Riverdale27 zei:
1. Zucht JPV... je begint weer over al die kleine details. Ik heb toch al gezegd dat ik de logica wil aanvechten in de mensen hun hoofd. Details make all the difference, correct, MAAR EERST WEL ZORGEN DAT JE HET PROBLEEM BEGRIJPT!
denk ik dan... (niet aan jou gericht trouwens, dat weet je wel he)
2. Veel economen hebben gesteld dat het positieve effect van de woonbonus teniet wordt gedaan door hogere woningprijzen. Daarom heb ik dat ook weggelaten. Je betaalt vandaag gewoon de present value van alle toekomstige voordelen die de staat je geeft en de verkoper steekt die mooi op zak. Staat verlies, verkoper wint, koper neutraal.
3. Klopt, en als je dat in rekening wil brengen, be my guest. Het gaat de essentie van de logica van het probleem niet veranderen.
4. Af en toe een kraan van 20 euro uit de IKEA of een nieuwe gloeilamp, akkoord. Maar geen keuken van 20.000 euro alvast.
5. Moet ik nog een keer spreken over alle risico's die aan kopen verbonden zijn?
6. Prima, neem dan 2%. Voor mijn huis is dat 6600 euro per jaar. Tel maar uit hoeveel maanden je daarvoor huurt.
7. Ik heb 2.38% op 25 jaar, 360.000 euro. Maar soit, dit zijn details. Het gaat de essentie van de logica van het probleem niet veranderen.
8. Hier ga je in de mist. Je moet investering en consumptie onderscheiden. Als koper heb je een investeringscomponent (het huis) en de consumptie component (het uitsparen van de huur maar het betalen van rente en onderhoud). Als huurder heb je de investeringscomponent (je portefeuille) en de consumptiecomponent (de huur). Ik zuig dit niet uit mijn duim! Dit is o.a. de reden waarom onze officiële consumptieprijsindex, waarmee de officiële inflatie berekend wordt, geen huizenprijzen bevat, maar huurprijzen. Een huisprijs bevat een investeringscomponent en een consumptiecomponent, terwijl de huur veel zuiverder de consumptie van wonen weerspiegelt.
9. De investeringscomponent groeit in mijn vergelijking gelijk in beide gevallen: met de verwachte return van vastgoed. Of dat nu daalt of stijgt, boeit niet. De consumptiecomponent wordt in beide gevallen gefinancierd met inkomen. Een koper kan nog altijd wonen als zijn huis in waarde zakt, maar een huurder kan nog altijd huren als zijn aandelenportefeuille in waarde zakt.
10. De koper heeft altijd een huis, klopt (los van de massale risico's van een 10 of 20% leverage). Bij een echtscheiding worden de financiële risico's al rap duidelijk. Maar kom, wie scheidt er nog tegenwoordig he?
11. Klopt, is te complex.
12. What about registratierechten en andere kosten? Ik heb bijna 13% kosten gehad om mijn huis te kopen. Ik wil niet weten hoe lang het duurt eer ik die terugverdien...
Een wall of text van mij, enkel 2 en 6 zijn flagrante fouten in je redenering, beperk je gerust daartoe.
1. Kleine details noem jij ze. Ik noem alles wat meer dan 10000 euro verschil maakt op 20 jaar geen klein verschil meer. Ik denk dat jij dat probleem niet begrijpt. Ja, iedereen weet hier dat als je ipv lenen alles hoogrenderend belegt en hoge eigenaarskosten en geen huurkosten aanrekent, je ook evengoed KAN uitkomen. Probleem is dat je model geen enkele grond van realiteitszin heeft en enkel in een utopisch overheidsvrije wereld werkt (= geen verplichten voor de huurder, geen belastingsvoordelen voor eigenaar).
2. Ten eerste betwijfel of er véél economen zijn die zoiets NAAST stellen, dit ook aantonen. Ik kan me ook als (toegepaste) econoom outen en zeggen dat dit niet zo is (gebaseerd op het feit dat je geen prijsschok ziet na het afschaffen van de federale woonbonus en geen noemenswaardig verschil in prijsevolutie ziet tussen de 3 gewesten). Nu, hier kan je over discussieren, daar ben ik het met je eens.
Een fundamenteler tweede probleem heb ik echter met je manier van redeneren hier: je stelt dat de woningprijs die betaald wordt hoger is, door de woonbonus (die elkaar opheft). Laten we nu even je excel erbij nemen: na 30 jaar heb je nog steeds een gelijk vermogen. Op dat moment zit je echter nog altijd met een woning tegenover liquide middelen/aandelen. Beide verkoop je volgens de waarde die je eraan geeft (zowel aandelen als woning kunnen hoger/lager staan door toeval, de waarde die je genomen had, mogen we veronderstellen dat die de gemiddelde waarde is). Jij neemt dan gewoon de waarde van de woning, maar houdt opnieuw geen rekening met het belastingsvoordeel van de woonbonus. Ik kan begrijpen dat je claimt dat er een stuk woonbonus "teveel" betaald wordt, maar wat "teveel" betaald wordt krijgt je na die 30 jaar wel opnieuw terug, hé. én ondertussen heb je de woonbonus wel effectief gekregen. Om het kort duidelijk te maken, zonder andere kosten meegerekend: als je morgen een woning van 200k koopt, heeft mss 10k teveel betaald door de woonbonus. Echter, als hij die 3 jaar later terug verkoopt, zal hij in principe dezelfde prijs + eventuele waardestijgingen terugkrijgen én de woonbonus 3 jaar genoten hebben. Je moet dus wel degelijk de woonbonus meerekenen. Daarnaast (maar dat maakt het wel complexer) krijg je die woonbonus jaarlijks terug, waardoor je eigenlijk kan rekenen dat je een korting krijgt op de rentelast (omdat je dat bedrag ook jaarlijks kan investeren). Los van de woonbonus ook nog eens enkele duizenden euro's extra vermogen.
3. Het bedrag is klein, maar het is er wel, hé
. Moet je imho zeker als kanttekening in je blogpost zetten, zonder dat je het daarom direct moet meerekenen. En zeker niet het verbloemen als "Vergeet ook niet dat een huurder iedere 3 jaar quasi kostenloos naar een nieuw huis kan, dat opnieuw perfect in orde is." Dat laatste ('perfect in orde') is ook geen zekerheid, verre van.
4. Het Nederlands onderzoek schatte het gewoon (=huur)onderhoud op 2000 euro per jaar. Als je kort huurt, zal je idd je woning niet zomaar herschilderen, als je langer doet (wat je hier moet vanuitgaan) zal je dat wel doen. De keuken van 20000 euro is een eigen keuze. De verhuurder zal die niet zetten, hij zal eentje uit de ikea van 5000 euro zetten. het is dat bedrag dat je moet meerekenen.
5. De risico's zijn er, dat was net waarom ik dat typte. Het financiële risico van een scheiding is er echter véél minder dan dat je zou denken. Op zich heeft een scheiding geen groot risico, behalve dat je mss iets vlugger de woning zal willen verkopen en dat daardoor de verkoopprijs lager is (en dat is dan een voordeel voor de kopers, dus is voor je "gemiddeld" scenario neutraal). Dat is iets wat huurders ook kunnen tegenkomen, dat ze plots uit hun woning moeten (6 maand opzeg) of dat ze de huurprijs plots tegen hun zin zullen verhoogd zien (elke 3 jaar mogelijk). De meeste financiële problemen bij een scheiding zijn er net voor de persoon die alleen een woning wil uitkopen en dat financieel moeilijk aankan. In de praktijk is meestal enkel de registratierechten en co een hogere kost, die je in het huidig klimaat na een drietal jaar uitgewonnen hebt. Geen garantie dat de stijging van woningprijzen in de toekomst ook zoveel zal zijn, maar zeker geen uitzonderlijk extra risico. De scheiding is dus vaak vooral een emotionele strijd over de woning, minder een financiële. "Teruggaan" van een koopwoning naar een huurwoning is niet altijd evident, zeker niet als je verbouwingen gedaan hebt (die wél voor een financieel verlies kunnen zorgen, maar dat valt buiten de standaard huur vs koop discussie imho).
6. Hier ga je opnieuw ESSENTIEEL (néé, niet in details) de mist in. Die 2% is inclusief ALLE kosten, kosten die een huurder deels ook heeft (onderhoud, verzekering, ...). Bovendien is werken in percentages goed voor de gemiddelde woning, maar kan je niet je 2% of 3% zomaar doortrekken naar een woning die 100k duurder is. De schatting van "echt" eigenaarsonderhoud was 0,7%, de rest zijn andere kosten. Ik zou het dus op 1,3% éxtra onderhoud houden.
7. Je cijfers in je voorbeeld zijn wél van belang, omdat het net die zijn die je gebruikt, hé. De impact van woonbonus op een lening van 360k is idd een héél stuk minder, die op een lening van 200k is véél meer. Wees eerlijk en neem die in rekening (zie ook punt 2).
8. "het uitsparen van de huur maar het betalen van rente en onderhoud". In het geval van je voorbeeld (aan 1,3% kosten) komt dat voor een eigenaar dus op - 100 euro in het eerste jaar, terwijl de consumptiecomponent van de huurder 9000 euro is. Ik vermoed dat je het anders bedoelt?
.
11. ok
12. Langer dan bij mij, omwille van klein beschrijf, dat klopt. Mijn waarde van m'n woning is ondertussen wel al verhoogd met een aantal keer m'n registratierechten (een gespiegelde woning met minder verbouwingswerken is verkocht aan een bedrag van 35k boven mijn aankoopprijs 2 jaar geleden). Is een stijging van woningprijzen boven inflatie een garantie? Verre van. Maar als je elk jaar een belegging "met gelijk risico als vastgoed" 2,5% laat stijgen in je voorbeeld (een netto-rendement, bruto-rendement is dan waarschijnlijk zo'n 3%), terwijl je die eigen woning slechts 2% waardestijging geeft, zit je in je redenering ook mis.
Daarom stel ik minimaal de volgende aanpassingen aan je voorbeeld voor:
- rente lening huis: 2,2% is momenteel écht veel realistischer voor 200k à 20 jaar (jij zit met je 2,56% op 25 jaar à 360k hoger, omwille van hoger bedrag/Q én langere duurtijd)
- jaarlijkse waardestijging huis: 3% is véél realistischer ALS je 2,5% netto)-rendement neemt voor de woning. Neem gerust minder dan 3%, maar dan moet je je 2,5% ook dalen
- jaarlijkse kosten aan de woning: 1,3% (voor grotere woningen dan je voorbeeld zou dat minder moeten zijn, voor kleine woningen minder).
Dan kom je aan € 728.179 vermogen voor een eigenaar, € 359.465 voor de huurder. Toch al eens duidelijk de moeite om te kijken of je stellingen wel realistisch zijn, of indien je gewoon een theoretisch model genomen hebt met de "juiste" cijfers om je conclusie te ondersteunen.
(enneuh: ik heb geen rekening gehouden met de onroerende voorheffing, hoger risico voor de eigenaar, hogere verzekeringen voor de eigenaar, maar ook niet met de woonbonus. Die zaken lijken me elkaar wel ongeveer op te heffen).
Voor zover ik weet, was hij op zoek naar een nieuwbouw appartement/studio in het brusselse en is hij alleenstaande. Er zijn spijtig genoeg geen statistieken over KI, dus ik ge het even anekdotisch weerleggen: MiniJeffrey zou als alleenstaande tijdens de eerste 10j met de huidige geïntegreerde woonbonus maximaal €912 terugkrijgen van de belastingen. Van een nieuwbouwproject waar MJ vroeger naar gekeken had in Anderlecht werd het KI geschat op 1492, wat in Anderlecht dus zou neerkomen op €725 OV. Dus de eerste 10j is de return er, na 10j trekt hij maar maximum €608 terug. Dus met een lening van looptijd 20j trekt hij max €15200 terug van de belastingen en betaalt hij €14500 OV (over die 20j). Vandaar dus mijn stelling van break-even voor woonbonus <> OV.