Een tijd geleden eens het advies gelezen om, als je in vastgoed wil beleggen zonder dat je de bedragen hebt om meteen wat aan te kopen, je beter in vastgoedvennootschappen (GVV's) kan beleggen. Als ik snel google bijvoorbeeld, zegt testaankoop:
Wie met een beperkte inleg in één keer over een ruim gespreide vastgoedportefeuille wenst te beschikken kiest best voor de aankoop van aandelen van één of enkele openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen of GVV’s. Momenteel noteren er op de Brusselse beurs 17 van die vennootschappen die elk, met uitzondering van de lilliputter Immo Moury, een vastgoedportefeuille van 200 miljoen tot meer dan 3 miljard euro aanhouden. Sommige zijn gespecialiseerd in een specifiek vastgoedsegment, zoals kantoren, residentiële gebouwen, commercieel vastgoed of semi-industriële panden, terwijl andere een meer gemengd karakter hebben en tegelijk investeren in meerdere types vastgoed. Hoewel de meerderheid van de beleggingen van die GVV’s nog altijd in België gesitueerd zijn, kijken de meeste ook naar onze buurlanden (Nederland, Frankrijk, Duitsland en Luxemburg) en enkele zelfs nog iets verder naar Roemenië, Zwitserland en Spanje.
...
Een tweede waarderingscriterium is het nettodividendrendement. Over het algemeen biedt residentieel vastgoed het laagste huurrendement en semi-industrieel of logistiek vastgoed het hoogste. Aangezien de huurinkomsten de belangrijkste inkomstenbron voor de GVV’s zijn weerspiegelt zich dat vaak ook in de dividendrendementen. Momenteel is een nettodividendrendement van 3 tot 4 % gangbaar.
Nu was ik daar eens over aan het nadenken. Dat zijn vrij "defensieve" aandelen, je moet geen waardevermeerdering zoals bij biotech verwachten maar de kans dat het morgen plots 10% minder waard is, is ook kleiner. Op zich doe je het voor het dividend, wat in België altijd een pijnlijke zaak is met een roerende voorheffing van 30% eenmaal je wat boven de €600 zit.
Maar stel nu, je hebt een appartement van €200000 of hetzelfde in (verschillende) GVV aandelen...
Het appartement verhuur je, afhankelijk van de streek en dergelijke, misschien voor €700-800 per maand. In principe is dat dan pak €9600 per jaar huur (indien €800).
GVV's hebben een
nettodividend van 3-4% --> €8000 (indien 4%).
Dat is een pak minder, maar een tegenslag met een huurder, en gewoon zaken zoals KI heb ik hier niet in rekening gebracht. Mogelijk gaat jouw ene eigendom wel harder in waarde stijgen dan de waarde van de aandelen. En het grootste verschil is misschien nog dat je met een hypotheek wel een opbrengsteigendom kan kopen, maar geen aandelen. Maar als we nu uitgaan van geen hypotheek, wat is jullie mening over deze zeer naïeve en vereenvoudigde berekening?
Ik weet, als je dat bedrag in biotech ofzo steekt en je hebt een meevaller zoals recent Galapagos, dan lach je met de getallen hierboven, maar ik bekijk het als meer defensieve poot van een portefeuille.
)
Ik heb short calls, dus vraag mij af wanneer de euforie terug wat tempert...
. Tijd om een account aan te maken bij IB in dat geval.