Archief - Afwerkingskosten van een Casco appartement

Voorlopige en definitieve oplevering kunnen niet op hetzelfde moment gebeuren, daar moet 1 jaar tussen zitten. In de praktijk is het idd zo dat voorlopige oplevering = controle van het afgewerkte gebouw, de definitieve is gewoon een brief in de bus met een akkoordverklaring voor definitieve oplevering (maw zijn er verborgen gebreken aan het licht gekomen in het afgelopen jaar).
Bij casco is het vaak een voorlopige oplevering van ruwbouw (of ander stadium dat afgesproken is), dit is een tussentijdse oplevering van de werf, zodat de aannemer al een schijf van zijn geld kan ontvangen. Deze wordt dan voorgesteld als 'de' oplevering naar de klant (in dit geval daarom niet de bouwheer=bouwpromotor) toe, terwijl dit juridisch niet het geval is. De architect blijft op papier nog altijd de eindverantwoordelijke tot alle werken uitgevoerd zijn (ik spreek nu niet over het installeren van een keuken/schilderen muren etc), dat hij geen controles meer doet, is zijn keuze, maar juridisch gezien kan hij gewoon niet onder die verantwoordelijkheid uitkomen. Das ook maar logisch, als je bv als klant vloerverwarming laat leggen en nadien besluit er een elektricien/loodgieter dat er ergens nog een buiske door moet, en ze raken de vloerverwarming, dan is dat een fout van de architect (bv. omdat het niet in het lastenboek staat=draaiboek van heel de werf dat elke aannemer verondersteld is gelezen te hebben).
Ik spreek hier trouwens als beginnend architect, heb zelf al een contract tussen architect en een cascofirma onder ogen gekregen, dit is zodanig opgemaakt dat ze alle verantwoordelijkheid wat betreft bouwtechnische fouten afwentelen op de architect (op zich niks mis mee). Op geen enkel moment wordt de klant/bouwheer er echter op gewezen dat hij dus nog altijd beroep kan doen op de architect voor de controle van de afwerking, terwijl hij er wel voor betaalt (wat dus niet kan imo). Dat ze dit doen via een forfaitair bedrag om hun er makkelijk van af te maken, is de architect zijn probleem, hij had dit maar beter moeten onderhandelen met de casco-firma.
'Dergelijke firma's' werken dus inderdaad legaal, maar ethisch (architect in dienst zodanig veel werven geven dat het onmogelijk wordt om uw job nog deftig te doen) is een andere zaak.

Wij betalen onze architect ook enkel voor de ruwbouw.
Dat was goedkoper en afwerking kan ik wel zelf opvolgen.

Kan perfect zijn, maar is in feite niet legaal.

... volgens mij is daar geen enkel probleem mee.

Het huis wordt opgeleverd, daarna werk je het af. Hoe je dat doet, is jouw keuze, en jouw verantwoordelijkheid.

Er is niet noodzakelijk een voorlopige / definitieve oplevering bij een wind- en waterdichte bouw. Er is maar één oplevering. En deze is direct definitief. (ik zeg niet dat het niet anders kan).

Je mag nu beweren dat die niet legaal is etc. etc. en dat je beginnend architect bent enz.
Kan allemaal goed zijn. Ik werk in een bouwbedrijf dat tevens vastgoedpromotie doet, we worden ondersteund door een handje vol juristen / ... en niemand heeft hier ooit een probleem in gezien. Wij doen dit zo bij ELKE wind- en waterdichte oplevering.

Ik heb ongeveer 45K uit gegeven aan 250m²
18 k Aircoheaters + zonne boiler
12 k Keuken
4 k Elec / tv / netwerk(met slijpwerk)
2 K Waterleiding
3 K vloeren(living , eetkamer , bureau , gang boven , slaapkamer)
rest aand behang verf en andere materialen

Momenteel is er nog badkamer te doen(heb ik wel voor 60 euro vloertegels gelegd , goedkoop omdat het maar tijdelijk is) en bezetting van keukenmuren(waar ik niemand voor vind omdat de meesten geen enkel kamers doen , maar alleen volledige huizen)
Ik moet wel zeggen dat alles wat mogelijk was(Keuken , Aircoheaters met warmtepompen en boiler , materialen , vloeren) allemaal in de solden gekocht heb en overal minimum 40-50% korting op had. Heb natuurlijk ook veel zelf gedaan. Je gaat verschieten , grote dingen zijn meestal goedkoper dan kleine prullekes

@GolfTom:
Daar zeg je het zelf, de juristen werken voor de bouwfirma (en verdedigen enkel hun belangen), de architect werkt nog steeds op zelfstandige basis en moet steeds per project een contract afsluiten met de bouwheer (in het geval van casco-appartement is de bouwheer de bouwfirma). Juridisch gezien staat hij dus los van het bouwbedrijf (ook al werkt hij exclusief voor hen).

Wat de oplevering betreft, de wind- en waterdichte oplevering bij een casco is een voorlopige oplevering onder opschortende voorwaarden (namelijk alles wat de afwerking betreft):

7. controle der werken
Na de voorlopige oplevering van de casco-lofts zal de syndicus de leidinggevende architect of
een andere architect aanstellen om toezicht te houden op de verder afwerking van de lofts. De
verantwoordelijkheid van de bouwheer houdt op bij de voorlopige oplevering.
http://www.demouterij.be/Loft/pdf/casco lastenboek-definitief.pdf

Klik om te vergroten...

Met de bouwheer wordt hier de bouwfirma bedoelt, m.a.w. hun verantwoordelijkheid loopt af bij de voorlopige oplevering (indien er geen verborgen/zichtbare gebreken zijn), de leidinggevende architect (die heel het appartementsblok ontworpen heeft) blijft zelfs tijdens de afwerkingsfase verantwoordelijk voor het toezicht van de werken (bij wet verplicht), tenzij een klant (= koper van het appartement) besluit om hiervoor zelf een architect aan te duiden.

Al deze voorwaarden zijn duidelijk opgenomen in de bouwwetgeving, maar deze worden helaas zelden correct aan de koper meegedeeld. Maar al te vaak wordt door bouwfirma/architect voorgesteld om geen controle door een architect te laten doen op de afwerking, om zo de kosten te drukken, maar eigenlijk blijft de architect verantwoordelijk voor alle bouwfouten tot het einde van de werken, ook al staat er in het contract iets anders.

Heb hier trouwens net gevonden dat casco verschillen kan geven. Nl bij het huis dat ik net gezien heb is het enkel vloeren , keuken en badkamer zelf te doen.(tenzij dat casco is , maar aangezien er al posts zijn met meer dan dat.....)

@eS.

Dat is een willekeurig document waarin dit beschreven staat dat het in die situatie zo gedaan wordt.
De advocaten werken inderdaad voor de bouwfirma, maar ze zouden ons wel wijzen op misstappen, daar worden ze tenslotte voor betaald.

Nuja, ik zie het nut niet in van de discussie, het kan dus zonder, legaal of niet. Alles daarbuiten is offtopic.

Lizie, dan ben je er zeker in geslaagd om je budget voor electriciteit, vloeren en sanitair heel beperkt te houden. Volgens mij is 3k vloeren niet heel realistisch voor 150m²? (uitgaand van je 250m²) Dat is 20 euro per m² gelegd? de eerste die dat kan moet ik nog tegenkomen?!

En dan vergeet hij nog chape / PUR / ventilatie

Met 4k komen wij er BIJLANGE niet voor onze elektriciteit.
Hell, we komen er nog niet met het dubbele, en wij overdrijven écht niet.

Daarnaast is de badkamer ook snel duur hoor. En die zat ook nog niet in die 45k.

*offtopic*
ES, je bent student architectuur. Dus je bezit nog niet alle waarheden en hebt er nog geen idee van hoe het er in het echt aan toe gaat. Onze architect heeft niets van verantwoordelijkheid in de afwerking.

en CASCO = wind en waterdicht.
Dat sommige firma's dit anders willen invullen doen ze dat maar. Maar bij casco wordt algemeen begrepen wind & waterdicht. Punt andere lijn.

thomas_pop zei:

pff ik ken daar dus niks van hé, ben echt een kluns op dat vlak

Je moet zot zijn om dan iets casco te kopen, hoor ik iedereen denken, maar ik lees overal dat het in the end goedkoper is, zelfs als je alles laat doen...
een instapklaar appartement ligt buiten mijn financiële mogelijkheden, vandaar

Klik om te vergroten...

Daar ben ik niet met akkoord.

Ik heb net dit appartement gekocht: APPARTEMENT TE KOOP SINT-NIKLAAS - KIEMERSTRAAT 132 BUS 5

€159 500... 85m². Het enige wat ik nog moet doen is Laminaat leggen in de grote slaapkamer want daar ligt nu ne novilon in. Voor de rest is dat op wat kleinigheden na volledig in orde. Als je €122k + €40k kan uitgeven kan je als je even zoekt en snel bent wel degelijk een instapklaar appartement kopen voor die prijs. De woningprijzen in Poperinge zouden in principe ook nog net iets lager moeten liggen dan hier in het Waasland, hoewel daar misschien niet zoveel appartementen zijn dan hier in de buurt.

Caracalla zei:

Met 4k komen wij er BIJLANGE niet voor onze elektriciteit.
Hell, we komen er nog niet met het dubbele, en wij overdrijven écht niet.

Klik om te vergroten...

How, een appartement daar kom je met 4k toch echt wel al een heel eind kwa elentriek. Als je gewoon standaard schakelaars neemt en genen apparte automaat gaat zetten voor elke 2 stopcontacten dan zou 4k bij benadering toch wel genoeg moeten zijn.

GolfTom zei:

@eS.
Dat is een willekeurig document waarin dit beschreven staat dat het in die situatie zo gedaan wordt.
De advocaten werken inderdaad voor de bouwfirma, maar ze zouden ons wel wijzen op misstappen, daar worden ze tenslotte voor betaald.
Nuja, ik zie het nut niet in van de discussie, het kan dus zonder, legaal of niet. Alles daarbuiten is offtopic.

Klik om te vergroten...

Is een vb. van een gedetailleerd degelijk lastenboek zoals het dient opgemaakt te zijn door een architect (daar betaal je hem ook voor).
Anyway: Art. 4 uit wet op bescherming van titel en beroep van architect
Definieert werfcontrole tot het opvolgen van de werf tot het einde der werken (zolang er dus sprake is van een werf = zolang er beroep wordt gedaan op professionele of men zelf in die hoedanigheid werkt).
Bottomline, in geval van problemen, kan de koper (in de meeste gevallen = bouwheer, behalve bij zaken als casco) nog steeds de architect verantwoordelijk stellen, iets wat 'gemakkelijkheidshalve' achterwegen gelaten wordt in vele contracten.

Caracalla zei:

*offtopic*
ES, je bent student architectuur. Dus je bezit nog niet alle waarheden en hebt er nog geen idee van hoe het er in het echt aan toe gaat. Onze architect heeft niets van verantwoordelijkheid in de afwerking.

Klik om te vergroten...

Ik ben geen student , maar omdat ik nog geen 20 jaar in het vak sta, wil niet zeggen dat ik niet weet op welke valkuilen ik voor mezelf moet letten en het daarom moet nalaten om mensen die zich aan een bouwavontuur wagen op hun rechten te wijzen.

thomas_pop zei:

Offertes vergelijken enzo, daar ben ik 'bang' voor, niet voor de moeite op zich, maar het is moeilijk als je er niets van kent.

Klik om te vergroten...

Je kan beter wat (klein) geld uitgegeven aan fatsoenlijke begeleiding, dan je tijdens aankoop en uitvoering in het zak te laten zetten.

thomas_pop zei:

ik ben ook op een instapklaar appartement gestoten (dat binnen een half jaar opgeleverd wordt) en in het lastenboek staat o.a.: tegels van 25 m² winkelwaarde (exclusief BTW). Geeft dit al te denken, of kan dit best meevallen voor een tegel?

Klik om te vergroten...

Dat is een goedkope tegel, maar kan in de praktijk goed meevallen.

Je moet ook niet vergeten dat dit soort zaken op voorhand door de projectontwikkelaar en tegelhandel afgesproken worden.

-> ah, ik moet een tegel van 25 € excl. btw geven en gij garandeert mij minstens 500m² verkocht? Dan zal ik mijn tegeltjes van 20 € optrekken naar 25 €, en pakken we daar allebei 2.5 € de m² op.

In die aard dus. Best gewoon gaan kijken. Bij tegels zitten er vaak ook certificaten die afkomst en kwaliteit aangeven. Er zijn vaker problemen bij de uitvoering (cementsluier, oneven voegen, ..) dan met de tegels zelf.

Reverz zei:

How, een appartement daar kom je met 4k toch echt wel al een heel eind kwa elentriek. Als je gewoon standaard schakelaars neemt en genen apparte automaat gaat zetten voor elke 2 stopcontacten dan zou 4k bij benadering toch wel genoeg moeten zijn.

Klik om te vergroten...

Inderdaad, heb zelf een 100-tal appartementjes voorzien van elektriciteit, prijzen steeds tussen 3000-4000 €. Je hebt dan wel geen deltalight armaturen of domotica, maar armaturen kan je later nog geld aan verkwisten, en domotica is niet nodig in een dergelijk appartementje.

4000 is zeker een veilige schatting afgaande op de oppervlaktes.

Caracalla zei:

verwarming, pleisterwerk, elektriciteit, PUR-isolatie vloer, chape, vloer zelf, keuken, badkamer, toilet, trap als't ne duplex is en ook nog een ventilatiesysteem!

Vergeet ook niet de kosten van de aankoop én de kosten van de hypothecaire lening.

In ons huis (120m² netto) zitten wij rond de 90.000 euro incl. BTW voor de afwerking.
Goedkope keuken (8,5k), IKEA badkamermeubels. Voor de rest wel hoogwaardige materialen zoals
- 2x hangtoilet
- deftige eletriek met LOGO en 5 dimmers, ook een aantal specialigheden qua verlichting (ingepleisterde verlichting) en beneden overal inbouwspots (30-tal)
- Ventilatie D
- wengé Z-trap met kwartdraai (ong. 8k btw-in) die valt bij jou weg
- ook 5cm PUR tussen het verdiep (jij hebt dit niet bvb - 1200 euro btw-in)
- vloerverwarming, degelijke brander én vol inox 150l boiler (boiler alleen was al een 900 euro btw-in)
- twee alu designradiatoren van Vasco (1500 euro't stuk)
- paneelradiatoren met platte afwerking in slaapkamers (120 euro opleg btw-in per radiator voor de platte panelen, 3 radiatoren)
- volledig uitgetegelde douche met rainshower
- volkeramische tegels
- heel deftige Kronotex laminaat (8mm), wel een mooie deal op gedaan, ongeveer 1500 euro korting gehad
- 1,20 x 2,25 m pivoterende glazen deur
- 2x Xinnix deuren - magnetische sloten en verzonken scharnieren (1000 euro't stuk incl. BTW en plaatsing)
- 5x blokdeuren boven - magnetische sloten en verzonken scharnieren (600 euro 't stuk incl. BTW, zonder plaatsing)
- ...


Reken wel dat wij héééél veel vergeleken hebben en héél veel offertes uitgespeeld hebben.
Ten opzichte van de eerste offerte voor pleisterwerk, en de laatste, scheelde dat 3000 euro excl. BTW!!

Klik om te vergroten...

De brave mens is op zoek naar een budget voor een normale afwerking, "zeker niet alles van het duurste".

Ik denk niet dat jouw budgettering, met radiatoren van 1500 € en deuren van 1000 € het stuk relevant is.

Dat is gewoon met geld gooien. Fijn als je dat kan, maar zeker niet als argument te gebruiken om anderen te ontmoedigen.

Reverz zei:

Daar ben ik niet met akkoord.

Ik heb net dit appartement gekocht: APPARTEMENT TE KOOP SINT-NIKLAAS - KIEMERSTRAAT 132 BUS 5

€159 500... 85m².

Klik om te vergroten...

Die 159.000 euro was de nettoprijs? Dan moeten daar nog de registratierechten, notariskosten, enz bij? Dan kom je al gauw aan 190.000. Voor iemand zonder rijke ouders en zonder een superwedde als alleenstaande niet zo makkelijk...zelfs met 60.000 spaargeld want nettoloon op dit moment slechts 1420...

Ik heb de vloeren zelf gelegd , daar is nu echt niets aan.

Wat de electriciteit betreft klinkt idd weinig he , en dat kan als je het goed speelt hoor , er is wel maar weinig slijpwerk geweest , en bijvoorbeeld in de keuken is er praktisch geen afwerking op gebeurd omwille dat het achter de kasten is.

Lizie zei:

Ik heb de vloeren zelf gelegd , daar is nu echt niets aan.

Wat de electriciteit betreft klinkt idd weinig he , en dat kan als je het goed speelt hoor , er is wel maar weinig slijpwerk geweest , en bijvoorbeeld in de keuken is er praktisch geen afwerking op gebeurd omwille dat het achter de kasten is.

Klik om te vergroten...

@ vloeren: Ok, dat scheelt een pak natuurlijk. Hoewel het nog steeds goedkoop is... je hebt alsnog tegellijm, voegsel, plinten, silicone, ... nodig. Om nog maar te zwijgen over het dure materiaal als je het zelf wil doen (deftige tegelsnijder kost al snel aardig wat)... En ook niet iedereen wil zomaar zijn vloeren zelf leggen, zeker niet als het grote tegels zijn.

@ elektriciteit: 4k moet lukken, maar dan heb je zeker hele basic stuff, zeker in zo'n groot huis dan.

Tristesse zei:

Je moet ook niet vergeten dat dit soort zaken op voorhand door de projectontwikkelaar en tegelhandel afgesproken worden.

-> ah, ik moet een tegel van 25 € excl. btw geven en gij garandeert mij minstens 500m² verkocht? Dan zal ik mijn tegeltjes van 20 € optrekken naar 25 €, en pakken we daar allebei 2.5 € de m² op.

In die aard dus.

Klik om te vergroten...

Ik zou denken dat het andersom is: bij afname van zo'n grote oppervlakte dat de leverancier een inspanning (naar boven) doet...maar goed ik ben blijkbaar naïef

En zo weet ik nog altijd niet of ik beter kies voor het afgewerkte appartement (onder de voorwaarde dat het betaalbaar is) of het casco, want blijkbaar zijn meningen verdeeld of het iet of wat realistisch is met mijn budget

moeilijk moeilijk, was ik maar rijk

thomas_pop zei:

Ik zou denken dat het andersom is: bij afname van zo'n grote oppervlakte dat de leverancier een inspanning (naar boven) doet...maar goed ik ben blijkbaar naïef

En zo weet ik nog altijd niet of ik beter kies voor het afgewerkte appartement (onder de voorwaarde dat het betaalbaar is) of het casco, want blijkbaar zijn meningen verdeeld of het iet of wat realistisch is met mijn budget

moeilijk moeilijk, was ik maar rijk

Klik om te vergroten...

hehe

over het algemeen kan je stellen (mijn mening) ; als je een ervaren klusser bent en je hebt wat volk dat je kan helpen dan kan zou ik voor casco gaan (te zien hoe een en ander wordt opgeleverd). Als je alles met aannemers wil doen zou ik een afgewerkt appartement kopen.