin. Ik vraag me vooral af of ik zaken over het hoofd zie dat mogelijk verschillend kunnen zijn.

Ik heb hier zeker al nuttig comments gelezen. We willen vooral ons huiswerk goed doen en een degelijke SWOT-Analyse maken.

 

[nls-]

De ETF-slinger lijkt me toch serieus door te slaan op dit forum.
Elke investering die besproken wordt heb je vijf stemmetjes 'ram het in een ETF' want makkelijker en meer rendement.

Verstandig met je geld omgaan wordt steeds meer en meer vernauwd naar elke cent die je vandaag of morgen niet nodig hebt, op de beurs te steken, ongetwijfeld aangespoord door die hele FIRE-trend en een jarenlange bull-markt.

Wat is het alternatief?

't is uiteraard "wollig". Emoties zijn "wollig". Niet iedereen zijn hoofdbezorgdheid is de economisch perfecte keuze maken, ze willen soms ook iets concreet hebben/bereiken met dat kapitaal.
'k zag hier continu dat terugkomen van hoe onoptimaal dit is, maar hangt ook van het doel van OP af. Als ge het uw maatschappelijke verantwoordelijkheid vindt van iets concreter voor de maatschappij te doen, is't een interessante vraag wat dat dan kan zijn in onze moderne maatschappij.

"Eerste stappen in investeringsvastgoed (...)", "Fighting my way towards FIRE: https://www.fighttofire.com"; ik kan verkeerd zijn maar de diversificatie waar coldvinc op doelt gaat over investeringen vermoed ik. Vastgoed opkopen om te verhuren, wat is dan jouw bijdrage aan de maatschappij, tenzij het over verhuren via een sociaal verhuurkantoor gaat?

 

[coldvinc]

Wat is het alternatief?


"Eerste stappen in investeringsvastgoed (...)", "Fighting my way towards FIRE: https://www.fighttofire.com"; ik kan verkeerd zijn maar de diversificatie waar coldvinc op doelt gaat over investeringen vermoed ik. Vastgoed opkopen om te verhuren, wat is dan jouw bijdrage aan de maatschappij, tenzij het over verhuren via een sociaal verhuurkantoor gaat?

inderdaad zo ver als mij maatschappelijk verantwoordelijk voelen, gaan we niet Het leek ons logisch(?) dat via een appartementsblok je het huurdersrisico wat spreid.

Ik heb het nog even nagevraagd en ze wil vooral risicospreiding doen en op een gegeven moment en extra inkomen hebben dat niet puur uiy
arbeid komt waardoor ze bv. part-time kan gaan werken en af en toe naar Zuid-Amerika voor langer te kunnen gaan om haar ma te helpen.
Ze zag vastgoed als en potentieel alternatief t.o.v. enkel aandelen.

Concreet voor mijn vrouw:

• Risicospreiding
  Minder afhankelijkheid van beurs + loon.
• Stabiel inkomen
  Niet alleen rendement, maar ook wat voorspelbaarheid.
• Arbeidsvrijheid
  Part-time kunnen werken zonder inboeten op levensstandaard.

Stel conservatief part-time werken als:

• Netto inkomensverlies bij part-time: €800–1.200/maand
• Doel passief inkomen: €10.000–15.000/jaar netto

Ik heb haar ook al uitgelegd dat dit mogelijk is via bv. GVV's en dividendenaandelen; al zijn dit dan natuurlijk wel weer (een specifiek type) aandelen.

Maar wat we ons beiden wel nog afvragen, hoe zit het met het netto-rendement van je eigen inleg? Rekeninghoudend het gebruik van een hypotheek. Hoe bereken je dit correct?