Syndicuskosten

[makila]

Hier is het:
- €2700 syndicus

Damned. Ik moet meer vragen

Ik vraag 10€ per maand als Syndicus of 120€ per jaar per eigenaar. Dus alles in totaal is het 480€ (4 eigenaars).
(Exclusief BA verzekering + Blokpolis + Rechtsbijstandsverzekering + Allerlei kosten + .. )

Eigenlijk dek ik met die 480€ exact mijn eigen onkosten mee. Ik betaal dus in praktijk gemiddeld genomen +-0€ per jaar voor mijn aandeel in de gemeenschap.

De brandveiligheid is in orde. Maar ik laat dit zeker niet elk jaar controleren. Voor zover ik weet is een jaarlijkse controle niet verplicht. Al laat je dit best wel af en toe controleren.

- en dan nog redelijk wat kosten voor herstelling dak

Ja we hadden ook kosten dit jaar aan het dak, al viel het nog mee. De factuur was iets minder dan 300€.

Deze syndicus was de enige in mijn regio die ons gebouw wou aannemen omdat niemand anders blijkbaar kleine gebouwen wilt beheren.

Kan je niet zelf Syndicus worden als eigenaar? Of ben je huurder? Zo moeilijk is dat allemaal niet se. De eerste 2 jaar is dat wat gesukkel en opzoekwerk maar nadien weet je wel wat je moet doen.

 

[Stinkbakkes]

Hier is het:
- €2700 syndicus

Die 4620 euro (50 euro voor mijn aandeel per maand) is voor mij op geen enkele manier te rechtvaardigen. Dit is pure geldklopperij

Wat is die €1000 brandveiligheid? Keuring van brandblussers, haspel, rookkoepel etc ? Dat is wel stevig

Geen idee, ik ga dit doorvragen tijdens de volgende vergadering in hoeverre dit gerechtvaardigd is

 

[makila]

Die 4620 euro (50 euro voor mijn aandeel per maand) is voor mij op geen enkele manier te rechtvaardigen. Dit is pure geldklopperij

Ik vraag dus een vijfde (10€). Ik ben nu wel zelf eigenaar en onbezoldigd. Dwz dat ik alleen geld kan vragen als alle (andere) eigenaars daarmee akkoord zijn. (Als één iemand dit weigert dan moet ik tevreden zijn met 0€. Maar ja dan zeg ik gewoon: Dan doe ik het niet meer. En dan gaat dit meer kosten hé )

Ik denk voor een externe syndicus dat 25-30€ redelijk is? 50€ vind ik toch ook te veel.

 

[Stinkbakkes]

Ik denk voor een externe syndicus dat 25-30€ redelijk is? 50€ vind ik toch ook te veel.

Ik vond geen andere syndicus die kleine gebouwen wou beheren (ik heb letterlijk 7 verschillende kantoren opgebeld voor een offerte en steevast stuurde ze me wandelen). Ik denk er ondertussen sterk aan om net als jij het heft zelf in handen te nemen, met de andere mede-eigenaars kom ik goed overeen. Mezelf en een andere mede-eigenaar hebben een boekhoudkundige achtergrond, een andere is jurist. Dus als we de taken wat kunnen verdelen moet het doenbaar zijn vermoed ik. Wel chapeau dat ge het beheer in u eentje doet, hopelijk krijg je niet teveel gezeik over je heen

 

[makila]

Mezelf en een andere mede-eigenaar hebben een boekhoudkundige achtergrond, een andere is jurist. Dus als we de taken wat kunnen verdelen moet het doenbaar zijn vermoed ik. Wel chapeau dat ge het beheer in u eentje doet, hopelijk krijg je niet teveel gezeik over je heen

Boekhouding is gewoon een excelsheetje hier, waar de verdeelsleutel automatisch wordt toegepast met de correcte bedragen (met de juiste formules er achter). Als je een anoniem yahoo email of zo doorgeeft stuur ik dat wel door en kan je dit zelf gebruiken / aanpassen). En voor het overige is dat gewoon een scan maken van elk document / betaling en dit bewaren in een folder op de laptop.

Opmerking: Indien je de verdeelsleutels niet weet: Je vindt deze in de basisaktes van elk appartement en deze zijn opvraagbaar via https://www.naban.be/ (je kan alleen de basisakte van uw eigen appartement inzien, de andere eigenaars gaan de verdeelsleutel uit hun basisaktes dan moeten doorsturen aan u)

En dan om de 3 maand moet je dan de rekeninguittreksels en dat excelsheetje doorsturen naar minstens 1 andere eigenaar ter controle (dat is wettelijk verplicht). Natuurlijk moet je wel zien dat je in orde bent met de wetgeving. Er moet sowieso ook een syndicuscontract opgesteld worden. Hiervan kan ik ook een voorbeeld doorsturen als je dit wenst. Er moet een EPC certificaat zijn van de blok. (En nog zo'n paar documenten waar ik niet meteen aan denk)

Dus ja het eerste jaar was ik niet met alles in orde en dat wist ik niet. Er is ook NIEMAND die zegt dat je niet in orde bent. Je wordt geacht ALLES betreffende de wetgeving te weten. (zo is de wet in België hé. Niet weten = dat is geen enkel excuus. Cero cero cero). Je moet natuurlijk ook een syndicusrekening hebben bij de bank waarop iedereen het geld stort en zien dat alle verzekeringen in orde zijn.

En her en der wat randzaken. Daar komt echt niet zo heel veel bij kijken. Er zijn maanden dat ik amper 30 minuten bezig ben met de job. Maar er zijn ook shitty maanden dat ik er een volledige week mee bezig ben. It depends. Ik heb weinig zever met de buren. Want dat is de belangrijkste reden waarom je al dan niet zelf syndicus wordt. 1 rotte appel als eigenaar of huurder en je wordt een kloot afgedraaid. Dat valt hier gelukkig allemaal mee.

 

[Stinkbakkes]

Boekhouding is gewoon een excelsheetje hier, waar de verdeelsleutel automatisch wordt toegepast met de correcte bedragen (met de juiste formules er achter). Als je een anoniem yahoo email of zo doorgeeft stuur ik dat wel door en kan je dit zelf gebruiken / aanpassen). En voor het overige is dat gewoon een scan maken van elk document / betaling en dit bewaren in een folder op de laptop.

Opmerking: Indien je de verdeelsleutels niet weet: Je vindt deze in de basisaktes van elk appartement en deze zijn opvraagbaar via https://www.naban.be/ (je kan alleen de basisakte van uw eigen appartement inzien, de andere eigenaars gaan de verdeelsleutel uit hun basisaktes dan moeten doorsturen aan u)

En dan om de 3 maand moet je dan de rekeninguittreksels en dat excelsheetje doorsturen naar minstens 1 andere eigenaar ter controle (dat is wettelijk verplicht). Natuurlijk moet je wel zien dat je in orde bent met de wetgeving. Er moet sowieso ook een syndicuscontract opgesteld worden. Hiervan kan ik ook een voorbeeld doorsturen als je dit wenst. Er moet een EPC certificaat zijn van de blok. (En nog zo'n paar documenten waar ik niet meteen aan denk)

Dus ja het eerste jaar was ik niet met alles in orde en dat wist ik niet. Er is ook NIEMAND die zegt dat je niet in orde bent. Je wordt geacht ALLES betreffende de wetgeving te weten. (zo is de wet in België hé. Niet weten = dat is geen enkel excuus. Cero cero cero). Je moet natuurlijk ook een syndicusrekening hebben bij de bank waarop iedereen het geld stort en zien dat alle verzekeringen in orde zijn.

En her en der wat randzaken. Daar komt echt niet zo heel veel bij kijken. Er zijn maanden dat ik amper 30 minuten bezig ben met de job. Maar er zijn ook shitty maanden dat ik er een volledige week mee bezig ben. It depends. Ik heb weinig zever met de buren. Want dat is de belangrijkste reden waarom je al dan niet zelf syndicus wordt. 1 rotte appel als eigenaar of huurder en je wordt een kloot afgedraaid. Dat valt hier gelukkig allemaal mee.

Super, bedankt voor de info. Ik stuur je later m'n yahoo email m.b.t. het verkrijgen van de excelsheet

 

[Vega]

Eerste jaar in onze blok met 7 appartementen (net afgewerkte nieuwbouw sinds juni 2023). Oa. 4620 euro beheerskosten, 1000 euro te betalen voor brandveiligheid, 2000 euro brandverzekering en 1000 euro rechtsbijstand (per jaar). Zijn dit de gangbare prijzen? Eveneens 1500 euro te betalen voor onderhoud en keuring lift. Ook waarborg te betalen wat ook een stevig bedrag is (dit krijg ik terug bij verkoop). Deze syndicus was de enige in mijn regio die ons gebouw wou aannemen omdat niemand anders blijkbaar kleine gebouwen wilt beheren.

Als het nieuwbouw is zou je reservekapitaal achterwegen kunnen laten eerste x-jaar. Dat moet dan wel gestemd geraken op de vergadering.

Hier is het:
- €2700 syndicus
- €313 zichtrekening ING
- €2800 brandverzekering
- en dan nog redelijk wat kosten voor herstelling dak
- administratiekosten (EPC, asbestattest binnenkort etc.)
voor een gebouw met 6 appartementen/studio's & 1 winkel (zelfde aandeel als 6 appartementen samen).
Verder hebben we ook geen rechtsbijstandverzekering.

Water is ook via syndicus, maar dat laat ik er even uit. Want er zijn tussentellers, dus je betaalt gewoon uw privé-verbruik. Wij hebben wel 4 offertes binnengekregen: EasySyndic, AlgemeenBeheer2.0, Jurimmo en Jalo.

Wat is die €1000 brandveiligheid? Keuring van brandblussers, haspel, rookkoepel etc ? Dat is wel stevig.

De brandverzekeringen lijken me nogal fors, zeker voor een nieuwbouw is 2.000 EUR voor 7 appartementen zeer stevig. De prijs van de rechtsbijstandsverzekering van 1.000 EUR begrijp ik dan ook helemaal niet, je kan voor een VME een Allrisk rechtsbijstand afsluiten aan 40 EUR per wooneenheid of in jullie geval 280 EUR?!

Als jullie willen, stuur gerust het adres via PB door dan kan ik een berekening maken voor een zeer kwalitatieve blokpolis zodat je een indicatie hebt van een "correcte" prijs.

 

[cege]

Bij ons is de verdeel sleutel nogal ingewikkeld.

Er is 1000 in totaal, waarvan 40 voor de parking, 40 voor de garages. Van de overschot is de helft beneden en de helft bovenverdieping.

Elke kost is ofwel beneden of boven (vb liften enkel bovenverdieping; inkom voor iedereen). Gemeenschappelijke elektriciteit is voor appartementen en garages, maar niet de parking, etc etc. Ik denk dat er per jaar een factuur of 200 zijn voor 12 app.

Ik ben toch content dat de syndicus dat voor 3000 per jaar doet. Ja, niet veel werk. Maar wel veel gezeik en een geregel continu. Tuinman, onderhoud afvoeren, onderhoud ventilatie, onderhoud liften,... altijd miserie om een gepast moment te vinden aangezien ze in bepaalde app binnen moeten kunnen.

 

[makila]

De prijs van de rechtsbijstandsverzekering van 1.000 EUR begrijp ik dan ook helemaal niet, je kan voor een VME een Allrisk rechtsbijstand afsluiten aan 40 EUR per wooneenheid of in jullie geval 280 EUR?!

Hier is het 50€ voor 5 wooneenheden voor de rechtsbijstandverzekering (wel niet Allrisk). Echter 1000€ is voor een appartementsblok zuiver in goud of zo?

De blokpolis (waar de brandverzekering onder valt) is wel nog apart he.

 

[Vega]

Hier is het 50€ voor 5 wooneenheden (wel niet Allrisk). Echter 1000€ is voor een appartementsblok zuiver in goud of zo?

Geen flauw idee, heb de berekening gemaakt en een offerte samengesteld met alle mogelijke toeters en bellen, machinebreukdekking voor de lift, aansprakelijkheidsdekking voor de raad van mede-eigendom en commissaris van de rekeningen en allrisk dekking voor het gebouw en rechtsbijstand inclusief, kom ik op 1.720 EUR... Dus weet niet waar de 3.000 EUR vandaan komt maar vermoed niet al te veel moeite gedaan door syndicus/verzekeringsmakelaar.

 

[makila]

Geen flauw idee, heb de berekening gemaakt en een offerte samengesteld met alle mogelijke toeters en bellen, machinebreukdekking voor de lift, aansprakelijkheidsdekking voor de raad van mede-eigendom en commissaris van de rekeningen en allrisk dekking voor het gebouw en rechtsbijstand inclusief, kom ik op 1.720 EUR... Dus weet niet waar de 3.000 EUR vandaan komt maar vermoed niet al te veel moeite gedaan door syndicus/verzekeringsmakelaar.

Die 2000€ voor de brandverzekering begrijp ik nog als de syndicus geen moeite doet.

Echter die 1000€ voor de rechtsbijstand is gewoon absurd he. Dat is ook zo'n verzekering die je met 99% grenzende waarschijnlijkheid nooit nodig hebt. Waarom je daar dan 1000€ voor moet betalen: Only god knows why.

 

[Stinkbakkes]

Die 2000€ voor de brandverzekering begrijp ik nog als de syndicus geen moeite doet.

Echter die 1000€ voor de rechtsbijstand is gewoon absurd he. Dat is ook zo'n verzekering die je met 99% grenzende waarschijnlijkheid nooit nodig hebt. Waarom je daar dan 1000€ voor moet betalen: Only god knows why.

Ik denk ook dat ik eens een hartig woordje moet praten met die kerel vd syndicus

 

[Fabke]

Ik betaal om de 3maand, 798 euro.
Ongeveer 32 appartementen (4 kolommen met 8 appartementen) daar bovenop betaal ik ook nog een bepaald bedrag voor het reservekapitaal

 

[Stinkbakkes]

Ik betaal om de 3maand, 798 euro.
Ongeveer 32 appartementen (4 kolommen met 8 appartementen) daar bovenop betaal ik ook nog een bepaald bedrag voor het reservekapitaal

Wat zijn de beheerskosten van de syndicus?

 

[Fabke]

Ik zie dat ik 200.22 euro per jaar syndicus betaal.

In dat bedrag zit onderhoud lift, brandverzekering (10 000 euro), schoonmaak (totaal 10600 euro) etc..

 

[Valkuil]

*bump* @kay-gell
Syndicus vermeldt sinds een half jaar doodleuk "kosten software" op de jaarafrekening, zonder dat dit besproken werd. Ik kan begrijpen dat men zo efficiënter kan werken, maar dat moet dan toch niet doorgerekend worden aan de VME? Wij betalen een forfait voor het beheer, als men dat nu op papier of op een gouden laptop wil doen, is hun zaak? Aangetekende zending sturen om dit te weigeren? (Op mails antwoorden die pipo's niet en aan de telefoon over zo een dingen "we bekijken het" om nooit meer iets te horen als het in hun nadeel is.)

Verder zitten we met een (naar mijn mening) scheve verdeelsleutel waarbij het merendeel van de kosten (uitgz blok polis etc.) enkel de garages omvat, de woningen zijn allemaal volledig privatief, maar worden alle kosten toch verdeeld volgens die globale verdeelsleutel. Zo is de jaarrekening van de gemeenschappelijke elektriciteit, die enkel in de garages is + hal naar die garages, iets van 400 euro, maar mogen de mensen met een woning (met individuele meter) daar wel het merendeel van betalen omdat deze meer aandelen hebben. Zoiets zou toch ook volgens nut (per persoon bv.) moeten kunnen verdeeld worden?

 

[kay-gell]

*bump* @kay-gell
Syndicus vermeldt sinds een half jaar doodleuk "kosten software" op de jaarafrekening, zonder dat dit besproken werd. Ik kan begrijpen dat men zo efficiënter kan werken, maar dat moet dan toch niet doorgerekend worden aan de VME? Wij betalen een forfait voor het beheer, als men dat nu op papier of op een gouden laptop wil doen, is hun zaak? Aangetekende zending sturen om dit te weigeren? (Op mails antwoorden die pipo's niet en aan de telefoon over zo een dingen "we bekijken het" om nooit meer iets te horen als het in hun nadeel is.)

Verder zitten we met een (naar mijn mening) scheve verdeelsleutel waarbij het merendeel van de kosten (uitgz blok polis etc.) enkel de garages omvat, de woningen zijn allemaal volledig privatief, maar worden alle kosten toch verdeeld volgens die globale verdeelsleutel. Zo is de jaarrekening van de gemeenschappelijke elektriciteit, die enkel in de garages is + hal naar die garages, iets van 400 euro, maar mogen de mensen met een woning (met individuele meter) daar wel het merendeel van betalen omdat deze meer aandelen hebben. Zoiets zou toch ook volgens nut (per persoon bv.) moeten kunnen verdeeld worden?

Goh die software is een moeilijke. Ik vermoed dat dat over het dobby-pakket gaat.
Probleem is dat Zeron, de supplier van 60-70% van syndici is en plots beslist heeft dat de software niet meer werkt tenzij Dobby betaald wordt als platform voor de vme.
En daarmee staan syndici voor blok, want als kantoor kan je niet voor alle gebouwen die kost zelf dragen want dan kan je de deuren dichtdoen. (bij ons gaat het over 300-400k per jaar)
En zomaar overstappen naar een andere gaat ook niet, zeker omdat Zeron heel sterk gaat en overstappen natuurlijk ook geld en tijd kost.



Wij hebben met anderen een rechtszaak tegen hen aangespannen en verloren...
Bij ons staat de software nu wel in de contracten en uw syndicus kan oordelen dat dat online platform ten dienste van jullie is (wat het ook is eigenlijk) en daarom doorrekenen. Is het 100%, nee. Maar ik snap zijn redenering wel omwille van bovenstaande.


Wat de kostenverdeling betreft: dat moet gewoon volgens de basisakte. Is moeilijk om zo over te oordelen.
Daar staat in wie volgens welke sleutel bijstaat. Meestal wordt rekening met gehouden met het nut, maar wettelijk moet gewoon de basisakte gevolgd.
Je mag me die altijd es sturen se dan kijk ik es.

 

[Valkuil]

Goh die software is een moeilijke. Ik vermoed dat dat over het dobby-pakket gaat.
Probleem is dat Zeron, de supplier van 60-70% van syndici is en plots beslist heeft dat de software niet meer werkt tenzij Dobby betaald wordt als platform voor de vme.
En daarmee staan syndici voor blok, want als kantoor kan je niet voor alle gebouwen die kost zelf dragen want dan kan je de deuren dichtdoen. (bij ons gaat het over 300-400k per jaar)
En zomaar overstappen naar een andere gaat ook niet, zeker omdat Zeron heel sterk gaat en overstappen natuurlijk ook geld en tijd kost.



Wij hebben met anderen een rechtszaak tegen hen aangespannen en verloren...
Bij ons staat de software nu wel in de contracten en uw syndicus kan oordelen dat dat online platform ten dienste van jullie is (wat het ook is eigenlijk) en daarom doorrekenen. Is het 100%, nee. Maar ik snap zijn redenering wel omwille van bovenstaande.

Eerst en vooral bedankt voor je uitleg!

Onze syndicus werkt (althans zoals vermeld op de factuur, verder geen info) met een ander softwarepakket

Spoiler

organimmo

Wat ik niet begrijp, is dat die kost er toch ook al voordien was? Maar onder een andere vorm, die dan blijkbaar door de syndicus in zijn forfait gerekend werd. Wat mij eigenlijk nog het meest tegen de borst stoot, is dat daar (zoals gewoonlijk) 0 communicatie over is, en wij het gewoon maar moeten slikken? Het volgende kan dan zijn "mijn laptop was niet meer snel genoeg voor de nieuwe software, maar gasten, 't is voor het beheer van jullie gebouw hé"... zo kan je alles gaan uitleggen natuurlijk. Is een beetje zoals een aannemer die plots 100EUR bij zijn factuur lapt omdat zijn camionette in panne gevallen is, en zonder nieuw camionette kan hij de werken niet uitvoeren, en omdat een nieuw camionette veel geld kost, kon hij anders de boeken sluiten? No offence naar jou toe, het principe is gewoon scheef vind ik.

Wat de kostenverdeling betreft: dat moet gewoon volgens de basisakte. Is moeilijk om zo over te oordelen.
Daar staat in wie volgens welke sleutel bijstaat. Meestal wordt rekening met gehouden met het nut, maar wettelijk moet gewoon de basisakte gevolgd.
Je mag me die altijd es sturen se dan kijk ik es.

Wel, de basisakte is nogal tegenstrijdig, er zijn twee zaken opgenomen onder "criteria en berekeningswijze verdeling van lasten":

Spoiler: eerste vermelding

Lasten die gedragen worden door alle mede-eigenaars van het Complex naar verhouding van hun aandelen in de gemeenschappelijke delen:
- de uitgaven in verband met het onderhoud, het gebruik, de herstelling, de vernieuwing, het beheer van de algemeen gemeenschappelijke zaken

Duidelijk zou je denken, bv. elektriciteit in het garagegebouw is ook volgens aandelen van de appartementen (makes no sense, maar goed), maar dan verderop staat er:

Spoiler: tweede vermelding

De gemeenschappelijke lasten worden omgeslagen tussen de mede-eigenaars:
- naar evenredigheid van de respectievelijke waarde in functie van het netto-vloeroppervlakte, de objectieve consistentie en de ligging van elk privatief, te weten op basis van het aandeel in de gemeenschappelijke delen.
- en naar evenredigheid van het nut

Die tweede vermelding, laat naar mijn mening een opening om alsnog volgens nut (bv., per kavel die toegang heeft tot de garages) te verrekenen.

 

[kay-gell]

Eerst en vooral bedankt voor je uitleg!

Onze syndicus werkt (althans zoals vermeld op de factuur, verder geen info) met een ander softwarepakket

Spoiler

organimmo

Wat ik niet begrijp, is dat die kost er toch ook al voordien was? Maar onder een andere vorm, die dan blijkbaar door de syndicus in zijn forfait gerekend werd. Wat mij eigenlijk nog het meest tegen de borst stoot, is dat daar (zoals gewoonlijk) 0 communicatie over is, en wij het gewoon maar moeten slikken? Het volgende kan dan zijn "mijn laptop was niet meer snel genoeg voor de nieuwe software, maar gasten, 't is voor het beheer van jullie gebouw hé"... zo kan je alles gaan uitleggen natuurlijk. Is een beetje zoals een aannemer die plots 100EUR bij zijn factuur lapt omdat zijn camionette in panne gevallen is, en zonder nieuw camionette kan hij de werken niet uitvoeren, en omdat een nieuw camionette veel geld kost, kon hij anders de boeken sluiten? No offence naar jou toe, het principe is gewoon scheef vind ik.

Goh ja, daar kan ik me dan niet over uitspreken dan in dat geval.

Wel, de basisakte is nogal tegenstrijdig, er zijn twee zaken opgenomen onder "criteria en berekeningswijze verdeling van lasten":

Spoiler: eerste vermelding

Lasten die gedragen worden door alle mede-eigenaars van het Complex naar verhouding van hun aandelen in de gemeenschappelijke delen:
- de uitgaven in verband met het onderhoud, het gebruik, de herstelling, de vernieuwing, het beheer van de algemeen gemeenschappelijke zaken

Duidelijk zou je denken, bv. elektriciteit in het garagegebouw is ook volgens aandelen van de appartementen (makes no sense, maar goed), maar dan verderop staat er:

Spoiler: tweede vermelding

De gemeenschappelijke lasten worden omgeslagen tussen de mede-eigenaars:
- naar evenredigheid van de respectievelijke waarde in functie van het netto-vloeroppervlakte, de objectieve consistentie en de ligging van elk privatief, te weten op basis van het aandeel in de gemeenschappelijke delen.
- en naar evenredigheid van het nut

Die tweede vermelding, laat naar mijn mening een opening om alsnog volgens nut (bv., per kavel die toegang heeft tot de garages) te verrekenen.

Dat is inderdaad wel een heel speciale omschrijving en verder staat daar niets in want dat is wel redelijk dubbel ja.

 

[Valkuil]

Goh ja, daar kan ik me dan niet over uitspreken dan in dat geval.



Dat is inderdaad wel een heel speciale omschrijving en verder staat daar niets in want dat is wel redelijk dubbel ja.

Bedankt om je deskundig oog er eens op te werpen! Ik laat het even bezinken.