Huis verhuren

BeyondMars

BeyondMars

Active member
Wij gaan voor het eerst een huis verhuren.
Wat moeten we doen en waar moeten we op letten?

Beetje context: We kochten de woning in 2017 en is ons recent opgeleverd. Het is een BEN-woning (energie label A), met een paar zonnepanelen, warmtepomp én een klein tuintje. We kochten in eerste plaats voor onszelf en maakten ook zo de keuzes van indeling en materialen e.d. Echter door werkverplichtingen kunnen we er momenteel niet zelf naartoe verhuizen en laten leeg staan is ook niet echt een optie...

We zijn al naar een immo kantoor gegaan om de eerste verhuring te doen, zodat zij ons kunnen bijstaan om een screening te doen, huurcontract opmaken e.d. Want eerlijk gezegd hebben we geen enkel idee waar we moeten op letten of wat er in zo'n huurcontract al dan niet kan en mag staan. De brandverzekeraar hebben we wel al gemeld dat we gaan verhuren zodat ze ons als eigenaren-verhuurders kunnen opnemen. Zelf twijfel ik er nog over of we ook de optie 'afstand van verhaal' moeten nemen op de brandverzekering, daar dit toch wel discussies tussen verzekeringsmaatschappijen uitsluit als er iets voorvalt. Mijn vriendin overweegt dan weer een bijkomende rechtsbijstandsverzekering module af te sluiten specifiek voor vastgoed en verhuur of bij AG de 'pack verhuurder' te nemen.

Vermoed wel dat hier enkele mensen verhuren, dus alle ervaringen, tips and tricks welkom.
 
ik verhuur, maar met een andere doelgroep. Sowieso is het slim om d eoptie afstand van verhaal te nemen bij een nieuwbouwwoning.
Persoonlijk zou ik wel de optie verkopen openhouden, want mij lijkt het rendement op een nieuwbouwwoning te klein bij verhuren, maar mss zegt het immokantoor iets anders. Hangt natuurlijk ook ervanaf of jullie daar nog ooit zelf zouden willen wonen.

Rechtsbijstand nemen zou ik enkel doen indien je zonder immokantoor werkt. Gezien het een nieuwbouw is, lijkt me de kans op "moeilijk" problemen een stuk minder. Wil je natuurlijk géén zorgen, kan je dat toch doen, maar dan daalt je rendement opnieuw.

Heb je de volledige rekening gemaakt van je uitgaven en inkomsten bij verhuren?
 
In het verleden een gelijkaardig dilemma gehad (compacte maar zeer degelijk gerenoveerde woning, energiezuinig (A), zonnepanelen, vele "snufjes", duurdere inbouwverlichtig, elektrische rolluiken centraal gestuurd, terrasoverkapping met lamellen,...) en mijn conclusie was dat de vele "extra" investeringen onvoldoende/geen "extra" rendement bezorgen bij verhuur, maar wel voor extra risico op schade en kosten zorgen.

Fictief vb, maar een "basis uitgeruste" woning van 300K zou 600 EUR huur opbrengen, de 100K extra investering voor deze woning in diverse zaken zou bij verhuur "maar" voor vb 50 EUR extra rendement zorgen (650 ipv 600 huur).

Ik heb verkocht, 2/3 van het geld geïnvesteerd in een "basis" pand waarmee ik op 30 EUR na dezelfde huur ontvang dan met het oorspronkelijke pand vooropgesteld was en de rest in een de nieuwe woning geïnvesteerd.

Huurders kijken m.i. hoofdzakelijk naar de oppervlakte, aantal kamers, aanwezigheid tuin/terras en algemene staat. Of er nu 1 stopcontact per kamer is of 12, of de ramen rolluiken hebben of niet, of het een nu een bad is van 500 EUR of 15.000 EUR, een laminaat is van 10 EUR/m² of parket van 200 EUR/m², allemaal dingen die naar mijn ervaring de huurprijs niet verhogen in verhouding tot de kostprijs. Maar dingen die je wel "voor je eigen woning" zou installeren of geïnstalleerd hebt.
 
Huurprijzen van €600 zijn passé, + €900/1000 betaal je nu voor wat vorig jaar rond de €600 verhuurd werd, €1200/1500 is niet meer abnormaal tegenwoordig.
 
We kochten de woning echt wel voor onszelf en we plannen ook nog altijd om ooit naar daar te verhuizen. Verkopen is daarom voor ons geen keuze, als is dat misschien wel de meest rationele beslissing. Maar huizen kopen is vaak geen rationeel gegeven, de investering dan ook eerder ingegeven om een eigen huis te bezitten dan om dat te gaan verhuren of een hoge ROI te hebben.

De woning zomaar leeg laten staan, totdat we er zelf naar verhuizen, lijkt ook geen optie. Het kost dan handenvol geld om het in stand te houden en het is ook niet echt een tweede verblijf, want het is letterlijk nog geen 400m in vogelvlucht van waar we nu wonen. Vakantiewoning of B&B zijn niet toegelaten, dus bleef verhuren over. Eerst dachten we nog aan verhuur via een sociaal verhuurkantoor, maar kozen uiteindelijk toch voor particulier te gaan verhuren.

De prijs is door het immo kantoor op 1100 euro gezet, of dat realistisch is weet ik niet. Een snelle blik op immoweb geeft prijzen in de buurt aan van 800 tot 1500. We zullen zien. Staat 2 dagen online en de makelaar geeft aan al 3 bezoeken ingepland te hebben. We zien wel hoe dat loopt en of de prijs niet wat moet zakken. Maar het feit dat we gaan verhuren staat voor ons vast (al zullen we het ook moeilijk hebben om het af te geven).

Daar noch mijn vriendin of ikzelf ervaring hebben met verhuren, en ik er bijna zeker van ben dat hier wel wat mensen rondhangen die wel wat zaken verhuren. Dacht ik hier wat tips te vragen. Waar op letten bij kandidaten, wat vragen we best op van een kandidaat-huurder (welke gegevens) om te beslissen aan wie we best verhuren, wat wel/niet toelaten in de woning, wat moet er in het huurcontract staan naast de wettelijke minimum zaken e.d.
 
Marsmillo zei:
1) Waar op letten bij kandidaten
2° wat vragen we best op van een kandidaat-huurder (welke gegevens) om te beslissen aan wie we best verhuren
3° wat wel/niet toelaten in de woning
4) wat moet er in het huurcontract staan naast de wettelijke minimum zaken e.d.
Klik om te vergroten...
1) hangt beetje af van welk doel je hebt. Als het maar voor korte termijn is, kies je best ook een gezin die niet zo lang zal blijven. Jongere gezinnen bvb. Want een 85-jarige die een woning zou huren, krijg je niet zomaar buiten :).
2) Je mag geen loonfiche vragen, maar wel een bewijs van het inkomen. Wat ik persoonlijk zou doen is de huurovereenkomst bespreken op hun adres. Zo zie je al vlug welk vlees je in de kuip hebt. Onder het motto: jullie zijn al bij ons (huis) gekomen, nu komen wij eens op bezoek bij jullie. Pas op: er zullen zeker mensen zijn die dit raar zullen vinden.
3) als het over een volledige woning gaat met tuin, kan je moeilijk huisdieren verbieden. Ik zie niet concreet in wat je zal verbieden/toelaten zonder in problemen te komen met de recht op bescherming van het privé-leven.
4) MOET: niks ;).
 
Waarom willen zoveel eigenlijk altijd via Immo verhuren?

Smeren de verhuurder/huurder een onnodige dure plaatsbeschrijving aan, (€200/250 voor beide partijen is niet ongewoon en voor de rest heb je er tijdens de verhuur toch ook niks aan.
 
jimmyr zei:
Waarom willen zoveel eigenlijk altijd via Immo verhuren?

Smeren de verhuurder/huurder een onnodige dure plaatsbeschrijving aan, (€200/250 voor beide partijen is niet ongewoon en voor de rest heb je er tijdens de verhuur toch ook niks aan.
Klik om te vergroten...
Je betaalt om niet lastig gevallen te worden, niet te moeten schiften, niet te moeten zeggen: "jij wordt het niet" en dat voor een redelijke prijs.
 
Als je geen kaas gegegen hebt van verhuren en hoe huurders selecteren en alle juridische afhandeling en zo zou ik eerder met een immo werken. Het gaat u ook minder stress opleveren, want geloof mij, alles zelf regelen geeft stress. Ik kan u hier een horrorverhaal vertellen over het huis dat we indertijd gekocht hadden, waar huurders in zaten die eruit gingen zijn voor de akte werd betekend. Ja, ze waren eruit, in de plaats zat hun zoon erin zonder huurcontract en zonder te betalen maar met domicilie op het adres.
 
jimmyr zei:
Waarom willen zoveel eigenlijk altijd via Immo verhuren?

Smeren de verhuurder/huurder een onnodige dure plaatsbeschrijving aan, (€200/250 voor beide partijen is niet ongewoon en voor de rest heb je er tijdens de verhuur toch ook niks aan.
Klik om te vergroten...
En als ze bij vertrekken veel schade achter laten.
Gaat de immo de schade opeisen & voor de rechtbank gaan.
Kennen ook beter de regels & verplichtingen.
 
Dako zei:
In het verleden een gelijkaardig dilemma gehad (compacte maar zeer degelijk gerenoveerde woning, energiezuinig (A), zonnepanelen, vele "snufjes", duurdere inbouwverlichtig, elektrische rolluiken centraal gestuurd, terrasoverkapping met lamellen,...) en mijn conclusie was dat de vele "extra" investeringen onvoldoende/geen "extra" rendement bezorgen bij verhuur, maar wel voor extra risico op schade en kosten zorgen.

Fictief vb, maar een "basis uitgeruste" woning van 300K zou 600 EUR huur opbrengen, de 100K extra investering voor deze woning in diverse zaken zou bij verhuur "maar" voor vb 50 EUR extra rendement zorgen (650 ipv 600 huur).

Ik heb verkocht, 2/3 van het geld geïnvesteerd in een "basis" pand waarmee ik op 30 EUR na dezelfde huur ontvang dan met het oorspronkelijke pand vooropgesteld was en de rest in een de nieuwe woning geïnvesteerd.

Huurders kijken m.i. hoofdzakelijk naar de oppervlakte, aantal kamers, aanwezigheid tuin/terras en algemene staat. Of er nu 1 stopcontact per kamer is of 12, of de ramen rolluiken hebben of niet, of het een nu een bad is van 500 EUR of 15.000 EUR, een laminaat is van 10 EUR/m² of parket van 200 EUR/m², allemaal dingen die naar mijn ervaring de huurprijs niet verhogen in verhouding tot de kostprijs. Maar dingen die je wel "voor je eigen woning" zou installeren of geïnstalleerd hebt.
Klik om te vergroten...
600 euro voor een volledig nieuwbouw? Dat mag je mij dan meteen doorgeven, ik huur het direct.

Tenzij je niet afgelegen wilt wonen van werk en andere voorzieningen, zijn de huurprijzen nu gemakkelijk rond 900 euro of hoger voor een huis met drie slaapkamers.
Ons huur is van 830 naar 950 gegaan dit jaar voor een drie slaapkamers rijwoning.

In de buurt van grootsteden zoals Antwerpen en Brussel is dat al een pak meer voor huizen, 1100 en meer gemakkelijk. Voor twee slaapkamer appartementen is het allemaal tussen 900 en 1000 gemiddeld, met de bijhorende gemeenschappelijke kosten erbij.
 
scifoflux zei:
En als ze bij vertrekken veel schade achter laten.
Gaat de immo de schade opeisen & voor de rechtbank gaan.
Kennen ook beter de regels & verplichtingen.
Klik om te vergroten...

Voor zoiets betaal je wel serieus veel. Dan zit je aan die huurcontracten waar de immo heel het beheer doet en dat zal niet goedkoop zijn.
Het is al 1 maand huur + BTW voor louter een huurder te vinden.
 
MisterV zei:
Als je geen kaas gegegen hebt van verhuren en hoe huurders selecteren en alle juridische afhandeling en zo zou ik eerder met een immo werken. Het gaat u ook minder stress opleveren, want geloof mij, alles zelf regelen geeft stress. Ik kan u hier een horrorverhaal vertellen over het huis dat we indertijd gekocht hadden, waar huurders in zaten die eruit gingen zijn voor de akte werd betekend. Ja, ze waren eruit, in de plaats zat hun zoon erin zonder huurcontract en zonder te betalen maar met domicilie op het adres.
Klik om te vergroten...
Al die dingen die je met een huurder zonder immo kan meemaken kan je ook meemaken met een huurder via immo, en vele immo kantoren moven enkel maar als het over geld kwesties gaat, bv een hoop gedoe over herstellingen trekken de meestal niks van aan en moet je als huurder/verhuurder zelf allemaal onderling oplossen of je zal er flink voor bij bestalen als je wil dat een immo dit voor je aanpakt

Snap echt niet dat immo's zo populair blijven het is en blijft een haaien business die de huurmarkt gewoon verpest, zo moeilijk is dat nu toch ook niet een huurcontract opstellen, ze zijn gratis af te printen...verder is het samen kosteloos met de huurder een plaats beschrijving maken met foto's en daarna registreren.

Heb een immo geweten, gene zever €580 plaatsbeschrijving dat zijn gewoon maffia praktijken waar je als kandidaat huurder niks kan tegen doen.

En die screening tja die gaat ook niet verder dan bewijs inkomen en bewijs betaalde huren van afgelopen jaren + contact met vorige verhuurder (al wordt daar ook genoeg in gesjoemeld) ik kan bv ook de nr van mijn nicht geven als zijnde de vorige verhuurder die een mooi verhaal voor me verteld.
 
Laatst bewerkt:
Ik ben ook geen fan van hoe veel immokantoren de dingen aanpakken hoor, maar de vraag van TS gaat hier over "wij hebben geen ervaring met huurcontracten, hoe aan te pakken". Op zich kan je uzelf daarover inlezen, ik ben indertijd ook zelf naar de vrederechter getrokken zonder advocaat rond heel die huurdersproblematiek in ons huis (en over de volledige lijn gelijk gekregen) maar dat heeft mij wel dagen werk gekost. En ik heb omwille van mijn job ook wel wat voeling met juridisch sluitende teksten schrijven. Heb je geen tijd/zin in zo'n toestanden dan kan een immo een meerwaarde zijn denk ik.
 
Immo of een Advocaat die alles voor je regelt om naar een rechter te gaan indien nodig daar zal op het eind niet veel verschil in zitten qua prijs vermoed ik.

En een huurcontract opstellen/registreren is 2x niks, het is letterlijk afprinten, samen ondertekenen en binnen de 2 maand registreren
 
Marsmillo zei:
We kochten de woning echt wel voor onszelf en we plannen ook nog altijd om ooit naar daar te verhuizen. Verkopen is daarom voor ons geen keuze, als is dat misschien wel de meest rationele beslissing. Maar huizen kopen is vaak geen rationeel gegeven, de investering dan ook eerder ingegeven om een eigen huis te bezitten dan om dat te gaan verhuren of een hoge ROI te hebben.

De woning zomaar leeg laten staan, totdat we er zelf naar verhuizen, lijkt ook geen optie. Het kost dan handenvol geld om het in stand te houden en het is ook niet echt een tweede verblijf, want het is letterlijk nog geen 400m in vogelvlucht van waar we nu wonen. Vakantiewoning of B&B zijn niet toegelaten, dus bleef verhuren over. Eerst dachten we nog aan verhuur via een sociaal verhuurkantoor, maar kozen uiteindelijk toch voor particulier te gaan verhuren.

De prijs is door het immo kantoor op 1100 euro gezet, of dat realistisch is weet ik niet. Een snelle blik op immoweb geeft prijzen in de buurt aan van 800 tot 1500. We zullen zien. Staat 2 dagen online en de makelaar geeft aan al 3 bezoeken ingepland te hebben. We zien wel hoe dat loopt en of de prijs niet wat moet zakken. Maar het feit dat we gaan verhuren staat voor ons vast (al zullen we het ook moeilijk hebben om het af te geven).

Daar noch mijn vriendin of ikzelf ervaring hebben met verhuren, en ik er bijna zeker van ben dat hier wel wat mensen rondhangen die wel wat zaken verhuren. Dacht ik hier wat tips te vragen. Waar op letten bij kandidaten, wat vragen we best op van een kandidaat-huurder (welke gegevens) om te beslissen aan wie we best verhuren, wat wel/niet toelaten in de woning, wat moet er in het huurcontract staan naast de wettelijke minimum zaken e.d.
Klik om te vergroten...
Ik vind het alvast een goed idee dat je met een makelaar werkt in dit geval. Toen mijn vriendin bij mij kwam wonen heeft ze haar nieuwbouw woning ook verhuurd en uit die ervaring bleek een makelaar er wel een meerwaarde te hebben bij administratieve afhandeling, afspraken te boeken, de documenten bij mekaar te zoeken en het meest belangrijke: als eigenaar blijf ja anonieme voor de kandidaat huurders en hoef je dus niet zelf de telefoontjes te beantwoorden. Aangezien je wat vreemde sujetten tegenkomt op de huurmarkt is dat een groot voordeel.

Waar wij op hebben gelet:

- Klopt de kandidatuur van de huurder met wat je terugvindt online. Een simpele check op Facebook levert vaak nuttige info op. Zo hadden wij een kandidatuur van een gezin met 2 kinderen terwijl dat er eigenlijk 4 waren volgens de familiefoto's op sociale media.
- Laat het huurcontract registreren en zorg echt wel voor een goede plaatsbeschrijving.
- Denk goed na voor je toezegt. Eens een huurder dan krijg je die niet zo makkelijk buiten.
- Contract opstellen kan je makelaar en voeg alles toe wat je belangrijk vindt (niet roken, geen huisdieren, ...)
 
Het immo kantoor stuurde 7 kandidaturen door.

Best wel moeilijk om een keuze te maken, we zagen de mensen immers niet zelf en kunnen ons enkel baseren op de papieren die ingediend zijn. Meer en meer mensen kennen tegenwoordig de gevaren van social media, want allen hebben ze ofwel geen vindbaar profiel of een dichtgetimmerd profiel. Dat is best wel goed nieuws, maar niet zozeer voor ons...

Lastigste is dat je mensen moet teleurstellen.
Kiezen is altijd verliezen.

We wisten dat we het moeilijk zouden hebben met loslaten...
 
En dan komt nog binnenkort het besef dat je amper nog iets te zeggen hebt over de woning en daar ook niet meer zomaar mag komen wanneer je wil.

Veel succes met de keuze.
 
Je moet ingelogd zijn om te kunnen reageren. Aanmelden | Registreren

Vergelijkbare onderwerpen

phate_13
Verhuizen : Tips & Tricks
Reacties
16
Weergaven
1K
Master_Chief
Master_Chief
Squidward
  • Artikel Artikel
Review: Eternal Threads
Reacties
0
Weergaven
912
Squidward
Squidward
Zomer
  • Vraag Vraag
De beste keuze op lange termijn? Eerst goedkoop huis en dan "comfortabel" huis kopen?
2
Reacties
21
Weergaven
3K
Chauffagist
C
A
Dilemma: huis verkopen / kleinere nieuwbouw kopen
2 3 4
Reacties
75
Weergaven
12K
Secj
S
FreakyJP
  • Artikel Artikel
De gamereleases van mei 2023
Reacties
0
Weergaven
2K
FreakyJP
FreakyJP
Terug
Bovenaan