Archief - Hypothecaire lening

GiJay zei:

Er zijn maar weinig leningen die je vervroegd afbetaald waar je echt iets aan overhoudt.

Klik om te vergroten...

Geen idee of ik zo'n exceptioneel geval ben, maar als ik nu m'n lening (aangegaan in 2008) zou terugbetalen heb ik winst gemaakt ten opzichte van alle woningen met huurprijs hoger dan €300.

Sowieso alle leningen met vaste kapitaalsaflossingen en vaste rentevoet, en ook accordeons aangegaan in de periode van enkele jaren voor 2008 tot 2008 (die de kapitaalsaflossing maximaliseren binnen je vooraf bepaald vast maandelijks bedrag) aangezien deze laatste al 3 tot 4 jaar zeer gunstige herzieningen hebben gekregen.

JPV zei:

als je het onmiddellijk én volledig afbetaalt: ja. De exacte manier van werken (of er een bepaalde belofte getekend moet worden of indien bvb het huis fictief aan de bank verkocht wordt, ...) weet ik wel niet.

Klik om te vergroten...

Heel eenvoudig, en iedereen doet het: je koopt een huis voor 250.000, met een hypotheek. Na 5 jaar heb je 50.000 afbetaald, en je wil verhuizen. Je stelt het huis te koop. een koper wil 270.000€ geven

Bij de verkoop, bij ondertekening van de akte, geeft de koper een bankcheque aan de notaris. De notaris is wettelijk verplicht:
- zijn eigen loon af te houden en de registratiekosten
- bij de BTW (indien BTW plichtig) en de belastingen na te gaan of er nog schulden zijn
- en hoeveel de hypotheek nog is;

het is enkel wat overblijft dat op jouw rekening komt.

hypotheek is toch groter dan restbedrag van de lening? Of stuurt bank eerst een akkoord aan de notaris om van hypotheek af te zien als ze X euro krijgen?

(eigenlijk nog nooit bij de praktische werking hiervan stilgestaan, weet natuurlijk wel dat zoiets kan).

GiJay zei:

Heb je een bron waaruit dat blijkt dat huren, in jouw geval, verkwisten is?

Op een lening betaal je interest. Dat ben je ook kwijt. Er zijn maar weinig leningen die je vervroegd afbetaald waar je echt iets aan overhoudt.

Een uurtje rekenen doet wonderen.

Klik om te vergroten...

Je gaat een hypotheek van 250 000 aan, na 5 jaar verkoop je het voor 270 000, ik neem aan dat je niet 20 000 aan interest zal betalen?

700€ (gemiddelde huur per maand) * 12 maanden * 5 jaar = 42 000€ die je nooit zal terugzien. Ik weet niet hoeveel interest je tegenwoordig moet betalen voor een hypothecaire lening maar het zou me verbazen als dat op 5 jaar (+ 3 maanden) meer dan 42 000€ zou zijn?

Hou ook wel even in het achterhoofd dat je nog registratiekosten enzo betaald. en die kan je wel meenemen naar een volgende woning, maar ik betwijfel of dat cash word uitbetaald.

Ook opletten dat je geen 180 000€ leent voor een appartement, dat je over 5 jaar met moeite voor 160 000€ verkocht krijgt. (slechtere economie/overaanbod)
In die situatie had je beter gewoon 4 jaar goedkoop een huurpand gezocht.

Schopenbauer zei:

Je gaat een hypotheek van 250 000 aan, na 5 jaar verkoop je het voor 270 000, ik neem aan dat je niet 20 000 aan interest zal betalen?

Klik om te vergroten...

250K lenen op 25j aan een tegenwoordig gangbare 3.7% vast = 42K interesten betaald op 5 jaar (tegenover 34K kapitaal).

Als je weet dat je na een paar jaar in het buitenland gaat wonen, zou ik toch zwaar opletten om iets te kopen.

1. Het kan zijn dat je veel moeite moet doen om een geschikt huis te vinden
2. Het kan zijn dat je veel moeite moet doen om het huis terug te verkopen
3. Je hebt eventueel kosten aan het huis als koper, die je als huurder op de eigenaar kunt verhalen
4. Huren is goedkoper, dus elk maand heb je meer geld over dat je opnieuw kunt beleggen
5. Je moet registratierechten of btw betalen als koper
6. Je moet notariskosten betalen
7. Je betaalt in het begin vooral interesten af en weinig kapitaal, dat is evenzeer weggesmeten geld. Het zou mij zelfs niet verwonderen dat de maandelijkse rente in het begin hoger ligt dan de huurprijs van gelijkaardig huis
8. Je verliest bij verkoop eventueel een percentage aan uw makelaar

En vooral punt 7 + het niet overnemen van de registratierechten zou voor mij een reden zijn om het niet te doen.

Schopenbauer zei:

Je gaat een hypotheek van 250 000 aan, na 5 jaar verkoop je het voor 270 000, ik neem aan dat je niet 20 000 aan interest zal betalen?

Klik om te vergroten...

ik denk dat je niet goed beseft wat lenen is:

lenen op 30 jaar à 4%: € 46.796,72 intrest te betalen in de eerste 5 jaar (€ 24.159,91 kapitaal)
lenen op 25 jaar à 4%: € 46.015,94 intrest te betalen in de eerste 5 jaar (€ 32.531,49 kapitaal).
lenen op 20 jaar à 4%: € 44.807,35 intrest te betalen in de eerste 5 jaar (€ 45.490,12 kapitaal).

Schopenbauer zei:

700€ (gemiddelde huur per maand) * 12 maanden * 5 jaar = 42 000€ die je nooit zal terugzien. Ik weet niet hoeveel interest je tegenwoordig moet betalen voor een hypothecaire lening maar het zou me verbazen als dat op 5 jaar (+ 3 maanden) meer dan 42 000€ zou zijn?

Klik om te vergroten...

verbaasd?

oxbow zei:

Hou ook wel even in het achterhoofd dat je nog registratiekosten enzo betaald. en die kan je wel meenemen naar een volgende woning, maar ik betwijfel of dat cash word uitbetaald.

Klik om te vergroten...

wordt niet cash uitbetaald én kan je natuurlijk niet gebruiken om in het buitenland rechten op een woning te betalen.

JPV zei:

hypotheek is toch groter dan restbedrag van de lening? Of stuurt bank eerst een akkoord aan de notaris om van hypotheek af te zien als ze X euro krijgen?

(eigenlijk nog nooit bij de praktische werking hiervan stilgestaan, weet natuurlijk wel dat zoiets kan).

Klik om te vergroten...

Een hypotheek is gewoon een bijzondere lening:
- een onroerend goed als borgstelling
- registratieplicht.

Als de bank aan de notaris meldt dat de schuld vereffend is (doordat het restbedrag van de lening is voldaan), dan heft hij de borgstelling op.

Het verloopt allemaal heel soepel, hoor.

Je tekent een compromis met de koper van jouw huis, tussen de compromis en de akte moet de notaris contact opnemen met de bank. In de werkelijkheid informeer je je bank dat je gaat verkopen, zij nemen contact op met de notaris, en melden dat zij een belang hebben.

De notaris krijgt bij het tekenen van de akte de bankcheque van de kopers, dit laat hij op zijn derdenrekening zetten (duurt 2 dagen).Dan stort hij door naar de bank en naar jou. (BTW: een notaris heeft constant een paar 100K op zijn 3enrekening staan. Raad eens wie de interest houdt?)

Let wel: bij aankoop van ons huis hebben wij 100K in échte hypotheek, en de rest is in een mandaat-hypotheek. Het is alleen wat rest van 100K dat rechtstreeks naar de bank gaat. De rest komt op jouw rekening, uiteraard ben je contractueel verplicht om de bank te vergoeden, je zal daartoe ook uitgenodigd worden. Daarenboven, hoe langer je wacht, hoe langer je interesten betaald.

In principe moet je 3 maand interest uitbetalen, maar als je een beetje onderhandeld, en je neemt de hypotheek van de nieuwe woning bij de oude bank, dan zouden ze dat toch moeten laten vallen. Alles is af te spreken.

Daarenboven moet je zelfs de hypotheek niet laten verdwijnen: je kan jouw bestaand hypotheek gewoon overzetten naar het volgende huis. Bespaart al gauw 1.500€ schrijfkosten. En je houdt dezelfde vwd'n als de oorspronkelijke hypotheek. Nogmaals een reden waarom banken momenteel niet geneigd zijn om het volledige bedrag in hypotheek te zetten.

eniac zei:

Geen idee of ik zo'n exceptioneel geval ben, maar als ik nu m'n lening (aangegaan in 2008) zou terugbetalen heb ik winst gemaakt ten opzichte van alle woningen met huurprijs hoger dan €300.

Sowieso alle leningen met vaste kapitaalsaflossingen en vaste rentevoet, en ook accordeons aangegaan in de periode van enkele jaren voor 2008 tot 2008 (die de kapitaalsaflossing maximaliseren binnen je vooraf bepaald vast maandelijks bedrag) aangezien deze laatste al 3 tot 4 jaar zeer gunstige herzieningen hebben gekregen.

Klik om te vergroten...

Blabla... maar geen nummertjes .

Het kan wat je zegt, maar zonder berekening heb ik moeite om je te geloven. Jouw lening is, als je gelijk hebt, niet de middenmoot, als ik dit forum moet geloven.

Cijfertjes?

Als ik eind nu de lening moet terugbetalen, betaal ik € 137.448,97 + 3 x € 296,89 euro terug.

Even rekenen:
ik heb zo'n 262000 euro betaald voor het huis inclusief registratierechten etc. (150k lening, 112 eigen inbreng)
Bij verkoop aan aankoopprijs krijg ik 245000 euro voor het huis. Ik moet daarvan dus 138339,64 euro terugbetalen aan de bank. Betekent dus dat ik 245000-138339.64=106660,36 euro overhoud. Dat wik dus zeggen dat ik 5339,6 euro verlies gedaan heb. Daarboven moet je nog zo'n 22000 euro intrestaflossingen rekenen. Is dus 27339.6 (afgerond). Daarvan mag je al 6821.15 euro aftrekken (belastingsvoordeel). Dan nog zo'n 20500 euro, waarvan 12250 euro registratierechten.

Als ik later een ander huis aankoop en die 12250 euro terugkrijg, kan ik dus nu al zeggen dat ik aan 305 euro per maand "huur" en dat zal enkel nog dalen.

Kan ik me geen huis meer aankopen, dan zit je aan 760 euro per maand, dat nog sterker zal dalen...

kan iemand de berekening eens maken met de volgende gegevens?

app gekocht voor 128k (20j vast aan 4.09)

Stel dat ik na 5 jaar wil verkopen, dan heb ik al 46.600eur betaald:


=> kapitaal: 23.106 eur
=> rente: 23.494 eur

rentebedrag maandelijks op dat moment= 352eur ( 1052eur)

stel: ik verkoop het appartement aan 130k

Hoe wordt bepaald wat er mij toekomt en hoeveel bedraagt het?

btw,in de voorbeelden hierboven wordt geen rek gehouden met het bedrag dat de koper doorheen die 5 jaar heeft teruggekregen via de belastingen.

Djouls zei:

kan iemand de berekening eens maken met de volgende gegevens?

app gekocht voor 128k (20j vast aan 4.09)

Stel dat ik na 5 jaar wil verkopen, dan heb ik al 46.600eur betaald:


=> kapitaal: 23.106 eur
=> rente: 23.494 eur

rentebedrag maandelijks op dat moment= 352eur ( 1052eur)

stel: ik verkoop het appartement aan 130k

Hoe wordt bepaald wat er mij toekomt en hoeveel bedraagt het?

btw,in de voorbeelden hierboven wordt geen rek gehouden met het bedrag dat de koper doorheen die 5 jaar heeft teruggekregen via de belastingen.

Klik om te vergroten...

Klein detail, maar je hebt dan 46.904 euro afbetaald, waarvan 23.948 rente en 22.957 aflossing. Altijd beginnen met goede cijfers he

JPV zei:

Cijfertjes?

Als ik eind nu de lening moet terugbetalen, betaal ik € 137.448,97 + 3 x € 296,89 euro terug.

Even rekenen:
ik heb zo'n 262000 euro betaald voor het huis inclusief registratierechten etc. (150k lening, 112 eigen inbreng)
Bij verkoop aan aankoopprijs krijg ik 245000 euro voor het huis. Ik moet daarvan dus 138339,64 euro terugbetalen aan de bank. Betekent dus dat ik 245000-138339.64=106660,36 euro overhoud. Dat wik dus zeggen dat ik 5339,6 euro verlies gedaan heb. Daarboven moet je nog zo'n 22000 euro intrestaflossingen rekenen. Is dus 27339.6 (afgerond). Daarvan mag je al 6821.15 euro aftrekken (belastingsvoordeel). Dan nog zo'n 20500 euro, waarvan 12250 euro registratierechten.

Als ik later een ander huis aankoop en die 12250 euro terugkrijg, kan ik dus nu al zeggen dat ik aan 305 euro per maand "huur" en dat zal enkel nog dalen.

Kan ik me geen huis meer aankopen, dan zit je aan 760 euro per maand, dat nog sterker zal dalen...

Klik om te vergroten...

Je (maar ook de meeste anderen) houdt bij sommige waarden geen rekening met tijdswaarde van geld, terwijl bij anderen wel (bijv. het krediet zelf houdt er rekening mee). Over een termijn van enkele jaren is dat zeker niet onbelangrijk. Maar dat maakt alles nog veel complexer natuurlijk.

Maar eigenlijk speelt het verleden compleet geen rol. Rationeel gezien moet je niet geïnteresseerd zijn in hoeveel je verloren hebt of gewonnen hebt. Je zit met twee alternatieven: blijven wonen of verkopen en elders wonen. Die twee moet je evalueren enkel op basis van huidige en toekomstige cijfers. Alles wat in het verleden gebeurd is kan immers niet aangepast worden. Pas dan kan je een correcte beslissing nemen.

Een eenvoudige vergelijking om de logica in te zien: als een bedrijf moet kiezen tussen investering A of investering B, dan maakt het helemaal niets uit voor die beslissing dat een marktstudie naar investering A een half jaar geleden 10.000 euro heeft gekost.

Zeer veel mensen maken die fout. Ook met zonnepanelen, ook met het aankopen van diesel/benzine auto, enzovoorts.

GiJay zei:

Blabla... maar geen nummertjes .

Het kan wat je zegt, maar zonder berekening heb ik moeite om je te geloven. Jouw lening is, als je gelijk hebt, niet de middenmoot, als ik dit forum moet geloven.

Klik om te vergroten...

Ik wil m'n hele situatie niet publiekelijk uit de doeken doen, maar het grootste deel van m'n lening zit op een accordeon aangegaan in 2008 met beginpercentage 4.3% en herzieningen die stuk voor stuk zeer gunstig waren (1.33%, 1.32%, 1.85%, 1.32%).
Het eerste jaar was dus matig maar sinds 06/2009 en minstens tot 05/2013 is mijn verhouding kapitaal/rente zeer gunstig. Van wat ik het komend afbetalingsjaar naar de bank stort is 63% kapitaal.

Riverdale27 zei:

Je (maar ook de meeste anderen) houdt bij sommige waarden geen rekening met tijdswaarde van geld, terwijl bij anderen wel (bijv. het krediet zelf houdt er rekening mee). Over een termijn van enkele jaren is dat zeker niet onbelangrijk. Maar dat maakt alles nog veel complexer natuurlijk.

Klik om te vergroten...

klopt, maar die berekening zou uiteindelijk slechts enkele euro's verschillen, gezien de huidige intrest. Omdat de berekening daarvan té complex is, toch voor deze vraag, heb ik die niet gedaan.

JPV zei:

klopt, maar die berekening zou uiteindelijk slechts enkele euro's verschillen, gezien de huidige intrest. Omdat de berekening daarvan té complex is, toch voor deze vraag, heb ik die niet gedaan.

Klik om te vergroten...

Té complex is zeker waar, alhoewel het doenbaar is maar niet op 5 minuten. Maar dat het slechts enkele euro's zou verschillen, dat moet ik toch tegenspreken. Als je 100 euro binnen 5 jaar telt zonder tijdswaarde, is het 100 euro. Tel je het tegen 2% per jaar, dan is het 90.57 euro. Dat is bijna 10% verschil, tegen een miezerige interestvoet en over 5 jaar tijd... Reken dat maar eens uit op tienduizenden euro's dan.

Einstein zei ooit: "compound interest is the most powerful force in the universe"

Als ik met deze beslissing geconfronteerd zou worden, zou ik het als volgt aanpakken. Je vergelijkt sowieso de nieuwe situatie (verkopen en ander huis) met de huidige (niks doen en blijven wonen waar je woont). Je zit dus altijd relatief te vergelijken (relatieve cashflows in het vakjargon). Je kijkt dan naar 1° de uitgave of ontvangst die je vandaag moet maken door verkoop/terugbetaling lening/andere kosten, maar anderzijds kijk je naar 2° de toekomstige besparingen/extra kosten. Op dat moment kan je een huidige inkomst evalueren tegenover toekomstige uitgaven, of een huidige uitgave evalueren tegenover toekomstige inkomsten. De toekomstige cijfers moet je echter aanpassen door de tijdswaarde van geld (100 euro krijgen binnen 5 jaar is niet hetzelfde als 100 euro nu krijgen). En zo neem je dus eigenlijk de goede beslissing inzake deze kwestie.

Een simpel voorbeeld:

Een bedrijf heeft nu machine A, die machine heeft een jaarlijkse kost van 15.000 euro en gaat nog 20 jaar mee. Het bedrijf krijgt de keuze machine B te kopen voor 280.000 euro, die ook nog 20 jaar mee zou gaan, maar slechts 9.000 euro per maand kost. Als machine B gekocht wordt, brengt de verkoop van machine A nog 200.000 euro op. En dan is het dus afwegen he... Je moet nu dus 80.000 (280.000 - 200.000) euro's missen om de nieuwe machine te kopen en de oude te verkopen. In ruil daarvoor krijg je 20 jaar lang een besparing van 6.000 euro.

Normaal zouden mensen redeneren: vandaag 80.000 betalen en in totaal 20 jaar x 6.000 euro = 120.000 euro besparen, dat is 40.000 euro winst, IT'S A DEAL! Maar neen! Want die toekomstige besparingen zijn vandaag minder waard! Wat is een besparing binnen 20 jaar vandaag nog waard? En dat hangt dus af van de best mogelijke alternatieve rentevoet die je kan vinden voor projecten met gelijkaardig risico. Als dat 2% is, dan moet je het doen. Als dat 5% is (wat meer waarschijnlijk is), dan is het al verlieslatend.

Zo zie je maar... tijdswaarde is zeer belangrijk.

tijdswaarde is belangrijk, langs de andere kant moet je ook zien dat je belastingsvoordeel elk jaar stijgt, dat je geld dat je later moet terugbetalen minder waard is dan in het begin, ... te complets om zomaar even 1.02^X te doen.

JPV zei:

tijdswaarde is belangrijk, langs de andere kant moet je ook zien dat je belastingsvoordeel elk jaar stijgt, dat je geld dat je later moet terugbetalen minder waard is dan in het begin, ... te complets om zomaar even 1.02^X te doen.

Klik om te vergroten...

Die volg ik niet...