Uitdoving fiscaal gunstregime voor de lening van een tweede woning

[Vierkant]

Niet enkel de meerwaardeblelasting gaat veel spaarders pijn doen maar ook het uitdoven van het fiscaal gunstregime voor tweede woningen.

Ik zou hier graag de discussie en opvolging van deze maatregel willen bundelen.

Context: https://www.hln.be/binnenland/als-j...zenden-euros-fiscaal-voordeel-kwijt~a5e87705/

Belgen die recent een lening afsloten voor de aankoop van een tweede woning, dreigen duizenden euro’s fiscaal voordeel te verliezen. Jarenlang kon je de afbetaling van kapitaal en interesten dan inbrengen op je belastingaangifte, maar van dat gunstregime wil de nieuwe regering-De Wever af om 210 miljoen euro te besparen. Zal het huidige systeem geleidelijk aan uitdoven of gaat het meteen volledig de schop op?

Indien uitgevoerd voor bestaande hypotheken is dit de zoveelste contractbreuk van onze politici.

 

[herc]

Eigenlijk toch te gek voor woorden dat dit überhaupt nog mogelijk is.

Een fiscaal voordeel voor een tweede woning, wie verzint het.

 

[Vierkant]

Eigenlijk toch te gek voor woorden dat dit überhaupt nog mogelijk is.

Een fiscaal voordeel voor een tweede woning, wie verzint het.

Sinds 1 januari 2024 is het fiscaal voordeel voor kapitaalaflossingen reeds uitdovend voor nieuwe hypotheken.

 

[TNTim]

Eigenlijk toch te gek voor woorden dat dit überhaupt nog mogelijk is.

Een fiscaal voordeel voor een tweede woning, wie verzint het.

Dit werd gezien als een vorm van langetermijnsparen.

We stimuleren langetermijnsparen nog steeds onder de vorm van een levensverzekering die fiscale aftrek geniet.
Vroeger beschouwden we een extra woning kopen om te verhuren ook als 'sparen voor later' dat fiscaal bevoordeeld mocht worden.

Iemand leende en stak ook een deel spaarcenten in een extra eigendom, bouwde daarmee kapitaal op om later pensioen aan te vullen met huuropbrengsten, en een ander gezin had een woning om in te wonen. -> werd beschouwd als een win/win.

Kapitaalaflossingen zijn zoals @Vierkant hierboven aangeeft al niet meer fiscaal aftrekbaar sinds 1/01/2024.

Rente kon wel nog ingevuld worden en dit gaf tot een bepaald bedrag ook een belastingsvermindering.

Meer uitleg: bij een extra woning, die particulier of niet verhuurd wordt, moet het kadastraal inkomen ingevuld worden als fictief inkomen en betaalde rente op de lening van een extra woning kon dit kadastraal inkomen deels tot volledig neutraliseren.
Dit verandert trouwens niets aan grondlasten die je moet betalen op een extra eigendom. Aangifte in de personenbelasting is een extra belasting voor een extra eigendom bovenop de grondlasten.

Edit:
In het artikel wordt aangegeven dat de ingeschreven besparing uitgaat van een volledige schrapping en geen uitdoofscenario dat enkel geldt voor voor nieuwe leningen.
Fiscalisten geven aan dat dit ongrondwettelijk zou zijn en zou teruggefloten worden door het Grondwettelijk Hof.

 

[akoekaracha]

Ik ga hier een klein voorbeeld geven uit eigen situatie om even aan te tonen dat verhuren nu voor mij dood is en ik niet alleen tot die vaststelling ga komen.

Ik verhuur een 1 slaapkamer app 58m2(nieuwbouw) aan het sociaal verhuurkantoor hier in de buurt. Contract loopt 15 jaar. En het KI bestaat uit 701 voor het app en 44 voor de ondergrondse staanplaats.

Verhuurprijs is net geïndexeerd naar 725.25€ x 12 maanden = 8703€ INKOMSTEN

De grondlasten zijn per jaar: 465€ (korting door sociale verhuur anders loopt dit op naar 700€+)
Na deze ingreep zou ik dus de rente niet meer kunnen aftrekken van het aan te geven KI dus moeten we deze berekening gaan doen:
745 KI x (Indexatiecoëfficiënt) 2,2446 x 1.4 (verhoging) = 2341,12€. Dit bedrag gaat bovenop uw loon dus belast worden in de hoogste schijf + gemeente belasting.
Kostprijs om het makkelijk te maken is 55% van dit bedrag +-1287€

Dan heb ik syndicus kosten die gemiddeld 100€ per maand bedragen. In de 725.25€ die ik krijg van het SVK zit voor 50% van deze kost mee inbegrepen.

Dan kom ik dus al op 2952€ kosten per jaar.

Inkomsten (8703€)- jaarlijkse kosten (2952€)= 5751€ = 479,25€ per maand inkomst.

De intrest die ik betaal op mijn lening komen op 1858€ vorig jaar.
Schuldsaldo verzekering komt op een 320€ per jaar.

Totaal aan kosten is dan: 5130€..

Inkomsten (8703€)-jaarlijkse kosten(5130€)= 3573€ = 297.75€ per maand inkomst.


Bedenk u dat ik ook 12% BTW betaald heb bij aankoop natuurlijk. (kostprijs app was 193.000€ excl btw. met staanplaats in.) = 23160€ aan BTW betaald.
Notaris kost was rond de 5000€. + 1000€ kosten voor akte van het verhuurcontract te laten registreren.

Ik heb bewust gekozen voor de verhuur aan het SVK omdat de berekening kosten baten nog net nipt positief was voor mij. Als dit er zo door komt hou ik letterlijk niks over. Je moet bedenken dat het SVK aan de onderste lagen van de maatschappij verhuurd dus er veel meer schade optreed bij verhuur. Dit zal gedeeltelijk vergoed worden maar zeker niet 100%. In het beste geval 75%.

Laten we het nog duidelijker maken met een reëel voorbeeld: Binnen 10 jaar is de gasketel kapot door normaal gebruik. Die ga ik op eigen kost moeten vervangen. Laten we zeggen dat deze kost 4500€ is dat jaar. Ik verdien dus eigenlijk niks voor de komende 15 maanden..
Al het ander elektrisch materiaal van de keuken,ventilatie etc zullen zeker niet langer overleven dan 10 jaar bij normaal gebruik en is dan ook door mezelf te betalen bij defect.

Voor alle duidelijkheid NIEMAND moet medelijden hebben met deze situatie. Ik wil hier enkel maar eens uiteenzetten wat dit concreet inhoud. Er zijn er hier nogal op het forum en daarbuiten die geen flauw benul hebben van de materie maar wel heel hard kunnen roepen dat ze alles maar moeten belasten.
Maar begrijp wel goed wat er nu gaat gebeuren. Er komt een ware wooncrisis aan.

​

 

[RB26DETT]

Akkoord met hierboven. Voor particulieren die een 2de woning verhuren is dit echt niet meer interessant. Gevolg zal zijn ofwel verkopen en dan worden ze gekocht door mensen met hoger budget ofwel opgekocht voor firma's die professioneel verhuren of huisjesmelkers.

​

 

[Shaddix]

Akkoord met hierboven. Voor particulieren die een 2de woning verhuren is dit echt niet meer interessant. Gevolg zal zijn ofwel verkopen en dan worden ze gekocht door mensen met hoger budget ofwel opgekocht voor firma's die professioneel verhuren of huisjesmelkers.

​

Of door particulieren die op zoek zijn naar een eerste koopwoning?

 

[akoekaracha]

Of door particulieren die op zoek zijn naar een eerste koopwoning?

Jij denkt dus dat de prijzen gaan zakken? Neem een kijkje in Nederland zou ik zeggen. Gemiddeld komen er nu al 30 mensen opdagen voor een verhuur woning te komen bekijken. Er is nu al een enorme druk op bewoning laat staan als dit er door komt.

 

[RB26DETT]

Of door particulieren die op zoek zijn naar een eerste koopwoning?

Ja, dat bedoelde ik met 'mensen met hoger budget'. Slechte formulering, maar die mensen zullen allicht meer budget hebben dan mensen die huren.

 

[DogFacedGod]

Ik vind het nu ook wel een "grote schok" om de interestaftrek helemaal per direct af te schaffen.

Want er zijn er die daar wel doelbewust rond lenen. Om de 5 jaar het maximale lenen voor een nieuwe investering zodat je genoeg interesten hebt om nooit belast te worden op je onroerend inkomen in de personenbelasting.

 

[beryl]

Fiscalisten geven aan dat dit ongrondwettelijk zou zijn en zou teruggefloten worden door het Grondwettelijk Hof.

Da's wel wat een discussie in de fiscale wereld, al lang, in hoeverre zoiets grondwettelijk is dus zeker geen uitgemaakte zaak. De grondwet voorziet niet echt in een regel die expliciet retroactiviteit uitsluit voor belastingen, en dit is bovendien juridisch gezien ook niet echt retroactief, het is niet alsof de aftrek van vorige jaren nu wordt teruggevorderd, enkel toekomstige aftrekken van betalingen die je nog moet maken verdwijnen).

In de praktijk is het retroactief natuurlijk omdat je de aankoop van een huis met een lening niet zo makkelijk ongedaan kan maken. Grondwettelijk wordt dat dan soms aangevallen door dat als een onterechte discriminatie te beschouwen.

 

[Shaddix]

Jij denkt dus dat de prijzen gaan zakken? Neem een kijkje in Nederland zou ik zeggen. Gemiddeld komen er nu al 30 mensen opdagen voor een verhuur woning te komen bekijken. Er is nu al een enorme druk op bewoning laat staan als dit er door komt.

Als mensen effectief hun tweede woning niet meer intressant gaan vinden betekent dat toch dat die woningen op de markt komen en er meer aanbod is? Ook minder potentiële kopers want voor particuliere verhuurders is het minder intressant.

Het gaat de situatie niet oplossen, maar ik zie niet in hoe dit de situatie kan verergeren.

 

[akoekaracha]

Als mensen effectief hun tweede woning niet meer intressant gaan vinden betekent dat toch dat die woningen op de markt komen en er meer aanbod is? Ook minder potentiële kopers want voor particuliere verhuurders is het minder intressant.

Het gaat de situatie niet oplossen, maar ik zie niet in hoe dit de situatie kan verergeren.

Again, kijk wat er in Nederland aan het gebeuren is. Je kunt dit echt copy pasten naar hier. Ik snap niet dat er nog mensen geloven dat de huizenmarkt gaat dalen als je ziet hoeveel vraag er is naar woonsten.

Mensen die voor uiteenlopende redenen willen huren gaan met deze regeling VEEL meer moeten betalen. Ik zie echt nergens in hoe dit anders kan uitdraaien. Het strafste is zelfs nog dat je nu uw huur als particulier enorm gaat kunnen omhoog trekken zonder extra belast te worden. Het is letterlijk het omgekeerde wat nu nodig was...

Als particuliere verhuurder lap ik gewoon 200€ per maand erbij nu. Er staan er genoeg op de wachtlijst die willen huren. Zelfs als door de prijzen te verhogen dit zou zakken naar 10 personen per unit. Onwaarschijnlijk toch?

 

[cege]

Ik ga mijn appartement wsch verkopen wegens beschimmeld rendement. Het is zo goed als afbetaald (staat nog 25% open) en de rente is 1%, dus voor mij maakt de nieuwe maatregel niet veel uit.

Het enige dat nog wat opbrengt is de kapitaalaftrek aangezien ik een oud contract heb (voorlopig). Maar kan me moeilijk inbeelden dat ze interest aftrek retro-actief gaan schrappen en de kapitaalaftrek nog gaan behouden voor oude contracten. Indien dat gebeurt, gaat het app de deur uit. I mean, de kosten zijn niet min. Denk alles samen 2500 OV en verhuur tax. Als daar geen aftrekken meer tegenover staan, en mijn gearing valt weg wegens lening bijna afbetaald, dan is het rendement iets van 3%. Dat is gene vetten.

Misschien komt er ergens een compromis dat de verhuur tax zakt. Maar dat zou een vreemd compromis zijn.

 

[pardal]

Ik ga hier een klein voorbeeld geven uit eigen situatie om even aan te tonen dat verhuren nu voor mij dood is en ik niet alleen tot die vaststelling ga komen.

Ik verhuur een 1 slaapkamer app 58m2(nieuwbouw) aan het sociaal verhuurkantoor hier in de buurt. Contract loopt 15 jaar. En het KI bestaat uit 701 voor het app en 44 voor de ondergrondse staanplaats.

Verhuurprijs is net geïndexeerd naar 725.25€ x 12 maanden = 8703€ INKOMSTEN

De grondlasten zijn per jaar: 465€ (korting door sociale verhuur anders loopt dit op naar 700€+)
Na deze ingreep zou ik dus de rente niet meer kunnen aftrekken van het aan te geven KI dus moeten we deze berekening gaan doen:
745 KI x (Indexatiecoëfficiënt) 2,2446 x 1.4 (verhoging) = 2341,12€. Dit bedrag gaat bovenop uw loon dus belast worden in de hoogste schijf + gemeente belasting.
Kostprijs om het makkelijk te maken is 55% van dit bedrag +-1287€

Dan heb ik syndicus kosten die gemiddeld 100€ per maand bedragen. In de 725.25€ die ik krijg van het SVK zit voor 50% van deze kost mee inbegrepen.

Dan kom ik dus al op 2952€ kosten per jaar.

Inkomsten (8703€)- jaarlijkse kosten (2952€)= 5751€ = 479,25€ per maand inkomst.

De intrest die ik betaal op mijn lening komen op 1858€ vorig jaar.
Schuldsaldo verzekering komt op een 320€ per jaar.

Totaal aan kosten is dan: 5130€..

Inkomsten (8703€)-jaarlijkse kosten(5130€)= 3573€ = 297.75€ per maand inkomst.


Bedenk u dat ik ook 12% BTW betaald heb bij aankoop natuurlijk. (kostprijs app was 193.000€ excl btw. met staanplaats in.) = 23160€ aan BTW betaald.
Notaris kost was rond de 5000€. + 1000€ kosten voor akte van het verhuurcontract te laten registreren.

Ik heb bewust gekozen voor de verhuur aan het SVK omdat de berekening kosten baten nog net nipt positief was voor mij. Als dit er zo door komt hou ik letterlijk niks over. Je moet bedenken dat het SVK aan de onderste lagen van de maatschappij verhuurd dus er veel meer schade optreed bij verhuur. Dit zal gedeeltelijk vergoed worden maar zeker niet 100%. In het beste geval 75%.

Laten we het nog duidelijker maken met een reëel voorbeeld: Binnen 10 jaar is de gasketel kapot door normaal gebruik. Die ga ik op eigen kost moeten vervangen. Laten we zeggen dat deze kost 4500€ is dat jaar. Ik verdien dus eigenlijk niks voor de komende 15 maanden..
Al het ander elektrisch materiaal van de keuken,ventilatie etc zullen zeker niet langer overleven dan 10 jaar bij normaal gebruik en is dan ook door mezelf te betalen bij defect.

Voor alle duidelijkheid NIEMAND moet medelijden hebben met deze situatie. Ik wil hier enkel maar eens uiteenzetten wat dit concreet inhoud. Er zijn er hier nogal op het forum en daarbuiten die geen flauw benul hebben van de materie maar wel heel hard kunnen roepen dat ze alles maar moeten belasten.
Maar begrijp wel goed wat er nu gaat gebeuren. Er komt een ware wooncrisis aan.

​

Maar je brengt de herverkoop waarde niet in rekening, want als je deze stijgt door de jaren heen, kan je winst maken.

Bijkomend en off topic: "Er komt een ware wooncrisis aan" deze is al heel lang bezig, maar voelden huurders dit vooral.

 

[akoekaracha]

Maar je brengt de herverkoop waarde niet in rekening, want als je deze stijgt door de jaren heen, kan je winst maken.

Bijkomend en off topic: "Er komt een ware wooncrisis aan" deze is al heel lang bezig, maar voelden huurders dit vooral.

Ik schat de waardestijging van een pand vandaag de dag niet meer hoger in dan de inflatie die er heerst. Dus welke winst?
En als het dan nog hoger zou zijn hoe groot is de kans dat er binnen dit en 15 jaar een meerwaardebelasting komt op verkoop van vastgoed bij 2de eigendommen? Ze waren er nu al over bezig.

Vooral het woordje "kan" is hier voor mij al doorslaggevend. Ik zou mogelijks een rendement kunnen halen van 3/4%. Niet hoger he. In geen enkele uitkomst zal het hoger zijn.
En dan reken je de last van verhuur maar niet mee. Dan kan je beter dividendjes innen en emigreren naar betere oorden.

 

[cege]

Maar je brengt de herverkoop waarde niet in rekening, want als je deze stijgt door de jaren heen, kan je winst maken.

Bijkomend en off topic: "Er komt een ware wooncrisis aan" deze is al heel lang bezig, maar voelden huurders dit vooral.

Als mijn rendement te ver onder de 7% zakt, en zeker als ze onder de 4% zakt, dan kan ik wel wat anders doen met dat geld. Zelfs al is er meerwaarde bij verkoopt. Tenzij je op 20y verkoopt, is je meerwaarde compenserend voor je rist belastingen bij aankoop.

Dan koop ik wel wat staatsobligaties van Amerika of Duitsland of ander exotisch papier dat 3-4% opbrengt. Of ik duw het in een ETF aan 7-8-9%.

Want daar het om. Niet om 'heb ik rendement > 0'. Nee, 'heb ik rendement > concurrentiele assets met zelfde risicoprofiel'.

 

[pardal]

Als mijn rendement te ver onder de 7% zakt, en zeker als ze onder de 4% zakt, dan kan ik wel wat anders doen met dat geld. Zelfs al is er meerwaarde bij verkoopt. Tenzij je op 20y verkoopt, is je meerwaarde compenserend voor je rist belastingen bij aankoop.

Dan koop ik wel wat staatsobligaties van Amerika of Duitsland of ander exotisch papier dat 3-4% opbrengt. Of ik duw het in een ETF aan 7-8-9%.

Want daar het om. Niet om 'heb ik rendement > 0'. Nee, 'heb ik rendement > concurrentiele assets met zelfde risicoprofiel'.

akkoord he maar ik vind een 2de gezinswoning als investering een veel te groot risico en om een te laag rendement als het goed wilt doen.

off topic: ik heb dan ook geen investeringsbril/rendementsbril op als hiernaar kijk, maar wel een vanuit het standpunt dat er een recht op wonen is, en dat dit absoluut en dwingend is en niet uitgegeven dient te worden aan de privé waardoor je tegenstrijdige belangen krijgt.

 

[TNTim]

Da's wel wat een discussie in de fiscale wereld

Ik vatte het artikel samen en dat was wat de fiscalisten erover zeiden.

In het verleden heeft het Grondwettelijk Hof beslist dat een volledige afschaffing, zoals ze nu mogelijks van plan zijn voor alle oude en nieuwe leningen, een schending van het vertrouwensbeginsel is.

 

[Clover]

In de media spreekt men gemakkelijkheidshalve over het fiscaal voordeel voor een tweede woning, maar dat is eigenlijk niet volledig correct. Het gaat om het voordeel voor een niet-eigen woning. Een niet-eigen woning is niet per se een tweede woning; het kan ook de enige woning zijn die door de belastingplichtige niet zelf betrokken wordt.

Personen die bv. zelf een woning huren en hun eigen woning verhuren, zullen door deze maatregel serieus benadeeld worden.