Ari Gold zei:
Niet noodzakelijk. Als je huurt maar je kan iedere maand nog ettelijke € 100'en aan de kant zetten kan het zelfs zijn dat je met huren beter af bent.
Ik zet nu bvb. iedere maand €1000 aan de kant, na bvb. 96 maanden (8 jaar) heb ik €96k cash plus stel dat ik het uit zet aan 2% heb ik al €8640 winst na 8 jaar. Dat terwijl iemand die in vergelijking met mijn geval dan bvb. €1400 afbetaalt na 8 jaar misschien nog maar aan een werkelijke waarde van €75k zit (ken de juiste rates niet, dus is maar een vb). Buiten het KI en andere kosten zit die persoon dus al een heel pak achter op mij. En dan heb ik het nog niet eens over verstandig beleggen. Stel dat ik van die 100k 25% in aandelen beleg en sporadisch mijn winst neem (in uitzonderingsjaren als 2009 hat ik bvb. gemiddeld 80% winst) dan deint dat verschil alleen maar uit.
En akkoord, dit is natuurlijk heel simplistisch voorgesteld, zitten nog een heel pak externe factoren niet bijgerekend, maar je snapt wat ik bedoel.
Hoe ik het zie, vastgoed is log en ondynamisch terwijl je met cash doet wat je wil.
Je moet meerdere simulaties doen om in te schatten of je beter nog enkele jaren huurt en dan koopt of meteen koopt. Waarom meerdere simulaties? Omdat er meerdere onbekende parameters zijn (evolutie huizenprijzen, evolutie spaargeld, evolutie rente, ...). Bovendien is de eigen situatie belangrijk (beschik je reeds over spaargeld of niet? (belangrijk naar quotiteit toe)).
En toch blijkt dat huren zelden de beste optie is (tenzij je bv. nog niet zeker bent of je met je vriendin wel kunt samenwonen, ...). Waarom?
1. Huur is afhankelijk van index terwijl lening wordt weggeinflateerd (belangrijk!).
2. Belastingsvoordeel bij hypothecaire lening.
3. Op het einde van de rit een woning (veel meer waard dan het deel dat je extra kan sparen bij huren).
Een voorbeeld.
Je huurt aan 750 euro per maand in Gent (dit komt overeen met een appartement (stel klein beschrijf) van 250.000 euro).
Je hebt 50.000 euro eigen spaargeld.
Je aankoopkosten bedragen dan ongeveer 25.000 euro (cijfers kloppen niet precies, maar zijn nauwkeurig genoeg om de grote lijnen weer te geven).
Projectprijs van 275.000 euro, 225.000 euro te lenen. Maandelijkse afbetaling is dan bv. 1000 euro.
Kopen of huren?
Bij huren kan je (in het begin) 250 euro extra aan de kant leggen (en beleggen aan bv. rentevoet van twee of drie procent). Echter blijft die huurprijs stijgen en de maandelijkse aflossingen niet.
Je hebt bovendien na drie jaar meer dan 25.000 euro aan huurgelden betaalt (de lening van iemand anders). De huurgelden overtreffen dan reeds de kosten bij aankoop woning (die overigens voor een deel zijn over te dragen naar volgende woning).
Wanneer rendeert huren? Geen geld, waardoor slechte quotiteit. Dan huur je beter even. Of bij dalende huizenprijzen bv. (zoals nu).
Maar over het algemeen koop je beter. Als je dertig jaar zou huren, betaal je op het einde van de rit meer huur dan hypotheek. In het begin kan je dan bij huren meer sparen, op het einde minder. Globaal iets meer gespaard bij huren, maar geen eigendom. Je huis is meer waard dan extra sparen huren.
Conclusie, probeer iets tijdelijk te kopen wanneer de tijd daarvoor rijp is (beetje spaargeld, huizenmarkt niet in neergaande fase). Nadien kan je upgraden.
Ik huur aan 750 euro per maand klein appartement in Gent (prima in orde), maar schitterend gelegen. Dit omdat de vastgoedmarkt overgewaardeerd is.
Extra kosten zijn niet te onderschatten, inboedelverzekering, gas, elektriciteit, water, keuring installaties, ...
