Archief - Huis kopen
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
botchla
Legacy Member
Eens ge aan een vrouw en kinderen begint te denken en je bent van niet al te rijke komaf zal dat misschien nog wel veranderen 
. Ik denk ook dat het debat hier vooral gaat over de eerste/enige woning.
Ik heb de laatste posts maar diagonaal gelezen maar we trekken het hier nogal breed en ik ga er mijn samengevatte visie (nog maar eens) op geven. Voor de modale Belg is kopen interessanter want:
- fiscaal aantrekkelijk o.a. woonbonus
- 4e pensioenpijler (makkelijk opgebouwde spaarpot waar je niet aan kan knibbelen)
- voor het merendeel van de bevolking de investering met het hoogste rendement van hun leven
- je profiteert van de inflatie
- het verplicht u om onrechtstreeks sparen
- huidige omstandigheden op de markt maken het extra voordelig (roerend kapitaal brengt voor de gemiddelde persoon weinig op en de leningen staan goedkoop
Als laatste factor heb je de qualitfy of life impact. Je hebt uw eigen eigendom en dat geeft psychologisch toch ook gemoedsrust, het is geen "gewone belegging".
In de huidige omstandigheden moet je trouwens al kennis van zaken om het rendement van een huis te halen op lange termijn, de fiscaliteit en ons economisch model duwen dat rendement namelijk de hoogte in en je zit hierdoor met een relatief veilige belegging met een rendement van minimum 5-6% op jaarbasis.
Een enkelling zal beter af zijn met huren dan kopen en dat hangt dan nog eens af hoe de markt evolueert, ik heb het risico niet genomen en nog snel de woonbonus mee opgeschept.
PS: ik geloof niet in de vastgoedcrash van de west Europese markt, anders verwoord zou ik het risico lager inschatten dan dat één van mijn beleggingen crasht.
PS2: ik heb gekocht en niet gebouwd omdat daar voor mij meer waarde in zit dan in kopen, het is duurder maar het duwt het risico naar beneden. De waarde van mijn huis is het materiaal en de werkuren, als iemand een recente woning wil zal die minstens even veel moeten betalen tenzij de grondstofprijzen kelderen.
. Ik denk ook dat het debat hier vooral gaat over de eerste/enige woning.Ik heb de laatste posts maar diagonaal gelezen maar we trekken het hier nogal breed en ik ga er mijn samengevatte visie (nog maar eens) op geven. Voor de modale Belg is kopen interessanter want:
- fiscaal aantrekkelijk o.a. woonbonus
- 4e pensioenpijler (makkelijk opgebouwde spaarpot waar je niet aan kan knibbelen)
- voor het merendeel van de bevolking de investering met het hoogste rendement van hun leven
- je profiteert van de inflatie
- het verplicht u om onrechtstreeks sparen
- huidige omstandigheden op de markt maken het extra voordelig (roerend kapitaal brengt voor de gemiddelde persoon weinig op en de leningen staan goedkoop
Als laatste factor heb je de qualitfy of life impact. Je hebt uw eigen eigendom en dat geeft psychologisch toch ook gemoedsrust, het is geen "gewone belegging".
In de huidige omstandigheden moet je trouwens al kennis van zaken om het rendement van een huis te halen op lange termijn, de fiscaliteit en ons economisch model duwen dat rendement namelijk de hoogte in en je zit hierdoor met een relatief veilige belegging met een rendement van minimum 5-6% op jaarbasis.
Een enkelling zal beter af zijn met huren dan kopen en dat hangt dan nog eens af hoe de markt evolueert, ik heb het risico niet genomen en nog snel de woonbonus mee opgeschept.
PS: ik geloof niet in de vastgoedcrash van de west Europese markt, anders verwoord zou ik het risico lager inschatten dan dat één van mijn beleggingen crasht.
PS2: ik heb gekocht en niet gebouwd omdat daar voor mij meer waarde in zit dan in kopen, het is duurder maar het duwt het risico naar beneden. De waarde van mijn huis is het materiaal en de werkuren, als iemand een recente woning wil zal die minstens even veel moeten betalen tenzij de grondstofprijzen kelderen.
Riverdale27
Legacy Member
Stimpy zei:
Huh? Ik geef u een alternatief voor UW woonhuis. Nu huis verkopen, lening terugbetalen, geld beleggen in iets met gelijk risico als vastgoed, en gaan huren. Dat heeft niks te maken met een tweede huis kopen.
Indexatie en waarde huis zie ik uiteraard niet over het hoofd. Zie vorige post.
En waar gij van uitgaat is dat uw huis altijd in waarde zal blijven stijgen! Als het klopt dat huizen gemiddeld 50% overgewaardeerd zijn he, weet ge dan in wat voor een gigantische hoop stront ge zit als ge uw inkomens verliest? Ge kunt uw lening niet meer aflossen iedere maand. Ge moet dus uw huis verkopen en daarmee de lening afbetalen. Maar ondertussen is uw huis wel 50% in waarde gezakt! Good luck paying off the loan.
Gigantische verliezen hebt ge dan geleden.
Maar niemand lijkt OOIT met die situatie rekening te houden. Neen, iedereen houd zijn job, iedereen kan mooi afbetalen iedere maand en huizen dalen NOOIT in waarde.
Remind you of something? Google maar eens op subprime
De mensen die nu kopen aan veel te dure prijzen, en dus VEEL te veel lenen, zullen gigantische verliezen leiden wanneer de vastgoedmarkt instort en ze hun lening opeens niet meer zouden kunnen aflossen.
Hier een grafiek van het aantal wanbetalingen in euro:
https://twitter.com/IvanVandeCloot/media/grid (tweede afbeelding)
Inco
Legacy Member
Riverdale27 zei:
Ik ben toch ook niet overtuigd van je argumenten als je ze in het totaalplaatje plaatst hoor. Financieel gezien kan je wel gelijk hebben, maar in deze discussie is het puur financieel argument maar een radar in de volledige puzzel.
'k Heb zelf ook een huis gekocht, compromisondertekening binnen 2 weken. In mijn scenario's hield ik zelf geen rekening met de stijging van huiswaarde en bleef het financieel extreem voordelig. Pas als we over scenario's gaan spreken waarin mijn huis binnen 15jaar plots 25% minder waard zou zijn komen ik en mijn vriendin er financieel slechter vanaf.
Voordelen kopen (meeste zijn al genoemd):
* Verplicht "sparen" voor de afbetaling: als je 200k op de bank staan hebt zal je al een stuk minder geneigd zijn om de broeksriem strakker aan te spannen, iets wat je met plezier doet om je eigen huis af te betalen
* Woonzekerheid
* De luxe om je eigen huis volledig naar wens in te richten en te onderhouden
=> Deze 3 argumenten wegen zwaar op tegen het potentieel impliciet rendementverlies die ik heb vanwege kopen i.p.v. huren.
Daarnaast moet je ook goed zien over welke huizen we spreken, locatie is hierin een zeer belangrijke factor.
De overwaardering waar iedereen over spreekt geldt maar binnen bepaalde sectoren van de immo-markt, in andere sectoren is de prijs nog steeds in opwaardse trend en zie ik dit op middellange termijn niet veranderen, Vlaanderen is nu eenmaal klein.
Riverdale27
Legacy Member
Inco zei:
De prijs die jij wil betalen voor niet-financiële elementen, dat is jouw zaak. Maar ik betaal geen 40% van de waarde van een huis EXTRA in ruil voor elementen die niks met geld te maken hebben. Zelfs geen 10%. Als ik ooit zonder werk kom te zitten en mijn huis moet verkopen om de lening terug te betalen he, dan betaal ik immers enkel terug met GELD, en niet met emotionele of psychologische aspecten. De bank zal dat worst wezen.
Het probleem is dat er momenteel zoveel zotten zijn die dat niet begrijpen, die consistent veel te veel betalen voor hun huis. Allemaal gebaseerd op de illusie dat kopen zo goed zou zijn. Vergetend dat ge 90+% van AL uw geld in één product, één activaklasse steekt. Als het daar mis gaat, is het game over.
En mensen die het wel snappen kunnen natuurlijk geen huis kopen want er zijn altijd wel zotten die meer bieden.
Inco zei:
Zie hier de illusie. "PAS als we over scenario's gaan spreken". De manier waarop je dat schrijft lijkt alsof je daar niet veel kans aan geeft. Maar als de NBB, de ECB, The Economist, professoren, etc... allemaal zeggen dat er overwaardering is van altijd meer dan 15%, dan begint het te nippen he.
Het model dat rekening houdt met huurprijzen spreekt zelfs over meer dan 60% overwaardering. Wat wil dat zeggen in mensentaal? Dat je 60% van de aankoopprijs van een huis kunt besparen door een gelijkaardig huis te huren! Snappen jullie hoe fucking groot dat bedrag is? Dat is vaak meer dan 100.000 euro zelfs!
Beeld het u maar eens in, wat er nu in Spanje gaande is. Morgen zakken huizenprijzen met 30%. Economie slabakt, gij en uw vrouw werk kwijt. Oei, geen geld meer om de lening te betalen. Dan maar verkopen en beginnen met huren. Huis verkocht, dik onder aankoopwaarde. Lening moet echter nog volledig afbetaald worden. Dik, DIK verlies gemaakt.
Maar euh, dat kan in België niet he? Yeah, sure
. Zijn dat dan dezelfde mensen die niet aan pensioensparen doen omdat ze de overheid niet vertrouwen, die een huis kopen? Jaja, kopen is goed he
repje
Legacy Member
Nederland kan ons heel veel leren, tis te zeggen, wat daar gebeurd is. Een dalende markt tot wel 30%.
Nochtans is daar ook een "tekort" en een stijgende bevolkingsaangroei.
Daar had je de zgz aflossingsvrije hypotheken, dus enkel rente betalen. Zoalng de prijzen stijgen is dat allemaal top! Nu ze dalen zorgt dit voor onderwaterhypotheken (waarde huis lager dan lening).
En hier kom ik bij iets heel belangrijkst: een lening op een huis (kopen dus) DWINGT mensen tot sparen.
Dus ja huren kan ook wel ok zijn, maar dan moet je verdomme veel dicipline hebben. Een euro kan je maar 1 keer uitgeven.
Door ons systeem van leningen zie ik t hier geen 30% zakken. In NL zijn ze ook teruggekomen van die aflossingsvrije hypotheken.
Het TE gemakkelijk verstrekken van leningen heeft gezorgd voor een bubble daar. Frappant dat banken nu moeilijker doen, net nu de intresten zo laag staan.
Ikzelf heb me ook de bedenking gemaakt, en kopen blijkt vooralsnog de betere zet geweest te zijn. Mijn verhuurprijs zou in teorie 800eu zijn (ik zeg wel teorie, huis is in feite niet "verhuurable"), ik betaal een 980eu voor aftrek.
Maar bovenal: de zekerheid, het psychologische aspect speelt de grootste rol.
Nochtans is daar ook een "tekort" en een stijgende bevolkingsaangroei.
Daar had je de zgz aflossingsvrije hypotheken, dus enkel rente betalen. Zoalng de prijzen stijgen is dat allemaal top! Nu ze dalen zorgt dit voor onderwaterhypotheken (waarde huis lager dan lening).
En hier kom ik bij iets heel belangrijkst: een lening op een huis (kopen dus) DWINGT mensen tot sparen.
Dus ja huren kan ook wel ok zijn, maar dan moet je verdomme veel dicipline hebben. Een euro kan je maar 1 keer uitgeven.
Door ons systeem van leningen zie ik t hier geen 30% zakken. In NL zijn ze ook teruggekomen van die aflossingsvrije hypotheken.
Het TE gemakkelijk verstrekken van leningen heeft gezorgd voor een bubble daar. Frappant dat banken nu moeilijker doen, net nu de intresten zo laag staan.
Ikzelf heb me ook de bedenking gemaakt, en kopen blijkt vooralsnog de betere zet geweest te zijn. Mijn verhuurprijs zou in teorie 800eu zijn (ik zeg wel teorie, huis is in feite niet "verhuurable"), ik betaal een 980eu voor aftrek.
Maar bovenal: de zekerheid, het psychologische aspect speelt de grootste rol.
Matt.
Legacy Member
Riverdale27 zei:En waar gij van uitgaat is dat uw huis altijd in waarde zal blijven stijgen! Als het klopt dat huizen gemiddeld 50% overgewaardeerd zijn he, weet ge dan in wat voor een gigantische hoop stront ge zit als ge uw inkomens verliest? Ge kunt uw lening niet meer aflossen iedere maand. Ge moet dus uw huis verkopen en daarmee de lening afbetalen. Maar ondertussen is uw huis wel 50% in waarde gezakt! Good luck paying off the loan.
Gigantische verliezen hebt ge dan geleden.
Maar niemand lijkt OOIT met die situatie rekening te houden. Neen, iedereen houd zijn job, iedereen kan mooi afbetalen iedere maand en huizen dalen NOOIT in waarde.
Remind you of something? Google maar eens op subprime
Om dit even kracht bij te zetten, onlangs in reportage van Vranckx: deredactie.be video: Het verdriet van Europa - 06/03/13 (vanaf minuut 21 over de ierse vastgoedcrisis)
repje
Legacy Member
Ierland, Ijsland, Cyprus, Spanje,... allemaal voorbeelden van bubbles, gecreeerd door gratis geld te geven.
Een bankenbubble, een bouwbubble,...
Te gemakkelijk leningen verstrekken is de oorzaak geweest.
Hoeveel % van het BNP maakte de bouwsector uit in Ierland? Dan weet je al genoeg.
Gratis bestaat niet.
Een bankenbubble, een bouwbubble,...
Te gemakkelijk leningen verstrekken is de oorzaak geweest.
Hoeveel % van het BNP maakte de bouwsector uit in Ierland? Dan weet je al genoeg.
Gratis bestaat niet.
Riverdale27
Legacy Member
Inco zei:
Wil jij extra betalen voor een huis omdat je dan spaardiscipline hebt? Je gaat nu MEER betalen voor ene huis zodat je later meer kunt sparen? Niet echt logisch he...
Woonzekerheid heb je ook met huren. Geen huurhuis vinden is bijzonder onwaarschijnlijk.
De luxe om alles naar eigen wens in te richten. Dat inrichten op zich kost al een hoop geld, maar iemand als jij wil dan ook nog eens betalen om die optie te hebben? Twee keer kassa dus
Ik heb trouwens net een moestuin gemaakt in mijn huurhuis ipv het grasveld. En een boom afgezaagd.
Ik zou dat "inrichten naar eigen wens" niet overschatten hoor. Mijn huurhuis is ook ingericht naar eigen wens. En ja, als ze mij morgen buiten gooien, dan is dat maar zo. Ik betaal geen 50.000 euro extra voor een huis gewoon omdat ze mij bij huren wel eens buiten zouden kunnen gooien. Als ze mij morgen buiten gooien neem ik die 50.000 euro en ga ik een maand op de Bahama's een kamer huren
Riverdale27
Legacy Member
repje zei:
Ik ben blij om mensen te zien die het wel begrepen hebben.
Ik hoop diep in mijn hart dat ik mensen heb kunnen overtuigen dat ze gigantisch veel financieel vermogen opgeven als ze per sé een huis willen kopen in de Belgische huizenmarkt van vandaag. Echt. Ik zit hier niet om mijn gelijk te halen. Daar investeer ik geen uren in. Ik zit hier omdat ik jullie iets wil LEREN. Ik wil niet dat mensen straks tienduizenden euro's verliezen omdat ik hen niet gewaarschuwd zou hebben. Iedere persoon die ik kan waarschuwen, is voor mij een win. En ik wil er niet eens voor betaald worden.
Maar uiteindeljk kunt ge een paard enkel naar het water brengen, drinken zal het zelf moeten.
Trouwens effe voor de mensen die al een huis hebben: ik zeg niet dat jullie een slechte beslissing hebben genomen he. Dat hangt af van de prijs die jullie indertijd hebben betaald en de mate waarin die prijs te veel was of niet. Er zijn vast nog wel huizen te vinden (zelden, maar het gebeurt) die aan normale prijzen verkocht worden. Maar ze zijn schaars, verdomd schaars.
botchla
Legacy Member
Even offtopic: Ik hoop dat ge toestemming (lees: vergunning) gevraagd hebt aan de gemeente om die boom af te zagen anders kan dat u misschien wel een aardige duit gaan kosten.
Ik zie ook dat je heilig overtuigd bent over uw standpunten en dat op mijn post niet gereageerd is, misschien moeten we het hier maar bij laten want zelfs een genuanceerde blik is niet gegund. We zullen zien binnen 20 jaar hè.
Mijn keuze om te bouwen was weloverwogen, deftige koop gedaan op de grond, goede prijzen kunnen afspreken met de aannemers, aardig deel eigen kapitaal geïnvesteerd en zelfs met zeer voorzichtige en slechte scenario's kwam ik op een rendement dat mij anders enkel zou lukken op de aandelenmarkt, voor mij was dat voldoende om de stap te zetten.
Ik zie ook dat je heilig overtuigd bent over uw standpunten en dat op mijn post niet gereageerd is, misschien moeten we het hier maar bij laten want zelfs een genuanceerde blik is niet gegund. We zullen zien binnen 20 jaar hè
.Mijn keuze om te bouwen was weloverwogen, deftige koop gedaan op de grond, goede prijzen kunnen afspreken met de aannemers, aardig deel eigen kapitaal geïnvesteerd en zelfs met zeer voorzichtige en slechte scenario's kwam ik op een rendement dat mij anders enkel zou lukken op de aandelenmarkt, voor mij was dat voldoende om de stap te zetten.
repje
Legacy Member
Riverdale, dan ben je het eens dat banken iets moeilijker leningen verstrekken. De beste manier om de markt wat af te koelen.
We zijn in de aanloop naar 2014, de verandering woonbonus.
Ik kan me niet van de indruk ontdoen dat "men" de geesten begint voor te bereiden op een veranderend beleid. Van een kopersmarkt (den Belg en zijn baksteen) naar een huurdersmarkt.
Ik voorzie mij daar ook op. Van zodra men de fiscaliteit zal aanpassen (een sturend systeem dat kopen promoot) zal ik de lening inkorten.
We zijn in de aanloop naar 2014, de verandering woonbonus.
Ik kan me niet van de indruk ontdoen dat "men" de geesten begint voor te bereiden op een veranderend beleid. Van een kopersmarkt (den Belg en zijn baksteen) naar een huurdersmarkt.
Ik voorzie mij daar ook op. Van zodra men de fiscaliteit zal aanpassen (een sturend systeem dat kopen promoot) zal ik de lening inkorten.
Stimpy
Legacy Member
Riverdale27 zei:
ge moet huur evenzeer blijven betalen als ge zonder job valt
en in mijn geval is het huurbedrag, en zeker over 20 jaar, véél hoger dan mijn lening die ik afbetaal. Probleem is dus minstens even groot in dat geval.
Tja als mijn huis niks meer waard is, bummer dan, maar ik heb toch een woning nodig hé. En ik heb er vrede mee met de financiële situatie ongeacht wat de huizenmarkt doet, mijn huis gaat ook niet duurder worden voor mij hé
Gij vergelijk constant iemand die 110% moet lenen en een huizencrash tegemoet gaat vs een geniale belegger.
Doe eens een beetje realistisch ipv een mogelijke theorie als absolute waarheid te verkondigen.
Riverdale27
Legacy Member
botchla zei:Even offtopic: Ik hoop dat ge toestemming (lees: vergunning) gevraagd hebt aan de gemeente om die boom af te zagen anders kan dat u misschien wel een aardige duit gaan kosten.
Ik zie ook dat je heilig overtuigd bent over uw standpunten en dat op mijn post niet gereageerd is, misschien moeten we het hier maar bij laten want zelfs een genuanceerde blik is niet gegund. We zullen zien binnen 20 jaar hè
Geen toestemming nee. Als in mijn tuin een kleine boom in de weg staat, dan doe ik die weg wanneer ik zelf wil. Wie gaat bewijzen dat daar een boom stond? Lol. Ons huis is officieel kantoorruimte. Ik doe hier in grote mate wat ik zelf wil
Zoals ik eerder zei, ik sla nooit opzettelijk posts over. Ik heb die post gewoon gemist. Zal nu antwoorden dan.
Ik ben niet heilig overtuigd van mijn standpunten. Ik ben gewoon overtuigd van standpunten die niemand tot nu toe heeft kunnen weerleggen. En het feit dat topeconomen en onderzoekers dezelfde standpunten hebben helpt ook wel wat ja
Riverdale27
Legacy Member
Stimpy zei:ge moet huur evenzeer blijven betalen als ge zonder job valt
en in mijn geval is het huurbedrag, en zeker over 20 jaar, véél hoger dan mijn lening die ik afbetaal. Probleem is dus minstens even groot in dat geval.
Tja als mijn huis niks meer waard is, bummer dan, maar ik heb toch een woning nodig hé. En ik heb er vrede mee met de financiële situatie ongeacht wat de huizenmarkt doet.
Gij vergelijk constant iemand die 110% moet lenen en een huizencrash tegemoet gaat vs een geniale belegger.
Doe eens een beetje realistisch ipv een mogelijke theorie als absolute waarheid te verkondigen.
Als ge koopt, ge valt zonder job, ge moet uw huis verkopen en uw lening terug betalen, dan hebt ge geen huis meer. Als ge huurt en ge valt zonder job, hebt ge ook geen huis meer want ge kunt niet meer huren. Maar ondertussen zijt ge bij het koop-scenario een hele duit kwijt omdat ge VEEL TE VEEL betaald hebt voor uw huis! En dat terwijl de huurder al die tijd meer heeft kunnen sparen dan u. En dat geld is niet gedaald, want dat zat niet vast in de volatiele huizenmarkt.
Het huurbedrag van een gelijkaardig huis kan niet hoger zijn dan de werkelijke kost die gij per maand betaalt. Gij denkt dat het enkel uw aflossing is? Fout! Dat is niet enkel uw aflossing, maar ook die 100.000 eigen kapitaal in het begin. Uw maandelijkse kost is dus niet uw aflossing, want ge hebt indertijd al een grote brok van 100k afgedokt. Die niet meetellen als kost van uw huis is absurd. Plus natuurlijk nog onderhoud, ook al makkelijk 2 a 3% van de waarde (dat rekenen vastgoedbedrijven althans als kost).
Als een huurder voor hetzelfde huis meer zou betalen dan gij als koper, waarom zou die huurder dan in hemelsnaam niet gewoon hetzelfde huis bouwen/kopen?
Stimpy
Legacy Member
omdat hij niet het startkapitaal heeft
het is toch logisch dat als ge uw leven lang zou huren, ge na x aantal jaar gewoon dat huis betaald hebt. Waarom zou de verhuurder het anders verhuren?
Het verschil is dat de huurder die 100K idd niet op tafel moet leggen.
Ik heb ze liever in mijn huis dan op de bank en dan levenslang moeten huren.
Ik heb trouwens wel de indruk dat ik niet zwaar boven een "gecorrigeerde" markt betaald heb.
En dan nog, een gecorrigeerde markt.. als iedereen teveel wilt betalen, dan zal dat uiteindelijk toch wel de waarde zijn hé.
het is toch logisch dat als ge uw leven lang zou huren, ge na x aantal jaar gewoon dat huis betaald hebt. Waarom zou de verhuurder het anders verhuren?
Het verschil is dat de huurder die 100K idd niet op tafel moet leggen.
Ik heb ze liever in mijn huis dan op de bank en dan levenslang moeten huren.
Ik heb trouwens wel de indruk dat ik niet zwaar boven een "gecorrigeerde" markt betaald heb.
En dan nog, een gecorrigeerde markt.. als iedereen teveel wilt betalen, dan zal dat uiteindelijk toch wel de waarde zijn hé.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.