Archief - Huis kopen (deel 7) - de corona correctie

LaCucaracha · 8 dec 2020

Slayerbe zei:
Niet mijn stijl, maar ik heb de indruk dat uw standaarden de afgelopen maanden fors naar beneden zijn bijgesteld, al zit deze woning wel in een lagere prijscategorie en is er nog een ruim renovatiebudget over.

In de loop van de avond telefoon gekregen van onze toekomstige buur die ook nog moet bouwen (kleine verkaveling van 3 loten). Hij wilt een uitzondering indienen om met plat dak op de eerste verdieping 15m diep te mogen bouwen in plaats van de standaard 12m diep. Er staan al woningen in de straat met plat dak waarbij die uitzondering goedgekeurd is, dus die kans is wel reëel. Die buur zit ten zuid-oosten van ons dus dat zou voor ons ook positief zijn aangezien dat toch minder schaduw brengt ten opzichte van een zadeldak met nog een bijkomende verdieping.

Er vanuit gaan dat we maar 12m diep mochten bouwen op de verdieping, zaten wij nog te twijfelen tussen plat dak en zadeldak. Het eerste is zeker doenbaar maar niet ontzettend ruim gezien inpandige garage, bureau en opslagruimte. Het tweede is dan weer érg ruim maar dat wordt moeilijk met het budget gezien de bijkomende verdieping. Als we effectief 15m diep zouden kunnen bouwen met plat dak is de keuze snel gemaakt. Budgetvriendelijker dan zadeldak, betere looks (een alleenstaande woning van 9m breed met zadeldak op 6m50 kroonlijsthoogte is denk ik toch eerder uit proportie), en past beter in de omgeving aangezien alle nabij gelegen woningen aan die kant van de straat al met plat dak zijn.

De locaie van deze woning is voor ons absoluut top: Ruisbroek, rusig, doodlopende straat, natuurdomein erachter...

Dat is zeer belangrijk voor ons.

Ons budget ( zonder lening) is meer dan 1 milj, maar we willen max tot 850-950k gaan, kwestie van niet. alles in bakstenen te steken....
En hoe hoger het budget, hoe selectiever je bent... En dan komen we tot de vaststelling dat er in al die maanden geen huis op de markt is gekomen in die prijsklasse waarvoor we zonder verpinken een dergelijk bedrag zouden neertellen.
En dat lag zowel aan het schrale aanbod als aan de vraagprijs van zeer veel woningen inonze regio veel te hoog is

Dan koop ik liever een woning op een toplocatie ( wat ook bijdraagt aan je geluk en leefcomfort) aan een veel gunstigere prijs en waar we nog wat opfrissingswerken in kunnen doen om het wat mooier en aangenamer te maken, maar niets structureels...

zarathustra · 8 dec 2020

the_fox zei:
Het is dan ook een huis van 1994

Ik snap het probleem met die keuken niet echt, gezien de ruimte is dat een efficiënte en praktische indeling. En niet iedereen is fan van een open keuken en/of een eiland.
Als ik die zou vernieuwen, zou ik waarschijnlijk bijna dezelfde indeling behouden Ne keuken moet voor mij praktisch zijn om in te koken, niet schoon.

Amen, toen wij op zoek waren gingen alles met een 'open keuken' direct op de 'nooit' hoop. Dat was mijn enige absolute dealbreaker.

TNTim · 8 dec 2020

SomeDude zei:
Vroeger was isolatie niet/amper aanwezig
Dat die nog verbeterd in toekomst zal wel, maar lijkt me dat dat niet gedateerd gaat zijn itt tot geen / amper isolatie aanwezig in sommige woningen die nu verkocht worden

Je spreekt over doelstellingen in 2050, dat is over 30 jaar.
Vergelijk eens de manier van renoveren nu tegenover renoveren in 1990.

Binnen dertig jaar kan er een doelstelling 2080 zijn waar de nieuwbouwhuizen van nu zelfs allang niet meer aan voldoen. Huidige technieken gaan hoogstwaarschijnlijk compleet achterhaald zijn. Zet je nu alles in orde voor gigantisch veel geld, dan mag je dat in 2050 nog eens helemaal opnieuw doen.

zarathustra zei:
Amen, toen wij op zoek waren gingen alles met een 'open keuken' direct op de 'nooit' hoop. Dat was mijn enige absolute dealbreaker.

Dat is zowat het enige waar ik mijn vrouw over hoor klagen na onze verbouwing.
Mocht ze het mogen herdoen dan had ze nooit een muur weggehaald om een open keuken te maken.

sandervdw · 8 dec 2020

zarathustra zei:
Amen, toen wij op zoek waren gingen alles met een 'open keuken' direct op de 'nooit' hoop. Dat was mijn enige absolute dealbreaker.

Open keuken, geen probleem. Het zijn de open "salons" waar ik een issue mee heb. Bij ons kijkt de keuken uit op de eetkamer, en die kijkt uit op de tuin, maar het salon is apart.
Dit dus:

file upload gratis

Mulan · 8 dec 2020

Ik vind locatie ook het belangrijkste, zeker bij deze woning waar er nog letterlijk honderden duizenden euro's over is om elke irritatie aan te pakken.
Met dat budget kan je al eens een binnenhuis architect aanstellen die je heel dicht bij de ultieme droom kan brengen...

Verstuurd vanaf mijn Mi A3 met Tapatalk

SomeDude · 8 dec 2020

TNTim zei:
Je spreekt over doelstellingen in 2050, dat is over 30 jaar.
Vergelijk eens de manier van renoveren nu tegenover renoveren in 1990.

Denk dat die nu minder gaat veranderen dan over de periode 1990-nu hoor

Plutus · 8 dec 2020

desolation zei:
Kunde dat nu mooi vinden? Die keuken dat was "modern" toen mijn grootmoeder gebouwd heeft in 1992. Allez tis te zeggen, deze look was haar bijkeuken tegen de garage. De echte keuken was veel mooier.

Het is geen lelijk huis (per chance), zeker potentieel. Maar ik zou er toch wel wat kosten in doen om het up-to-spec te krijgen
1) Dat EPC moet aangepakt worden, 9/10 gebrekkige isolatie en een oude ketel.
2) De vloer trekt in quasi heel het huis op niks, daar zijn dan 2 oplossingen voor. Alles uitbreken en nieuwe vloer leggen (parket & keramische tegels), of over deze vloer een PU/Epoxy/Terralava vloer leggen.
3) De keuken is volledig te herdoen. Alles uit en het containerpark op met dien ouwen tuchel.
4) De badkamer is het vooral de tegels die op geen hol trekken, dus dat valt nog wel te "pimpen" met betonstuc/PU/terralava en nieuwe meubels/kraanwerk.

Dit vat het zowat samen. Als het huis voor de rest structureel in orde is en ge met deze ingrepen het huis volledig naar uw smaak kunt krijgen vind ik dat allemaal wel meevallen.
Binnen 20 jaar kunt ge dan een totaalrenovatie doen mocht ge dat wensen hé, waarbij ge dat 'absoluut ongehoord verschrikkelijke'

D) EPC van 200 kunt aanpakken.

De locatie is uitstekend en het huis heeft potentieel en is vrij correct geprijsd, rekening houdende met de locatie. Dat is al veel waard...
Waar ik persoonlijk meer over zou vallen is het 'beperkte' perceel (al stoort mij dat voor dit pand specifiek niet) en die afschuwelijke woning met inkijk ernaast.

SomeDude · 8 dec 2020

Zou die keuken op 2e hands zetten, garantie dat je er nog geld voor krijgt hoor

LaCucaracha · 8 dec 2020

Plutus zei:
Dit vat het zowat samen. Als het huis voor de rest structureel in orde is en ge met deze ingrepen het huis volledig naar uw smaak kunt krijgen vind ik dat allemaal wel meevallen.
Binnen 20 jaar kunt ge dan een totaalrenovatie doen mocht ge dat wensen hé, waarbij ge dat 'absoluut ongehoord verschrikkelijke' D) EPC van 200 kunt aanpakken.

De locatie is uitstekend en het huis heeft potentieel en is vrij correct geprijsd, rekening houdende met de locatie. Dat is al veel waard...
Waar ik persoonlijk meer over zou vallen is het 'beperkte' perceel (al stoort mij dat voor dit pand specifiek niet) en die afschuwelijke woning met inkijk ernaast.

Klein perceel... Dat is ( in combinatie met de ongunstige orientatie) inderdaad het grootste nadeel... maar door het feit. dat de tuin best wel breed is en er aangrenzend bomen zijn en niet de tuin van je achterbuuur, stoort dat niet echt. Ook weinig onderhoud aan We kunnen eventueel ook het terras wat verkleinen om meer tuin te hebben.
Inkijk was ons ook al opgevallen, maar het zijn maar kleine raampjes en ik denk niet in de leefruimtes, maar nader te bekijken...

ToasT · 8 dec 2020

LaCucaracha zei:
Epc ligt dichter bij de B dan de C? Lijkt toch niet slecht voor een huis van 1994...
Dan doe ik die dure EPC werken voorlopig liever niet, omdat je dan wel met een zeer duur huis uitkomt op 6 are en NO orientatie...

En herverkoopwaarde is uiteraard ondergeschikt aan leefcomfort, maar toch ook niet iets dat je compleet negeren... Stel dat onze droomwoning binnen paar aar voorbijkomt en we deze verkopen...
Nieuwe keuken en badkamer zouden we wss wel doen... Eventueel nieuwe vloer ook.

Die keuken kun je eventueel eens met een schrijnwerker bekijken, dikke kans dat die kasten structureel nog goed zijn. Dan kun je er eventueel vanaf zijn met nieuwe frontjes en eventueel een nieuw werkblad.
Maar je zit dan wel vast aan de indeling van de keuken.

Die badkamer, tja, die bordeaux tegels sla ik er vanaf op het moment dat ik de sleutel zou hebben, verder vind ik die hoek naast dat bad raar. Ik zou dat gewoon omhoog trekken tot aan het dak.
Het lijkt wel alsof ze plaats hebben gemaakt voor een groot bubbelbad maar dat het budget op was.

guidomarree · 8 dec 2020

https://www.immoweb.be/en/classified/apartment/for-sale/borgerhout/2140/9069731?searchId=5fcf7fd69bbf0
Ik ben verder aan het kijken naar appartementen in regio Antwerpen. Nu zie ik deze, echter staat er expliciet dat domiciliëring hier niet mogelijk is. Hoe zou dat komen, is het niet mogelijk een handelszaak om te registreren als woning?
Oke, de EPC is ook wel gigantisch hoog voor zoiets klein. Dat zal zeker moeten worden nagekeken.

parabellum · 8 dec 2020

guidomarree zei:
Nu zie ik deze, echter staat er expliciet dat domiciliëring hier niet mogelijk is. Hoe zou dat komen, is het niet mogelijk een handelszaak om te registreren als woning?

Aangezien ze het specifiek vermelden zal het inderdaad niet mogelijk zijn. Een pand waar je domicilie kan zetten kunnen ze voor meer geld verkopen dan eentje waar dat niet kan, dus ze zullen het zeker geprobeerd hebben. Maar er kunnen gemeentelijke bepalingen zijn die dit onmogelijk maken (minimum oppervlakte, verbod om van handelspand woning te maken, etc etc.). Geen idee wat het voor Borgerhout specifiek kan zijn maar als de verkoper het niet geregeld heeft gekregen zal jij dat ook niet kunnen.

desolation · 8 dec 2020

LaCucaracha zei:
Epc ligt dichter bij de B dan de C? Lijkt toch niet slecht voor een huis van 1994...
Dan doe ik die dure EPC werken voorlopig liever niet, omdat je dan wel met een zeer duur huis uitkomt op 6 are en NO orientatie...

En herverkoopwaarde is uiteraard ondergeschikt aan leefcomfort, maar toch ook niet iets dat je compleet negeren... Stel dat onze droomwoning binnen paar aar voorbijkomt en we deze verkopen...
Nieuwe keuken en badkamer zouden we wss wel doen... Eventueel nieuwe vloer ook.

Ik zou ook geen totale energierenovatie doen hoor. Vaak is in dit soort huizen het dak wel geïsoleerd, maar geïsoleerd van in 1994. Die oude isolatie upgraden doet dan al veel en kost de kop niet. Hetzelfde voor bv een nieuwe gasketel hangen en zonesturing op uw radiatoren. De bovenverdieping verwarmen en koelen met lucht-lucht en zonnepanelen leggen is ook een mooie combo.
Een groot deel van die EPC komt ook door de verwarming beneden: dat is luchtverwarming (ge ziet de rooster naast de eettafel). Qua klimaatgevoel op zich best comfortabel, maar zo inefficiënt als maar kan zijn.

Ik vind persoonlijk door de inplanting die 6 are op zich geen drama. De woning heeft een mooie oppervlakte, de tuin is niet gigantisch maar ook niet klein, er is een praktische oprit en voortuin aan. Ik heb al huizen op 16 are zien staan waar ge met 1/3 van de grond geen kl*ten zijt.

Persoonlijk denk ik dat hier de voordelen serieus opwegen tegen de nadelen.
Met 50-60k komt ge al heel ver voor dit huis serieus op te waarderen. Badkamer vernieuwen kan bv redelijk budgetvriendelijk gehouden worden als je je beperkt tot het tegelwerk, hangtoilet, vernieuwde douchedeur, een nieuw meubel en kraanwerk. Eventueel kan je het bad afbreken en daar een vrijstaand bad zetten, als de vloer eruit gaat is dat ook best cava te doen zonder grote kosten te maken.
Keuken op zich ook: als de kasten structureel goed zijn, dan is het maar juist toestellen & deurtjes vernieuwen.

Herman De Croo · 8 dec 2020

guidomarree zei:
https://www.immoweb.be/en/classified/apartment/for-sale/borgerhout/2140/9069731?searchId=5fcf7fd69bbf0
Ik ben verder aan het kijken naar appartementen in regio Antwerpen. Nu zie ik deze, echter staat er expliciet dat domiciliëring hier niet mogelijk is. Hoe zou dat komen, is het niet mogelijk een handelszaak om te registreren als woning?
Oke, de EPC is ook wel gigantisch hoog voor zoiets klein. Dat zal zeker moeten worden nagekeken.

Ik vind dit iets héél bizar (louche eigenlijk). Hoe kan je nu iets verkopen als woning, waar je geen domicilie kan plaatsen.

Remake · 8 dec 2020

guidomarree zei:
https://www.immoweb.be/en/classified/apartment/for-sale/borgerhout/2140/9069731?searchId=5fcf7fd69bbf0
Ik ben verder aan het kijken naar appartementen in regio Antwerpen. Nu zie ik deze, echter staat er expliciet dat domiciliëring hier niet mogelijk is. Hoe zou dat komen, is het niet mogelijk een handelszaak om te registreren als woning?
Oke, de EPC is ook wel gigantisch hoog voor zoiets klein. Dat zal zeker moeten worden nagekeken.

Je zou dat eens moeten navragen bij de gemeente. Onze woning kon ook niet gebruikt worden voor domicilie (was voordien handelszaak), maar dat bleek dan gewoon een kleine formaliteit om dat te veranderen. Nu is het zowel handelszaak als woning, dus nog eens makkelijk om ooit zelfstandig te worden.

parabellum · 8 dec 2020

Herman De Croo zei:
Ik vind dit iets héél bizar (louche eigenlijk). Hoe kan je nu iets verkopen als woning, waar je geen domicilie kan plaatsen.

Vaak beginnen ze te renoveren zonder de specifieke gemeenterichtlijnen te kennen, of weten ze het wel en denken ze het te kunnen regulariseren nadat het al effectief verbouwd is. Kameraad van mij heeft met zijn zaak zo'n appartement gekocht in Brussel, ik denk dat de reden daar was dat de slaapkamer in de kelder zat (en boven geen ruimte om een slaapkamer te maken, enkel een halletje met trap naar beneden) waardoor je er geen domicilie kan zetten. Die heeft daar nu zijn archief staan en gebruikt het als uitvalsbasis als hij in Brussel moet zijn (voor het werk of om uit te gaan, nu dus beiden redelijk useless maar tis al een paar jaar geleden gekocht).

guidomarree · 8 dec 2020

Zojuist melding teruggehad van het immobiliënkantoor. De reden dat de huidige eigenaar het ook al niet als woning kon laten registreren is dat er een minimale buitenoppervlakte aanwezig moet zijn.
Blijkbaar is dit bepaald in de wetgeving. Wel spijtig voor mij dus. Maarja, aan die prijs zou het anders al lang verkocht zijn.
Misschien toch eens navragen bij de gemeente, maar ik verwacht er niet veel van.

desolation · 8 dec 2020

Herman De Croo zei:
Ik vind dit iets héél bizar (louche eigenlijk). Hoe kan je nu iets verkopen als woning, waar je geen domicilie kan plaatsen.

Buiten dat trekt het toch ook op geen hol qua inrichting. Die blote gasketel in het midden van uw badkamer bv. 652kW/m2 EPC is ook iets waar ge u blauw aan betaalt.

En daarnaast uiteraard dé reden waarom het zo goedkoop is: "Het pand situeert zich in Borgerhout"

Ge moet dat gebouw ook maar eens opzoeken op Google Maps, daar hangen 10! brievenbussen op de gevel. Voor een gebouwd met zogezegd 4 appartementen. Eveneens zijn er 10 deurbellen.
Eigenlijk zijn dat gewoon studentenkoten die ze verlappen als zogezegd appartement. Ideaal voor een huisjesmelker, dat wel.

modedit: stuk platte veralgemening eruit gehaald

Herman De Croo · 8 dec 2020

Ik snap dat je iets verhuurt waar geen domicilie kan staan, als je de ganse blok bezit.

LaCucaracha · 8 dec 2020

desolation zei:
Ik zou ook geen totale energierenovatie doen hoor. Vaak is in dit soort huizen het dak wel geïsoleerd, maar geïsoleerd van in 1994. Die oude isolatie upgraden doet dan al veel en kost de kop niet. Hetzelfde voor bv een nieuwe gasketel hangen en zonesturing op uw radiatoren. De bovenverdieping verwarmen en koelen met lucht-lucht en zonnepanelen leggen is ook een mooie combo.
Een groot deel van die EPC komt ook door de verwarming beneden: dat is luchtverwarming (ge ziet de rooster naast de eettafel). Qua klimaatgevoel op zich best comfortabel, maar zo inefficiënt als maar kan zijn.

Ik vind persoonlijk door de inplanting die 6 are op zich geen drama. De woning heeft een mooie oppervlakte, de tuin is niet gigantisch maar ook niet klein, er is een praktische oprit en voortuin aan. Ik heb al huizen op 16 are zien staan waar ge met 1/3 van de grond geen kl*ten zijt.

Persoonlijk denk ik dat hier de voordelen serieus opwegen tegen de nadelen.
Met 50-60k komt ge al heel ver voor dit huis serieus op te waarderen. Badkamer vernieuwen kan bv redelijk budgetvriendelijk gehouden worden als je je beperkt tot het tegelwerk, hangtoilet, vernieuwde douchedeur, een nieuw meubel en kraanwerk. Eventueel kan je het bad afbreken en daar een vrijstaand bad zetten, als de vloer eruit gaat is dat ook best cava te doen zonder grote kosten te maken.
Keuken op zich ook: als de kasten structureel goed zijn, dan is het maar juist toestellen & deurtjes vernieuwen.

Thanks! Heel nuttige feedback...

We gaan zaterdag kijken zie. We staan normaal gezienals eerste op de lijst... Staat er no maar van gisterenavond op en vanmorgen toen ik belde waren er al 7 mensen die een bezoel hadden aangevraagd...
Ik bereid er mij dan ook al op voor dat we direct gaan moeten beslissen en/of boven de vraagprijs zullen moeten bieden...
De grote vraag is oe de makelaar het zal spelen en of we de kans zullen krijgen om er nog over te gaan indien we worden overboden, anders eindigen we weer zoals vorig jaar....

Archief - Huis kopen (deel 7) - de corona correctie

LaCucaracha

Legacy Member

zarathustra

Legacy Member

TNTim

Legacy Member

sandervdw

Legacy Member

Mulan

Legacy Member

SomeDude

Legacy Member

Plutus

Legacy Member

SomeDude

Legacy Member

LaCucaracha

Legacy Member

ToasT

Legacy Member

guidomarree

Legacy Member

parabellum

Legacy Member

desolation

Legacy Member

Herman De Croo

Legacy Member

Remake

Legacy Member

parabellum

Legacy Member

guidomarree

Legacy Member

desolation

Legacy Member

Herman De Croo

Legacy Member

LaCucaracha

Legacy Member