Kelder graven: bodem verontreinigd

[LessThanJake]

Hi allen,

We zouden binnenkort aan onze bouw beginnen waarbij we volledig aan onderkelderen. In kader daarvan heeft onze aannemer heeft net bericht gekregen van ons bodemonderzoek:

Er werd een verontreiniging met zware metalen en PAK’s vastgesteld in de toplaag. Voorlopig is de code 420s van toepassing. Er moet nog een schudproef uitgevoerd worden. Als deze schudproef gunstig is, verandert de code naar 421s.

Deze verontreiniging moet ook nog afgeperkt worden in de diepte. Hiervoor zijn nog bijkomende analyses nodig. Als deze afperking lukt, krijgt de diepere laag de code 211s.

Slik. Ik vind hier weinig informatie over terug, en ook een rondvraag leert mij dat feitelijk niemand in mijn omgeving dit al is tegen gekomen (noch de aannemer, noch de makelaar die de grond verkocht heeft, noch bevriende makelijk, noch de persoon die in de bank woningkredieten doet).
Dit is landbouwgrond en daar heeft 60 jaar geleden wel een boerderij gestaan die al even is afgebroken.

We zijn dus geschrokken en hebben totaal geen idee waar we nu aan toe zijn - dus informatie inwinnen (inclusief hier).
Ik vermoed dat het hierover gaat: https://ovam.vlaanderen.be/gebruik-van-bodemmaterialen-grondverzet

Iemand hier ervaring mee?

Vragen waar ik nu mee zit:

1. Wat betekenen die waardes zelf? Hebben dit nagevraagd, maar nog geen antwoord.
2. Moeten de kubieke meters die we afvoeren gesaneerd worden of moet die grond "vernietigd" worden?
   Indien saneren: lopen we daar ook extra vertraging op in onze bouw, of moet die grond 'elders' gesaneerd worden?
3. Welke kosten gaan daarmee gepaard? Kunnen we dit verhalen op de verkopers? Ik las ergens ook dat sinds 1/1/2026 (just our luck) OVAM niet meer tussen komt in sanering van historische vervuiling.

Merci alvast voor elke mogelijke info!
Al contact proberen opnemen met OVAM en onze notaris (maar op een vrijdagnamiddag moeilijk te pakken te krijgen), evenals onze rechtsbijstand mocht dit nodig blijken te zijn...

 

[Sanity penguin]

Heb het ooit geweten bij een klant van ons en uit interesse toen wel wat info vergaard.
Code 420 is zwaar verontreinigde grond die elders niet bruikbaar is. Lees; moet afgevoerd worden op een speciale stortplaats of gereinigd. Daar hangt wel een prijskaartje aan vast. Dacht dat die toen ergens rond de €100/ton aan zijne rekker had. Dus dat loopt wel op bij het uitgraven van een kelder en is alweer enkele jaren geleden.

Code 421 is pak gunstiger. Nog altijd vervuild maar onder voorwaarden herbruikt worden als aanvulgrond. Die schudproef is om vast te stellen hoe mobiel de vervuiling is. Als die niet mobiel is (of minder) betekent dit dat de verontreiniging 'vast' blijft zitten in de bodem en niet uitspoelt. Toevallig een oude boerderij ofzo geweest? Die grond zit vaak vol met meststoffen die tot die verhoogde waardes leiden.

Qua verhalen zou je eens te raden moeten gaan bij je rechtsbijstandverzekeraar als je een uitgebreide hebt.
Bij verkoop moet er sowieso een bodemattest zijn, dus als die blanco was, kan je potentieel wel wat gaan rapen. Ik kan mij niet inbeelden dat de vervuiling ineens na de verkoop zou zijn opgetreden, dus kan mogelijk als verborgen gebrek gelden.

Ik zou het verdere onderzoek even afwachten en nog niet uitgaan van het ergste.
Daarna sowieso contact leggen met OVAM en opties nagaan. Volgens mij bieden zij nog altijd tussenkomst.

Moet ik alles zelf betalen?

Het onderzoeken van een grond en saneren van een verontreiniging kost geld. Maar moet u dat altijd zelf uitvoeren en betalen?

ovam.vlaanderen.be

 

[Sylverscythe]

Code 421 is pak gunstiger. Nog altijd vervuild maar onder voorwaarden herbruikt worden als aanvulgrond. Die schudproef is om vast te stellen hoe mobiel de vervuiling is. Als die niet mobiel is (of minder) betekent dit dat de verontreiniging 'vast' blijft zitten in de bodem en niet uitspoelt. Toevallig een oude boerderij ofzo geweest? Die grond zit vaak vol met meststoffen die tot die verhoogde waardes leiden.

Zware metalen en PAK's zal wel niet van mest komen zeker? Bij PAK's denk ik aan verbrandingsproducten, bij zware metalen aan industriële vervuiling. Misschien ooit nog als stort gebruikt ofzo, vroeger deed men maar op.

 

[LessThanJake]

Eens bij de toekomstige buren ten rade gegaan, en die wisten mij te vertellen dat daar 60 jaar geleden inderdaad een diepte was waar allerlei vuil, frigo's en elektronisch materiaal is gestort en dat de een tijd later daar een laag grond over lag.

OVAM bodemattest is inderdaad blanco, maar daar is geen effectief onderzoek gebeurd op basis van "geen vermoeden van":

2.1 INFORMATIE UIT DE GEMEENTELIJKE INVENTARIS
De OVAM heeft geen aanwijzingen dat deze grond een risicogrond is.

2.2 UITSPRAAK OVER DE BODEMKWALITEIT
Er zijn geen aanwijzingen bij de OVAM dat op deze grond een bodemverontreiniging voorkomt.

2.3 BIJKOMENDE ADVIEZEN EN/OF BEPALINGEN
Er zijn geen gebruiksadviezen of gebruiksbeperkingen van toepassing op deze grond. Voor grondverzet dient er pas vanaf een volume van 250m³ een technisch verslag opgemaakt te worden.

 

[GADGET]

Zit bij mij ook al wat ver, maar ik denk dat het minder slecht is dan je denkt.
Code 421 of 420 wil normaal zeggen dat er wel een studie (beschrijvend allicht) zal zijn, maar je kan die dan wel gebruiken binnen en buiten de werfzone normaal gezien.

verontreinigde grond is code X99

Afperking in de diepte wil zeggen dat ze gaan controleren (in kaart brengen) hoe diep die vervuiling zit. Als dat gewoon in de toplaag zit kan dat misschien wel meevallen (zeer simpel gezegd, als daar effectief een frigo oid in de grond gestoken is heb je heel plaatselijke vervuiling. Misschien net daar die proef gedaan en dan heb je prijs). Als dat echt sterke vervuiling zou zijn doen ze een oriënterend BO, met proefbuizen die het grondwater monitoren. en zo de vervuiling ook horizontaal in kaart brengen zeg maar.

vertraging zal je wel wat oplopen. Dat zal eerst in de diepte onderzocht worden (simpele boringen, niet teveel van voorstellen) en dan eventueel andere actie.

Heb je nog grond op het eigen terrein nodig ? grote kelder ?

 

[Sylverscythe]

Eens bij de toekomstige buren ten rade gegaan, en die wisten mij te vertellen dat daar 60 jaar geleden inderdaad een diepte was waar allerlei vuil, frigo's en elektronisch materiaal is gestort en dat de een tijd later daar een laag grond over lag.

Ja, redelijk klassiek denk ik. Hier achter mijn tuin, tegen een spoorweg, ligt ook zo'n vergeten "weide". Op een dag vertelde mijn buurman van nu dik in de 80 hoe familie van hem vroeger "de vuilkar" regelde. Die weide was ook zo'n diepte, waar dan gewoon alles werd gestort en hij als jonge gast zaken met schup mocht ingraven.

 

[anders.]

Hier hadden we natuurlijke verontreiniging. Als oplossing de bovenste laag veel breder uitgegraven, en dan de diepere verontreinigde grond gebruikt om dat terug op te vullen (en dus de propere bovenste laag afvoeren)

 

[drolf]

Ik probeer het wat overzichtelijk samen te vatten.
Met 15 jaar ervaring zal ik er wel iets vanaf weten zeker ;-).

Een code 421s is het einde van de wereld niet. Omdat de normen voor bepaalde metalen en PAK's zeer laag zijn, zit je redelijk snel met een overschrijding van de normen.
Licht verhoogde concentraties aan PAK's en zware metalen zijn overal in Vlaanderen terug te vinden. Ze zijn quasi altijd te linken aan de aanwezigheid van stenen in de grond. Het was vroeger dan ook de nationale sport om bij een afbraak alles in de grond te steken. Daardoor vind je nu vaak als je graaft een mengeling van grond en stenen.
Tenzij dat er vroeger een metaalfabriek of een directe link is met een activiteit op je terrein, dan vind je ook PAK's en metalen, maar dan in veel hogere concentraties zoals bij jou.

In je technisch verslag zit er achteraan bij de bijlagen een beschrijving van de boorprofielen.
Wellicht zal je hier iets terugvinden in de aard van: leem, matig zand, matig stenen.

Interpretatie van de grondcode:
Eerste cijfer: hergebruik op een terrein buiten de werf.
Tweede cijfer: hergebruik op de werf zelf (in vaktermen kadastrale werkzone genaamd, hoeft daarom niet per se een kadastraal perceel te zijn)
Derde cijfer: hergebruik als bouwkundig bodemgebruik.
Dit is bijvoorbeeld de kern van een talud, gebruik in funderingen, …
de 's' achteraan: is er recent bijgekomen. een s wijst erop dat er geen PFAS gevonden werd.

Propere grond krijgt tegenwoordig een code 211s.
Vervuilde grond krijgt een code 999 (eventueel 999s).
Alles tussen een code 311 en 991 heeft nog een gebruikstoepassing als bouwkundig bodemgebruik, in het merendeel van de gevallen is dat als fundering, bijvoorbeeld als gekalkte grond.

Hoogstwaarschijnlijk zal je code 420s op basis van die schudproef wel wijzigen naar een code 421s.
De code 421s kan in jouw geval dus toegepast worden:
- Eerste cijfer: op een terrein buiten de werf in bestemmingstype III (woongebied) tot V (industrie).
Hiervoor moet men de grond wel toepassen op een terrein met gelijkaardige verhoogde concentraties.
De onderzoekskosten om zo'n terrein te vinden zijn veel te hoog dan de afvoerkosten, dus dat wordt enkel maar voor gigaprojecten onderzocht.
- Tweede cijfer: hergebruik binnen de kadastrale werkzone (wellicht jouw volledige perceel) mits voorwaarden.
Meest voorkomende voorwaarden: hergebruik binnen dezelfde grondlaag zodat het niet dieper uitgesmeerd wordt en hergebruik boven de grondwatertafel.
- Derde cijfer: indien 1 achteraan: hergebruik als gekalkte grond.
Dit is de meest gangbare praktijk.

Meerkost
De meerkost tegenover een volledige code 211s.
Optie 1: alles wordt afgevoerd naar een TOP (tijdelijke opslagplaats grond).
Ik ga er even vanuit dat het enkel de toplaag betreft met een code 421s (0 - 30 cm).
200 m² x 0,3 m = 66 m³ x 1,7 ton / m³ => circa 100 ton.
100 ton x 30 euro per ton x 1,21 = 3630 euro incl btw kost aan een TOP
Hier nog het vervoer bij: 4 opleggers x 80 euro per uur => 320 euro, indien de TOP op een halfuur van je woonplaats is.
Alles samen zo'n meerkost van 4000 euro tegenover propere grond.

Optie 2: hergebruik op je eigen terrein
Indien het mogelijk is om de grond ter plekke te gebruiken, kost het je niks.
Je zit dan natuurlijk wel met het feit dat er (licht) verhoogde concentraties aan de bovenkant van je perceel zitten.
Zelf zou ik er niet echt van wakker liggen, maar er zijn anderen die hiervoor hun slaap zouden laten.

Optie 3: hergebruik als gekalkte grond
Moeilijk hier een exacte prijs op te plakken, hangt wat van de grondwerker af.
Ergens tussen 0 en die 4000 euro van optie 1 is het meest realistische.


Moet grond gesaneerd worden:
Een code 421s / 420s moet omzeggens nooit gesaneerd worden van overheidswege.
Gezien er geen directe link is met activiteiten, kan men de verhoging als historisch van aard beschouwen.
Ik beperk me tot de conclusie: voor dergelijke concentraties wordt er nooit gesaneerd.

Verhalen op de verkopers:
Omzeggens onmogelijk.

 

[LessThanJake]

Thanks allen!

@drolf : puur uit interesse, wat doe je dan beroepsmatig? Effectief bodemonderzoek?
Hopelijk valt het defintieve resultaat na de tweede test inderdaad wel mee, maar ik begrijp dat het niet automatisch zo is dat we in de >30k EUR aan saneringskosten zitten. Technisch verslag zelf nog niet ontvangen, maar ik vermoed dat dit ook pas komt na die schudproef?
Het zou anders zijn mochten we bouwen waar vroeger een tankstation of carwash gestaan heeft?

Die 420s en 421s (waar het nu op lijkt) in de toplaag en mogelijk dus 211s (propere grond) betekent dus wel dat er van overheidswege niet moet gesaneerd worden? Ook niet voor het afvervoeren van? Want dat dacht ik dat het probleem net was: de grond moet weg en om te kunnen hergebruiken moet er een certificaat voor bestaan waaruit blijkt dat het “goede grond” is? Of kan het zo simpel zijn als die grond met een graafmachine wat door mekaar te mengen waardoor relatieve concentratie van vervuiling van die toplaag kleiner is?

In verband met dat verhalen op verkopers: hoe komt dat precies als er gebreken zijn op de grond? We hebben gekocht van de erfgenamen van de oorspronkelijke eigenaar. Zoals ik zei dus geen stenen, maar effectief (elektro) afval dat er gestort is.

Merci!

Naast de kost hoop ik dat de doorlooptijd ook niet veel te lang is. We waren effectief van plan om volgende maand de graafwerken te starten en keken er wel naar uit om te verhuizen gezien we al twee jaar wachten om te kunnen beginnen (initieel wat problemen gehad met de gedeelde verkavelingsvergunning) - en dan vooral omdat we nu met een tweede dochter zitten waar we in ons huidig huis geen kamer voor hebben.

 

[drolf]

10 jaar gewerkt bij een bodemdeskundige: opstellen van technische verslagen en andere bodemonderzoeken. Nu 5 jaar bij een grondreinigingscentrum.


Doorlooptijd
Een schudproef duurt circa 1 week voor de analyse. Daarna zal je dus een code 420s => 421s of 429s krijgen.
In principe zal je een proefversie van het technisch verslag ontvangen vooraleer ze het indienen bij de bodembeheersorganisatie (Grondbank of Grondwijzer). Na je goedkeuring dienen ze dit dan in ter controle.
Naargelang de drukte en complexheid van je dossier (tussen 1 dag en 1 maand) krijg je dan een conformverklaring van de bodembeheerorganisatie.

Met die conformverklaring kan je grondwerker dan een grondtransporttoelating (GTT) aanvragen om de grond effectief af te voeren. Grondwerker kan ook een xxxxxxx aanvragen om de grond ter plaatse te gebruiken (xxxxxx; exacte benaming ontglipt me nu even).

Aanvraag GTT duurt 1 dag (indien de bestemming voldoet).
Eenmaal de GTT binnen is, kan er gegraven worden.

Sanering code 420s/421s
In een technisch verslag grondverzet wordt geen saneringsnoodzaak bepaald. Dat gebeurt via een oriënterend en / of beschrijvend bodemonderzoek. Op heden is er geen noodzaak om zo'n onderzoek te doen omdat je een blanco bodemattest hebt.

Opmengen moet je zeker niet doen.
De toplaag 0-30 apart afvoeren als een code 421s.
Een code 211s mag overal vrij toegepast worden zonder restricties.

OVAM stortplaatsen kaart
Bekijk eerst eens volgende OVAM kaart:

Kaart stortplaatsen in Vlaanderen

ovam.vlaanderen.be

Hierop zijn alle gekende stortplaatsen in kaart gebracht op basis van de data bij de overheden.
Het kan zijn dat sommige gemeentes nog bezig zijn met die inventaris op te stellen.

In welke mate is het de waarheid van dat gestort elektro afval. Het zal wel waar zijn uiteraard dat er putten gevuld zijn, maar over de exacte locatie bestaat vaak twijfel. Het kan ook 50 meter verder zijn in de straat. Misschien heeft je buur dat ook maar van horen zeggen, het zou me verbazen dat hij er effectief al 60 jaar woont. Hij moet dan al minstens 70+ zijn om dit te kunnen herinneren.

Wat je eventueel zelf zou kunnen doen om de aanwezigheid van stortafval wat in te schatten:
zelf enkele putten maken met zo'n boor, eventueel minikraantje ofzo.
Als je dan effectief een volledig stort ziet, dan zit je pas met een probleem.
Zie je enkel in de toplaag grond met wat stenen, niet panikeren.
Zie je dieper enkel pure grond => prima.

Er bestaan procedures waarbij OVAM een historische verontreiniging uitvoert en dus ook alle bijhorende kosten. Het zou me echter enkele uren kosten om alle mogelijkheden te overlopen ;-).

 

[mister_Xmen125]

Hou er ook rekening mee dat er bij een bemaling (indien nodig, hangt af van de grondwaterstand) eventueel een bijkomende
filterinstallatie zal nodig zijn. Aangezien ze spreken over een verontreinigde bodem zal er ook een bemalingsstudie nodig (voor een kelder is dit
eigenlijk altijd nodig) welke de effecten van de vervuiling moet bekijken (al dan niet verplaatsen van de vervuiling + voor het lozen van opgepompte water). Er zullen ook zettingsberekeningen nodig zijn (moeten ook in de bemalingsstudie zitten, gebeurd op basis van sonderingen). Indien de bemalingsstudie spreekt over een bijkomende filterinstallatie, dan zou ik toch enkele offertes opvragen voor zo een installatie (redelijke meerkost) aangezien de filterinstallatie dan de volledige duur van de bemaling nodig is (± 3 maanden voor een kelder).
Persoonlijk zou ik dus zeker ook eerst een bemalingsstudie bestellen vooraleer te beslissen of er een kelder komt of niet (kwestie van onaangename verrassingen te vermijden).

Via de database ondergrond vlaanderen (dov) kaart (filter op Freatisch grondwater, kan je rechts bovenaan de kaart selecteren) kan je door op de blauwe ruitjes klikken al eventueel zien hoe hoog het grondwater ongeveer staat deze periode van het jaar.

• Freatisch grondwater kiezen in de filter rechtsbovenaan de kaart
• Vervolgens wat inzoomen op de buurt waar je zal bouwen
• op een blauw ruitje klikken
• Vervolgens zal er een balk onderaan verschijnen, hier klik je dan op filtergrafiek
• Op het nieuwe tabblad, kies je dan op de linkerzijde voor linkeras: pijl tov maaiveld.

Op deze site kan je tevens ook de mogelijke vervuilingen in de buurt bekijken (filter bodemverontreinigingen).