Do not underestimate "the foefelarij" van een aannemer zou ik zeggen
Ik denk dat ge hier een denkfout maakt. De DBFM SPV is (in het eerste programma in ieder geval) geen aannemer maar een publiek private partner die het hele proces coördineert. In dit geval Fortis, Ag Insurance/Real estate en Schoolinvest. Dit zijn bankiers die andere motieven hebben dan de aannemers en er vooral op gebrand zijn om risico en aansprakelijkheid te minimaliseren. Foefelen staat niet hoog op de agenda van die mannen omdat dat een liability is.
Het is deze SPV die apparte overeenkomsten met alle actoren gaat afsluiten (de contracten zijn opgelegd door de Vlaamse Gemeenschap dus kunnen niet meer aangepast worden): een overeenkomst met het basisteam (architect, studiebureau), met de aannemer, met de inrichtende macht en nog een aantal kleinere actoren (notarissen, verzekeraars, landmeters, bodemdeskundigen, archeologen, ...)
De spv is hier in principe een neutrale partij die zijn rol vervult en die aansprakelijkheid wilt voorkomen. Hij kan niet foefelen met zijn erelonen aangezien dat deze vastliggen. De LTA (de lenders) houden een zeer nauwlettend oog op de gang van zaken aangezien ze onregelmatigheden kunnen missen als de pest.
De actoren worden via traditionele openbare aanbestedingen aangeworven.
Maar wat met volgende zaken.
-Subpar materialen die net nog aan de lastenboek beschrijving voldoen. Maar wie maakt de bestekken op? AR/studiebureau. Heeft de overheid een moederbestek? zoals typebestek vsmw. of dient er andere typebestekken gevolgd te worden zoals de 104 of 105 (ik dacht van niet maar ben nu niet 100% zeker.)
Er dient gevolgd te worden de overheidsopdrachtenwet 2016, EPB, Agion, NBN s21-204 en de spv dient te voldoen aan alle toelatingen, vergunningen en goedkeuringen.
-materialen gebruiken die niet voldoen (en vaak niet opgemerkt worden tijdens rondgangen) bewijs het maar als alles toeligt en afgewerkt is.
Oh, ik ben mij maar al te bekend van het gefoefel van de aannemers (en sommige in het bijzonder).
In de eerste plaats staat voorop dat aan alle output specificaties moet worden voldaan, alle wettelijke normen moeten worden gerespecteerd (op de meest strenge wijze) en het goedgekeurde bestek moet worden gevolgd (het bestek dient ook door Agion en de school te worden goedgekeurd). Aanpassingen mogen niet worden gedaan zonder voorafgaande instemming van de Architect, de school en Agion. De outputspecificaties zijn zeer specifiek (en eigenlijk overdreven streng op sommige punten) maar staan voorop in heel het proces. Dit is een absolute voorwaarde waar niet vanaf kan worden geweken.
Maar de kicker is dat de aannemer enkel zichzelf kloot door te foefelen met de gebruikte materialen (want 100% valt dit nooit uit te sluiten). Hij staat immers in voor 30 jaar onderhoud tegen een prijs die niet meer kan worden aangepast (tenzij onder contractueel vooropgestelde voorwaarden). Dus indien binnen een verloop van 30 jaar het gebouw meer slijtage vertoont dan ingecalculeerd of er iets misgaat vanwege slechte uitvoering of matiaal is het de aannemer die hier de prijs betaalt. Jaarlijks worden er ook conditiemetingen gedaan en indien niet hieraan wordt voldaan heeft dit serieuze boetes voor de aannemer tot gevolg.
De aannemer bewijst zichzelf dus geen dienst door te foefelen. Dit is iets dat ze hardhandig hebben moeten leren (en het ziet ernaar uit dat ze het nu stilaan door hebben)
Nee DBFM vind ik niet zo transparant eerlijk gezegd.
Vaak werk je als architect/studiebureau niet voor de eindklant maar voor de grote aannemer.
Waar is de goeien ouden tijd van openbare aanbestedingen waar je neutraal dient te beschrijven, verschillende inschrijvers had, prijsvergelijk kan doen, leemtes en fouten uit het ontwerpdossier gehaald worden door de aannemer....
Zoals ik al aangaf is het eigenlijk niet zo dat de aannemer degene is die het proces in handen heeft maar is de SPV in het geval van Scholen van Morgen in handen van de financiële kant van het verhaal. Hierdoor is er zeker een vorm van neutraliteit aangezien dat deze partijen geen risico's willen nemen en alles afschuiven op de andere actoren.
Van zodra dat aansprakelijkheid in het vizier komt zijn architecten en aannemers ineens niet meer zo'n goede vrienden. Dit is voor alle partijen inderdaad een leerproces geweest maar de sector begint zich stilaan aan te passen aan deze realiteit.
Voor de rest verloopt alles via de normale weg. Voor iedere project wordt telken een apparte aanbesteding gedaan (voorwaarde is wel dat het klasse 8 aannemers zijn die zich inschrijven) en er wordt een cap op de prijs gezet. Leemtes en fouten dienen nog steeds door de aannemers zelf te worden opgemerkt want nadien kunne ze zich hier niet meer op beroepen.
Een negatievere evolutie is dat de Vlaamse Gemeenschap met de nieuwe cluster DBFM projecten wel weer meer controle bij de aannemers legt door clusters te maken met ieder hun eigen SPV. Daartegenover staat dan wel weer dat de contracten van de VG dan weer imo onrealistisch zijn.
Het onderhoudsgedeelte kan ik me niet over uitspreken want heel weinig mee te maken gehad in mijn carriere. Hoe verhoudt dit zich tov totale bouwkost?
Een precies cijfer kan ik daar eigenlijk van buiten ook niet op geven. Dit is ook nogal project specifiek. In de praktijk wordt tegenwoordig ook het onderhoud in onderaanneming door andere bedrijven als de aannemer gedaan (maar de verantwoordelijkheid ligt nog steeds bij de aannemer).
, 5 keer plannen, 5 keer bestekken meetstaten.. En telkens voor een scheet groot. Ik dacht dat het budget toen 140.000 euro per fase was.
