Archief - Einde huurcontract - geschil huurschade

Net een huurcontract achter de rug van +- 3 jaar. We hebben netjes op tijd onze opzeg gestart en hebben de verhuurder ook een verbrekingsvergoeding betaald van 3 maanden huur (stond zo in ons huurcontract) omdat we de woning reeds verlaten hebben op 2 jaar en 5 maanden.

Een moment met de verhuurder afgesproken om plaatsbeschrijving te laten doorgaan + overhandiging sleutels + meterstanden. Deze gebeurtenis vind plaats en verloopt geheel mondeling (stom van ons...). Dat wil zeggen dat we samen met de verhuurder doorheen het appartement lopen en niet de originele plaatsbeschrijving van bij de intrede er bij nemen. We merken samen met hem enkele dingen op o.a. een beplaasterd muurtje (+- 1,3m hoog) dat als afscheiding dient tussen de eetkamer en de keuken. Dit muurtje vertoont barstjes en hier en daar de randen zijn er stukjes afgebroken. Daarnaast merken we ook met hem de muur op waarvoor onze TV stond. Deze muur is iets of wat verkleurd. Het gebroken wit, toon zich eerder lichtgrijs. We ontkrachten dit niet, maar bevestigen naar hem toe dat dit geen opzettelijke daden zijn.

De verhuurder stelt zich joviaal op en verklaart dat hij geen moeilijke mens is. Bij het verlaten van het appartement vertelt hij ons ook dat we de volledige huurwaarborg terug krijgen. We verlaten het pand, hij woont er namelijk net naast en gaan nog even binnen bij hem om de sleutels te overhandigen. Ook deze overhandiging gebeurt volledig mondeling.

2 dagen later belt hij in grote woede dat wij onze huurwaarborg nooit gaan terug zien. Hij heeft namelijk het appartement nogmaals bezocht en heeft een aantal zaken opgemerkt die niet aan bod zijn gekomen tijdens onze gezamenlijke doortocht. Hij heeft om dit kracht bij te zetten een gerechtsdeurwaarder ingeschakeld en heeft deze alle huurschade laten vastellen. Naast de schade die we samen hebben vastgesteld en waarover hij niet 'moeilijk' ging doen stelt hij ook vast dat er een tegel (de muren van de badkamer bestonden uit erg grote afzonderlijke tegels) een beetje naar voren stak tegenover de andere tegels. Bij nader zicht heeft hij vastgesteld dat die naar voor stekende tegel duidde op een groter probleem en dat de hele muur daarachter vol met vocht zat. Een tijdige herstelling is volgens hem te laat en wil hierdoor als gevolge van nalatigheid ook deze kosten op ons verhalen. Wij zijn ons echter van geen kwaad bewust... en probeerde hem aan de lijn te overtuigen dat als we dit hadden gezien we hem meteen hadden ingelicht. Zo'n kosten hadden hoogst waarschijnlijk toch ter zijne rekening gekomen dus waarom het achterhouden...

Alvorens te procederen had hij graag een poging gedaan ter verzoening en stelde hij voor om een gesprek in de minne te houden, maar daarvoor had hij eerst het verslag van zijn gerechtsdeurwaarder nodig.

Dat verslag heeft hij ondertussen en het gesprek gaat nu komende donderdag door. Ik vroeg aan hem om dit digitaal doorgestuurd te krijgen zodat ik dit al eens kan inzien, maar dat weigert hij omdat dit een "ontwerp" (??) is. Kan dit zomaar?

Ik vroeg hem of we met het verslag in de hand dan donderdag door het appartement konden gaan om samen met hem de nieuwe elementen vast te stellen, maar hij vertelde me dat hij tegen donderdag al begonnen zou zijn met de herstellingen en dat er dus al delen van de tegels zullen uitgebroken zijn in de badkamer. Kan dit zomaar? Nog alvorens wij als tegenpartij dit hebben kunnen betwisten of een tegen-expertise hebben kunnen aanstellen?

Ik zou heel graag met de verhuurder overeen komen dat de schade die we samen vaststelden en waarover hij 'niet moeilijk' ging doen alsnog betaald worden door ons, maar dat de nieuwe elementen die hij aanvoert ons niet ten laste kunnen gelegd worden .. zeker gezien dat wij al reeds 2 dagen geen toegang meer hadden tot de woning.

Is dit een redelijk standpunt van ons?

Nog even meedelen: Er was een plaatsbeschrijving bij ingang van het huurcontract. Er zitten ook foto's bij deze plaatsbeschrijving, maar ik kwam er door heel deze "hetze" ook achter dat deze foto's al bestonden op het moment dat de plaatsbeschrijving plaats vond. Ik heb daar nooit bij stilgestaan, maar nu is dit natuurlijk in mijn nadeel, want mijn handtekening staat er op!

Ik kan dit kracht bij zetten omdat er meerdere foto's van de keuken op staan en daar is duidelijk te zien dat er een andere lichtinval is en dat de kookplaat verschillend is. Het gaat dus om opnames op twee verschillende momenten in de tijd. Geen idee dus wanneer, maar de verhuurder kan natuurlijk even goed foto's gebruikt hebben die dateren van voor zijn allereerste verhuring toen alles nog spik en span was...

Maar zoals gezegd bijt ik denk ik daar in het zand omdat ik deze foto's gehandtekend heb dat ze overeen stemden met de realiteit van de ingaande plaatsbeschrijving...

Wie kan er hier zijn licht eens over laten schijnen?

Bedankt, maar die link had ik al eens bekeken. Iemand die specifieker kan antwoorden op de situatie?

Dus die deurwaarder heeft de vaststelling gedaan NA t definitief overhandigen sleutels. Heb je daar een bewijs van, wanneer je de sleutels afgegeven hebt?
Of is dat datum laatste dag huur?

Nee, geen bewijs. Enkel mijn eigen geweten dat ik ze aan hem gegeven heb. Ik heb nog foto's van de meterstanden, deze staan in een afgesloten ruimte waartoe we geen toegang hadden. Deze foto's zijn gedateerd en bewijzen dat de verhuurder en wijzelf aanwezig waren, maar dit bewijst natuurlijk niet dat we ook sleutels hebben overhandigd enkel het vermoeden dat het opschrijven van de meterstand en een uittredende plaatsbeschrijving in de hand gaan met het overhandigen van de sleutels.

Heb tot op heden nog geen ingebrekestelling ontvangen van de verhuurder ivm sleutels. Ik volg de logica dat als wij inderdaad geen sleutels overhandigd hadden op het einde van ons contract dat een eigenaar toch zo snel mogelijk deze zou proberen te recuperen via een aangetekend schrijven of een ingebrekestelling en hiermee niet zou wachten tot later.

Er moet toch een nieuwe plaatsbeschrijving gebeuren? Volgens je tekst is deze nog niet opgemaakt? Aangezien je alles mondeling gedaan hebt en niets getekend? Lijkt mij straf dat die al werken kan laten beginnen nog voor er een geldige plaatsbeschrijving gemaakt is en getekend door beide partijen.

Nee klopt. Deze is niet opgemaakt. We zijn gewoon met z'n allen rondgegaan van ruimte tot ruimte. Met als mondeling besluit "ik ga niet moeilijk doen, kom maar terug langs en dan teken ik de huurwaarborg vrij". Ik reageerde ook verbaasd dat hij al reeds gaat beginnen met de werken (nog voor ons gesprek in de minne). Hij volgde de redenering dat de staat van het goed gedocumenteerd is geweest door de gerechtsdeurwaarder en dat hij dus het bewijs heeft hoe het er uitzag.

Mooie coup d'etat van een verhuurder die het perfect gespeeld heeft om een deel van gewenste verbouwing te laten betalen door de huurder. :/

koenpje zei:

Er moet toch een nieuwe plaatsbeschrijving gebeuren? Volgens je tekst is deze nog niet opgemaakt? Aangezien je alles mondeling gedaan hebt en niets getekend? Lijkt mij straf dat die al werken kan laten beginnen nog voor er een geldige plaatsbeschrijving gemaakt is en getekend door beide partijen.

Klik om te vergroten...

zeg hem dan gewoon dat je het via t vredegerecht in proces zult trekken, en wijs hem erop dat hij er dan zelf niet meer binnenkomen en/of in werken tot het is voor geweest. hebben wij ook eens gedaan met zo ne louchen tiep, die was maar al te snel om ons geld terug te storten, want die zag zichzelf al direct 6 maand huur verliezen...

hij heeft trouwens geen poot om op te staan aangezien er niks op papier staat, kan zelfs zijn dat hij liegt over die deurwaarder gewoon om u bang te maken, ik zou er toch eens naar informeren en er ev zelf een deurwaarder op af sturen

Het gesprek vind morgenavond plaats. Ik vraag zeker en vast naar de gegevens van de gerechtsdeurwaarder. Ten einde vast te stellen dat hier niet over gelogen wordt.
Tips die tijdens dit gesprek handig kunnen zijn? Dingen die niet of wel gezegd mogen worden? Is het mogelijk om bedenkingstijd te krijgen om het voorstel van de verhuurder te bekijken en eventueel te laten nalezen?

ik zou mss proberen om dat gesprek op te nemen met uw telefoon of zo, al is het maar om achteraf iets te hebben om mee te slaan, moest er iets van voorkomen en er IS gelogen, dan heeft hij bij voorbaat al verloren.

en neemt ne getuige mee, iemand die niet bij de zaak betrokken is, ne maat of ne flik in burger of zo moest je er ene kennen

Gaan betwisten dat de originele plaatsbeschrijving bij intrede foutieve foto's heeft zal jammer genoeg niet meer gaan, je hebt zoals je zelf aangeeft getekend. Je zal je dus bij die plaatsbeschrijving moeten neerleggen.

Dat gezegd zijnde... Er is maar één tegensprekelijk plaatsbezoek geweest bij uittrede en dat was het moment dat jullie mondeling het appartement hebben bezocht. Enkel mondeling, naar bewijslast heb je dus niet veel, maar mondeling telt ook zeker in de rechtspraak, tenzij hij dus zal liegen en bevestigt dat je initieel samen het appartement hebt bezocht en hij bevestigd heeft de huurwaarborg te gaan terugstorten, is de discussie al gedaan. Stel dat hij toch liegt, denk ik dan nog dat je sterk in je schoenen staat. Een plaatsbeschrijving bij uittrede moet steeds tegensprekelijk zijn. Oftewel gaan jullie samen, liefst met een onafhankelijk plaatsbeschrijver, ter plaatse en teken je daar voor akkoord, oftewel geef je een mandaat mee aan een plaatsbeschrijver, dan hoef je er niet bij te zijn. Geen van beide is gebeurd.

Het feit dat de verhuurder op eigen houtje een gerechtsdeurwaarde aanstelt zonder je zelfs nog maar gecontacteerd te hebben van toch nog bijkomende schade te hebben gevonden en je hier later van op de hoogte brengt, stelt de verhuurder imho al niet in een goed daglicht, vrederechter kan hiermee rekening houden.

À propos, ik verschiet ervan dat je 3 maanden huur hebt betaald als schadevergoeding. Als je een huurcontract van korte termijn had, wat mij het geval lijkt, dan hoef je bij een opzegging tussen jaar twee en jaar drie slechts één maand schadevergoeding te betalen, zo herinner ik het mij tenminste... Iemand uit de vastgoedsector die dit kan bevestigen? Dit is trouwens van dwingend recht, het is niet omdat er in uw huurcontract zou staan dat de schadevergoeding sowieso 3 maanden bedraagt bij vroegtijdige beëindiging, dat ge dat ook moet betalen!

Soit, ik zou alvast dat van schadevergoeding nakijken en indien het klopt, hem meteen een aangetekend schrijven sturen waarbij je hem in gebreke stelt voor de twee maanden teveel aan schadevergoeding alsook de huurwaarborg integraal terug te storten, zoals mondeling overeengekomen tijdens jullie tegensprekelijke plaatsbezoek.

Succes alvast!

mazonemayu zei:

ik zou mss proberen om dat gesprek op te nemen met uw telefoon of zo, al is het maar om achteraf iets te hebben om mee te slaan, moest er iets van voorkomen en er IS gelogen, dan heeft hij bij voorbaat al verloren.

en neemt ne getuige mee, iemand die niet bij de zaak betrokken is, ne maat of ne flik in burger of zo moest je er ene kennen

Klik om te vergroten...

Getuige, akkoord, met GSM opnemen... Schending van de privacy indien je niet laat weten dat je het gesprek opneemt (dit laatste zal leiden dat de verhuurder zich waarschijnlijk bedreigd voelt en al helemaal niet wilt meewerken).

Vega zei:

Getuige, akkoord, met GSM opnemen... Schending van de privacy indien je niet laat weten dat je het gesprek opneemt (dit laatste zal leiden dat de verhuurder zich waarschijnlijk bedreigd voelt en al helemaal niet wilt meewerken).

Klik om te vergroten...

Gesprekken mogen opgenomen worden als 1 van de gesprekspartners hiermee akkoord is (en dat is TS zelf). Mag zelfs stiekem.

En je moest maar 1 maand schadevergoeding betalen. Meldt hem dit al mondeling, misschien trekt hij zijn staart al in. (En na de terugstorting van de waarborg eis je 2 maanden terug )
Art.3 Huurwetgeving:
§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.)

Tefal zei:

Gesprekken mogen opgenomen worden als 1 van de gesprekspartners hiermee akkoord is (en dat is TS zelf). Mag zelfs stiekem.

En je moest maar 1 maand schadevergoeding betalen. Meldt hem dit al mondeling, misschien trekt hij zijn staart al in. (En na de terugstorting van de waarborg eis je 2 maanden terug )
Art.3 Huurwetgeving:
§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.)

Klik om te vergroten...

Ahja, de regeling dat het verboden is om gesprekken op te nemen telt voor rechtspersonen

Alé, goed nieuws voor de TS, dat is dus sowieso 2 maanden huur die hij terugkrijgt

Over de te betalen SV kan je geen uitspraken doen zonder te weten of het ging over een huurovereenkomst van korte duur (3 jaar of minder) of een huurovereenkomst van 9 jaar. Artikel 3 §5 waarnaar Tefal verwijst is enkel van toepassing indien het een overeenkomst van 9 jaar is, indien niet dan wordt deze bepaling zelfs expliciet uitgesloten voor contract van drie jaar of minder (artikel 3 §6 van de Woninghuurwet).

Met betrekking tot de staat van bevinding zou ik allereerst proberen om met de verhuurder in der minne een overeenkomst te treffen over de huurwaarborg, schriftelijk dan en 'tot slot van alle rekeningen'.

Dat van de gerechtsdeurwaarder kan inderdaad 'grote taal zijn', hoe dan ook moet een plaatsbeschrijving opgemaakt worden op tegenspraak, in aanwezigheid van de huurder dus en ondertekend worden door alle partijen om volledig naar recht te kunnen dienen. Dit is niet gebeurt. Zelf al is er een document van die deurwaarder, de waarde daarvan kan altijd in twijfel getrokken worden: jij hebt je daaraan immers niet verbonden en was zelfs niet uitgenodigd om aanwezig te zijn. De verhuurder heeft zeker niet doordacht gehandeld, nu hij jou zelfs niet heeft uitgenodigd om bij die rondgang aanwezig te zijn en daaraan een tegensprekelijk karakter te verlenen. Hij heeft jou geeneens een aangetekend schrijven toegezonden om de vermeende huurschade aan de kaak te stellen.

Probeer dus eerst te onderhandelen met de verhuurder, je zegt zelf dat je die enkele zaken wil vergoeden. Doe hem een voorstel en probeer tot een akkoord te komen.
Lukt dat niet, dan zou ik overwegen om zelf het initiatief te nemen en de verhuurder op te roepen in verzoening voor de vrederechter; waarbij je de vrijgave van de borg in jouw voordeel vraagt.

Je kan ook afwachten, een voorzichtig verhuurder handelt snel om huurschade te claimen. Hoe meer tijd er overheen gaat zonder dat de verhuurder schriftelijk van zich laat horen, des te beter voor jou. Als hij na verloop van x tijd nog altijd niets van zich laat horen (door bv. een aangetekende brief te sturen), dan zal hij mijns inziens niet echt sterk staan mocht dit voor de vrederechter komen.

Vega zei:

(dit laatste zal leiden dat de verhuurder zich waarschijnlijk bedreigd voelt en al helemaal niet wilt meewerken).

Klik om te vergroten...

uiteraard bedoelde ik dus met de gsm in zijn zak of zo, dat de andere er geen weet van heeft en zich zodoende volledig laat gaan

metool zei:

Over de te betalen SV kan je geen uitspraken doen zonder te weten of het ging over een huurovereenkomst van korte duur (3 jaar of minder) of een huurovereenkomst van 9 jaar. Artikel 3 §5 waarnaar Tefal verwijst is enkel van toepassing indien het een overeenkomst van 9 jaar is, indien niet dan wordt deze bepaling zelfs expliciet uitgesloten voor contract van drie jaar of minder (artikel 3 §6 van de Woninghuurwet).

Met betrekking tot de staat van bevinding zou ik allereerst proberen om met de verhuurder in der minne een overeenkomst te treffen over de huurwaarborg, schriftelijk dan en 'tot slot van alle rekeningen'.

Dat van de gerechtsdeurwaarder kan inderdaad 'grote taal zijn', hoe dan ook moet een plaatsbeschrijving opgemaakt worden op tegenspraak, in aanwezigheid van de huurder dus en ondertekend worden door alle partijen om volledig naar recht te kunnen dienen. Dit is niet gebeurt. Zelf al is er een document van die deurwaarder, de waarde daarvan kan altijd in twijfel getrokken worden: jij hebt je daaraan immers niet verbonden en was zelfs niet uitgenodigd om aanwezig te zijn. De verhuurder heeft zeker niet doordacht gehandeld, nu hij jou zelfs niet heeft uitgenodigd om bij die rondgang aanwezig te zijn en daaraan een tegensprekelijk karakter te verlenen. Hij heeft jou geeneens een aangetekend schrijven toegezonden om de vermeende huurschade aan de kaak te stellen.

Probeer dus eerst te onderhandelen met de verhuurder, je zegt zelf dat je die enkele zaken wil vergoeden. Doe hem een voorstel en probeer tot een akkoord te komen.
Lukt dat niet, dan zou ik overwegen om zelf het initiatief te nemen en de verhuurder op te roepen in verzoening voor de vrederechter; waarbij je de vrijgave van de borg in jouw voordeel vraagt.

Je kan ook afwachten, een voorzichtig verhuurder zal snel moeten handelen om huurschade te kunnen claimen. Als hij na verloop van x tijd nog altijd niets van zich laat huren (door bv. een aangetekende brief te sturen), dan zal hij mijns inziens nooit echt sterk kunnen staan mocht dit voor de vrederechter komen.

Klik om te vergroten...

Doeme toch, heb het opgezocht, inderdaad enkel voor huurcontract lange termijn...

Misschien een tip voor de huurder, eens nagaan of het huurcontract geregistreerd is. Indien het een ietwat louche verhuurder is kan het zijn dat hij geen moeite heeft gedaan om het huurcontract te registeren, in dat geval ben je ook helemaal geen opzeggingsvergoeding verschuldigd en kan je ten alle tijde opzeggen.

Vega zei:

Doeme toch, heb het opgezocht, inderdaad enkel voor huurcontract lange termijn...

Misschien een tip voor de huurder, eens nagaan of het huurcontract geregistreerd is. Indien het een ietwat louche verhuurder is kan het zijn dat hij geen moeite heeft gedaan om het huurcontract te registeren, in dat geval ben je ook helemaal geen opzeggingsvergoeding verschuldigd en kan je ten alle tijde opzeggen.

Klik om te vergroten...

Ook alleen van toepassing indien negen jaar hé ;-)

metool zei:

Ook alleen van toepassing indien negen jaar hé ;-)

Klik om te vergroten...

Alles wat boven 3 jaar uitkomt wordt toch geacht te zijn voor 9 jaar?

Niet alles: schriftelijke huurcontracten van meer dan negen jaar en contracten voor het leven van de huurder kunnen ook.

Maar inderdaad; alles tussen 3 en 9 jaar wordt geacht gesloten te zijn voor negen jaar. Ook huurovereenkomst zonder (duidelijke) duurbepaling, mondeling huurovereenkomsten, etc.

Doch OP geeft te kennen er 2,5jaar gewoond te hebben. Kan dus een HO van 3 jaar zijn. In zo'n Ho kan er een zgn. opzegclausule of een clausule m.b.t. vroegtijdige verbreking opgenomen zijn, hierin kan een bepaling vervat zijn mbt 3 maanden SV en dit zou geldig kunnen zijn ...

Maar we wijken af van info waar OP naar op zoek is denk ik...