Archief - Huis kopen: vennoten zoeken ipv lening bij bank?

Beste 9livers!


We ben van plan om op zoek te gaan naar ons eerste huisje. Omdat we dit niet zelf volledig kunnen financieren, ben ik op zoek gegaan naar mogelijkheden om dit wel te kunnen bekostigen.
Uiteraard is er de lening bij de bank, maar omdat mijn vriendin en ik nog geen vast inkomen hebben (ik doe freelance webdesing, zij is laatstejaars student), is het niet evident om elke maand ongeveer 1800 af te betalen.
(300k op 20j).

Een bulletlening (enkel interesten betalen, en op het einde de hoofdsom) is een betaalbaardere optie, maar dan kost je lening nog te veel.


Ik kwam op het idee om het huis/appartement te kopen met een vennootschap die ik opricht met geldschieters uit mijn buurt. We zouden ons contractueel engageren om elk jaar €15k in aandelen terug in te kopen, met een extra gekapitaliseerde interest van 3%.

Zo zou ik na 1j een vennoot 15.450€ moeten voor 5% van de aandelen, na 2j 15.913,5 enzoverder, tot we na 17 jaar 24.792 betalen voor de laatste 5 procent. (17, en niet 20 jaar, want we zouden zelf 15% van de aandelen kopen bij oprichting van deze vennootschap).

Soort van volkslening, waarbij de bank overgeslagen wordt dus. Win win voor beide partijen, want ik leen betaalbaarder, investeerders beleggen in vastgoed met onbelastbaar vermogensvoordeel.


Dit is naar mijn inziens betaalbaarder dan een lening bij de bank: 15.450/12 = 1248 per maand opzij zetten in de eerste 12 maanden. Normaal verdienen we binnen 17j meer, dus kan onze aflossingslast ook stijgen, en dit is wat hier gebeurt.

Naar mijn (naïeve?) mening, zou heel deze opbouw een goeie zaak zijn. En op school heb ik wel vakken als vennootschapsrecht etc gezien, maar misschien zitten hier nog addertjes. Daarom kom ik ook naar jullie toe met uitdagingen:

- Is dit fiscaal gunstig, voor zowel mij als de mede-vennoten
- Kán dit überhaupt wel?
- Zijn er beter oplossingen?
- Zijn er andere dingen waarop ik moet letten?

Graag jullie mening!

Dus jij gaat nu garanderen dat je binnen 17 jaar maandelijks 2000€ gaat afbetalen. Ook al verdien je dan wat meer dat wil zeggen dat je 20 jaar lang een koord rond uw nek hebt hangen op het moment dat 1 van jullie al eens zonder werk valt.

Hiernaast moet je ook eens nakijken hoe realistisch het is om 1200€ per maand af te betalen in functie van uw huidige inkomen (bij veel gezinnen is dit al direct 40-50% van hun totale inkomen). En dan heb jij uw vaste kosten nog niet eens gerekend (meubilair, elektriciteit, verwarming, water, aanschaf wagen, etc...) Welke garantie naar de toekomst hebben die geldschieters dat jullie gaan kunnen betalen, welke miserie halen die geldschieters zich op hun dak wanneer ze met een groep van 10 - 20 allen een aandeeltje hebben gekocht en jij het niet betaald krijgt. Welke miserie is het om een overeenkomst te bereiken op het moment wanneer het pand moet verkocht worden, als het nu al miserie is wanneer een familie van 3 personen moeten overeenkomen om een bod op een woning te aanvaarden wanneer het niet voldoet aan de verwachtingen.

Kortom, mijn opinie is simpel, steek dat ganse plan in de vuilbak, spaar verder door en herbekijk het volledige plan eens op het moment dat de omstandigheden beter zijn om dergelijke plannen te hebben. Dit is geen win - win optie maar pure budgettaire zelfmoord...

Je gaat als zaakvoerder in feite 'gratis' in het onroerend goed van je vennootschap wonen. Je zal belast worden op een voordeel alle aard als je geen of te weinig huur aan de vennootschap betaalt.

Veel geluk met het vinden van investeerders trouwens.

Waarom zou iemand willen investeren zonder enige garantie? Als de bank je al niet vertrouwt met een lening, waarom zouden willekeurige venoten dat wel moeten doen?
Je kan van het banksysteem denken wat je wil, dit is net een van hun bestaansredenen, om dit soort improvisatie overbodig te maken. Mensen lenen hun geld aan een bank, banken lenen dat geld weer uit. Zo moeten de mensen die hun geld uitlenen enkel kijken of de bank zelf betrouwbaar genoeg is en vertrouwen ze de bank er op om een verstandige keuze te maken aan wie die bank hun geld weer uitleent. Waarom zou die stap overslaan een goed idee zijn voor die mensen? Waarom zouden die veel meer risico nemen?

Als ik me niet vergis verlies je daarnaast alle fiscale voordelen van een eigen woning, terwijl je er wel op belast zal worden.

Ik sluit mij aan bij het bovenstaande, lijkt mij een dure, complexe en niet al te realistische oplossing.

Het kan wel leuk zijn om over zo'n zaken te fantaseren maar het probleem is hier vooral dat je gezien je situatie een erg duur huis wil kopen op één onzeker inkomen. Eind 2014 was de gemiddelde verkoopprijs van een woonhuis in Vlaanderen 213 588 euro, jij wilt op één inkomen iets kopen dat de helft duurder is dan dat...

Je moet al gek zijn om vennoot te worden. Je geeft ze geen enkele garantie als jij stopt met af te betalen en het rendement zal ook minimaal zijn (allé, dat is toch de hele bedoeling achter je set up, je wilt minder betalen dan wat een banklening je zou kosten). Daarlangs vind ik het zelf ook maar stom, als ik iets koop doe ik dat voor mijzelf en er moeten geen aandeelhouders aan mijn huis/appartement zitten.

Een vennootschap oprichten is ook niet kosteloos en je mist het volledige fiscale voordeel dat een hypothecaire banklening wel biedt.

Bedankt voor jullie (nu al) talrijke comments.

Om op sommigen te reageren:

Er ís garantie: het huis zelf. Als we dit inderdaad niet rondkrijgen, kunnen we het huis/appartement verkopen. Ons eigen aandeel garandeert ook dat wij onze inleg terugkrijgen (behalve rente natuurlijk). Waardoor we opnieuw kunnen starten.
Prijs van woonhuizen/appartementen is in 20j nog niet gedaald, en ik weet ook dat het verleden geen garantie is op de toekomst, maar ik verwacht geen problemen om achteraf het huis te verkopen en de aandeelhouders te vereffenen.
Bron: Vastgoedprijzen - Statistieken & Analyses - Home

In principe zou ik ook gewone persoonlijke leningen uit kunnen schrijven, maar aandelen in een vennootschap is net hun garantie op hun centen.
Rendement voor de vennoten is ook niet minimaal, ik voorzie 3% netto interest, iets wat je niet krijgt bij termijnbeleggingen tegenwoordig, terwijl ik minder, en betaalbaarder betaal dan bij een banklening (dus wel win-win ).


De VAA en verlies van hypothecair voordeel is inderdaad een kost dat er bij zal komen, hier moet ik de cijfertjes nog eens bekijken hoeveel dat mij zal schelen.



Ik laat maar een ballonnetje op, folks

Maar welk voordeel heeft een vennoot er bij om mee te stappen in al die improvisatie, terwijl hij bij een bank gewoon zekerheid heeft om te kunnen terugvallen op iets waar banken net gigantisch veel ervaring mee hebben? Waarom zouden ze meestappen in het verhaal van een amateur (niet slecht bedoeld)?

Het kan goed zijn dat het voor jou voordelig uitkomt, dat zou je kunnen berekenen (vergeet niet fiscaliteit mee te nemen, niet alleen hypothecair voordeel maar ook allerlei uitgaven die je kan aftrekken), maar volgens mij gaat geen enkele weldenkende mens meestappen in die improvisaire constructie.

matthiash zei:

Bedankt voor jullie (nu al) talrijke comments.

Om op sommigen te reageren:

Er ís garantie: het huis zelf. Als we dit inderdaad niet rondkrijgen, kunnen we het huis/appartement verkopen. Ons eigen aandeel garandeert ook dat wij onze inleg terugkrijgen (behalve rente natuurlijk). Waardoor we opnieuw kunnen starten.

Klik om te vergroten...

Dus als je na een jaar verkoopt gaat je huis zoveel in waarde gestegen zijn dat je alle kosten recupereert?
Tip: start klein en koop een studio/appartement als je een lening vstkrijgt. Woon er 5j en kijk dan naar je situatie.

homerna zei:

Maar welk voordeel heeft een vennoot er bij om mee te stappen in al die improvisatie, terwijl hij bij een bank gewoon zekerheid heeft om te kunnen terugvallen op iets waar banken net gigantisch veel ervaring mee hebben? Waarom zouden ze meestappen in het verhaal van een amateur (niet slecht bedoeld)?

Het kan goed zijn dat het voor jou voordelig uitkomt, dat zou je kunnen berekenen (vergeet niet fiscaliteit mee te nemen, niet alleen hypothecair voordeel maar ook allerlei uitgaven die je kan aftrekken), maar volgens mij gaat geen enkele weldenkende mens meestappen in die improvisaire constructie.

Klik om te vergroten...

De bank moet ook z'n geld verdienen. Ze halen 3% op aan leningen, waar de eigenlijke geldschieter nu 0,83% van terug ziet. (Beste termijnrekening op 15j bij spaargids: 1,1% bruto, 0,83% netto, en laten we zwijgen over de spaarrekeningen etc).
Terecht dat ze dit doen, maar ik geef liever het geld aan mijn naasten die er ook nog meer dan gemiddeld aan verdienen.

Ben nog aan het twijfelen over een vaste rente, of inflatie + 1% ofzo.

matthiash zei:

De bank moet ook z'n geld verdienen. Ze halen 3% op aan leningen, waar de eigenlijke geldschieter nu 0,83% van terug ziet. (Beste termijnrekening op 15j bij spaargids: 1,1% bruto, 0,83% netto, en laten we zwijgen over de spaarrekeningen etc).
Terecht dat ze dit doen, maar ik geef liever het geld aan mijn naasten die er ook nog meer dan gemiddeld aan verdienen.

Ben nog aan het twijfelen over een vaste rente, of inflatie + 1% ofzo.

Klik om te vergroten...

Dat is natuurlijk de kost voor de zekerheid en professionaliteit, die mensen er blijkbaar graag voor overhebben.
Mensen die meer rendement willen kunnen in risicovollere dingen hun geld steken. De afweging kan dan zijn risicovol maar nog steeds professioneel en goed geregeld (=> bank, beleggen etc.) of nog steeds risicovol (jij betaalt niet meer) maar "slecht" geregeld (bij jou): je kan je huis verkopen maar tussen dat jij je niet meer betaalt en je vennoten hun geld hebben door die verkoop zitten nog heel wat onzekere stappen.

homerna zei:

Dat is natuurlijk de kost voor de zekerheid en professionaliteit, die mensen er blijkbaar graag voor overhebben.
Mensen die meer rendement willen kunnen in risicovollere dingen hun geld steken. De afweging kan dan zijn risicovol maar nog steeds professioneel en goed geregeld (=> bank, beleggen etc.) of nog steeds risicovol (jij betaalt niet meer) maar "slecht" geregeld (bij jou): je kan je huis verkopen maar tussen dat jij je niet meer betaalt en je vennoten hun geld hebben door die verkoop zitten nog heel wat onzekere stappen.

Klik om te vergroten...

Waarom ga je bij de bank geen kleine lening aan, om gebruik te kunnen maken van de woonbonus, om dan de rest te lenen bij de mensen die je nu vennoot maakt? Wat is de meerwaarde van de vennootschap ertussen?


Een vennootschap is ook een hoop administratie, en als het huis ooit verkocht wordt moet de vennootschap belastingen betalen op de meerwaarde, een particulier niet. Bovendien zal je de statuten van je vennootschap heel zorgvuldig moeten opmaken, wat als één van de investeerders overlijdt? Wat als iemand zijn aandelen niet meer wil verkopen (omdat we woning bijvoorbeeld heel wat in waarde gestegen is), hoe worden eventuele renovatie betaalt, enz.

beryl zei:

Waarom ga je bij de bank geen kleine lening aan, om gebruik te kunnen maken van de woonbonus, om dan de rest te lenen bij de mensen die je nu vennoot maakt? Wat is de meerwaarde van de vennootschap ertussen?


Een vennootschap is ook een hoop administratie, en als het huis ooit verkocht wordt moet de vennootschap belastingen betalen op de meerwaarde, een particulier niet. Bovendien zal je de statuten van je vennootschap heel zorgvuldig moeten opmaken, wat als één van de investeerders overlijdt? Wat als iemand zijn aandelen niet meer wil verkopen (omdat we woning bijvoorbeeld heel wat in waarde gestegen is), hoe worden eventuele renovatie betaalt, enz.

Klik om te vergroten...

Die hybride kan misschien wel eens het interessantste zijn, maar die vennootschap heeft tot doel om ook de vennoten een stukje "veiligheid" te geven bij niet-betaling bv.

Indien die persoon niet verkoopt, vervalt het recht op interest omdat hij dan eenzijdig het contract niet is nagekomen. Bij overlijden worden de aandelen in de erfenis overgedragen. En het zou de bedoeling zijn om een nieuwbouw, of vrij nieuw huis/appartement te kopen zonder dat er veel gerenoveerd moet worden.

matthiash zei:

Die hybride kan misschien wel eens het interessantste zijn, maar die vennootschap heeft tot doel om ook de vennoten een stukje "veiligheid" te geven bij niet-betaling bv.

Indien die persoon niet verkoopt, vervalt het recht op interest omdat hij dan eenzijdig het contract niet is nagekomen. Bij overlijden worden de aandelen in de erfenis overgedragen. En het zou de bedoeling zijn om een nieuwbouw, of vrij nieuw huis/appartement te kopen zonder dat er veel gerenoveerd moet worden.

Klik om te vergroten...

Maar als het huis rapper in prijs stijgt dan de intresten, kan de aandeelhouder zijn aandelen beter houden. Er zullen voor al die scenario's wel oplossingen zijn, maar je zal goed moet opletten wat je contractueel overeen komt, wat er in de statuten staat en of dat allemaal conform de vennootschapswetgeving is. Bovendien zal het voordeel van alle aard waarvan er hier al sprake was een serieuze impact hebben over de jaren heen. En ook fiscaal kunnen er problemen komen aangezien de vennootschap niet echt een activiteit heeft en er dus redenen zijn om de kosten te verwerpen waardoor je geen verliezen kan opbouwen om een eventuele latere meerwaarde te compenseren.

Je kan bij een leningcontract ook bepalen dat het huis als onderpand geldt. Ik denk zelfs dat het ook voor particulieren mogelijk is om via de notaris een hypothecaire inschrijving aan te gaan net zoals een bank dat doet, dan hebben ze exact dezelfde garantie als een bank.

matthiash zei:

ik geef liever het geld aan mijn naasten die er ook nog meer dan gemiddeld aan verdienen.

Klik om te vergroten...

Als er iets is wat een recipe for disaster is is het dit wel.

Je vennootschap is vrees ik compleet onrealistisch. Worst case gaat de juridische entiteit failliet en dan zijn de aandeelhouders de laatsten die aan de kassa passeren.

Lol, gewoon lol. Mensen willen tegenwoordig alles proberen om maar op die vastgoed-bandwagon te springen. Maar dit verhaaltje slaat toch wel alles. Benieuwd hoe dit zal aflopen.

Hoe kan dit nu werken ?

Wie gaat hier trouwens in investeren? Jan met de pet gaat echt niet zijn geld steken in een gewoon huis. De meerwaarde die je gaat hebben blijft altijd onzeker. Het is niet omdat de prijzen de laatste jaren enorm gestegen zijn dat dit zo gaat blijven...

Kvind het kluchtig dat mensen uberhaupt de waanzinnige prijzen vandaag nog willen betalen. 250k voor een slecht geïsoleerd krot van een oud koppel van rond de 60 jaar. Die babyboomers wrijven in hun handjes dat ze hun krot voor zoveel kunnen verkopen.

Je kan beter een internet scam oprichten die '1% daily profit' biedt. (Een pyramidespel dus)
Kans dat je gekken hebt die er geld insteken is groter dan dat ze dat in uw constructie steken ..

Los van het feit dat het onrealistisch is door de kosten die je niet meerekent, het gebrek aan voordeel/redelijke zekerheid voor de aandeelhouders en statutaire problemen, is de eerste vraag die je jezelf moet stellen: heb je wel een huis van 300000 euro nodig?

Alle andere vragen (wat als jullie uit elkaar gaan, wat indien een van jullie 2 overlijdt, wat indien de woning verbouwd moet/wil worden, wat indien de aandeelhouders van de vennootschap de woning willen verhuren aan een andere partij, ...) zijn ivm dat zelfs maar kleine vragen.