Eerste stappen in investeringsvastgoed: appartementsblok van 3 appartement

coldvinc zei:
inderdaad zo ver als mij maatschappelijk verantwoordelijk voelen, gaan we niet :D Het leek ons logisch(?) dat via een appartementsblok je het huurdersrisico wat spreid.

Ik heb het nog even nagevraagd en ze wil vooral risicospreiding doen en op een gegeven moment en extra inkomen hebben dat niet puur uiy
arbeid komt waardoor ze bv. part-time kan gaan werken en af en toe naar Zuid-Amerika voor langer te kunnen gaan om haar ma te helpen.
Ze zag vastgoed als en potentieel alternatief t.o.v. enkel aandelen.

Concreet voor mijn vrouw:
  • Risicospreiding
    Minder afhankelijkheid van beurs + loon.
  • Stabiel inkomen
    Niet alleen rendement, maar ook wat voorspelbaarheid.
  • Arbeidsvrijheid
    Part-time kunnen werken zonder inboeten op levensstandaard.
Stel conservatief part-time werken als:
  • Netto inkomensverlies bij part-time: €800–1.200/maand
  • Doel passief inkomen: €10.000–15.000/jaar netto
Ik heb haar ook al uitgelegd dat dit mogelijk is via bv. GVV's en dividendenaandelen; al zijn dit dan natuurlijk wel weer (een specifiek type) aandelen.
Klik om te vergroten...

Wat ik een risico vind aan vastgoed is de binaire investering. Tenzij je 10 appartementen hebt en 1 kunt verkopen als je wil, zit je paar honderd k vast. Ofwel heb je het ofwel niet.

Dan zijn GVVs of dividendaandelen beter. Kun je 10 20 50 100k verkopen, de rest laten staan.

Krijg je propertjes je cashflow binnen.

coldvinc zei:
Maar wat we ons beiden wel nog afvragen, hoe zit het met het netto-rendement van je eigen inleg? Rekeninghoudend het gebruik van een hypotheek. Hoe bereken je dit correct?
Klik om te vergroten...

Eigen inleg is eigenlijk irrelevant. Return on equity is wat matters.

je hebt 50k eigeninleg. Jaar nadien is je equity 60k + huur cashflow - hypotheek betalingen. Je rendement is het ene gedeeld door het andere - 1. You get the picture. Rinse and repeat elk jaar. Na 10 is je return on equity per jaar: equity + huur cashflows - hypotheekbetalingen /50000 ^(1/10) - 1
 
coldvinc zei:
...

Concreet voor mijn vrouw:
  • Risicospreiding
    Minder afhankelijkheid van beurs + loon.
  • Stabiel inkomen
    Niet alleen rendement, maar ook wat voorspelbaarheid.
  • Arbeidsvrijheid
    Part-time kunnen werken zonder inboeten op levensstandaard.
Stel conservatief part-time werken als:
  • Netto inkomensverlies bij part-time: €800–1.200/maand
  • Doel passief inkomen: €10.000–15.000/jaar netto
...
Klik om te vergroten...

Ik snap de logica, maar in de meeste gevallen heb je wel een netto cash outflow zolang je de lening op dat vastgoed afbetaalt - ik ga uit van een lening omdat je in je eerste post verwees naar 100% lenen. Dus naar stabiel inkomen en arbeidsvrijheid niet persé een evidente positieve bijdrage de eerste 10-15-20 jaar.
 
Die 12% registratierechten zijn toch al een eerste serieuze hindernis voor een bestaand blokje. Stel je wil een blokje van 600.000 euro kopen, dan ben je al direct 72.000 euro kwijt voor niets, dus de eerste jaren huur gaan daar al naartoe. Goedkoop kunnen aankopen lijkt dus een must. Ben je trouwens zeker dat je 100% zal kunnen lenen voor een opbrengstpand? Heb je dit reeds op papier? De regels hieromtrent zijn wel strenger geworden vanuit de Nationale Bank, zie ook: https://www.hln.be/mijn-gids/huis-o...en-waar-je-rekening-mee-moet-houden~a60386f1/
 
Ik zit met dezelfde twijfel, momenteel in ik een 3500€/maand huurinkomsten van diverse eigendommen.
Langs de ene kant wil ik nu gaan spreiden, en ipv een volgende vastgoedpand (blokje van 2-3) gewoon in aandelen (iwda) stappen.
(Een groot deel van mijn vermogen word al beheerd door een private bank, maar zo’n vette % als iedereen denkt brengt dat toch niet op).

De beurs word natuurlijk opgehemeld, na zoveel vette jaren kan het moeilijk anders. (ik ben al een dag ouder, crisis 2008,brexit, het is niet allemaal zonneschijn)

Maar aan de andere kant, terwijl elk jong koppel gillend wegloopt van een woning of blok met epc F zijn er echt wel opportuniteiten te koop.

Mijn beste kameraad heeft vorige maand op biddit een rijwoning met garage gekocht voor 105K (90m² bewoonbaar) aangekocht vanop foto's!
Hij heeft nu halftijds werken aangevraagd en gaat daar 6 maand inknallen, daarna heb je 1000€/maand inkomsten voor een pand met EPC B/C dat een waarde heeft van +- 240K. (waar je zelf maar 180 hebt inzitten)

Natuurlijk zitten wij in de sector, en kennen meer van bakstenen dan ETF's dus ik blijf ook neigen om gewoon hierin te blijven.
 
Laatst bewerkt:
Arthas zei:
(Een groot deel van mijn vermogen word al beheerd door een private bank, maar zo’n vette % als iedereen denkt brengt dat toch niet op).
Klik om te vergroten...
Je zet het terloops tussen haakjes maar valt hier niet de eenvoudigste winst te halen? Verplaats het grootste deel van dat vermogen naar een indextracker i.p.v. die fondsen van banken met veel te hoge beheerskosten die quasi altijd underperformen op lange termijn. Je spreekt van een teleurstellende return terwijl we al 15 jaar in een ongeziene bullmarkt zitten.
 
Heeft je vrouw al eens beheer gedaan van appartementen? Best niet onderschatten hoeveel werk dat is en hoe frustrerend het kan zijn. Ik lees dat ze vaak naar het buitenland wil naar familie etc -> kraan, frigo kapot -> wie gaat het allemaal regelen.

Hier thuis hebben ze al het vastgoed verkocht omdat het altijd zever is met ofwel de huurders, ofwel weer veel kosten die uw rendement van een jaar wegvegen, ofwel heen en weer rijden voor pietluttige dingen. 1 eigendom is behouden omdat daar een tante in verblijft die alles proper houdt maar is tegen een vrij lage huur.

Broer had ook een appartementsblok gekocht met 3 appt, na 2 jaar overal last van insijpelend vocht. Heel dak moeten vervangen, bovenste appt volledig bezetting moeten afkappen en hernieuwen. Dat is 6 maanden geen huur ontvangen + de kost van dat dak. Dat is bijna 2 jaar rendement in 1 klap weg.
 
Arthas zei:
Mijn beste kameraad heeft vorige maand op biddit een rijwoning met garage gekocht voor 105K (90m² bewoonbaar) aangekocht vanop foto's!
Hij heeft nu halftijds werken aangevraagd en gaat daar 6 maand inknallen, daarna heb je 1000€/maand inkomsten voor een pand met EPC B/C dat een waarde heeft van +- 240K. (waar je zelf maar 180 hebt inzitten)

Natuurlijk zitten wij in de sector, en kennen meer van bakstenen dan ETF's dus ik blijf ook neigen om gewoon hierin te blijven.
Klik om te vergroten...

Lijkt me dat je dan veel meer kan verdienen door te verkopen en te herhalen en elke 6 maand 60k realiseert?

Nu spreek je van 1000€/mnd met een totale inleg van 180k. Als je dat belegt aan 7% heb je dat ook he.

misschien een tip om eens te kijken naar private equity, moest je dat nog niet doen.
 
Ik blijf met mijn pollen van vastgoedinvesteringen af.

Als je graag bob de bouwer en klusser de klus bent of de nodige kennis en capaciteiten hebt. Dan is dat iets dat je kan doen.
Maar anders steek dat geld in een ETF of als je zekerder wil zijn obligaties of lange termijnrekeningen. En spendeer de tijd van bob de bouwer en klusser de klus in een flexijob of een andere job.

Vergeet ook niet dat je nu een investering moet doen om dat in orde te stellen. En dat je binnen 20 - 30 jaar waarschijnlijk ook wel weer een investering moet doen om dat in orde te brengen. Naast doorheen die tijd ook punctuele kleine reparaties of updates die ook tijd en geld kosten.
Dat je afhankelijk bent van de huurder die erin komt. En dat er mogelijkheden zijn dat die het afbreken (en waar je effectief niets van gaat recupereren en soms ook nog tijd in het gerecht voor mag gaan spenderen om het geregeld te krijgen) of slecht behandelen. Dit klinkt allemaal sexy als je er niets van kent of als je super goede huurders hebt. Maar die garantie is er niet en dat snijdt ook aan uw rendement.
Als uw huurder eruit gaat mag je tijd spenderen om alles terug in orde te stellen. Dit kan gaan van wat oprommelen tot een huis waar je een hoarder als huurder hebt die nooit heeft opgekuist of zelfs vuilniszakken heeft gebruikt en waar jij dan de volledige opkuis kan en mag doen (plezant is anders) tot een huis waar de woning pico bello in orde is en wordt gehouden. Waar je dan ook nog eens niets van terug ziet. Of als je toevallig huurders hebt gehad die verhuizen die het als een halve vuilnisbelt achterlaten of gewoon geen zin hadden om alles eruit te halen waarna je een paar maand kan spenderen om het leeg en verhuurklaar te krijgen.

Wil dat daarom zeggen dat ik aanraad doe het niet. Neen. Maar als je de idee hebt van ik ga een appartementsblok kopen. Ik ga dat beheren. Zie het geld binnenstromen. Of dat je massa's geld gaat verdienen wanneer je voor het minsten een specialist (klusjesman, technieker, elektricien, loodgieter,...) moet laten komen vergeet het dan mooi.

Er komt meer bij kijken dan lui in uw zetel te blijven zitten of wat mailtjes en belletjes te doen. Zeker des te groter uw vastgoedimperium wordt.
 
GADGET zei:
Lijkt me dat je dan veel meer kan verdienen door te verkopen en te herhalen en elke 6 maand 60k realiseert?

Nu spreek je van 1000€/mnd met een totale inleg van 180k. Als je dat belegt aan 7% heb je dat ook he.
Klik om te vergroten...
Beginnen met de belangrijkste disclaimer: rendement is niet gegarandeerd en resultaten uit het verleden zeggen niets over de toekomst. Dit voor zowel de beurs als vastgoed.

Nu, je eerste punt, daar vergeet je wel een aantal belangrijke details. Om te beginnen aanbod, om dit continue te doen met je ook constant de correcte panden vinden, wat niet zo vanzelfsprekend is. En dan nog een belangrijke: gemist loon. Een halfjaar halftijds werken is uiteindelijk een beperkt gemis aan inkomen als dit voor een investering over 10j+ is. Als dit echter continue is, moet je dit ook wel verrekenen.
Verder is de gerealiseerde meerwaarde door renovatie niet verloren. Die gaat mogelijks verminderen over de tijd maar nooit volledig verloren zijn als je beslist om te verkopen.

2e punt: maar dan ga je ervan uit dat hij die €180k volledig in bezit heeft en volledig kan beleggen. Voor vastgoed kan je makkelijker (en aan een lagere intrest) lenen om gebruik te maken van het hefboomeffect.
 
the_fox zei:
Beginnen met de belangrijkste disclaimer: rendement is niet gegarandeerd en resultaten uit het verleden zeggen niets over de toekomst. Dit voor zowel de beurs als vastgoed.

Nu, je eerste punt, daar vergeet je wel een aantal belangrijke details. Om te beginnen aanbod, om dit continue te doen met je ook constant de correcte panden vinden, wat niet zo vanzelfsprekend is. En dan nog een belangrijke: gemist loon. Een halfjaar halftijds werken is uiteindelijk een beperkt gemis aan inkomen als dit voor een investering over 10j+ is. Als dit echter continue is, moet je dit ook wel verrekenen.
Verder is de gerealiseerde meerwaarde door renovatie niet verloren. Die gaat mogelijks verminderen over de tijd maar nooit volledig verloren zijn als je beslist om te verkopen.

2e punt: maar dan ga je ervan uit dat hij die €180k volledig in bezit heeft en volledig kan beleggen. Voor vastgoed kan je makkelijker (en aan een lagere intrest) lenen om gebruik te maken van het hefboomeffect.
Klik om te vergroten...
Dat er niets zeker is, dat is een feit. Maar zoals je zegt is dat in beide gevallen.

Totale inleg (zelf) geeft hij toch zelf aan ?

Maar los van alle cijfers, want het ging gewoon over het idee, is vanaf pakweg 6% rendement eigenlijk even winstgevend, of beter, om gewoon een etf te kopen. Met meerwaarde en lening hefboom meegerekend.

Ik heb de som voor mezelf ook gemaakt recent. En ik heb vastgoed, heb zelf vastgoed verbouwd én heb ook iets in dagverhuur (vakantiewoning, ook zelf gebouwd). En ik kom tot dezelfde conclusie. Mijn winst zit in de verbouwing/meerwaarde bij een verkoop op korte termijn. Opgebouwd kapitaal niet of nihil.

Als je echt vastgoed-minded bent, goed kopen, verbouwen en terug verpatsen (of 5j bijhouden als je kapitaal het toe laat om ondertussen verder te doen)
 
Als je Huizen wil “flippen” betaal je 16,5% als je binnen de 5 jaar verkoopt. (Min gemaakte kosten). Als je dit meerdere keren doet word dit belast als activiteit en betaal je nog veel meer.
 
cege zei:
Wat ik een risico vind aan vastgoed is de binaire investering. Tenzij je 10 appartementen hebt en 1 kunt verkopen als je wil, zit je paar honderd k vast. Ofwel heb je het ofwel niet.

Dan zijn GVVs of dividendaandelen beter. Kun je 10 20 50 100k verkopen, de rest laten staan.

Krijg je propertjes je cashflow binnen.



Eigen inleg is eigenlijk irrelevant. Return on equity is wat matters.

je hebt 50k eigeninleg. Jaar nadien is je equity 60k + huur cashflow - hypotheek betalingen. Je rendement is het ene gedeeld door het andere - 1. You get the picture. Rinse and repeat elk jaar. Na 10 is je return on equity per jaar: equity + huur cashflows - hypotheekbetalingen /50000 ^(1/10) - 1
Klik om te vergroten...
Dus als ik het goed heb op basis van een concreet voorbeeld:

Aankoop
  • Prijs: €260.000 (EPC E)
  • Registratierechten 12%: €31.200
  • All-in aankoop: €291.200
Kosten:
Door EPC E zitten we mogelijk met renovatiewerken (ik denk dak, verwarming, muren, etc.)
  • Eenvoudig zadeldak: € €30.000
  • Ramen: € 10.000
  • EGW: € 20.000
  • Andere: € 10.000
  • €291.200 + €70.000 = €361.200
Geschatte huurinkomsten:
  • 3 × €700 = €2.100 / maand
  • Jaarhuur bruto: €25.200
Neem 30% maandelijkse kosten (erg veilig?)
  • onderhoud
  • leegstand
  • verzekering
  • OV
  • beheer
Netto huur ≈ €17.640 / jaar
Netto rendement ≈ 17.640 / 361.200 ≈ 4,9%

M️.a.w. zonder het hefboomeffect van een lening is dit slechter dan je aandelen eigenlijk?
Dus alleen zinvol met een lening?
Als ik nu eens een lening neem:
  • Totale investering: € 361.200
  • Eigen inleg: € 40.000
  • Totale lening: € 321.200
  • Rente: 3%, 25 jaar ≈ € 18.500/jaar
Cashflow = € 17.640 - € 18.500 = -€860/jaar

Interest jaar 1 = 3% × 321.200 ≈ €9.636
Aflossing jaar 1 = 18.500 – 9.636 ≈ €8.864

ROE
Netto vermogensgroei = 8864 - 860 = € 8.004
ROE bij €40k eigen inleg = 8.004 / 40.000 ≈ 20%
 
Intergalactic zei:
Waar vind je een blokje van 3 (kleine) appartementen voor 260.000 euro?
Klik om te vergroten...
Er is niet veel info direct beschikbaar dus ik veronderstel dat er wel nog iets is:
vandevondel.be

Ruime woning (3 app) gelegen te centrum Aalst !

Ruime stadswoning (momenteel ingericht in 3 appartementen), in perfecte staat in hartje centrum Aalst! Deze prachtig onderhouden woning bestaat uit momenteel uit drie volledig afgewerkte appartementen, gelegen in het bruisende hart van Aals...
vandevondel.be vandevondel.be
 
coldvinc zei:
Kosten:
Door EPC E zitten we mogelijk met renovatiewerken (ik denk dak, verwarming, muren, etc.)
  • Eenvoudig zadeldak: € €30.000
  • Ramen: € 10.000
  • EGW: € 20.000
  • Andere: € 10.000
  • €291.200 + €70.000 = €361.200
Klik om te vergroten...
FYI, maar zal je pas zien eens je concreet gaat kijken en dingen opvraagt:
Pand is in 2020~2021 al vernieuwd, inclusief nieuwe deuren en ramen. Zie datum EPC-certificaat + streetview (mei 2019 vergelijken met okt 2024). Elektriciteit zou ook al conform zijn.
Zou bij mij al een red flag zijn zonder meer info trouwens. En beperkt je ook in de mogelijkheden om EPC naar C te krijgen tegen 2035 (voetnoot daarbij is dat de nieuwe verplichting per appartement zal zijn, niet meer voor de hele blok).

[edit]ah, je hebt de link al geplaatst, dan moest ik niet zo cryptisch zijn eigenlijk :P
 
Het is niet dat ik vandaag op morgen een bod ga plaatsen hoor :D Maar zoals je zegt, het feit dat dit recent "gerenoveerd" werd en nog altijd maar ene EPC E heeft als rijwoning is zeker een rode vlag.

Op de foto's zie je bv. dat de ramen achteraan nog de originele (enkel glas wss) zijn. Ze tonen ook de zolder (o.i.d.) niet dus mogelijk is er iets met het dak.
 
Zou dat wel vergund zijn voor 3 appartementen? Al regelmatig tegengekomen dat een huis werd opgedeeld in (kleine) appartementen of studio's, maar zonder vergunning. De prijs lijkt me verdacht laag op een of andere manier.
 
coldvinc zei:
Het is niet dat ik vandaag op morgen een bod ga plaatsen hoor :D Maar zoals je zegt, het feit dat dit recent "gerenoveerd" werd en nog altijd maar ene EPC E heeft als rijwoning is zeker een rode vlag.

Op de foto's zie je bv. dat de ramen achteraan nog de originele (enkel glas wss) zijn. Ze tonen ook de zolder (o.i.d.) niet dus mogelijk is er iets met het dak.
Klik om te vergroten...
Mja, was ook vooral omdat je dat als concreet voorbeeld gaf en er direct red flags waren, dat ik het toch even wou aankaarten ;)
Als je zelf de rode vlaggen ziet, goed, maar ik vermoed ook dat er wel nog dingen schelen voor die lage prijs. Wat het uiteindelijk geen realistisch concreet voorbeeld maakt.

PS: ik vermoed niet dat er een zolder is. Het appartement met de living met de gele pluchen knuffel op de stoel ligt onder het dak. En gezien de hoogte-sprongen in plafond zowel in living als slaapkamer van dat appartement, denk ik niet dat er nog een bruibare zolder boven zit.
 
Fair enough. Maar dit was iets dat ik dus tegenkwam maar het was ook vooral om te zien of mijn berekening kloppen.
 
coldvinc zei:
Fair enough. Maar dit was iets dat ik dus tegenkwam maar het was ook vooral om te zien of mijn berekening kloppen.
Klik om te vergroten...
Je berekeningen staan of vallen bij kosten voor aankoop, verbouwing & onderhoud vs huuropbrengst dus 🤷‍♂️
Voor dat pand kan ik verbouwing & onderhoud niet inschatten (daarom dus red flag) + geen idee of je huurprijs realistisch is daar.
 
Je moet ingelogd zijn om te kunnen reageren. Aanmelden | Registreren
Terug
Bovenaan