Archief - Huis geraakt niet verkocht en wordt zeer dringend!

stungunner · 21 nov 2013

Algemeen gekend in het vastgoed: er zijn drie redenen waarom een huis niet verkoopt:

De prijs, de prijs en de prijs.

En net dat is hetgene wat je niet wil veranderen.

Wanneer mensen redenen geven als "de gevel is niet mooi", "er is te veel werk aan", "de leefruimte is te klein",... dan moet je daar eigenlijk telkens "...voor die prijs" aanhangen. Want daar draait het allemaal om. Doe er xxxx€ vanaf en plots zijn die redenenen veel minder doorslaggevend.

eS · 21 nov 2013

Vraag nu, vooraleer je je huis volledig leeghaalt, iemand die (semi-)professionele foto's komt nemen van je woning met een groothoeklens (= ruimtes lijken groter). Dit moet daarom geen beroepsfotograaf zijn, gewoon iemand met een beetje gevoel voor design (je kent vast en zeker wel iemand bij wiens interieur je altijd spontaan denkt dat het uit de boekskes komt omdat het zo smaakvol ingericht is).

Waar je naar moet streven, zijn foto's die de sfeer van de woning vatten en tonen dat het gezellig is om in te leven (al te cleane foto's van perfect geordend interieur komen eerder kil over). De truc is om een evenwicht te vinden tussen een mooie, propere foto met net genoeg accentjes en dat klein beetje rommel die subtiel hint dat er iemand in het huis leeft, zonder dat het onverzorgd overkomt.

Enkele vb:

Foto van gevel:
Dichter gaan staan en groothoeklens gebruiken, desnoods klein beetje door de knieën gaan om een heel licht kikvorsperspectief te bekomen (= lijkt groter). Zet iets van groen/decoratie in de ietwat vuile hoek aan de voordeur (onvermijdbaar dat stof en vuil daar samenwaait, maar je kunt het wel wat camoufleren). Idem met de rest van de ondergrond (gestort beton?), zet mss nog een extra auto indien mogelijk (aantonen dat er 2 auto's kunnen staan + camouflage van ondergrond). Zelfde truc kun je toepassen met de carport.
Kinderhoek en zandbak:
Zet er gewoon een spelend kind in (=excuus voor chaos en rommel, een propere zandbak waar een kind in speelt kan niet), niks beter om bij jonge koppels het droombeeld van hun huisje op te roepen + het leidt de aandacht af van iets minder perfecte zaken.
Badkamer:
Kies je hoek beter (geen halve kast bol rommel, radiator en muur die helft van de ruimte verbergt behalve de vuilbak die half achter staat), haal storende elementen als 1 washandje op radiator en die zak weg (die klok is ook verre van ideaal, maar anders zit je met een uitstekende nagel -> mss badjas aanhangen). Die flesjes zeep die er staan, komen veel te gemaakt over en vallen compleet uit de toon bij de rest van het beeld (zoiets doe je niet elke dag) -> zet een proper mandje met zeepjes mooi in het zicht tegen een wand achter het bad. Zelfde geste, maar realistischer getoond. Breng wat kleuraccenten aan, bv. door een rood tapijt te leggen (niet volledig tegen de rand van de badkuip, maar iets centraler in de ruimte). Een groenelement op de vensterbank is goed, maar hier is het meer camouflage dat je geen zicht hebt naar buiten -> andere fotohoek waar je niet loodrecht op de het raam naar buiten kijkt.
Slaapkamer:
OSB-vloer is geen goed verkoopspunt, breng het dus niet zo prominent in beeld, maar vermijd zo'n vogelperspectief en buig wat door de knieën zodat je op ooghoogte komt van iemand die halfrechtop zit in bed (= niveau waar je ogen zich bevinden als je net wakker wordt en de ruimte voor het eerst die dag in je op neemt). Doe de deur dicht, schuif je bed op zodat het symmetrisch is met de schouw (zolang de deur niet zichtbaar is, is dit geen probleem voor de foto). Als je mooie gordijnen hebt, doe die dicht, zorg voor 2 nachtlampjes die op de muur blauwe muur schijnen en neem een foto bij avond (= logische moment dat je in je slaapkamer komt en je wil dat het een gezellige rust uitstraalt).
Living:
Buig ook weer wat door je benen zodat die lamp minder centraal in je gezichtsveld hangt, haal dat heksje/laddertje van je gordijnen en ruim de rommel eronder op (zet bv enkel dat beeld van die gele muzikant als eyecatcher om die hoek te vullen. De ene foto van je living (foto10) is eigenlijk waar je naartoe moet werken qua beeld: proper, verzorgd, maar hier en daar toch wat kleine accentjes van 'rommel' die aantonen dat er geleefd wordt.
Eetkamer:
Breekt qua stijl (grote zware kasten) redelijk hard met de rest van de living. Haal dat bureautje weg uit de hoek of toon het niet, nu lijkt het echt dat je geen plaats hebt om te werken (terwijl er een grote lege tafel centraal in de ruimte staat).
Keuken:
Foto van het aanrecht is net als 10 een vrij goed beeld (mss nog ergens zak boodschappen of snijplank met mes dat gereed ligt toevoegen). Andere foto is alweer iets te veel rommel. Schilder die OSB zodat het een muur lijkt (dit geld sowieso voor de kant in de traphal) of haal het prikbord weg en hang heel de OSB-plaat vol (zodat het de bedoeling lijkt, niet dat het zoals nu gegroeid is uit plaatsgebrek op het originele bord). Ruim de rommel op de tafel in de hoek op (zet hier bv een laptop en een extra stoel zodat het een bureauhoekje lijkt, hier stoort dit veel minder dan in de eetkamer).

Zorg verder ook nog dat de volgorde van de foto's logisch is (toon ze in de volgorde dat je mensen de woning zou laten zien).

Tlijkt mss veel kritiek, maar dergelijke kleine details zijn essentieel om een goede eerste indruk te geven, en dat bepaalt nu eenmaal of iemand zal komen kijken naar je huis of niet.

JPV · 21 nov 2013

Zie Massis + Es, ik vind zowel het huis als de foto's niet echt goed.

Iets wat nog niet aangehaald is, maar mij persoonlijk sceptisch zou maken is het dak. Ik vind het verdacht dat het onderste stuk van het dak vol groen hangt, terwijl het bovenste weinig groen kent. Ik ken weinig van structurele bouwproblemen, maar daar zou ik zeker meer over willen weten.

(voor alle duidelijkheid: we zijn hier uiterst kritisch, maar dat heb je nu nodig). Mijn prijs zou echter wel geen 225k zijn, eerder 200k die ik zou bieden wegens:
- groot imho te renoveren dak (ook de dakvensters)
- badkamer ziet er op de foto niet logisch uit
- zoals gezegd: iets te grote tuin qua onderhoud (heb zelf een tuin gehad die lang was, té veel werk om gras af te rijden (persoonlijk).
- vloer is oud en verschillend per kamer (daarom niet mooi)
- er is nog een hoop schilderwerk
- stookolie (is voor mij een no-go)
- slechte ligging
- keuken is ook oud en wss nog van voor de renovatie, dus mogelijks ook aan herstelling toe (alvast oude toestellen)

Een onafgewerkt huis waar wel recent nog gewerkt is, doet me ook altijd afvragen waarom die mensen daar nu plots beslissen om weg te gaan.

Rainbow* · 21 nov 2013

Ik ben degene die dat huis in Bree gekocht heeft

De tuin is niet zo klein als het op foto lijkt hoor, het is een L - vorm eigenlijk.. Links v/h huis en achter het huis loopt de tuin, valt goed mee!
Ik denk inderdaad dat vele mensen een grote tuin afschrikt, maar het spreekt ook velen aan denk ik!

Voor de rest vind ik dat het huis er aan de buitenkant nog goed uitziet, ge zou niet zeggen dat het van 1930 is!

jeff_tw · 21 nov 2013

Rainbow* zei:
Voor de rest vind ik dat het huis er aan de buitenkant nog goed uitziet, ge zou niet zeggen dat het van 1930 is!

Er is toch gewoon een nieuwe gevel voor gezet, ergens in de jaren '80 of '90, wat voor mij ook wel twijfel met zich mee brengt, want wat zit er achter de (nieuwe) gevel. Kan daarom de relatie tussen huis jaren '30 en recentere gevelsteen niet goed leggen.

De prijs lijkt me wel ok, maar het ziet er allemaal nogal donker uit.

yaris · 21 nov 2013

Je zal dit kunnen slijten als starterswoning maar niet aan deze prijs. toen ik mijn huis kocht hadden mijn vrouw en ik elk 1400 netto per maand. Da's samen 2800 euro. Wij hebben 170.000 geleend aan 870 vast per maand. Een huis aan 225.000 had ik kunnen kopen maar dan zat ik aan 1150 euro ofzo wat ik toen gigantisch veel vond

.
Als je de prijs laat zakken naar bv 205.000 dan gaan de mensen rond de 1000 euro per maand kwijt zijn wat haalbaar is.
Maak nieuwe foto's, doe er 20.000 vanaf en je zal het wel kwijtgeraken. Niet vergeten, de banken doen moeilijk de laatste tijd met leningen zodat jou "doelgroep" het moeilijker krijgt.

Cycloon · 21 nov 2013

Als het meer in de buurt komt van 200k (bv 215k?) euro dan zal het al sneller binnen iemand zijn budget liggen. Maar sowieso, de eerste indruk van je huis op die foto's is gewoon volledig verkeerd. Alles ziet er volledig ouderwets uit en sommige zaken zijn ook gewoon verouderd. Jonge mensen zitten meestal ergens rond jullie budget, maar dat moet dan wel een instapklare woning zijn die een beetje in de buurt komt van de hedendaagse normen, want die jonge koppels hebben géén extra budget om nog zwaar te veranderen.

Ari Gold · 22 nov 2013

Wat JPV en Massis zeggen, hier zou ik persoonlijk echt geen 225k voor over hebben, in mijn ogen valt er nog veel te veel werk in te gebeuren. Bij mij in de buurt (Bree/Meeuwen) zijn er ook verschillende nieuwe verkavelingen die een paar bouwpromotoren nu aan het volbouwen zijn en de going rate is daar ongeveer €200 à 220k (excl. btw) voor een gloednieuw huis van ongeveer dezelfde grootte (+-150m²). En dan moet je weten dat Bree toch al zowat een van de duurste gemeentes van N-O Limburg is.

JPV · 22 nov 2013

Heb je eigenlijk al eens mensen vrij hun prijs laten bieden? Ik zie dat jullie prijs eerst 235 was, de prijsverlaging die jullie doorgevoerd hebben is nu ook niet zo ferm (tuurlijk, 10k is veel geld, maar in termen van huizen is dat niet zo'n grote daling).

Mus · 22 nov 2013

Ik weet niet of het al gezegd geweest is, maar de foto's spreken me gewoon niet aan.

Zorg dat je persoonlijke dingen achterwege laat (foto's, dekens, speelgoed, rommel,...). Alles lijkt wat rommelig (voor de verkoop van je woning toch in ieder geval). Het materiaal op de keukenkasten, doe dat weg, neem dan foto's en zet het desnoods terug. Geeft meteen een heel ander (opgeruimd en groter) beeld.
Zet wat sfeerelementen als je foto's neemt, wat kaarsen of een sfeerlicht.

Wat prijs betreft die omgeving heb ik geen idee.

Vroeger (met m'n expartner) hebben wij ook ooit een woning verkocht van de jaren '30. Eerst een immokantoor laten komen om te schatten, nadien een erkende schatter. Tussen die twee prijzen zat 20.000 euro verschil.
Ik heb dat huis op immoweb gesmeten met een vraagprijs iets hoger dan die van de erkende schatter (ik wilde niet werken met immokantoren omwille van hun commissie - die mannen vragen zot veel). Het is snel verkocht, let wel: op de kop wat de erkende schatter had gezegd, maar dat had ik ingecalculeerd, mensen denken nu eenmaal een goede koop te doen eens ze er wat kunnen afpingelen

.

Hoe dan ook, ruim op, maak het gezelliger voor de foto's en laat de prijs wat zakken.

In sé wordt er gezegd dat er gemiddeld genomen 7% onder de vraagprijs wordt verkocht.

Rainbow* · 22 nov 2013

Ari Gold zei:
Wat JPV en Massis zeggen, hier zou ik persoonlijk echt geen 225k voor over hebben, in mijn ogen valt er nog veel te veel werk in te gebeuren. Bij mij in de buurt (Bree/Meeuwen) zijn er ook verschillende nieuwe verkavelingen die een paar bouwpromotoren nu aan het volbouwen zijn en de going rate is daar ongeveer €200 à 220k (excl. btw) voor een gloednieuw huis van ongeveer dezelfde grootte (+-150m²). En dan moet je weten dat Bree toch al zowat een van de duurste gemeentes van N-O Limburg is.

Waardat dan?
Want bv. die halfopen bebouwingen op de Coppenberg zijn al peperduur.. Zijn daar enkele jaren geleden toen ze daar gingen starten eens langsgeweest voor informatie.. Dat was véél meer dan 220 dat ge daar kwijtwaart voor een halfopen huis, niet superveel bewoonbare oppervlakte en niet met de beste materialen afgewerkt..

Epyon · 22 nov 2013

liesstevens2@gm zei:
Onze huidige immo makelaar is ook nog niet geneigd om met de prijs te zakken...

Typisch makelaars natuurlijk. Ze zetten de startprijs altijd te hoog in, want hun commissie berekenen ze dan op die startprijs (lees kleine lettertjes in contract). Uiteindelijk moet je afkomen van je prijs maar betaal je nog steeds de commissie op de originele prijs.

TooChé · 22 nov 2013

Waarom zouden immo makelaars dan niet pushen om goedkoper te verkopen? = sneller verkocht en commissie toch hetzelfde?
Klopt iets niet eh

Mus · 22 nov 2013

Commissie verkleint voor hen toch ook als de prijs zakt?
Zij berekenen hun percent toch op de verkoopprijs..?

TooChé · 22 nov 2013

exactly

makila · 22 nov 2013

Mus86 zei:
Commissie verkleint voor hen toch ook als de prijs zakt?
Zij berekenen hun percent toch op de verkoopprijs..?

Niet altijd, men werkt soms ook aan een vaste prijs.

2 bekenste methodes om te verkopen:
1. % van de verkoopsprijs. Indien het pand niet verkocht wordt, hoeft men het immobiliënkantoor niet te betalen. Er is immers géén verkoop en dus géén %.
2. Een vaste prijs. Voordeel is dat dit meestal goedkoper uitkomt dan hierboven. Er wordt afgesproken tot en met welke maand of datum het immobiliënkantoor zal pogen het pand te verkopen. Nadeel is dat of het pand nu tegen die datum verkocht is of niet, het immobiliënkantoor betaald zal moeten worden.

Beiden methoden hebben dus hun voor en nadelen.

RB26DETT · 22 nov 2013

Als ik dat zoekertje zo bekijk:

heel anonieme voorgevel, ziet er wat gedrongen uit, lage plafonds precies en een laag dak -> vergelijk eens met het huis ernaast
bouwjaar 1931 en dan stel ik volgende bedenkingen:
- houten plafonds?
- dak vernieuwd?
- gewoon al een oude structuur, bv. trapje van keuken naar woonkamer
wel een mooie tuin

Ik zou de prijs meteen al eens op 200.000 zetten en daaraan vasthouden, dus met vaste prijs werken. Zelf zou ik denk ik max. zo'n 170k overhebben voor dat huis, maar ik ben nogal krenterig dus niet meteen de beste referentie.

Swagger · 22 nov 2013

Ik wil / kan niet zeggen of de vraagprijs realistisch is, maar los daarvan vind ik dat het belangrijk is om van in't begin een correcte vraagprijs te bepalen.
Anders blijft je huis te koop staan, de mensen stellen zich vragen, worden kritischer, denken dat er mss verborgen gebreken zijn, enz.

En tegenwoordig vind ik dat immokantoren toch wel gekke prijzen op huizen beginnen plakken. Onrealistisch hoog.

't is hier al aangehaald, maar ofwel wordt je huis verkocht op één week, of anders blijf je er lang mee zitten. Uiteindelijk volgen potentiële kopers ook de markt, dus die merken dat wel dat een huis niet verkocht geraakt.

Ari Gold · 22 nov 2013

Rainbow* zei:
Waardat dan?
Want bv. die halfopen bebouwingen op de Coppenberg zijn al peperduur.. Zijn daar enkele jaren geleden toen ze daar gingen starten eens langsgeweest voor informatie.. Dat was véél meer dan 220 dat ge daar kwijtwaart voor een halfopen huis, niet superveel bewoonbare oppervlakte en niet met de beste materialen afgewerkt..

Bedoel eigenlijk Cobbenberg. Ben ik een dikke anderhalfjaar geleden ook gaan kijken en qua prijzen viel dat relatief goed mee eigenlijk.

Om een voorbeeld te geven;
Object | Kolmont Woonprojecten - €175k (Gesloten)
Object | Kolmont Woonprojecten - €191k (Halfopen)

Ik tel (ongeveer) een 30k voor afwerking.

Uiteraard niet superveel bewoonbare opp, maar wel vergelijkbaar met die woning in St. Truiden.

liesstevens2@gm · 22 nov 2013

Rainbow* zei:
Ik ben degene die dat huis in Bree gekocht heeft
De tuin is niet zo klein als het op foto lijkt hoor, het is een L - vorm eigenlijk.. Links v/h huis en achter het huis loopt de tuin, valt goed mee!
Ik denk inderdaad dat vele mensen een grote tuin afschrikt, maar het spreekt ook velen aan denk ik!

Voor de rest vind ik dat het huis er aan de buitenkant nog goed uitziet, ge zou niet zeggen dat het van 1930 is!

Inderdaad Rainbow, het bouwjaar is officieel dan ook 1931 maar we hebben enkel de voorgevel moeten laten staan. Al de rest is afgebroken en volledig opnieuw gebouwd. Wij hebben heel veel van deze tuin kunnen genieten maar dat is ook omdat onze kinderen de ideale ravotleeftijd hebben waarschijnlijk. Ons 'nieuw' huis heeft een nog grotere tuin :-D

Archief - Huis geraakt niet verkocht en wordt zeer dringend!

stungunner

Legacy Member

eS

Legacy Member

JPV

Legacy Member

Rainbow*

Legacy Member

jeff_tw

Legacy Member

yaris

Legacy Member

Cycloon

Legacy Member

Ari Gold

Legacy Member

JPV

Legacy Member

Mus

Legacy Member

Rainbow*

Legacy Member

Epyon

Legacy Member

TooChé

Legacy Member

Mus

Legacy Member

TooChé

Legacy Member

makila

Legacy Member

RB26DETT

Legacy Member

Swagger

Legacy Member

Ari Gold

Legacy Member

liesstevens2@gm

Legacy Member