Archief - Afwerkingskosten van een Casco appartement

Hallo iedereen,

ik weet niet of dit het goede forum is, maar goed:

ik heb twee appartementen op het oog, maar ze zijn casco. De binnenafwerking dient dus nog te gebeuren. De hamvraag is natuurlijk: op hoeveel moet ik die afwerkingskosten begroten? Zodat ik de totaalprijs kan uitrekenen.

Ik ga met de projectontwikkelaar praten, dus daar hoop ik natuurlijk veel informatie te halen, maar het kan geen kwaad hier al eens mijn licht op te steken bij mensen die er iets van kennen en/of ervaring hebben.

Het ene appartement is 85 m², het andere 111 m². Vreemd genoeg kost het ene appartement 122.000 euro en het andere 118.000 euro.

Op hoeveel moet ik zo ongeveer rekenen om alles af te werken? Ik weet dat je beter ruim begroot, maar gelieve daarin nu ook niet te overdrijven: gewoon realistisch.

handig om te weten:
- ik moet zeker niet van alles het duurste te hebben (luxe keuken is bv niet nodig, standaard is goed genoeg)
- in de slaapkamers is laminaat genoeg, geen nood aan het duurste parket
- ik wil eventueel besparen met bijvoorbeeld een ikea keuken, om dan eventueel later een nieuwe keuken te zetten.
- ikzelf ben totaal niet handig, maar ik heb wel vrienden/kennissen die dat zijn. O.a. een stukadoor en een elektricien. Deze zullen niet gratis werken, maar wel goedkoper dan een onbekende aannemer.
- de projectontwikkelaar spreekt van 'aangeboden leveranciers met groothandelkortingen'. Misschien is hiervan gebruik maken ook besparend?

Voor dat appartement van 85 m²: is 40.000 realistisch? En voor dat van 111 m²: 45.000?

alvast bedankt voor de hulp!

Moeilijk om hier een prijs op te plakken omdat de kwaliteit van de gebruikte materialen een enorm prijsverschil gaan geven.

Ik zou alvast hier eens een kijkje nemen om toch een idee te krijgen van de richtprijzen http://www.livios.be/nl/_build/_srch/_priz/index.asp?content=Richtprijzen

edit: Op het forum van Bouwinfo staat ook veel informatie

pff ik ken daar dus niks van hé, ben echt een kluns op dat vlak

Je moet zot zijn om dan iets casco te kopen, hoor ik iedereen denken, maar ik lees overal dat het in the end goedkoper is, zelfs als je alles laat doen...
een instapklaar appartement ligt buiten mijn financiële mogelijkheden, vandaar

Vloer: 100€ per m2, geplaatst. Dwz in de slaapkamer een kliklaminaat van 40€, in de living tegels, 80€+€40 de plaatsing per m2.
Pak zeker geen aangeboden leveranciers, daar heeft iedereen een marge op.
Keuken: 5-15000
Badkamer: 4-10.000
Electriek'

Kingfisher zei:

Vloer: 100€ per m2, geplaatst. Dwz in de slaapkamer een kliklaminaat van 40€, in de living tegels, 80€+€40 de plaatsing per m2.
Pak zeker geen aangeboden leveranciers, daar heeft iedereen een marge op.
Keuken: 5-15000
Badkamer: 4-10.000
Electriek'

Klik om te vergroten...

Thx, is dat alles wat ik moet begroten? Ik heb er geen idee van wat nog allemaal dient te gebeuren.

Verwarming? Muren laten plakken?

verwarming, pleisterwerk, elektriciteit, PUR-isolatie vloer, chape, vloer zelf, keuken, badkamer, toilet, trap als't ne duplex is en ook nog een ventilatiesysteem!

Vergeet ook niet de kosten van de aankoop én de kosten van de hypothecaire lening.

In ons huis (120m² netto) zitten wij rond de 90.000 euro incl. BTW voor de afwerking.
Goedkope keuken (8,5k), IKEA badkamermeubels. Voor de rest wel hoogwaardige materialen zoals
- 2x hangtoilet
- deftige eletriek met LOGO en 5 dimmers, ook een aantal specialigheden qua verlichting (ingepleisterde verlichting) en beneden overal inbouwspots (30-tal)
- Ventilatie D
- wengé Z-trap met kwartdraai (ong. 8k btw-in) die valt bij jou weg
- ook 5cm PUR tussen het verdiep (jij hebt dit niet bvb - 1200 euro btw-in)
- vloerverwarming, degelijke brander én vol inox 150l boiler (boiler alleen was al een 900 euro btw-in)
- twee alu designradiatoren van Vasco (1500 euro't stuk)
- paneelradiatoren met platte afwerking in slaapkamers (120 euro opleg btw-in per radiator voor de platte panelen, 3 radiatoren)
- volledig uitgetegelde douche met rainshower
- volkeramische tegels
- heel deftige Kronotex laminaat (8mm), wel een mooie deal op gedaan, ongeveer 1500 euro korting gehad
- 1,20 x 2,25 m pivoterende glazen deur
- 2x Xinnix deuren - magnetische sloten en verzonken scharnieren (1000 euro't stuk incl. BTW en plaatsing)
- 5x blokdeuren boven - magnetische sloten en verzonken scharnieren (600 euro 't stuk incl. BTW, zonder plaatsing)
- ...


Reken wel dat wij héééél veel vergeleken hebben en héél veel offertes uitgespeeld hebben.
Ten opzichte van de eerste offerte voor pleisterwerk, en de laatste, scheelde dat 3000 euro excl. BTW!!

Caracalla zei:

verwarming, pleisterwerk, elektriciteit, PUR-isolatie vloer, chape, vloer zelf, keuken, badkamer, toilet, trap als't ne duplex is en ook nog een ventilatiesysteem!

Vergeet ook niet de kosten van de aankoop én de kosten van de hypothecaire lening.

In ons huis (120m² netto) zitten wij rond de 90.000 euro incl. BTW voor de afwerking.
Goedkope keuken (8,5k), IKEA badkamermeubels. Voor de rest wel hoogwaardige materialen zoals
- 2x hangtoilet
- deftige eletriek met LOGO en 5 dimmers, ook een aantal specialigheden qua verlichting (ingepleisterde verlichting) en beneden overal inbouwspots (30-tal)
- Ventilatie D
- wengé Z-trap met kwartdraai (ong. 8k btw-in) die valt bij jou weg
- ook 5cm PUR tussen het verdiep (jij hebt dit niet bvb - 1200 euro btw-in)
- vloerverwarming, degelijke brander én vol inox 150l boiler (boiler alleen was al een 900 euro btw-in)
- twee alu designradiatoren van Vasco (1500 euro't stuk)
- paneelradiatoren met platte afwerking in slaapkamers (120 euro opleg btw-in per radiator voor de platte panelen, 3 radiatoren)
- volledig uitgetegelde douche met rainshower
- volkeramische tegels
- heel deftige Kronotex laminaat (8mm), wel een mooie deal op gedaan, ongeveer 1500 euro korting gehad
- 1,20 x 2,25 m pivoterende glazen deur
- 2x Xinnix deuren - magnetische sloten en verzonken scharnieren (1000 euro't stuk incl. BTW en plaatsing)
- 5x blokdeuren boven - magnetische sloten en verzonken scharnieren (600 euro 't stuk incl. BTW, zonder plaatsing)
- ...


Reken wel dat wij héééél veel vergeleken hebben en héél veel offertes uitgespeeld hebben.
Ten opzichte van de eerste offerte voor pleisterwerk, en de laatste, scheelde dat 3000 euro excl. BTW!!

Klik om te vergroten...

mmm, een dubbeltje op zijn kant dus.
Van mij is het dus eerder 85 m², geen trap, en mag het wat minder afgewerkt zijn. Dus dan duik ik een stuk onder die 90.000 euro, maar 45.000 wordt dan inderdaad wel wat krap.

Heb je zelf dingen gedaan, of alles uitbesteed?

Offertes vergelijken enzo, daar ben ik 'bang' voor, niet voor de moeite op zich, maar het is moeilijk als je er niets van kent.

Ik kende er ook niets van hoor.

Eigen werk:
- badkamermeubels in elkaar steken en plaatsen
- coördinatie
- inslijpen van elektriciteit, sanitair en ventilatie (ongeveer 2 - 3 weken, 5 dagen per week werken)
- aangeven van buizen
- alle ingslijpingen terug toesmeren door zelf moortel te draaien (3 - 4 dagen werk, zeker met die vent. D)
- aangeven van vloeren
- laminaat zelf leggen
- binnendeuren boven zelf plaatsen

45k wordt écht te krap denk ik hoor. Of het zal écht basic zijn. Wij hebben eigenlijk niet overdreven en goed offertes afgewogen.

Wel vergeten zeggen dat in die 90.000 ook 6000 + 21% BTW architectkosten zitten. Deze zitten misschien al in je casco-prijs?

Caracalla zei:

Ik kende er ook niets van hoor.

Eigen werk:
- badkamermeubels in elkaar steken en plaatsen
- coördinatie
- inslijpen van elektriciteit, sanitair en ventilatie (ongeveer 2 - 3 weken, 5 dagen per week werken)
- aangeven van buizen
- alle ingslijpingen terug toesmeren door zelf moortel te draaien (3 - 4 dagen werk, zeker met die vent. D)
- aangeven van vloeren
- laminaat zelf leggen
- binnendeuren boven zelf plaatsen

45k wordt écht te krap denk ik hoor. Of het zal écht basic zijn. Wij hebben eigenlijk niet overdreven en goed offertes afgewogen.

Wel vergeten zeggen dat in die 90.000 ook 6000 + 21% BTW architectkosten zitten. Deze zitten misschien al in je casco-prijs?

Klik om te vergroten...

Die prijs is all-in, dus een casco-appartement 'afgewerkt'...om dit af te werken heb je toch geen architect nodig?

Ik besef meer en meer dat zo'n casco-avontuur zonder enige kennis van zaken een risicovol avontuur is, vooral met een budget dat krap is.

Het zou misschien wel lukken, want als ik vergelijk met jou: geen trap, geen verdieping, minder m² en dus minder vloerkosten, slechts 1 toilet, geen architectskosten, enz...maar toch, ik ben toch wat terughoudend om in zo'n avontuur te stappen.

Misschien toch beter Sleutel-op-de-deur kopen, maar ik heb daarvoor de centen niet op dit moment als alleenstaande

Casco is in elk geval veel interessanter.

Wij gingen ook eerst voor sleutel-op-de-deur gaan.
Uit mijn opsomming kun je afleiden dat wij dus géén goedkope afwerking hebben.
Toch komen wij nog een 5000 euro goedkoper op dan de offerte sleutel-op-de-deur met basic stuff in.

- lelijke radiatoren
- vvw was wel voorzien, omdat we dit gevraagd hebben, maar nu is ons systeem kwalitatiever
- geen brander/boiler maar een doorstromer
- gewone schildersdeuren
- basic elektriciteit met lichtpunten
- geen isolatie tussen de verdiepen (ik wou dit)
- normale beuken trap
- budget voor sanitair was héél laag
- ...

Caracalla zei:

Casco is in elk geval veel interessanter.

Wij gingen ook eerst voor sleutel-op-de-deur gaan.
Uit mijn opsomming kun je afleiden dat wij dus géén goedkope afwerking hebben.
Toch komen wij nog een 5000 euro goedkoper op dan de offerte sleutel-op-de-deur met basic stuff in.

- lelijke radiatoren
- vvw was wel voorzien, omdat we dit gevraagd hebben, maar nu is ons systeem kwalitatiever
- geen brander/boiler maar een doorstromer
- gewone schildersdeuren
- basic elektriciteit met lichtpunten
- geen isolatie tussen de verdiepen (ik wou dit)
- normale beuken trap
- budget voor sanitair was héél laag
- ...

Klik om te vergroten...

Interessanter maar veel meer werk/kopzorgen en vooral: onzekerheid.

Grote projecten, zoals appartementsgebouwen die door een projectontwikkelaar worden gebouwd en worden verkocht: is dat ook sleutel op de deur of is dat nog iets anders? Want hier in de buurt wordt zo'n project gebouwd nu, en daar is zelfs bijna niets te kiezen qua materialen denk ik.

3 opmerkingen ;

1. wat is casco in dit geval? Hier van veel van af €.
2. maak een zelf een grondige meetstaat van alle uit te voeren werken. Vraag nonkel klus om je te helpen indien je zelf geen ervaring hebt.
3. hoeveel wil / kan je zelf doen.

casco is casco mijn gedacht? Das een ruwbouw met ramen en een dak. (wind- en waterdicht zoals ze zeggen?)

Wij zullen rond de 100k zitten met twee trappen in (6k) en 2x terras in (4k)

dus 90k maar dan zit er ook nog in: keuken van 12k, tuinafsluitingen (samen 8k)
Dus voor jou zou dit 82k zijn, maar gezien we meer oppervlakte (186 m² incl. garage + 18 m² zolder) hebben, en alles relatief duur gekozen hebben...
Je zou er best moeten raken met 45-50k + BTW zonder jezelf tekort te moeten doen.

ik ben ook op een instapklaar appartement gestoten (dat binnen een half jaar opgeleverd wordt) en in het lastenboek staat o.a.: tegels van 25 m² winkelwaarde (exclusief BTW). Geeft dit al te denken, of kan dit best meevallen voor een tegel?

GolfTom zei:

Je zou er best moeten raken met 45-50k + BTW zonder jezelf tekort te moeten doen.

Klik om te vergroten...

Ik dacht dat hij sprak over 40-45k BTW IN.

@Thomas
Dat is weinig. Je zult uit twee of drie tegels te kiezen hebben.
Best gewoon informeren voor al die zaken. Dat kan héél goed meevallen, dat kan ook tegenvallen.

Yup, ik ga van 't weekend al kijken voor de voorgestelde keukens en badkamers

ik heb het lastenboek van dat appartement (17 blz met enkele foto's dus valt goed mee), als er een "kenner" dit eens zou willen overlopen voor mij en de negatieve/positieve zaken voor mij zou willen opmerken, zou tof zijn!

Zend mij gerust pm met je e-mail zodat ik het kan doorsturen.

thomas_pop zei:

Die prijs is all-in, dus een casco-appartement 'afgewerkt'...om dit af te werken heb je toch geen architect nodig?
(

Klik om te vergroten...

Een architectencontract loopt steeds tot de definitieve oplevering van de woning, maw tot alles is afgewerkt. Zelfs al doe je alle binnenafwerking zelf, hij draagt nog steeds de hoofdelijke eindverantwoordelijkheid. Hij zal dus sowieso ook de opvolging van de werf tot op oplevering moeten doen (anders is dit een deontologische fout) en dit wordt sowieso aan jou doorgerekend (tenzij er expliciet in het verkoopscontract staat dat zij alle architectenkosten voor hun rekening nemen, hoelang jouw eigen afwerking ook blijft aanslepen).

Casco kan trouwens gaan van winddichte ruwbouw tot bijna enkel nog schilderen en keuken/badkamer plaatsen, goed informeren is dus een must.

Tip die ik kan geven: of je nu kiest voor sleutel-op-de-deur, casco of zelf in zee gaan met een architect, ga elke week ZELF naar de werf en fotografeer alles, zowel globaal overzicht als details die niet zuiver lijken. Bij de minste twijfel (of zelfs gewoon altijd) kun je deze dan doorsturen naar de architect, die kan dan zien of er een probleem is. Dit is vooral achteraf handig mochten er effectief problemen opduiken die al zichtbaar waren op de foto's, als de architect deze negeert is hij bijna ontegensprekelijk in fout.

Nog een belangrijke tip: zorg voor een ABR-polis (alle bouwplaats risico): dit is een speciale verzekeringspolis die ondertekend dient te worden door alle partijen (bouwheer, projectontwikkelaar, architect, (hoofd)aannemer) en die de meeste schadegevallen tijdens de werf dekt, ook aan derden (bv schade aan aanpalende woning door graven funderingen etc). Het is een eenmalige kost van €500-€1000, maar je zit safe aangezien alle partijen onder dezelfde verzekering vallen (geen juridisch getouwtrek bij wie de schuld nu exact ligt, de verzekeraar betaald toch).
Dit is geen wonderoplossing (na de oplevering gelden de gewone termijnen van tienjarige aansprakelijkheid), maar het is een relatief kleine kost om te voorkomen dat de werf bij problemen wordt stilgelegd tot de schuldige bepaald is.

EDIT: 17 pagina's voor een lastenboek is bijzonder weinig trouwens, zeker als er nog foto's bijzitten. Hoe uitgebreider een lastenboek, hoe duidelijker de eisen van de architect naar de aannemer en hoe minder marge voor 'interpretatie' er is. Casco en sod firma's staan er om bekend om heel vage lastenboeken op stellen, zodat de klant/bouwheer bij geschillen later geen poot heeft om op te staan ("ja, maar dat stond niet gespecifieerd dat het exact dat moest zijn."). Oppassen dus.

eS zei:

Een architectencontract loopt steeds tot de definitieve oplevering van de woning, maw tot alles is afgewerkt. Zelfs al doe je alle binnenafwerking zelf, hij draagt nog steeds de hoofdelijke eindverantwoordelijkheid. Hij zal dus sowieso ook de opvolging van de werf tot op oplevering moeten doen (anders is dit een deontologische fout) en dit wordt sowieso aan jou doorgerekend (tenzij er expliciet in het verkoopscontract staat dat zij alle architectenkosten voor hun rekening nemen, hoelang jouw eigen afwerking ook blijft aanslepen).

Klik om te vergroten...

De oplevering van een wind- en waterdichte bouw gebeurt over het algemeen in één keer. Dus dan is er geen "voorlopige" oplevering. En in vele gevallen is het architectencontract dus afgelopen alvorens je aan de afwerking begint... Je bent dus helemaal niet verplicht om er één te hebben, en dit zou inderdaad perfect alleen moeten lukken.

Wij hebben het zo gedaan, en ik ken er nog die het zo gedaan hebben, en het is ons alleen heel goed bevallen.

Wettelijk gezien is er altijd een (stilzwijgende) voorlopige oplevering, gemiddeld een jaar later pas volgt de definitieve (indien er geen voorwaarden gesteld worden aan de VO omwille van zaken die nog niet in orde zijn, kan de tien jaar aansprakelijkheid wel al beginnen lopen). Het is trouwens wettelijk onmogelijk om als architect een contract voor enkel ruwbouw af te sluiten, m.a.w. zolang er nog zware bouwtechnische ingrepen moeten gebeuren (waterleiding/elektriciteit die verder gaat dan kraan of stopcontact aansluiten, vloeren, pleisteren, etc.) is er een architect (= expert onafhankelijk van aannemer) nodig om de bouwheer (= leek die per definitie niks weet van bouwen) te beschermen.
In de praktijk wordt hier helaas soms nogal los mee opgesprongen, dergelijk bouwfirma's nemen dan ook meestal jonge, startende architecten in dienst die snel veel geld willen verdienen en dus ijverig handtekeningen zetten onder standaardplannen. In 90% van de gevallen is dit geen probleem, tot er iets mis gaat en blijkt dat er onvoldoende werfopvolging was van de architect, wanneer heel de miserie begint.

De voorlopige oplevering van een casco valt in 99% van de gevallen samen met de definitieve oplevering.

Ik kan je volgen in je verhaal van de architect, maar het contract van de bouwfirma met de architect loopt maar tot de definitieve oplevering. Eénmaal deze gebeurd is, dan komt deze architect er niet meer aan te pas.

Wat de bouwheer dan zelf doet, is voor zijn rekening en is zijn keuze. Dat heeft helemaal niets te zien met de "soort architect" of de "soort aannemer". Dat is gewoon zo. Ik weet niet wat je met "dergelijke bouwfirma's" wil bedoelen... maar als je alle firma's zou schrappen die zo werken, dan heb je volgens mij niets meer over.