Archief - Kosten nieuwbouw vs bestaande woning
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
SIO
Legacy Member
Bimmer zei:
in de huidige verhitte markt durf ik het niet zeggen maar in principe is de herverkoopwaarde van een recente nieuwbouw zeker niet gelijk aan de kostprijs maar lager. Het is geen wetenschap waarin je de eindklant kan zeggen: jamaar het heeft zoveel euro inclusief BTW gekost, het is waard wat het waard is op de markt, los van de intrisieke waarde/reeële kost.
En krijg je dus promotoren met lastenboeken met lage budgetten/materialen want de totaalprijs moet gedrukt worden/marge gemaximaliseerd en de extra's voor wie wil kan altijd mét bijbetalen..
Bimmer
Legacy Member
SIO zei:
Ik zeg ook nergens dat waarde van het huis gelijk is aan kostprijs. In tegendeel net, ik zeg net u kostprijs van u woning excl btw is niet de waarde op de particuliere markt.
De meeste die spreken over een nieuwbouw denken dat precies wel. Want die beschouwen de volle 21% btw als extra kost, bovenop de waarde van de woning.
Jij werkt volgens mij in de bouw sector hè? De woningen dat jij zet en je kijkt naar de bouwprijs excl btw, is deze lager als de waarde op de markt of hoger? Als ik hier in mijn streek kijk, zie ik geen enkel nieuwbouw waar de excl btw prijs hoger of gelijk ligt als de waarde van dat huis op de markt. Ligt altijd lager.
Als je een woning verkoopt nieuw of oud, een jaar later, beide gevallen zal de herverkoopwaarde niet gelijk zijn aan de prijs dat jij in totaal hebt betaald.
Ik beweer dus zeker niet dat nieuwbouw incl btw dezelfde prijs is als de waarde van het huis op de markt. Want dat is hetzelfde zeggen als ik heb net een oude woning gekocht en waarde van dat huis is gelijk aan aankoopprijs+Registratierechten (want dan wilt het gewoon zeggen dat je u huis onder de markt waarde hebt gekocht.
Bij een nieuwbouw zal dat zeker in begin meer verschil zijn, je zit dan ook met iets compleet nieuw. En in goedkope streken, zal de nieuwbouw in mijn ogen zeker duurder zijn.
stungunner
Legacy Member
Je moet wel een onderscheid maken tussen nieuwbouw in een project (al dan niet op plan) en nieuwbouw op losse grond.
In een project gaat men de prijzen vrij marktconform moeten zetten, want mensen gaan altijd vergelijken met bestaande woningen. Als een woning in een nieuwbouwproject pakweg 400.000€ excl kosten kost en een vergelijkbare woning (qua ligging, oppervlakte, tuin,...) van pakweg 20 jaar oud kost daar 300.000€ excl kosten, dan is dat project gewoon te duur en is de kans groter dat mensen toch voor die bestaande woningen gaan. Uiteraard zal en mag die nieuwbouw duurder zijn, maar niet in dergelijke grootorde. Bij een project zou dus het verschil tss de aankoopprijs en de verkoopprijs na x aantal jaar eigenlijk nog moeten meevallen.
Iemand die zelf een (losse) grond koopt en daar een nieuwbouw op zet, daar gaat dat verschil normaal gezien een pak groter zijn. Niet alleen omdat de prijzen van losse grond vandaag in veel streken gewoon te gek zijn (soms is de verhouding tss grond en woning gewoon 50/50), maar ook vaak omdat je dan meer vrijheid hebt qua stijl en afwerking dan bij een project (en dus je bouwprijs duurder kan uitvallen) en omdat die gronden vaak ook groter zijn dan die in een project en dus de afwerking van je tuin, terras, oprit, ... ook duurder zullen uitvallen.
Een nieuwbouw is dus echt puur rekening houden met de toekomst, de waarde van je aankoop (en al zeker inclusief kosten) ga je er op korte termijn bij verkoop nooit uithalen.
In een project gaat men de prijzen vrij marktconform moeten zetten, want mensen gaan altijd vergelijken met bestaande woningen. Als een woning in een nieuwbouwproject pakweg 400.000€ excl kosten kost en een vergelijkbare woning (qua ligging, oppervlakte, tuin,...) van pakweg 20 jaar oud kost daar 300.000€ excl kosten, dan is dat project gewoon te duur en is de kans groter dat mensen toch voor die bestaande woningen gaan. Uiteraard zal en mag die nieuwbouw duurder zijn, maar niet in dergelijke grootorde. Bij een project zou dus het verschil tss de aankoopprijs en de verkoopprijs na x aantal jaar eigenlijk nog moeten meevallen.
Iemand die zelf een (losse) grond koopt en daar een nieuwbouw op zet, daar gaat dat verschil normaal gezien een pak groter zijn. Niet alleen omdat de prijzen van losse grond vandaag in veel streken gewoon te gek zijn (soms is de verhouding tss grond en woning gewoon 50/50), maar ook vaak omdat je dan meer vrijheid hebt qua stijl en afwerking dan bij een project (en dus je bouwprijs duurder kan uitvallen) en omdat die gronden vaak ook groter zijn dan die in een project en dus de afwerking van je tuin, terras, oprit, ... ook duurder zullen uitvallen.
Een nieuwbouw is dus echt puur rekening houden met de toekomst, de waarde van je aankoop (en al zeker inclusief kosten) ga je er op korte termijn bij verkoop nooit uithalen.
broak
Legacy Member
SomeDude zei:
Was iets te enthousiast in het aantonen hoe duur nieuwbouw wel niet is.
Hypotheekkosten gaan idd niet mee op in deze vergelijking.MrKend54l zei:
Is zeker een verschil. Wij wonen nu in een appartement van 11 jaar oud met een heel lage EPC (120) en vind dat ook al een heel verschil met een recente nieuwbouw.
Bimmer zei:
Ik volg uw redenering wel dat het stelsel van verkoop een rol speelt, maar BTW is en blijft per definitie een belasting. Net zoals de registratierechten op bouwgrond of een bestaand huis. Vraagprijzen worden toch altijd geadverteerd zonder "de kosten"? Maar mensen zijn het zo gewoon om BTW te betalen op alles (die ze i.t.t. zelfstandigen en vennootschappen ook nooit terug recuperen), dat daar eigenlijk nooit meer bij wordt stil gestaan...
Een huis bestaat uit 2 delen:
1. Alle materialen met hun waarde/kostprijs. Gemakkelijk om daar een waarde op te kleven (de prijs die je zelf ervoor betaald hebt).
2. De constructie: het feit dat al die materialen in elkaar zitten tot een bruikbaar geheel, heeft ook zijn waarde. Maar welke waarde kleef je daar op? Dat is al iets moeilijker... Je kan natuurlijk alles zelf doen, maar dan ben je veel tijd kwijt. Of je kan (zoals ons) de ruwbouw laten rechtzetten door iemand anders en in de tienduizenden euro's aan manuren betalen. Mag je die manuren allemaal rechtstreeks doorrekenen in de waarde van het huis? Ik betwijfel dat...
Nieuwbouw = geld uitgeven om waarde te creëren. Maar de waarde die je creëert gaat (op korte termijn) niet de kostprijs overstijgen... Ik denk dat je gemakkelijk mag uitgaan van minstens 10 jaar. En sommigen in deze thread beweren zelfs het dubbel van dat. Let ook op dat er bij nieuwbouw nog veel "tralala" bij komt zien: ik ken geen ene wiens nieuwbouw volledig "af" was toen hij of zij verhuisde. Wat volgt nog doorheen de jaren? Tuinhuis, oprit aanleggen, terras aanleggen, heel de tuin aanleggen, misschien nog een carport, omheining, soms nog een extra bijgebouwtje, ... Dat telt ook nog op in die eerste jaren na verhuis.
De markt is uiteindelijk ook maar "wat de zot ervoor geeft" en ik kan mij voorstellen dat dat heel anders kan zijn rond de Vlaamse grootsteden. Dat voorbeeld van de verkaveling van uw broer, dat valt idd heel goed mee, maar ik betwijfel of iedereen die na 1 jaar een wederkoop doet zoveel recupereert van de betaalde belastingen? En ik spreek natuurlijk allemaal maar van wat ik zie en hoor in Limburg.
En hier is vastgoed relatief wel iets goedkoper dan in bijv. Leuven, Mechelen, Antwerpen, Gent, ... Maar ik ken in mijn omgeving (nogmaals: Limburg) alleszins geen straffe verhalen van dat mensen anderen serieus hebben moeten overbieden om die ene lap grond of dat ene huis gekocht te krijgen. Maar mensen gaan natuurlijk ook niet patsen over hoe diep ze in hun buidel hebben moeten tasten...Moesten wij onze nieuwbouw ooit verkopen, dan zou ik toch de rekenwijze hanteren die ik hier eerder genoteerd heb en dan de (statistische) waardestijging van een huis in Vlaanderen verrekenen. Daarna dat bedrag vergelijken met soortgelijke woningen die te koop staan in de regio. Om zo een initiële verwachting te scheppen alvorens een schatter te laten komen.
Bimmer
Legacy Member
broak zei:
Denk dat mijn tekst anders overkomt dan het geen ik wil bedoelen, als ik de reacties lees.
Mijn reactie was op iemand die de btw+ registratierechten als een extra kost bovenop de waarde schat. Omdat die zei je moet dat onmiddellijk betalen en dat duurt jaren wanneer je dat eruit hebt.
En ik hoor die bewering vaak, ook buiten de forum.
Of zaken zoals nieuwbouw 350.000 excl btw vergelijken met een oude woning van 350.000 euro en dan zeggen kijk je betaald meer. Jama, dat is appelen met peren vergelijken. Dat zijn niet identieke woningen, prijs van die nieuwbouw op de particuliere markt zal dan ook geen 350.000 euro zijn.
Mijn reactie daarop is dat excl btw niet de waarde is van u woning. Als jij iets 2dehands koopt, dan betaal je geen btw, maar dat is omdat daar al reeds btw is op betaald
Als ik mijn huis verkoop onder btw stelsel zal de verkoopprijs ook goedkoper zijn, omdat ik mijn btw terug krijg.
Waarde van dat goed op de 2dehands markt is daar ook een stuk afhankelijk van.
Als de regering straks beslist dat je op een nieuwe auto geen 21%btw meer moet betalen, gaat dat ook invloed hebben op de 2dehands markt. (Om nu geen huis als voorbeeld te nemen)
Dat wou ik aantonen. Want die oude woning dat jij aankoopt is al reeds 21%btw op betaald en daar zit een stuk al reeds in de aankoopprijs.
Ik wil hier ook niet zeggen dat het 1/1 is of dat het een goedkoper is als het ander.
Het gaat ook veel uitmaken waar je bouwt, uiteindelijk is het niet zo dat een huis elders bouwen door dezelfde firma goedkoper gaat zijn.
En voor de duidelijkheid, ik wil ook niet zeggen dat de kostprijs van de bouw de factor is voor de waarde van u woning. Ik zeg net dat het tegendeel is.
broak zei:
Ik ben van plan om mijn nieuwbouw te verkopen, ik heb rond gekeken naar de woningen hier in de streek. Probleem is dat er weinig nieuwbouw woningen zijn die particulier verkocht worden en dus niet veel referentie hebt. Maar als je dan vergelijkt met de woningen die volledig zijn opgeknapt , dan heb je al wat meer.
Ik zat in de geburen van de schatter, schatter zat iets hoger als mij. Ik vind dat belachelijk veel geld, maar als ik dan zag hoeveel belangstelling mijn buurman had en binnen de week verkocht aan de vraagprijs ben ik al wat meer gerust.
Bimmer
Legacy Member
Renegadexxripxx zei:
Ik heb een paar jaar terug iemand leren kennen (woon daar dan nu ook al even met samen in mijn huis), klikt goed en we zien beiden een toekomst met elkaar. Zij heeft ook een eigen woning, die momenteel verhuurd wordt en dat was ook het plan om dat zo verder te doen.
Maar dan kwamen wij voorbij een stuk grond dat ons wel aansprak en ik zei om te lachen als ik nog eens bouw is dat wel perfect. Thuis nog wat verder grappen en uiteindelijk werden de plannen concreter en is het niet meer een grap
Bedoeling is nu om haar woning te verkopen en dan een grond te kopen. Wanneer we dan een grond hebben en bouwaanvraag ingediend is, mijn woning verkopen.
Korting op KI is nog niet weg (denk dat je dat wilt bedoelen). Ik kan ook zeggen ik wacht nog wanneer de korting weg is, maar ondertussen is er inflatie, dus ja. Als ik dan een paar jaar nog wacht, zijn ondertussen de bouwmaterialen en werkuren gestegen. In mijn ogen niet echt een reden om dan te zeggen ik ga wachten.
Renegadexxripxx
Legacy Member
Bimmer zei:Ik heb een paar jaar terug iemand leren kennen (woon daar dan nu ook al even met samen in mijn huis), klikt goed en we zien beiden een toekomst met elkaar. Zij heeft ook een eigen woning, die momenteel verhuurd wordt en dat was ook het plan om dat zo verder te doen.
Maar dan kwamen wij voorbij een stuk grond dat ons wel aansprak en ik zei om te lachen als ik nog eens bouw is dat wel perfect. Thuis nog wat verder grappen en uiteindelijk werden de plannen concreter en is het niet meer een grap
Bedoeling is nu om haar woning te verkopen en dan een grond te kopen. Wanneer we dan een grond hebben en bouwaanvraag ingediend is, mijn woning verkopen.
Korting op KI is nog niet weg (denk dat je dat wilt bedoelen). Ik kan ook zeggen ik wacht nog wanneer de korting weg is, maar ondertussen is er inflatie, dus ja. Als ik dan later ga bouwen zal het ook weer iets duurder zijn, in mijn ogen niet echt een reden om dan te zeggen ik ga wachten.
Bouwen neemt ook tijd in beslag hé. En je moet tijdens die tijd ergens wonen. Dan best op de locatie waar je geen KI moet betalen
.Persoonlijk zie ik mij dat echter niet doen. Nu heeft elk zijn woning, als er in de toekomst iets mis gaat geen probleem. Als je alles samengooit en er is dan een haar in de boter zit je met de gebakken peren. Ik persoonlijk zou enkel opnieuw bouwen wanneer ik dat zou kunnen door mijn woning te verhuren. Anders njet. Maar iedereen beslist voor zichzelf
.Bimmer
Legacy Member
Renegadexxripxx zei:Bouwen neemt ook tijd in beslag hé. En je moet tijdens die tijd ergens wonen. Dan best op de locatie waar je geen KI moet betalen
Hier zal het wat afhangen. Zoals je zegt bouwen neemt wat in beslag, maar kost uiteraard ook geld. Ik wil graag mijn huidige lening overzetten op de nieuwe woning, op deze manier behoud ik de woonbonus.
Oftewel pak ik dan een overbruggingskrediet (wat me geld ga kosten) op dat stuk en verkoop ik de woning later. Maar hier voel ik mij niet echt comfortabel bij, omdat ik dan een tijdsdruk heb om de woning sneller te verkopen.
Oftewel als we de bouwgrond hebben en bouwaanvraag hebben ingediend, de woning verkopen. Je moet ten laatste met u bouw beginnen 2 jaar na goedkeuring bouwaanvraag en na 3 jaar winddicht. Hierdoor heb ik veel tijd om de woning te verkopen (uiteindelijk moet je toch wachten op goedkeuring en op aannemers) en kan ik eventueel met de verkopers ook iets afspreken. De buurman gaat hetzelfde doen en heeft zijn huis verkocht en mag er nog tot eind november 2021 in blijven (pas vanaf dan is het eigendom van de koper).
In het slechtste geval verkoop ik het wel sneller als ik een mooi bod krijg en ze willen er direct in, dan kan ik tijdelijk een woning van mijn ouders gebruiken om in te wonen.
Dat is zoals je zet persoonlijke keuze.Renegadexxripxx zei:Persoonlijk zie ik mij dat echter niet doen. Nu heeft elk zijn woning, als er in de toekomst iets mis gaat geen probleem. Als je alles samengooit en er is dan een haar in de boter zit je met de gebakken peren. Ik persoonlijk zou enkel opnieuw bouwen wanneer ik dat zou kunnen door mijn woning te verhuren. Anders njet. Maar iedereen beslist voor zichzelf
Ik was ook eerst van dat gedacht, iedereen heeft zijn eigendom en als je miserie hebt is makkelijk.
Maar langs de andere kant woont ze wel in mijn huis, wat ga je doen als er later een nieuwe keuken moet komen. Bij haar woning maakt dat niet uit, dat verhuurd ze dus dat is een propere degelijke keuken en klaar. In mijn woning leven we en kies je wel voor een duurdere keuken, ik verwacht dan ook niet dat ze geld aan mij gaat geven voor een keuken, maar wilt dan ook zeggen dat ze geen inspraak heeft. Dus uiteindelijk woont ze in een huis, dat eigenlijk nooit echt haar thuis gaat zijn.
Daarom vind ik het wel beter dat we opnieuw bouwen (ik heb daar zelf goesting in en zij ook) en zo kunnen we een woning neerzette dat voor ons beide een thuis is.
Het is niet de bedoeling om nu het geld samen te gooien en dan met het volledig budget een nieuwe woning neer te zetten, wij vinden beide dat mijn huis ruim genoeg is. Het is zoals de makelaar zei, je gaat toch niet nog groter bouwen na je dit verkocht hebt.
Maar uiteraard hebben we wel veel meer budget, dus we gaan wel een duurder stuk grond kopen en een open bebouwing ipv halfopen. Maar op gebied van afwerkingsgraad zijn wij beide zeer content van mijn woning. Het is ook zoals de makelaar zei, je hebt nergens op bespaard zie ik.
Overschot van het geld gaan we zien, stuk gaat ervoor zorgen dat we minder afbetalen. We gaan kijken met welk afbetaling we comfortabel voelen. Als we da afbetaling houden zoals nu, dan kunnen we ook nog een appartement bij kopen om te verhuren.
Ik zou mijn woning nooit willen verhuren, daarvoor is de afwerking te duur en ga ik constant gestrest zijn dat ze zaken stuk maken. En ik wil het enkel verkopen als ik opnieuw ga bouwen, want ik vind geen beter huis in de streken als mijn woning (omdat dit uiteraard volledig naar mijn goesting en visie gebouwd is)
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.