Archief - Huurder eist huurgeld terug

Ik kom hier in de hoop dat jullie mij wat juridisch advies kunnen geven en ik zal de situatie zo bondig mogelijk proberen uit te leggen.

We verhuren dus al een paar jaar een studio, maar een paar maanden geleden kregen we een brief waarin stond dat het gebouw "ongeschikt" verklaard wordt. Er moesten een paar aanpassingen in de studio gebeuren, evenals in het gebouw zelf (de gasflessen en elektriciteit waren niet in orde). Wij hebben ons deel in het studio meteen in orde gebracht (er moest iets met een stopcontact gebeuren en betere verluchting in de badkamer voorzien worden). De syndicus ging de rest regelen aangezien het om gemeenschappelijke delen ging, maar dat gebeurde maar niet en het gebouw bleef ongeschikt, ondanks veel e-mails en brieven over en weer gestuurd te hebben... de situatie raakte maar niet opgelost. Er stond wel in die brief dat de studio verder verhuurd mocht worden (als ik me niet vergis stond er in de brief dat de huidige huurder mocht blijven, maar geen nieuwe mocht komen zolang de situatie niet opgelost werd).

Ik spring nu een paar maanden vooruit. De huurder belt mij een paar dagen geleden uit het niets op om te zeggen dat hij iets anders (goedkoper) gevonden heeft en dat hij al uit de studio weg is. Hij vraagt eveneens of ik hem meteen zijn waarborg terug kan geven. Ik zeg dat ik niet zeker ben of dit zal gaan aangezien hij ons op voorhand moest verwittigen, maar dat ik daarop niets kan zeggen omdat ik nog met mijn ouders moet spreken (zij zijn de eigenaars). Hij zegt kort en bondig: "dan stap ik naar mijn advocaat" en hangt op.

Ik zat toen in mijn examenperiode en zag mijn ouders pas de dag erna. Ik leg hun de situatie uit en mijn moeder zegt "ja dat kan niet, maar we geven hem wel zijn geld terug" en ik bel hem dus op om dat te zeggen. Voordat ik iets kan zeggen zegt hij "ik spreek niet met u, als je iets te zeggen hebt bel naar mijn advocaat en regel het dan met hem" en hij hangt op. Dus ik wordt zelf koppig en bel niet meer terug. Twee dagen erna krijg ik een brief in de bus van zijn advocaat. Daarin eist hij 6000+ euro Hij wilt dus zijn huurgeld sinds de ongeschiktheidsverklaring terug + zijn waarborg.

Ik ben bereid om zijn waarborg terug te geven (ook al heeft hij de studio heel vuil achtergelaten en ligt het vol van zijn afval + ons niet op voorhand verwittigd), maar ik ga echt zijn huurgeld niet teruggeven. In de brief eist de advocaat dat geld terug omdat:

1) de studio onbewoonbaar zou zijn sinds die periode (is niet zo, is enkel ongeschikt en er staat letterlijk in dat het verhuurd mag worden)
2) omdat er geen plaatsbeschrijving was

Dus mijn vraag is: wat moet ik nu doen? Ik denk dat ik sterk in mijn schoenen sta. Enkel dat "plaatsbeschrijving" maakt mij een beetje bang omdat we die zijn vergeten op te stellen. Ik probeer de advocaat in kwestie al een paar dagen te bereiken, maar hij is altijd "in vergadering".

Advies?

Dank bij voorbaat

Die waarborg zou ik alvast niet betalen. Als hij een stal heeft achtergelaten gaat hij hier zelf in fout. Voor de rest zou ik maar zelf eens een advocaat aanspreken. We zijn hier niet over een paar euro's bezig.

Heb je de huurder op de hoogte gebracht van de ongeschiktheid van het gebouw? (Is dit eigenlijk verplicht?).

Zelf een advacoaat onder de arm nemen en de hele situatie uitleggen?
Hier ga ze je niet veel verder kunnen helpen, hence de lijn:

"Dit forum is geen vervanging voor professioneel juridisch advies!"

Gewoon een advocaat aanspreken idd en de situatie daaraan uitleggen.

Huurders denken altijd maar dat ze alles mogen en dat alles maar kan.
Mijn ouders hebben ook verhuurt en het appartement is achtergelaten geweest als een krot met gefociliseerd vet en vuil op de kasten nog maar te zwijgen over het toilet

Goede huisvader staat in elk contract, alles was eventueel kapot is dat er al in stond voor zijn intrek moet hij zelf vervangen dit geld ook voor de hygiene!

Laat hem maar eens zweten met zijn advokaatje, zal ook wel een goedkoop advokaatje zijn ook als hem niet eens een studio kan betalen en al meteen achter zijn waarborg aanzit.

EvilTwin zei:

Die waarborg zou ik alvast niet betalen. Als hij een stal heeft achtergelaten gaat hij hier zelf in fout. Voor de rest zou ik maar zelf eens een advocaat aanspreken. We zijn hier niet over een paar euro's bezig.

Heb je de huurder op de hoogte gebracht van de ongeschiktheid van het gebouw? (Is dit eigenlijk verplicht?).

Klik om te vergroten...

De huurder was op de hoogte van de ongeschiktheidsverklaring en maakte daar nooit problemen van.

Ik denk dat ik de waarborg sowieso moet teruggeven aangezien er geen plaatsbeschrijving aanwezig was bij het opstellen van het huurcontract?

En ik ben ook van plan om een advocaat onder de arm te nemen, maar dat gaat natuurlijk geld kosten. Op het eerste gezicht lijkt het mij dat hij geen poot heeft om op te staan wat de huurgelden betreft. Zijn eis is zo absurd en daarom dat ik er een topic over open om te zien of ik niets over het hoofd zie. Ik ga eerst proberen zijn advocaat te contacteren en hem uit te leggen hoe gek zijn eisen wel zijn. Als dat niets uithaalt, neem ik natuurlijk ook een advocaat onder de arm.

Adnanos zei:

De huurder was op de hoogte van de ongeschiktheidsverklaring en maakte daar nooit problemen van.

Ik denk dat ik de waarborg sowieso moet teruggeven aangezien er geen plaatsbeschrijving aanwezig was bij het opstellen van het huurcontract?

En ik ben ook van plan om een advocaat onder de arm te nemen, maar dat gaat natuurlijk geld kosten. Op het eerste gezicht lijkt het mij dat hij geen poot heeft om op te staan wat de huurgelden betreft. Zijn eis is zo absurd en daarom dat ik er een topic over open om te zien of ik niets over het hoofd zie. Ik ga eerst proberen zijn advocaat te contacteren en hem uit te leggen hoe gek zijn eisen wel zijn. Als dat niets uithaalt, neem ik natuurlijk ook een advocaat onder de arm.

Klik om te vergroten...

De waarborg kan alleen maar worden afgehouden als er grove huurachterstanden zijn en grove overtredingen tegen de plaatsbeschrijving.

Huurachterstanden zijn er niet, en aangezien er geen plaatsbeschrijving was...

Hij heeft toch een contract getekend? Volgens mij kan je niet zomaar direct opstappen zonder een opzegperiode. Dan pleegt hij ineens contractbreuk... Sommige mensen proberen werkelijk alles om toch maar wat geld op te kunnen strijken.

Wat ik eigenlijk niet snap is dat je nog verder kan verhuren als het gebouw "ongeschikt" is verklaard? Wat is de precieze definitie van "ongeschikt", staat dit gelijk aan onbewoonbaar? Als je in een "ongeschikte" woning wettelijk gezien nog kan wonen, is het natuurlijk belachelijk dat die huurder al haar huurgeld sinds dat de woning ongeschikt is verklaard terugeist.

Ken de wetgeving niet maar waarborg best effe bijhouden tot je advocaat gesproken hebt.
Afhankelijk van huurcontract moet die immers paar maand op voorhand laten weten dat hij weg wil en kan je hem daarop aanspreken.

Van de site van de huurdersbond:

Kan de huurder een kortlopend huurcontract eenzijdig opzeggen met een termijn van drie maanden wanneer hij door zijn werk bijvoorbeeld naar het buitenland moet verhuizen?

Het antwoord: neen!



De huurwet houdt nauwelijks rekening met de persoonlijke situatie van de huurder. Ze gaat zelfs zo ver dat het huurcontract niet wordt beëindigd bij het overlijden van de huurder. De huurder kan een kortlopend huurcontract in principe niet voortijdig beëindigen. Moet hij voor zijn werk naar de andere kant van het land of naar het buitenland, dan moet hij gaan onderhandelen met de verhuurder om dat huurcontract in der minne te beëindigen. Enkel indien het kortlopend huurcontract expliciet tussentijdse opzeggingsmogelijkheden bevat kan de huurder het kortlopend huurcontract vroegtijdig beëindigen door een opzegging.

Klik om te vergroten...

Katz zei:

De waarborg kan alleen maar worden afgehouden als er grove huurachterstanden zijn en grove overtredingen tegen de plaatsbeschrijving.

Huurachterstanden zijn er niet, en aangezien er geen plaatsbeschrijving was...

Klik om te vergroten...

Ook wanneer hij zonder opzegperiode de studio verlaat? Maar soit, de waarborg zijn we wel van plan terug te geven. Het probleem ligt em in die huurgelden die hij terugeist.

Over die "onbewoonbaarheidsverklaring" maak ik mij geen zorgen, ik heb enkel schrik over het ontbreken van de plaatsbeschrijving. Ik citeer zijn advocaat "Ik stel verder vast dat er geen plaatsbeschrijving voorhanden is, zodat de onbewoonbaarheid geacht wordt reeds aanwezig te zijn geweest op het ogenblik van het aangaan van de overeenkomst"

Ik vraag mij af waar hij die advocaat gevonden heeft aangezien de studio nooit onbewoonbaar is verklaart geweest.

sneeuwzwart zei:

Wat ik eigenlijk niet snap is dat je nog verder kan verhuren als het gebouw "ongeschikt" is verklaard? Wat is de precieze definitie van "ongeschikt", staat dit gelijk aan onbewoonbaar? Als je in een "ongeschikte" woning wettelijk gezien nog kan wonen, is het natuurlijk belachelijk dat die huurder al haar huurgeld sinds dat de woning ongeschikt is verklaard terugeist.

Klik om te vergroten...

Ik ken het verschil zelf niet zo goed. Ik weet enkel dat er helemaal bovenaan de brief die we gekregen hebben 2 vakjes stonden "ongeschikt" en "onbewoonbaar" en die van ongeschikt was aangekruist

Bij een ongeschiktheidsverklaring weet ik wel dat je geen nieuwe huurder mag gaan zoeken. Dus nu dat hij weg is mogen we het niet aan iemand anders verhuren voordat het probleem is opgelost.

Van welke instantie is die ongeschiktheidsverklaring? Misschien ook nog wat concreter vermelden wat in die brief stond.

Nu wat je waarborg betreft is het vrij duidelijk aangezien er geen plaatsbeschrijving was je deze sowieso zal moeten teruggeven, aangezien het evengoed kan zijn dat hij t appartement heeft achtergelaten zoals hij er is ingetrokken (weet wel dat het niet zo is) aangezien je daar geen bewijs van hebt.

Dacht eens gehoord te hebben dat een onroerend goed ter verhuring moet voldoen aan de Vlaamse wooncode (heeft te maken met de leefbaarheid van het gebouw => veiligheid, elektriciteit, stromend water, enz...).
Nu gebeurt het blijkbaar vaak dat "arme" huurders er een sport van maken zo'n panden te zoeken, te huren en na een periode van X-tal maand/jaar besluiten weg te trekken en hun huurgeld terug te vragen. Zo goed als altijd geeft de vrederechter deze huurder gelijk aangezien het "illegaal" is een pand te verhuren die niet aan de wooncode voldoet. Zij oordelen dat deze gebreken aanleiding geven om het huurcontract ongeldig te laten verklaren en dus de reeds betaalde gelden terug te laten betalen.
Als verhuurder kan je dan stellen dat de huurder het pand x aantal tijd gebruikt heeft en dat je, ondanks de terugbetaling van de huurgelden, hiervoor een vergoeding wilt hebben. De vrederechter zal dan ook meestal verwerpen.

Hoewel je als verhuurder moet maken dat het pand in orde staat, heb je eigenlijk als verhuurder zo goed als geen rechten meer over je eigen eigendom. Heb vorig jaar les gehad van een vrederechter van Kortrijk en je zou gewoonweg verschieten hoezeer huurders bevoordeeld worden (al zijn ze in hun onrecht).

Pol86 zei:

Dacht eens gehoord te hebben dat een onroerend goed ter verhuring moet voldoen aan de Vlaamse wooncode (heeft te maken met de leefbaarheid van het gebouw => veiligheid, elektriciteit, stromend water, enz...).
Nu gebeurt het blijkbaar vaak dat "arme" huurders er een sport van maken zo'n panden te zoeken, te huren en na een periode van X-tal maand/jaar besluiten weg te trekken en hun huurgeld terug te vragen. Zo goed als altijd geeft de vrederechter deze huurder gelijk aangezien het "illegaal" is een pand te verhuren die niet aan de wooncode voldoet. Zij oordelen dat deze gebreken aanleiding geven om het huurcontract ongeldig te laten verklaren en dus de reeds betaalde gelden terug te laten betalen.
Als verhuurder kan je dan stellen dat de huurder het pand x aantal tijd gebruikt heeft en dat je, ondanks de terugbetaling van de huurgelden, hiervoor een vergoeding wilt hebben. De vrederechter zal dan ook meestal verwerpen.

Hoewel je als verhuurder moet maken dat het pand in orde staat, heb je eigenlijk als verhuurder zo goed als geen rechten meer over je eigen eigendom. Heb vorig jaar les gehad van een vrederechter van Kortrijk en je zou gewoonweg verschieten hoezeer huurders bevoordeeld worden (al zijn ze in hun onrecht).

Klik om te vergroten...

Dacht eens gehoord te hebben dat Pol86 niet goed opgelet had in de les. Een vrederechter zal iemand die in zijn onrecht is, geen rechten toekennen. Is net de definitie van recht/onrecht.

Concreet op deze casus lijkt het me dat de huurwaarborg naar de huurder moet gaan en de huur bij de verhuurder blijft.

Het ontbreken van een plaatsbeschrijving zorgt er niet voor dat de woning daarom als onbewoonbaar/ongeschikt verklaard mag worden.

JPV zei:

Dacht eens gehoord te hebben dat Pol86 niet goed opgelet had in de les. Een vrederechter zal iemand die in zijn onrecht is, geen rechten toekennen. Is net de definitie van recht/onrecht.

Concreet op deze casus lijkt het me dat de huurwaarborg naar de huurder moet gaan en de huur bij de verhuurder blijft.

Het ontbreken van een plaatsbeschrijving zorgt er niet voor dat de woning daarom als onbewoonbaar/ongeschikt verklaard mag worden.

Klik om te vergroten...

Pol86 heeft toen wel goed opgelet. Hij was toen zelfs tesamen met zijn medestudenten verontwaardigt over bepaalde cases. Het ging soms zelfs ook zo ver dat die rechter zelf verontwaardigt was over de gang van zaken, en vaak in één adem met die cases volgende quote gaf: "recht is niet altijd rechtvaardig".

En "onrecht" is miscchien te sterk uitgedrukt. Bedoel eerder hetgeen ingaat tegen het gezonde boerenverstand

rechtvaardigheid en recht/onrecht zijn 2 totaal verschillende zaken. Daarom dat ik zei dat je niet goed opgelet had.

Recht leidt idd niet altijd tot rechtvaardige uitspraken (in het "gezond boerenverstand" ).

Pol86 zei:

Pol86 heeft toen wel goed opgelet. Hij was toen zelfs tesamen met zijn medestudenten verontwaardigt over bepaalde cases. Het ging soms zelfs ook zo ver dat die rechter zelf verontwaardigt was over de gang van zaken, en vaak in één adem met die cases volgende quote gaf: "recht is niet altijd rechtvaardig".

En "onrecht" is miscchien te sterk uitgedrukt. Bedoel eerder hetgeen ingaat tegen het gezonde boerenverstand

Klik om te vergroten...

Pol86 had beter wat beter opgelet tijdens de Nederlandse les . Sorry voor de off topic .

Adnanos zei:

Advies?

Dank bij voorbaat

Klik om te vergroten...

Ik weet niet of het nuttig voor jou is, maar je kan bvb eerst eens bij de Wetswinkel langsgaan? Je kan daar onder meer terecht met dit soort problemen, zij kennen ook de juiste advocaten indien dit nodig zou zijn.

De Wetswinkel | Welkom !

Deze in Leuven is zelfs gratis: Wetswinkel VZW
(de andere zijn dacht ik betalend maar nog steeds goedkoop).

Hopelijk helpt dit je een beetje verder.

syNk zei:

Van welke instantie is die ongeschiktheidsverklaring? Misschien ook nog wat concreter vermelden wat in die brief stond.

Klik om te vergroten...

Van stad Antwerpen. Ik heb er nog is naar gebeld voor de zekerheid en ze zeiden dat het idd verhuurd mocht worden.

Ik heb zojuist zijn advocaat eindelijk kunnen bereiken en amai wat een arrogante zak is me da nu. "Voor wat bel je nu eigenlijk, onze eisen zijn toch duidelijk?", "Stort de waarborg gewoon terug en doe niet moeilijk". Ik zei daarop dat ik de waarborg zal teruggeven, dat dat geen enkel probleem is, maar dat zijn eis voor de huurgelden gewoon absurd is.

Hij was wel even geschrokken toen ik zei dat de studio nooit onbewoonbaar verklaard is. Hij bleef maar herhalen "daar verschillen we van mening". Toe ik zei dat dat geen mening is maar dat het zwart op wit staat en dat hij zich in het vervolg beter moest informeren voordat hij zo'n absurde eisen maakte (mijn bloed kookte toen even) sloot hij af met "bedankt voor het advies, stort nu de waarborg terug en voor de rest zien we wel in de rechtbank"

:doh:

Ik zal een advocaat onder de hand nemen zeker, praten met hen zit er blijkbaar niet in.

Adnanos zei:

Ik zal een advocaat onder de hand nemen zeker, praten met hen zit er blijkbaar niet in.

Klik om te vergroten...

Stort gewoon de huurwaarborg terug, en voorlopig zou ik geen advocaat contacteren tot je een dagvaarding in de bus krijgt. Het feit dat hij zelf schrok dat nog steeds kon verhuurd worden zegt al iets volgens mij.