Archief - Huis kopen

Bontus zei:

Relevant (2)

Klik om te vergroten...

Kijk eens aan Mooie spreadsheet! Toont perfect aan dat huurders uiteindelijk niet armer zullen zijn omdat ze ieder jaar onderhoudskosten besparen, kapitaalaflossing besparen en dus meer kunnen sparen (mits discipline!). Bovendien brengt die spaarpot ook nog wat op.

En als je DIE analyse in België maakt voor het gemiddelde koophuis vs. het gemiddelde gelijkaardige huurhuis, dan zul je zien dat huurders rijker uitkomen dan kopers uiteindelijk, omdat kopers véél te veel moeten betalen vandaag voor dat gelijkaardige huis.

Die prijzen zijn ook vrij realitisch. Wij betalen nu 850 huur en 250.000 euro is een prijs die zeker "eerlijk aanvoelt" voor ons huis (Leuven rand). Die combinatie lijkt dus zeker niet onrealitisch. En ondanks dat wij huren is dit huis goed naar wens. Ik richt alles in zoals ik wil .

Maar moest dit nu verkocht worden zou men eerder 300.000 of meer vragen denk ik, en waarschijnlijk ook krijgen. Alleen al de bouwgrond zou zeker 150k opbrengen. Leuven tegenwoordig... man man.

Iemand die dit koop moet dus 300.000, terwijl een eerlijke vergelijking met huurprijs een prijs van 250.000 euro veronderstelt. DIe 50.000 euro ben je dus kwijt. De prijs die je betaalt om per sé te kopen in plaats van te huren.

Is maar een voorbeeld he. Cijfers zullen niet exacht zijn, nog veel andere shit, etc. Maar het toont het principe.

Riverdale27 zei:

Soms vraag ik mij af of gij hier nu gewoon op het gevoel af argumenten zoekt, of misschien ook af en toe eens een berekening doet? Hieronder beschrijf ik dat dit argument niet opgaat want 1) verschillen in spelregels tellen uiteraard enkel mee qua financiële aspect in een financieel vraagstuk en 2) zelfs dan nog zijn de financiële verschillen te verwaarlozen.

Dit is een financiële discussie over prijzen en financiering. Als spelregels dus al zouden meetellen, dan is dat enkel het financiële aspect van die spelregels. M.a.w. cashflows vandaag en in de toekomst. Dit zitten in mijn analyse al in de huidige waardes gerekend. De waarde van de beslissing om te kopen is de huidige waarde van alle toekomstige cashflows bij die beslissing. Idem voor de beslissing om te huren. Al die spelregels zitten al lang in de cashflows gerekend in mijn analyse hierboven, net zoals onderhoud, huur en wat niet al. Net zoals de spelregels ook anders zijn op vlak van huur betalen. Bij de ene moet dat, bij de andere niet. Enz. It's all in the cashflows!

De enige manier waarop ander spelregels meetellen in deze discussie is dus via het financiële aspect. En dat is voor die spelregels die jij daar nu opnoemt te verwaarlozen trouwens. Stel dat een woning 10% overgewaardeerd is. Trouwens, de ECB heeft volgens 4 waarderingsmethodes een overwaardering gevonden die gemiddeld op 40% lag! Het model dat rekening hield met huurprijzen gaf zelfs een overwaardering van 65% aan! Luc Coene van de NBB spreekt over 15%. The Economist spreekt van gemiddeld 56%. Dus dat kan al wel tellen he. Mijn schatting van 10% is dan nog zeer ZEER conservatief. Voor een huis van 250.000 euro is dat 25.000 euro. Denkt ge niet dat ge daar al eens een schouw van laat vegen? Dat kost pakweg 100 euro per keer he. Een gasketel laten nakijken? Kost nog geen 100 euro. Ja, die kosten zullen doorwegen! . Zet die 25.000 euro eens op een spaarrekening? Dan hebt ge volgend jaar 25.500 euro. Met die 500 euro rente alleen al hebt ge al die 'spelregels' betaalt en houdt ge nog over ook. Financieel stelt dat dus niks voor.

Klik om te vergroten...

Tuurlijk kun je daar al veel mee doen. Maar deze meerwaarde moet je dan ook verdelen over dezelfde termijn als dat je anders hierin zou moeten wonen. 100€ jaarlijks voor een termijn van 60 jaar is ook al 6.000€. En dat is dan enkel voor dat ene onderhoud. Zoals je zelf hebt gezegd, het onderhoud stelt 3% per jaar. Als je dus in de volgende 10 jaar het onderhoud maar doet om de 2 jaar bespaar je hiermee in een slag 15%. Een bedrijf kan zich zo een stap niet permitteren. Het enigste dat die zich kan permitteren is door schaalvoordelen dit onderhoud ipv 3% jaarlijks laten kosten reduceren naar 1%. Om die reden probeerde ik dan ook duidelijk te maken dat kopen voor een individue gewoon niet dezelfde waarde heeft als kopen om te verhuren. Wat dan ook naar voor komt als overgewaardeerd markt (en daar zal ik straks nog iets over zeggen) kan evengoed voor het individue bekeken worden als een onderwaardering.

Riverdale27 zei:

Gij beschrijft geen marktprijs bij dat herenhuis. Ge beschrijft daar een vraagprijs. Overwaardering van woningen wordt bepaald op basis van marktprijzen, m.a.w. op basis van getekende contracten. Die 220k was dus een marktprijs, maar die 325k niet en die 170k evenmin.

Klik om te vergroten...

Voor mij is de marktprijs de waarde van de grond en al de basisgrondstoffen gebruikt om deze woning te plaatsen desnoods met een modifier die rekening houdt met de ouderdom van de woning en de toekomstige benodigde investeringen. Hiernaast de opportuniteitskost van de kans om langs deze woning te grijpen, en dit is hetgeen voor mij de emotionele fiscale kost is. Voor mij is de marktprijs dus NIET de prijs waaraan de woningen verkocht zijn of waaraan een gemiddelde van de woningen verkocht is. Voor mij wordt die prijs gebruikt om te bekijken of woningen onder of overgewaardeerd zijn. En zelfs dan is het onmogelijk om expliciet over een over of onderwaardering te spreken algemeen gezien daar de aankoop van een woning nooit alleen een pure financiële aankoop is. En dan ook nog eens verschillend is voor elke persoon. Terwijl wanneer je investeert in een aandeel of een vastgoedfonds is het enigste wat de algemene investeerder interesseert de winstparticipatie.

Riverdale27 zei:

Wie kan u ooit garanderen dat ge dezelfde woning kunt huren die ge net verkocht hebt?
Wie kan u garanderen dat ge ooit dezelfde woning kunt kopen waarvan ge net de huur hebt opgezegd?

Niemand, maar dat argument gaat dus op in beide richtingen. Het is niet omdat er nergens exact gelijke huizen staan, dat dit argument opeens niet meer zou kloppen. Een aandeel Microsoft is ook geen aandeel Apple, maar dat wil nog niet zeggen dat ge die twee niet kunt vergelijken op basis van toekomstige cashflows, net zoals ge doet bij kopen versus huren. Cashflows, that's all that matters. Dit is tenslotte een financiële discussie. Het gaat over de optimale beslissing vanuit financieel vlak.

Klik om te vergroten...

Tuurlijk heeft niemand die garantie, en het is dit risico dat bijdraagt aan deze overwaardering. Namelijk het emotionele aspect dat als je die woning niet koopt dat je tevreden moet zijn met iets dat niet voldoet aan uw wensen / noden omdat er gewoon geen woningen ter beschikking zijn die deze wensen inwilligen. Of zelfs dat je 1 week later een andere woning vindt die goedkoper is en ook aan diezelfde eisen voldoet. Maar het is en blijft een risico, een risico dat je moet afwegen of je dit individueel de moeite waard vindt en of je hiervoor dan een premium wenst te betalen. Net zoals jij ook een premium betaald wanneer je persé facebook aandelen wenst wetende dat al de tekenen er waren dat deze serieus overgewaardeerd waren. En dat is het verschil tussen de economische realiteit van de aankoop van een huis en de feitelijke aankoop van een eigen huis. En in mijn ogen wordt er in dat volledige onderzoek hiermede geen rekening gehouden. Indien je mij kan garanderen dat ik nog 10 jaar moet huren, en mij dan exact de gewenste woning kan verkrijgen tegen de helft van de prijs, dan is dat een overweging die men kan nemen. Maar zoiets kan je niet voorspellen.

Riverdale27 zei:

En tenslotte blijf ik het absurd vinden dat ge werkelijk denkt dat topeconomen zoals professoren en ECB analisten dezelfde redenering als u niet kunnen maken. Dat vind ik nog eigenlijk het strafste van al . Is dat niet een beetje overmoedig?

Klik om te vergroten...

Ik ken genoeg specialisten die super zijn in hun werk. Maar confronteer hen met een item dat niet 100% binnen hun vak past of waaraan ze niet direct een manier kunnen vinden om dit in hun theorie in te passen en deze personen laten dan hun feilbaarheid zien. Net zoals ik van mijn eigen weet dat ik niet de slimste van de hoop ben, en hierdoor meer dan regelmatig de grootste nonsens uitkraam totdat ik ofwel met mijn neus tegen de muur loop (en dus zelf merk dat dit nonsens is) of totdat iemand anders mij logischerwijze kan verklaren waarom het niet x is maar wel y. En tot op heden kunnen ze dit niet, daar er in die studies gewoon in mijn ogen geen rekening gehouden wordt met deze niet puur financiële punten.

Hiernaast verwacht ik na de afschaf van die woonbonus, zowiezo ook nog een klein schokje op de woonmarkt (10 - 15%), niet onmiddellijk maar binnen een termijn van 3 - 5 jaar (was ook een beetje de termijn voor de financiële crisis begon in te werken op de prijzen in onze huizenmarkt). Wat in mijn opinie ook de reden is waarom de banken met de basel 3 norm al een eigen inbreng verwachten van 15%.

Ja ik ga niet meer blijven antwoorden op alle reacties hier. Neemt gewoon TEVEEL tijd in op het moment

Check anders die spreadsheet eens van Peersman (Bontus postte die). Die kan je eventueel aanpassen naar eigen wens en dan terug hier posten en je eigen situatie analyseren.

Soms is het beter te discussiëren met cijfers in plaats van woorden.

Riverdale27 zei:

Dat doet mij plezier .

Jammer dat ik je niet heb kunnen overtuigen. Ik hoop dat het nooit zal slecht aflopen met je huis. Dat wens ik niemand toe.

Klik om te vergroten...

Zelfs al zakken de prijzen in mekaar, dan nog zal ik me weinig zorgen maken. Ik beleg niet in vastgoed, ik woon erin. De prijs ervan is dus secundair voor mij. Sowieso komt mijn "welvaart" niet van mijn vermogen of beleggingscapaciteiten, maar van mijn inkomsten (die behoorlijk vast en mooi stijgend zijn voor een statutair ambtenarenkoppel).

Misschien nog een vraagje voor jou: Jij zei dat je nu huurde en dat ook bewust doet (de reden kennen we ondertussen al ). Welk rendement haal jij op het geld dat je belegt? Meer als de inflatie? En ben je in staat om nog een mooie maandelijkse som te sparen bovenop de 850 euro huur die je moet betalen?

Als je even afstand neemt en de posts hier leest... zegt deze discussie meer over (ir)rationaliteit en (in-)efficiënte markten dan al Riverdales blogposts samen - dan heb ik de toekomstige voor t gemak al meegerekend.



Als er een economie student nog een thesisonderwerp zoekt, hier liggen de pareltjes voor het grijpen.

hyperon zei:

Zelfs al zakken de prijzen in mekaar, dan nog zal ik me weinig zorgen maken. Ik beleg niet in vastgoed, ik woon erin. De prijs ervan is dus secundair voor mij. Sowieso komt mijn "welvaart" niet van mijn vermogen of beleggingscapaciteiten, maar van mijn inkomsten (die behoorlijk vast en mooi stijgend zijn voor een statutair ambtenarenkoppel).

Misschien nog een vraagje voor jou: Jij zei dat je nu huurde en dat ook bewust doet (de reden kennen we ondertussen al ). Welk rendement haal jij op het geld dat je belegt? Meer als de inflatie? En ben je in staat om nog een mooie maandelijkse som te sparen bovenop de 850 euro huur die je moet betalen?

Klik om te vergroten...

Dat is mooi gezegd, maar uiteraard beleg je wel in vastgoed. Mentaal misschien niet, maar de economics blijven hetzelfde he .

Nee maar jij bent waarschijnlijk ook wat hoger geschoold. Er zal meestal wel een job voor u zijn, dus dat inkomen zal altijd wel vrij zeker zijn. Iedereen hier is wrs goed geschool, of toch velen. Bij economische problemen zijn wij niet de eersten die sneuvelen. Dat zijn meestal arbeiders in fabrieken enzo, helaas.

Maar op de dag dat vastgoedprijzen in mekaar stuiken zit de kans er ook goed in dat de hele economie het niet goed gaat doen. Het is pas wanneer je zonder inkomen komt te zitten dat je een dik probleem hebt wanneer je gekocht hebt. Want opeens staat die lening daar. En als je je huis moet verkopen om de lening te kunnen betalen, maar je huis is opeens veel minder waard, dan verlies je veel geld.

Tis gelijk een bedrijf he. 50.000 equity, 200.000 lening en daarmee 250.000 assets kopen. Ondertussen met inkomende centen de lening afbetalen. Maar als dat opeens niet meer lukt, je dan is er een failissement en moeten de assets verkocht worden. Als de assets nog maar 180.000 waard zijn en de lening 190.000, dan ben je niet 10.000 euro kwijt, maar 60.000 euro. Je eigen centen sneuvelen altijd eerst in zo'n situatie.

Dus wanneer je leent is een inkomen eigenlijk van zeer groot belang.

Panly zei:

Als je even afstand neemt en de posts hier leest... zegt deze discussie meer over (ir)rationaliteit en (in-)efficiënte markten dan al Riverdales blogposts samen - dan heb ik de toekomstige voor t gemak al meegerekend.



Als er een economie student nog een thesisonderwerp zoekt, hier liggen de pareltjes voor het grijpen.

Klik om te vergroten...

Dat klopt inderdaad . In mijn blogs focus ik vooral op aandelenmarkten omdat ik die literatuur goed ken. Vastgoedmarkten zijn mijn specialiteit niet. Mijn blog mag ook niet te lang worden anders leest niemand het nog

Al heeft die Twittercrash van die bommen in het witte huis voor mij anders wel weer aangetoond dat aandelenmarkten vrij efficiënt en rationeel zijn (in tegenstelling tot vastgoedmarkten).

Er kwam nieuws van bommen en bommen in het Witte Huis, dat wil zeggen oorlog he, simple as that. Gigantische overheidscshulden erbij, belastingen omhoog, etc. Dat alles op de al torenhoge schuld. De beurzen zouden dus serieus moeten zakken als dat waar is. En aangezien het een gerespecteerd persagentschat was en er altijd wel IEMAND eerst het nieuws uitbrengt, zou ik als trader op dat moment ook gedacht hebben dat er een vrij goede kans was dat het nieuws echt was. Natuurlijk moet je altijd rekening houden met die hack, maar hoe groot is die kans a priori?

In De Tijd schreef men dat dit aantoonde dat er geen gezond verstand meer is. Ik vond het net aantonen dat marken vrij efficiënt en rationeel werken. Ogenblikkelijk zakte dat in mekaar, en toen bleek dat het een hack was, stond het terug op zijn plaats. Zeer efficiënt is dat... bijna met lichtsnelheid

En before the fact, was het logisch om een daling te verwachten. After the fact lijkt die daling absurd, maar hindsight's 20 20 he .

Afrondend kunnen we stellen dat het best is iets te kopen om dan te verhuren?

neen. De invloed van het emotionele aspect is daar nihil waardoor de woningen vanuit een financieel oogpunt overpriced zijn om een goede nettoreturn te bieden.

Ik denk dat we niks met zekerheid kunnen zeggen hier. De economie is zo onzeker momenteel. Wat zal de inflatie zijn in de toekomst? Who the hell knows. Markten verwachten niet veel, maar wie weet?

Wat we wel kunnen zeggen is misschien het volgende:

- de illusie dat kopen ALTIJD beter is dan huren, is niet meer dan een illusie.
- dat het momenteel erop lijkt dat kopen, vanuit financieel oogpunt en dan ook niet meer dan dat, te duur is in vergelijking met huren.
- dat we niet weten of het lonend is om een aankoop uit te stellen, prijzen voorspellen is quasi onmogelijk
- dat als je nu huurt, dat je zeker geen druk moet voelen om snel te kopen

Een huis kopen nu is dus eigenlijk niet zo super, want koopprijzen zijn relatief hoog en huurprijzen zijn relatief laag. Als je huizen bezit op dit moment die je verhuurd kan je je wel afvragen of het misschien slim zou zijn om die huizen te verkopen (wegens te veel waard) en het geld te beleggen in iets dat ofwel correct gewaardeerd is of iets dat ondergewaardeerd is. Dat kan je dan overwegen. Maar het blijft natuurlijk een risicovolle bezigheid want niemand weet wat de toekomst zal brengen.

De markt kan nu overgewaardeerd zijn, maar de komende 10 jaar nog twee keer erger overgewaardeerd worden. Of het hele spel kan instorten. Who the hell knows.

Zolang kopers maar beseffen dat lenen om te kopen altijd een risky business blijft.

Riverdale, ik zit na 30 jaar met zo'n 400k meer geld als ik koop dan huur... toch maar even kijken naar m'n pm?

Riverdale27 zei:

Los daarvan is onze woningmarkt volgens de meeste studies (allemaal zelfs denk ik) ook nog eens serieus overgewaardeerd, waardoor Belgen nóg rijker lijken dan ze werkelijk zijn.

Klik om te vergroten...

Die studies trekken vaak volledig foute conclusies... een woning is net zoveel waard als wat een random persoon ervoor wil betalen. Zolang gevraagde bedragen worden betaald is er juist niks overgewaardeerd...

Reverz zei:

Die studies trekken vaak volledig foute conclusies... een woning is net zoveel waard als wat een random persoon ervoor wil betalen. Zolang gevraagde bedragen worden betaald is er juist niks overgewaardeerd...

Klik om te vergroten...

Wat jij zegt is dat telkens wanneer vraag en aanbod in evenwicht zijn, dat er geen onder of overwaardering kan zijn.

Het is niet omdat A zoveel vraagt, en B zoveel ook betaalt, dat het niet overgewaardeerd zou zijn. Als ik 1.000.000 euro vraag voor mijn tuinhuis, en ik iemand vind die 1.000.000 euro wil betalen daarvoor, dan is mijn tuinhuis dus niet overgewaardeerd?

Klopt niet he

Pieter3770 zei:

Afrondend kunnen we stellen dat het best is iets te kopen om dan te verhuren?

Klik om te vergroten...

Of gewoon bouwen?

Heb dus een concrete woning op het oog, maar zit dus met de volgende situatie:

Ik zou op zich de woning op mijn eentje kunnen kopen, maar dan zou het nipt zijn. Nu ik heb ook een relatie, waarvan de persoon momenteel net van school is en dus eigenlijk ver geen spaarcenten heeft. Ik zou dus desnoods de lening met haar kunnen aangaan. Probleem is dus dat in het begin zij dus amper inbreng heeft op vlak van aankoopkosten woning en de aktekosten lening.

Een ander nadeel is dat ze momenteel wel werk heeft, maar dit slechts tijdelijk is. Dus terwijl ze bijvoorbeeld X aantal maanden mooi zou kunnen betalen, kan het zijn dat ze binnen paar maand even geen werk meer heeft. Dus dan vallen natuurlijk wel alle kosten op mij, ook al heeft zij evenveel recht op de woning. Ook overweegt ze om desnoods verder te studeren, ze zou dan natuurlijk wel aanspraak kunnen maken op een leefloon om deels de kosten van de lening te financieren.

Nu heb ik de volgende vragen:

- Als je een lening met twee aangaat voor een woning, dan ben je op zich gewoon feitelijk samenwonend?

- Wat is het grote verschil tussen feitelijk en wettelijk samenwonend als je een jong koppel bent?

- Ik ga er vanuit dat het samenlevingscontract eigenlijk een paar concrete regels opstelt op vlak van gezamenlijke betalingen en scheiding van inboedel?

- Mocht ik de aankoopkosten woning en de aktekosten lening grotendeels financieren, kan ik dit dan via de notaris ergens laten neerschrijven dat ik op zich meer geïnvesteerd heb dan de andere betrokken persoon?

- Is dit ook mogelijk op vlak van lastenverdeling van de lening, bijvoorbeeld ik betaald 60% van het maandelijks bedrag en zal dan ook 60% eigenaar zijn van de woning?

- Hoe zit dit op vlak van de fiscale aftrek naar gelang feitelijk of wettelijk samenwonend?

- Ik zou ook graag het kadastraal inkomen van de woning omgeving Dendermonde willen verifiëren via een officiële instantie, aangezien het huis en de grond op zich apart zijn aangekocht, maar nu zouden samengesmolten zijn. Ik zou dus niet plots voor een verrassing komen te staan dat het Groot beschrijf is, ook al zegt de eigenaar dat het Klein beschrijf is.

Zijn zowat de eerste vragen die me te binnen schieten

Deefees zei:

Of gewoon bouwen?

Klik om te vergroten...

Dat weet ik niet. Heb ik geen cijfers van. Ligt eraan of bouwgronden overgewaardeerd zijn. BTW is helaas ook grote verloren kost bij bouwen.

L0k1- zei:

1. - Als je een lening met twee aangaat voor een woning, dan ben je op zich gewoon feitelijk samenwonend?

2. - Wat is het grote verschil tussen feitelijk en wettelijk samenwonend als je een jong koppel bent?

3. - Ik ga er vanuit dat het samenlevingscontract eigenlijk een paar concrete regels opstelt op vlak van gezamenlijke betalingen en scheiding van inboedel?

4. - Mocht ik de aankoopkosten woning en de aktekosten lening grotendeels financieren, kan ik dit dan via de notaris ergens laten neerschrijven dat ik op zich meer geïnvesteerd heb dan de andere betrokken persoon?

5. - Is dit ook mogelijk op vlak van lastenverdeling van de lening, bijvoorbeeld ik betaald 60% van het maandelijks bedrag en zal dan ook 60% eigenaar zijn van de woning?

6. - Hoe zit dit op vlak van de fiscale aftrek naar gelang feitelijk of wettelijk samenwonend?

7.- Ik zou ook graag het kadastraal inkomen van de woning omgeving Dendermonde willen verifiëren via een officiële instantie, aangezien het huis en de grond op zich apart zijn aangekocht, maar nu zouden samengesmolten zijn. Ik zou dus niet plots voor een verrassing komen te staan dat het Groot beschrijf is, ook al zegt de eigenaar dat het Klein beschrijf is.

Zijn zowat de eerste vragen die me te binnen schieten

Klik om te vergroten...

1. er verandert niks aan je gezinssituatie omdat je een huis koopt. Je kan zelfs beide nog apart wonen (al is dat fiscaal niet altijd interessant).

2. zie Notaris.be => brochures (brochure ongehuwd samenwonen)
3. zie Notaris.be => brochures (brochure ongehuwd samenwonen)
4. ja, zie Notaris.be => brochures (kopen)
5. ja, zie Notaris.be => brochures (kopen/ongehuwd samenwonen) (best hierover eens spreken met een notaris, eerste gesprek is gratis)
6. feitelijk samenwonen = alles apart, wettelijk samenwonen/gehuwd = alles samen (eerste jaar word je wel nog als alleenstaande beschouwt)
7. kan je aan kadaster vragen, maar op zich geen probleem, je kan zoeits in een akte beschrijven

merci

vandaag stapje dichter bij ons droomhuis. Beslist dat we een bouwgrond gaan kopen in Heist-op-den-Berg:
7 are, 11x17 bebouwbaar + 50m² garage/tuinhuis/poolhouse toegelaten. 161000 excl kosten (we rekenen op 180000 incl kosten). Normaal moet de bouwgrond zonder lening lukken, eventueel kleine lening bij de ouders voor beschrijf.
Hierna inschrijven voor sociale lening en hopen dat we binnen de 3 jaar een lening vastkrijgen voor de bouw van het huis.
Iemand enig idee hoe groot een mooi modern huis (mag best ruim bemeten zijn) voor een gezin met 2 of 3 kinderen ongeveer zou moeten zijn?

delete