Archief - Kosten nieuwbouw vs bestaande woning
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
parabellum
Legacy Member
Moest het één merkelijk interessanter zijn dan het andere, dan zou het ene deel van de markt (nieuwbouw vs bestaande woningen) in elkaar stuiken. Maar dat gebeurt niet.
Nieuwbouw. Alles naar je eigen wens en energiezuinig. Maar je kan niet bouwen waar je wil (nieuwbouw in een stad? Veel geluk om een perceel te vinden. En een bestaand huis kopen om af te breken, dat kraakt je budget) en je moet er het geld kunnen leggen, want je huis is dan wel energiezuinig maar dat merk je ook in de constructieprijs.
Bestaand gebouw. Hopelijk geen verborgen gebreken en zelfs zonder dat ga je altijd wel zaken hebben om te vervangen of te renoveren. Maar die renovaties kan je wel op je eigen tempo doen, het is dus wat budgetvriendelijker dan een nieuwbouw waar je enkel de afwerking wat kan spreiden.
Dus ja, uiteindelijk vooral persoonlijke voorkeur he. Wij zochten een huis met karakter, en dan kom je automatisch bij bestaande woningen uit. Nog geen seconde spijt van, en de 1000 euro verwarming per jaar neem ik er graag bij. Een gelijkaardig huis in nieuwbouw en met de huidige normen zou ons een paar honderdduizend euro extra hebben gekost.
Nieuwbouw. Alles naar je eigen wens en energiezuinig. Maar je kan niet bouwen waar je wil (nieuwbouw in een stad? Veel geluk om een perceel te vinden. En een bestaand huis kopen om af te breken, dat kraakt je budget) en je moet er het geld kunnen leggen, want je huis is dan wel energiezuinig maar dat merk je ook in de constructieprijs.
Bestaand gebouw. Hopelijk geen verborgen gebreken en zelfs zonder dat ga je altijd wel zaken hebben om te vervangen of te renoveren. Maar die renovaties kan je wel op je eigen tempo doen, het is dus wat budgetvriendelijker dan een nieuwbouw waar je enkel de afwerking wat kan spreiden.
Dus ja, uiteindelijk vooral persoonlijke voorkeur he. Wij zochten een huis met karakter, en dan kom je automatisch bij bestaande woningen uit. Nog geen seconde spijt van, en de 1000 euro verwarming per jaar neem ik er graag bij. Een gelijkaardig huis in nieuwbouw en met de huidige normen zou ons een paar honderdduizend euro extra hebben gekost.
Avondland
Legacy Member
Tijdens onze zoektocht zijn we zowel nieuwbouwwoningen als bestaande woningen gaan bezoeken. Ik was geen voorstander van nieuwbouw, maar wou het een kans geven voor mijn vrouw. Dan toch een huis gekocht dat in 1968 is gebouwd. Ja, we moesten daar nog in renoveren met de bijkomende stress: de woning was verwaarloosd en voor een deel ook gestript. Als ik alle kosten optel zou een nieuwbouw ons misschien iets goedkoper zijn uitgekomen want er vielen hier wel wat lijken uit de kast. De zolder is nu deftig geïsoleerd, alle leidingen zijn vernieuwd, we hebben een nieuwe keuken en badkamer en met een zonneboiler en ventilatie zijn we ook weer wat beter gesteld. De kruipkelder moet nog worden geïsoleerd en op termijn gaan we voor extra zonnepanelen. Ramen zijn gewoon dubbel glas, maar gezien het feit dat we overal raampartijen hebben is hoogrendementsglas een budgettaire "nee" op dit moment. De tuin hebben we wat opgeknapt, maar daar is ook nog veel werk aan: kapotgevreten buxussen, een dode boom, kapotgereden paadjes, lege (maar overgroeide) vijver op een zeer vreemde plek, ... We hebben 7 palletten geladen met klinkers die overal verspreid en door onkruid overwoekerd achter de vijver lagen ...
Ik vond de nieuwbouwwoningen die we bezochten te strak (te steriel en weinig ziel, maar dat is smaak) en te klein. Niet alleen het huis zelf, maar ook de verkaveling. Nu hebben we voor dat budget een ruime oudere karaktervolle woning met een grote tuin (1400 m²). Datzelfde pakket (diezelfde ruimte én een grote tuin) was voor ons niet betaalbaar in nieuwbouwvariant. Of ik had moeten inbinden met mijn wens voor veel ruimte.
Ieder zijn ding, natuurlijk. Ik begrijp dat mensen voor nieuwbouw gaan: het is een grote kost, maar het is wel meteen in orde. Zeker als je voor sleutel op de deur gaat. Dat is langs de kassa passeren en enkel nadenken over de verhuisdatum en de indeling.
Ik vond de nieuwbouwwoningen die we bezochten te strak (te steriel en weinig ziel, maar dat is smaak) en te klein. Niet alleen het huis zelf, maar ook de verkaveling. Nu hebben we voor dat budget een ruime oudere karaktervolle woning met een grote tuin (1400 m²). Datzelfde pakket (diezelfde ruimte én een grote tuin) was voor ons niet betaalbaar in nieuwbouwvariant. Of ik had moeten inbinden met mijn wens voor veel ruimte.
Ieder zijn ding, natuurlijk. Ik begrijp dat mensen voor nieuwbouw gaan: het is een grote kost, maar het is wel meteen in orde. Zeker als je voor sleutel op de deur gaat. Dat is langs de kassa passeren en enkel nadenken over de verhuisdatum en de indeling.
Themis
Legacy Member
Misschien dit in overweging nemen bij jullie beslissing.
https://financien.belgium.be/nl/programmawet/btw-6procent-afbraak-heropbouw
https://financien.belgium.be/nl/programmawet/btw-6procent-afbraak-heropbouw
Bramstep
Legacy Member
sandervdw zei:
Ja klopt, hoe groter je het wil hoe meer je mag bijtellen natuurlijk. Maar voor 350K-400K (totaalprijs met alle kosten, aangezien dit het budget is) vind je hier geen nieuwbouw/zet je hier geen nieuwbouw op 4A met 150m² bewoonbaar helaas. Daarvoor hebben we een kleinere kubus met kleine tuin.
Nu, wij hebben een huis gekocht dat 25 jaar oud is, en heel content van. Mooie grote oprit, aparte garage met aansluitend tuinhuis, mooie tuin, groot terras en 155m² bewoonbaar oppervlakte. Voor hetgeen wij betaald hadden hadden we een nieuwbouwtje van 115m² bewoonbaar op een perceel van 250m² zonder garage. Nieuwbouw was het voor ons niet waard.
Maar mochten we bvb een budget van 600K gehad hebben, dan zouden we bouwen, puur om volledig onze smaak/wensen erin te verwerken en 'mee te zijn met den tijd'.
SIO
Legacy Member
voor 600k kan je een oude woning in een totaalrenovatieconcept perfect up to date maken en ik zou zeggen zelf kwalitatiever als de gemiddelde nieuwbouw SOD..
hoofdreden imo om een oud huis te kopen ipv nieuwbouw is de wens voor op bepaalde ligging te zitten of de grootte van het perceel, hoe meer je neigt naar een terras en 5m² terras is ok en ook binnen wil ik gewoon ruimte om tv te kijken (ik zeg het plat maar ik bedoel gewoon waar liggen de prioriteiten/mogelijkheden) hoe meer je naar nieuwbouw/verkaveling gaat.
En dan zijn er de mensen die optie A willen met budget optie B: die leggen hun erbij neer en gaan voor B ofwel doen ze A maar meer gespreid in de tijd. Voor alles is een oplossing
hoofdreden imo om een oud huis te kopen ipv nieuwbouw is de wens voor op bepaalde ligging te zitten of de grootte van het perceel, hoe meer je neigt naar een terras en 5m² terras is ok en ook binnen wil ik gewoon ruimte om tv te kijken (ik zeg het plat maar ik bedoel gewoon waar liggen de prioriteiten/mogelijkheden) hoe meer je naar nieuwbouw/verkaveling gaat.
En dan zijn er de mensen die optie A willen met budget optie B: die leggen hun erbij neer en gaan voor B ofwel doen ze A maar meer gespreid in de tijd. Voor alles is een oplossing
broak
Legacy Member
Affinity zei:
Nieuwbouw is inderdaad verschrikkelijk duur, maar ge kunt natuurlijk direct alle isolatie en energie goed doen. En ge kunt natuurlijk "uw eigen goesting" doen, al moet je daar ook wel mee oppassen, want zeker bij nieuwe verkavelingen kom je wel meer beperkingen tegen dan je op het eerste zicht zou denken.
Ik heb vaak ook de indruk dat mensen in mijn omgeving (dan heb ik het niet over mensen op dit forum) niet goed beseffen wat een nieuwbouw écht kost en er altijd maar blindelings vanuit gaan dat ze een huis wel met dikke winst kunnen verkocht krijgen. Dat is bij nieuwbouw in mijn ogen echt niet het geval.
Even een rekenvoorbeeld:
Kostprijs bouwgrond: 150K euro
Kostprijs constructie: 350K euro (exclusief BTW)
Daar komen deze kosten bij:
21% BTW op constructie: 73500 euro
10% registratie op bouwgrond: 15000 euro
Dan heb je al een belasting betaald van in totaal: 88500 euro.
Stel dat je dan een lening neemt van 300K op 25 jaar met vaste rentevoet van 1,5%.
Dan heb je een aflossing van pakweg 1200 euro/maand en een totaal van interesten van 60K: dat is gemiddeld 5K aan interesten die je per jaar betaald aan de bank. Ik zeg gemiddeld, want de interesten die je betaald liggen in het begin van de lening nog een pak hoger dan dat gemiddelde.
Dan heb ik nog geen rekening gehouden met andere (kleinere) notariskosten en hypotheeklasten (erelonen, dossierkosten, ...).
Dus uw nieuwbouw kost dan 88500 euro aan belastingen "onmiddellijk" en dan nog eens 5K aan interesten per jaar... Er is snel 10 à 15 jaar gepasseerd vooraleer je die kosten kunt recupereren bij een wederverkoop.
En stel dat je na verhuis met partner in de nieuwbouw uit elkaar gaat na pakweg 5 jaar en je moet het huis verkopen... je bent een shitload aan geld kwijt.
Dus ja, je moet ergens een beetje zot zijn om aan nieuwbouw te beginnen.
Wij zijn momenteel zelf bezig aan nieuwbouw (aankoop bouwgrond al dikke 2 jaar geleden - beetje onbezonnen mee gestart), maar zou het eerlijk gezegd niet opnieuw doen.Edit
En ook altijd in het achterhoofd houden dat bouwgrond een pak minder waard wordt vanaf het moment dat er een huis op staat... Check maar eens op IMMOWEB of consoorten. Je moet niet hard zoeken om soms bestaande (niet extreem oude) huizen tegen te komen met veel grond met een prijs die - relatief gezien - wel meevalt.
SomeDude
Legacy Member
broak zei:Nieuwbouw is inderdaad verschrikkelijk duur, maar ge kunt natuurlijk direct alle isolatie en energie goed doen. En ge kunt natuurlijk "uw eigen goesting" doen, al moet je daar ook wel mee oppassen, want zeker bij nieuwe verkavelingen kom je wel meer beperkingen tegen dan je op het eerste zicht zou denken.
Ik heb vaak ook de indruk dat mensen in mijn omgeving (dan heb ik het niet over mensen op dit forum) niet goed beseffen wat een nieuwbouw écht kost en er altijd maar blindelings vanuit gaan dat ze een huis wel met dikke winst kunnen verkocht krijgen. Dat is bij nieuwbouw in mijn ogen echt niet het geval.
Even een rekenvoorbeeld:
Kostprijs bouwgrond: 150K euro
Kostprijs constructie: 350K euro (exclusief BTW)
Daar komen deze kosten bij:
21% BTW op constructie: 73500 euro
10% registratie op bouwgrond: 15000 euro
Dan heb je al een belasting betaald van in totaal: 88500 euro.
Stel dat je dan een lening neemt van 300K op 25 jaar met vaste rentevoet van 1,5%.
Dan heb je een aflossing van pakweg 1200 euro/maand en een totaal van interesten van 60K: dat is gemiddeld 5K aan interesten die je per jaar betaald aan de bank. Ik zeg gemiddeld, want de interesten die je betaald liggen in het begin van de lening nog een pak hoger dan dat gemiddelde.
Dan heb ik nog geen rekening gehouden met andere (kleinere) notariskosten en hypotheeklasten (erelonen, dossierkosten, ...).
Dus uw nieuwbouw kost dan 88500 euro aan belastingen "onmiddellijk" en dan nog eens 5K aan interesten per jaar... Er is snel 10 à 15 jaar gepasseerd vooraleer je die kosten kunt recupereren bij een wederverkoop.
En stel dat je na verhuis met partner in de nieuwbouw uit elkaar gaat na pakweg 5 jaar en je moet het huis verkopen... je bent een shitload aan geld kwijt.
Dus ja, je moet ergens een beetje zot zijn om aan nieuwbouw te beginnen.
Edit
En ook altijd in het achterhoofd houden dat bouwgrond een pak minder waard wordt vanaf het moment dat er een huis op staat... Check maar eens op IMMOWEB of consoorten. Je moet niet hard zoeken om soms bestaande (niet extreem oude) huizen tegen te komen met veel grond met een prijs die - relatief gezien - wel meevalt.
Als je 300k leent voor dat totaalbedrag leen je 20 jaar en aan 1% dus dat scheelt al de helft van uw intresten.
Maar eigenlijk maakt dat geen fluit uit want als je iets koopt heb je ook die kosten.
En hoe groter uw grond hoe goedkoper he. Eerste 25-30m is bouwgrond, alles daarachter is afaik landbouwgrondprijs
sandervdw
Legacy Member
broak zei:Nieuwbouw is inderdaad verschrikkelijk duur, maar ge kunt natuurlijk direct alle isolatie en energie goed doen. En ge kunt natuurlijk "uw eigen goesting" doen, al moet je daar ook wel mee oppassen, want zeker bij nieuwe verkavelingen kom je wel meer beperkingen tegen dan je op het eerste zicht zou denken.
Ik heb vaak ook de indruk dat mensen in mijn omgeving (dan heb ik het niet over mensen op dit forum) niet goed beseffen wat een nieuwbouw écht kost en er altijd maar blindelings vanuit gaan dat ze een huis wel met dikke winst kunnen verkocht krijgen. Dat is bij nieuwbouw in mijn ogen echt niet het geval.
Even een rekenvoorbeeld:
Kostprijs bouwgrond: 150K euro
Kostprijs constructie: 350K euro (exclusief BTW)
Daar komen deze kosten bij:
21% BTW op constructie: 73500 euro
10% registratie op bouwgrond: 15000 euro
Dan heb je al een belasting betaald van in totaal: 88500 euro.
Stel dat je dan een lening neemt van 300K op 25 jaar met vaste rentevoet van 1,5%.
Dan heb je een aflossing van pakweg 1200 euro/maand en een totaal van interesten van 60K: dat is gemiddeld 5K aan interesten die je per jaar betaald aan de bank. Ik zeg gemiddeld, want de interesten die je betaald liggen in het begin van de lening nog een pak hoger dan dat gemiddelde.
Dan heb ik nog geen rekening gehouden met andere (kleinere) notariskosten en hypotheeklasten (erelonen, dossierkosten, ...).
Dus uw nieuwbouw kost dan 88500 euro aan belastingen "onmiddellijk" en dan nog eens 5K aan interesten per jaar... Er is snel 10 à 15 jaar gepasseerd vooraleer je die kosten kunt recupereren bij een wederverkoop.
En stel dat je na verhuis met partner in de nieuwbouw uit elkaar gaat na pakweg 5 jaar en je moet het huis verkopen... je bent een shitload aan geld kwijt.
Dus ja, je moet ergens een beetje zot zijn om aan nieuwbouw te beginnen.
Edit
En ook altijd in het achterhoofd houden dat bouwgrond een pak minder waard wordt vanaf het moment dat er een huis op staat... Check maar eens op IMMOWEB of consoorten. Je moet niet hard zoeken om soms bestaande (niet extreem oude) huizen tegen te komen met veel grond met een prijs die - relatief gezien - wel meevalt.
Winst op nieuwbouw, dan spreek je over een verkooptermijn van 25-30 jaar. Onmiddelijk winst is quasi onmogelijk. En bij nieuwbouw komen een hoop andere kosten (meer regels, hoger KI) dus om er voordelig uit te komen moet je het niet doen.
Nieuwbouw doe je om in 1x voor 20 jaar gerust te zitten...
broak
Legacy Member
SomeDude zei:
Akkoord, maar wilde alleen aantonen dat nieuwbouw wel zijn "terugverdientijd" heeft qua marktwaarde.
Ik zie soms in onze streek (Limburg) nieuwbouwhuizen te koop staan van 500-600K met niet zot veel grond aan <= 5 are. Dat dan (aan de foto's te zien) is van een jong koppel met kinderen dat waarschijnlijk uit elkaar is aan het gaan. Dat is dan een hard sell in mijn ogen en staat vaak ook lang te koop, want voor dat budget koop je hier in Limburg een bestaande, oudere woning die veel ruimer is dan die nieuwbouw...
SomeDude zei:
Akkoord, bij mijn schoonzus is het zo (20 are +/- maar landbouwgrond begint pas na eerste 40 meter).
Bij mijn ouders (25 are) bijvoorbeeld zie ik op CADGIS geen opdeling tussen bouwgrond en landbouwgrond. Maar de voorschriften van die verkaveling zal de bebouwing wel beperken tot bepaalde diepte I guess.
Nineshots
Legacy Member
De waarde van een afgewerkte nieuwbouw is volgens mij toch wel meer dan de nettokosten alleen.broak zei:
Een nieuwbouw van 450k met 100k btw is volgens mij wel meer dan 450k waard. Dus hoef je al een stuk minder van die 21% terug te verdienen.
En in de eerste 2j (of was het 3j?) kan je de btw zelfs recupereren, maar dan moet de nieuwe eigenaar ook wel de volle pot aan btw terug betalen.
Maar dat is sowieso interessanter dan de btw er bij te houden en nog eens extra registratie rechten er over te moeten betalen als koper.
Je mag niet vergeten dat mensen soms meer willen betalen voor een huis dat af is, alle kopzorgen van zelf bouwen hebben ze dan niet meer.
En je leningkosten heb je ook gewoon bij gelijk welk ander huis, dus dat is toch niet echt een argument om niet nieuwbouw te doen?
MrKend54l
Legacy Member
broak zei:
Appels en peren.
Beide zijn woningen, daarmee is dan ook alles gezegd.
Iedereen die al eens in een nieuwbouw is geweest of zelfs gewoon kan beamen dat het op alle vlakken een verschil is. Ja voor hetzelfde geld heb je minder grond en bewoonbaar oppervlakte. Maar qua comfort en techniek is het dag en nacht verschil. En vergeet niet dat afwerking ook gewoon geld kost.
gamer5
Legacy Member
Bramstep zei:
Hoh ja, als je alles meerekent dan heb je wel gelijk. Wij heb 5,5A met een halfopen bebouwing van ongeveer 170m2 bewoonbare opp (omwille van de bruikbare zolder, geen garage, niet onderkelderd).
Het is een BEN woning, afwerking daar ga je zover in als je wil natuurlijk. Dat heeft ons zowat 370k (architect, notaris, schuldsaldo in 1 keer erin, alarminstallatie erbij) gekost. Maar den hof en alles rond het huis moet natuurlijk nog gedaan worden dus zal wss met alle kosten er nog bij dan toch tegen de 390k komen.
Ik kom van op te groeien in een sociale woning, dus voor mij is dat groot genoeg. Is maar wat ge gewoon bent natuurlijk. Denk dat de kans er wel inzit dat we binnen 10j nog eens bouwen en dan iets groter zetten (maar niet veel).
Bimmer
Legacy Member
broak zei:
Deze gedachtegang hoor ik wel vaker, maar snap niet zo goed waarom.
Waarom denken mensen dat een woning Excl BTW de waarde is van dat huis? Markt houdt daar ook rekening mee, als je een 2dehandse iets koopt, gaat de verkoper ook niet zeggen dit heeft €xxx gekost excl BTW. Nee, ze vergelijken incl BTW.
Ik heb hier ook al een voorbeeld aan getoond bij de verkaveling bij mijn broer.
Daar was een nieuwbouw woning van €370.000 excl BTW (gronddeel 10% bouw 21%. Basisprijs was 330K, dus daar zijn 40K excl BTW extra aan optie in). Wilt dat dan zeggen dat dat huis €370.000 waard is? Neen, want dat huis is een jaar later verkocht voor €420.000 (toen het nog 10% registratierechten was)
Zelfde als mijn buurman zijn woning (nieuwbouw), die is nu verkocht voor 525k, heeft dat huis 525k Excl BTW gekost, verre van 525K excl BTW.
Of het huis van mijn metser dat die aan het zetten was, om te verkopen. Die vraagprijs verschilt afhankelijk onder welk stelsel dat die dat verkoopt.
Wil ik daarom zeggen dat die prijzen overeen komen, neen. Maar zeggen van je betaald 21% extra aan belastingen is het ook niet. Want als jij een ouder woning koopt, zit die BTW ook in die prijs gerekend.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.