Gasketel afgekeurd, verhuurder vraagt voor een nieuwe onderhoud op mijn kosten

[Gines]

Dus

uw ketel is afgekeurd wegens laag rendement, dat kan, maar dat is afhankelijk van elke ketel apart (dacht ik)
Het kan goed zijn dat de ketel van uw buurman wel in orde is maar die van u niet.

Nu begint het lastig te worden.
Ik neem aan dat jouw ketel en al de ketels in dat gebouw nog ketels zijn met gewoon brander heeft een specifieke naam.
Die type ketels worden niet meer geproduceerd en geplaatst.
Moeten nu allemaal condensatieketels zijn en om een condensatieketel te plaatsen moet elk appartement een eigen leiding hebben naar de schouw.
oude gebouwen gaan dit niet hebben.
Dus de verhuurder heeft gelijk als hij zegt dat een nieuwe ketel plaatsen niet zomaar gaat bij jullie omdat de schouwen aangepast moeten worden.

Ik ben zelf eigenaar en wij hebben dit van de zomer ook moeten doen in ons gebouw.
Het is geen groot werk maar wel een duur werkje.
Een nieuwe ketel alleen kost al tegen de 3K en de werk aan de schouwen is ook een duur ding.

Nu het goede nieuws voor jou is dat deze werken zowiezo gaan moeten gebeuren omdat men nu alleen nog condensatieketels kan en mag plaatsen.
Dus van het moment dat er meerdere ketels in jullie gebouw worden afgekeurd en niet vervangen kunnen worden omdat die oude type ketels niet geproduceerd worden gaan de eigenaars geen keuze hebben.

Het probleem alleen is, of pech bij jou dat jouw ketel niet genoeg rendement geeft en dat is afhankelijk van de ketel zelf.

Je zit in een lastige positie je kan de verhuurder lastig vallen hierover maar hij gaat niet veel kunnen doen omdat hij gwn geen nieuwe ketel kan/mag plaatsen (tenzij hij een loodgieter vindt die zo'n oud type ketel kan vinden en wilt plaatsen)

Helemaal correct verwoord. Ik vroeg hem om gewoon dezelfde soort ketel te plaatsen als vervanging maar hij zei dat dat niet gaat omdat dat niet meer bestaat. Daarom moet hij alle schouwen van elk appartement aanpassen en niet enkel die van mij.

Maar met je laatste alinea ben ik wel niet akkoord. Als verhuurder krijg je huurgeld (de baten), maar de kosten wilt hij dan wel niet dragen. Hij moet als goede huisvader zijn eigendom onderhouden en alle gebreken wettelijk herstellen. Nu is het na 30 jaar of meer eens een grote kost die hij heeft aan zijn eigendom die hij niet wilt doen, maar wel 30 jaar lang genieten van de inkomsten.

 

[Caesar2]

Specifiek voor appartementen bestaan er nog steeds nieuwe atmosferische gasketels, oa van Vaillant/Bulex. Dat dit slechts een tijdelijke oplossing is, is uiteraard waar. Uiteindelijk moet het volledige gebouw over op condenserende ketels.

 

[fear of god]

Ik zou de rookgasanalyse nu nog eens laten uitvoeren, is die opnieuw afgekeurd dan zou ik de eigenaar aangetekend en per mail berichten hierover.
Je moet niet direct beginnen dreigen oid, wijs hem vriendelijk op zijn plichten als verhuurder en geef hem maar hem x aantal weken/maanden (hoogstens 2) om het in orde te brengen.
Is heel het gebouw van hem, of enkel dat ene appartement?

 

[JPV]

En als hij het niet wilt oplossen: stoppen met uw huur te betalen of https://www.vlaanderen.be/hulp-bij-huurgeschillen

Eenzijdig beslissing om te stoppen met huur te betalen mag je zeker niet doen! Zoiets kan je enkel doen na bespreking met de vrederechter OF bij echt volledig totaalverlies (instorten van je woning bvb). Als je er nog gebruik van kan maken, zelfs met gebreken, blijf je voorlopig betalen!

(Rechters zijn allergisch voor dergelijke eenzijdige stappen, zeker als je eerst 2 jaar niks deed)

 

[SomeDude]

Eenzijdig beslissing om te stoppen met huur te betalen mag je zeker niet doen! Zoiets kan je enkel doen na bespreking met de vrederechter OF bij echt volledig totaalverlies (instorten van je woning bvb). Als je er nog gebruik van kan maken, zelfs met gebreken, blijf je voorlopig betalen!

(Rechters zijn allergisch voor dergelijke eenzijdige stappen, zeker als je eerst 2 jaar niks deed)

Nee dat kan zonder tussenkomst rechter (desnoods gedeeltelijk)
Indien verhuurder op de hoogte is van het euvel moet hij dat oplossen. Gebruik van afgekeurde ketel is bestrafbaar he (milieumisdrijf)

Exceptio Non Adimpleti Contractus (ENAC)​

In gevallen waarin de verhuurder in gebreke blijft, staat de huurder juridisch gezien niet machteloos.

De huurder heeft het recht om tijdelijk betalingen geheel of gedeeltelijk op te schorten, een juridisch principe bekend als "exceptio non adimpleti contractus" of een exceptie van niet-nakoming, ook wel opschortingsrecht genoemd.

Concreet betekent dit dat als een partij haar verplichtingen niet nakomt, de andere partij gerechtigd is om haar eigen verplichtingen op te schorten totdat de eerste partij haar deel van de afspraak nakomt.

In het geval van een huurovereenkomst kan de huurder besluiten, zonder tussenkomst van de rechter, om betalingen op te schorten als:

• De verhuurder gemaakte afspraken tussen huurder en verhuurder niet nakomt.
• De verhuurder beloofde onderhouds- of herstellingswerken niet nakomt.
• De nalatigheid van de verhuurder het woongenot van de huurder beïnvloed.

 

[JPV]

Nu doordat je het zo lang hebt laten wachten ga je om save te spelen wel zelf een onderhoud moeten bekostigen. Ik zou wel de factuur protesteren indien deze veel hoger zou zijn dan een gemiddeld onderhoud bij een andere technieker.

factuur protesteren is wat moeilijk, omdat je het onderhoud vraagt. Dat dat onderhoud dan meer kost dan normaal, is iets wat je met de verhuurder moet regelen, niet met de huurder. Als er natuurlijk echt andere zaken zijn, dan kan je best aan de brandtechnicus vragen om de herstelling niet uit te voeren, tenzij dat de verhuurder akkoord gaat.

Als het is zoals bij mij, is het antwoord heel simpel "Dat zat bij mijn ketel dus is opgebrand". Allez, toch wat ik al gekregen heb. Dat is factuur + printout van de meting van verbranding.

De bewijslast dat de brand juist daar ontstaan is, en dan nog eens het gevolg is van een defect is zodanig moeilijk dat de meeste verzekeringen er niet achter vragen.

De brandtechnicus (=onderhoudsman) is bij mijn weten wel verplicht om alle gegevens van het attest ook zelf bij te houden. Dus dan kan de verzekering navraag doen wie het onderhoud heeft gedaan en zich naar die persoon richten. Als je dat niet kan geven, KAN je in de problemen komen (wat idd niet zo vaak voorkomt, tenzij er ook slachtoffers vallen, want dan zitten ook andere advocaten erop).

Dit is (een stuk) van wat wij digitaal kregen, gezien de firma het zelf moet bijhouden:

CO vergiftiging kan eigenlijk enkel voorkomen bij de eerste atmosferische gasketels zonder gedwongen afvoer. Ik vraag me af of er nog mensen zijn die zo'n ketels hebben hangen.

Ook slecht geïnstalleerde nieuwe ketels kunnen dit probleem hebben: https://www.antigifcentrum.be/nieuws/aantal-overlijdens-door-co-intoxicaties-blijft-stijgen

 

[JPV]

Nee dat kan zonder tussenkomst rechter (desnoods gedeeltelijk)
Indien verhuurder op de hoogte is van het euvel moet hij dat oplossen. Gebruik van afgekeurde ketel is bestrafbaar he (milieumisdrijf)

Je stelling was het totaal niet meer betalen. Dit artikl zegt niet dat dit kan als je nog huurgenot hebt, zoals de situatie waar het hier over gaat.

De situaties waar dit wél kan zijn héél uitzonderlijk, bvb een huurovereenkomst waarin staat dat de verhuurder een keuken zou plaatsen, maar dit uiteindelijk niet doet en jij dat in zijn plaats moet doen (maar de factuur zelf moet betalen). Gewoon omdat je minder genot hebt, zonder dat je ergens een bedrag tegoed hebt van de baas, kan (normaal gezien en zeker in dit geval) niet.

 

[JPV]

@Gines: ik zou overigens nooit de onderhoudsman van de verhuurder nemen. Elke brandtechnicus heeft een relatief grondige opleiding die hij moet volgen, dus zijn ze, voor de wet, evenwaardig. Neem gerust, om de stok in 2 te doen, eventueel een andere onderhoudsman dan deze die je had, zodat de verhuurder het niet op onbekwaamheid van die ene kan steken, maar mocht het toch een kennis zijn van de verhuurder, weet je nooit.

Toon sowieso ook bij het onderhoud de vorige printout van de ketel, zodat de nieuwe onderhoudsman weet wat het probleem kan zijn, zodat hij daar extra kan op letten.

 

[pardal]

factuur protesteren is wat moeilijk, omdat je het onderhoud vraagt. Dat dat onderhoud dan meer kost dan normaal, is iets wat je met de verhuurder moet regelen, niet met de huurder. Als er natuurlijk echt andere zaken zijn, dan kan je best aan de brandtechnicus vragen om de herstelling niet uit te voeren, tenzij dat de verhuurder akkoord gaat.

Ik bedoelde vooral als de verhuurder aandringt dat een huurder bij een bepaalde vakman zijn onderhoud moet laten doen en deze vraagt (veel) meer dan een onderhoud gedaan door een andere vakman, dan zou ik de factuur gaan betwisten bij de verhuurder en de meerkost van die factuur bij de verhuurder terugeisen.

 

[SomeDude]

Je stelling was het totaal niet meer betalen. Dit artikl zegt niet dat dit kan als je nog huurgenot hebt, zoals de situatie waar het hier over gaat.

De situaties waar dit wél kan zijn héél uitzonderlijk, bvb een huurovereenkomst waarin staat dat de verhuurder een keuken zou plaatsen, maar dit uiteindelijk niet doet en jij dat in zijn plaats moet doen (maar de factuur zelf moet betalen). Gewoon omdat je minder genot hebt, zonder dat je ergens een bedrag tegoed hebt van de baas, kan (normaal gezien en zeker in dit geval) niet.

De verhuurder weigert hier de verplichte onderhoudswerken uit te voeren. (punt 2, discussieerbaar omdat hij het niet beloofd had maar de wet hem verplicht)
Woongenot wordt beïnvloed (punt 3) aangezien de huurder de ketel niet meer mag gebruiken (want dan is hij in overtreding) en dus verplicht wordt in de kou te zitten en geen warm water meer te hebben

Je moet gewoon bewijsmateriaal hebben dat de verhuurder op de hoogte was

 

[JPV]

De verhuurder weigert hier de verplichte onderhoudswerken uit te voeren. (punt 2, discussieerbaar omdat hij het niet beloofd had maar de wet hem verplicht)
Woongenot wordt beïnvloed (punt 3) aangezien de huurder de ketel niet meer mag gebruiken (want dan is hij in overtreding) en dus verplicht wordt in de kou te zitten en geen warm water meer te hebben

Je moet gewoon bewijsmateriaal hebben dat de verhuurder op de hoogte was

Opnieuw, volledig inhouden van de huur kan niet in dit geval, is algemene rechtsleer:

Stoppen met huur betalen als de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt? | Advo-Recht.be

Een vraag waar vele huurders vaak mee blijven zitten is: Mag ik stoppen met huur betalen indien de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, het pand gebreken vertoond of de verhuurder simpelweg nooit met de beloofde herstellingen over de brug komt? Dit kan, maar het antwoord is echter niet...

advo-recht.be

Het niet-betalen van de huur door de huurder wegens gebreken aan de woning

Advocaat Elfri De Neve. Stationsstraat 29. B 9700 Oudenaarde

www.elfri.be

Verder is er in België geen verplichting tot het hebben van een verwarmingsinstallatie voor de volledige woning, enkel in de leefruimte volstaat. Dat kan dus ook een elektrisch vuurtje zijn (die de verhuurder dan wel moet voorzien). De woning is dus, mits dat elektrisch vuurtje, perfect bewoonbaar. Je moet de verhuurder dus zo in gebreke stellen en hem een realitische tijd geven om verwarming te voorzien (wat in de winter natuurlijk maar enkele dagen is).

Wettelijk gezien kan de verhuurder dus gewoon zeggen dat het toestel voorlopig niet gebruikt mag worden (met een minwaarde voor het gebrek aan warm water) en is de verhuurder enkel verplicht om (direct) een verwarmingstoestel te installeren en te kijken voor herstelling/vervanging van het originele toestel (omdat dit er was bij start huur). Tenzij natuurlijk in de huuroveerenkomst iets anders staat, maar ook dan zal er enkel een gebrek zijn.

 

[the_fox]

Dit is (een stuk) van wat wij digitaal kregen, gezien de firma het zelf moet bijhouden:

Bekijk bijlage 36990

Ik heb het net eens opgezocht, dat ziet er het model attest (dat ook hier te vinden is) uit met kleine aanpassingen.
Volgens de regelgeving moet het model niet exact gevolgd worden. Specifiek:

Besluit van de Vlaamse Regering van 8 december 2006 betreffende het onderhoud en het nazicht van centrale stooktoestellen voor de verwarming van gebouwen of voor de aanmaak van warm verbruikswater
Hoofdstuk IV Verplichtingen van de persoon belast met de keuring vóór eerste ingebruikname, met de onderhoudsbeurt of met de verwarmingsaudit van een centraal stooktoestel
Artikel 15 Afgeven en ter beschikking houden van attesten en rapporten
§ 5 Een behoorlijk ingevuld reinigingsattest, verbrandingsattest, keuringsrapport of verwarmingsauditrapport bevat minstens de gegevens, gevraagd in het toepasselijke model uit bijlage III in duidelijk leesbare alfanumerieke tekens. Een rapport of attest is enkel geldig indien het behoorlijk werd ingevuld.

En al die gegevens staan op het ticketje dat afgedrukt wordt bij mij

Maar blijkbaar moet de technicus de gegevens 1j wettelijk bijhouden. Ook uit artikel 15:

§ 2 De persoon die de gedeeltelijke of de volledige onderhoudsbeurt van artikel 8, 4°, heeft uitgevoerd overhandigt aan de gebruiker van het centrale stooktoestel het behoorlijk ingevulde reinigingsattest en/of het behoorlijk ingevulde verbrandingsattest. Een duplicaat ervan houdt hij gedurende minstens één jaar ter beschikking van de afdeling of van de toezichthoudende ambtenaar.

Maar als we de letter van de wet volgen, enkel op te vragen door de overheid dus... Al vermoed ik niet dat men daar moeilijk over gaat doen. Maar 1j bijhouden en om de 2j onderhoud = helft van de periode dat dit mogelijks niet meer beschikbaar is.

 

[JPV]

Ik heb het net eens opgezocht, dat ziet er het model attest (dat ook hier te vinden is) uit met kleine aanpassingen.
Volgens de regelgeving moet het model niet exact gevolgd worden. Specifiek:

En al die gegevens staan op het ticketje dat afgedrukt wordt bij mij

Maar blijkbaar moet de technicus de gegevens 1j wettelijk bijhouden. Ook uit artikel 15:

Maar als we de letter van de wet volgen, enkel op te vragen door de overheid dus... Al vermoed ik niet dat men daar moeilijk over gaat doen. Maar 1j bijhouden en om de 2j onderhoud = helft van de periode dat dit mogelijks niet meer beschikbaar is.

"§ 4. De erkende technicus bezorgt de afdeling uiterlijk 2 maanden na het verloop van elk kalenderjaar een overzichtslijst van alle installaties welke hij dat kalenderjaar heeft gekeurd, onderhouden of aan een verwarmingsaudit heeft ontworpen, samen met het eindresultaat (al dan niet in orde bevonden) van elke door hem uitgevoerde controle."

Er bestaat dus altijd een lijst met welke woningen in orde waren en welke niet. De betaler van het onderhoud kan natuurlijk altijd aan zijn brandertechnicus een kopie hiervan vragen, ivm eventuele juridische discussies.

 

[Gines]

Volgens de eigenaar moet de ketel niet vervangen worden wegens volgende wetgeving: https://doval.be/cv-ketel-appartement/
Mijn ketel (een ThemaTek c24 e-a) heeft een rendement van 80%. Dan nog moet de ketel vervangen worden toch want min rendement moet 86% zijn volgens dat artikel, op de site van Vlaanderen vind ik dan weer 90%.

 

[the_fox]

Er bestaat dus altijd een lijst met welke woningen in orde waren en welke niet. De betaler van het onderhoud kan natuurlijk altijd aan zijn brandertechnicus een kopie hiervan vragen, ivm eventuele juridische discussies.

Dat wel, maar de discussie ging hem over het attest dat de verzekering zou opvragen + dat de technicus wel een duplicaat zal hebben indien de eigenaar hier niet meer over beschikt. Allemaal dingen die dus niet waar zijn of niet altijd van toepassing zijn

En het is niet omdat de lijst doorgestuurd wordt, dat die technicus die ook nog heeft En ik wens de verzekering veel geluk om dit op te vragen bij de overheid om deze reden

 

[JPV]

Dat wel, maar de discussie ging hem over het attest dat de verzekering zou opvragen + dat de technicus wel een duplicaat zal hebben indien de eigenaar hier niet meer over beschikt. Allemaal dingen die dus niet waar zijn of niet altijd van toepassing zijn

ok, het moest het resultaat van het attest zijn . Dat moet hij doorsturen en kan hij bekomen.

En het is niet omdat de lijst doorgestuurd wordt, dat die technicus die ook nog heeft En ik wens de verzekering veel geluk om dit op te vragen bij de overheid om deze reden

Niet zo moeilijk hoor. Als het een juridische discussie betreft, zal men vlug zijn verantwoordelijkheid als Brandtechnicus willen afschuiven door een printscreen van alle meldingen in dat dossier: https://melding.veka.vlaanderen.be/

 

[utolor.]

Ook slecht geïnstalleerde nieuwe ketels kunnen dit probleem hebben: https://www.antigifcentrum.be/nieuws/aantal-overlijdens-door-co-intoxicaties-blijft-stijgen

Maar dan gaat onderhoud door je installateur niet helpen aangezien hij het verkeerd geïnstalleerd heeft en dus geen idee heeft waar hij mee bezig is. Het enige wat ik me daarnaast nog kan indenken is dat de ventilator voor gedwongen afvoer niet meer functioneert, maar het zou me vreemd lijken dat de ketel dan nog vlam gaat geven. Zou normaal toch een veiligheid op moeten zitten dat deze dan niet start. Al verschiet ik wel van het aantal gevallen van CO-intoxicatie. Dan zijn er dus toch nog steeds een hoop knoeiers tussen de installateurs spijtig genoeg. Of het moesten mensen zijn die de ketel zelf hebben geïnstalleerd natuurlijk.

 

[JPV]

Maar dan gaat onderhoud door je installateur niet helpen aangezien hij het verkeerd geïnstalleerd heeft en dus geen idee heeft waar hij mee bezig is. Het enige wat ik me daarnaast nog kan indenken is dat de ventilator voor gedwongen afvoer niet meer functioneert, maar het zou me vreemd lijken dat de ketel dan nog vlam gaat geven. Zou normaal toch een veiligheid op moeten zitten dat deze dan niet start. Al verschiet ik wel van het aantal gevallen van CO-intoxicatie. Dan zijn er dus toch nog steeds een hoop knoeiers tussen de installateurs spijtig genoeg.

Bij onderhoud is er natuurlijk een aantal testen die gebeuren en je moet dan al iemand hebben die erin slaagt om naast de slechte installatie, ook een slechte controle te doen (die wél een technisch "mogelijks" resultaat oplevert, maar het verkeerde resultaat).

Meeste gevallen van CO-intoxicatie zijn nu wel van andere toestellen dan te keuren gastoestellen dacht ik, bvb een BBQ, of een kleine warmwatertoevoer etc.

 

[Yo-Han]

Bij onderhoud is er natuurlijk een aantal testen die gebeuren en je moet dan al iemand hebben die erin slaagt om naast de slechte installatie, ook een slechte controle te doen (die wél een technisch "mogelijks" resultaat oplevert, maar het verkeerde resultaat).

Meeste gevallen van CO-intoxicatie zijn nu wel van andere toestellen dan te keuren gastoestellen dacht ik, bvb een BBQ, of een kleine warmwatertoevoer etc.

Dit klopt idd, (oude) warmwaterboilers in kleine gesloten ruimtes etc kunnen gevaarlijk zijn voor CO. Te keuren gasketels veel minder, maar niet 100% naargelang de rookgasafvoer.

Vuistregels om CO-vergiftiging te vermijden - Embuild Vlaanderen

Embuild Vlaanderen wijst op alarmsignalen en oorzaken in je woning en hoe professioneel onderhoud van je installaties CO-vergiftiging uitsluit.

www.embuildvlaanderen.be

Oorzaken


De oorzaak is vaak een onvolledige verbranding. Bij individuele toestellen, zonder een inrichting voor de afvoer van verbrandingsproducten, vormt dat een groot risico omdat die rechtstreeks verbrandingsgassen in de woning uitstoten. Maar ook bij een slecht onderhouden ketel duiken risico’s op. Bij bijv. een gasketel zie je dat aan het vlambeeld. Je ziet dan niet de gewenste blauwe vlam, maar eerder een gele zoals bij een brandende kaars. Daarnaast kan ook een slechte afvoer van de verbrandingsproducten aan de basis liggen als gevolg van bijv. een verstopte of gebarsten schoorsteen. Wat er zich bij een verbouwing kan voordoen is een dalende trek in de schoorsteen met hoger risico op CO-vergiftiging. Als gevolg van de overschakeling van een standaardketel naar een laagtemperatuur- of condensatieketel. Dat heeft impact op de werking van de schoorsteen en dat kan leiden tot een onvolledige verbranding en vorming van CO. Voorts warmen sommigen graag de wagen voor. Indien de garage zich in de woning bevindt, kan dat CO-concentratie in de woning in de hand werken.

 

[Gentei]

Maar met je laatste alinea ben ik wel niet akkoord. Als verhuurder krijg je huurgeld (de baten), maar de kosten wilt hij dan wel niet dragen. Hij moet als goede huisvader zijn eigendom onderhouden en alle gebreken wettelijk herstellen. Nu is het na 30 jaar of meer eens een grote kost die hij heeft aan zijn eigendom die hij niet wilt doen, maar wel 30 jaar lang genieten van de

Het probleem ligt dat alle eigenaren akkoord moeten gaan met zo’n grote werken omdat ze alle appartementen moeten doen. Zo’n beslissingen kunnen maar worden genomen op een algemene vergadering die 1 of 2 keer jaarslijks wordt gehouden. En als alleen jouw appartement een probleem heeft gaan de andere eigenaren wrs tegen stemmen bij zo’n grote werken.

Maar ik lees hier in de thread dat zo’n atmosferische ketels nog kunnen worden geplaatst dus moet de eigenaar inderdaad moeite doen om u verder te helpen.