Archief - Is huren geldverspilling?

Ik hoor regelmatig mensen die zeggen dat huren geldverspilling is omdat ge der niets voor terugkrijgt en ge beter zou lenen omdat ge aan het einde van de rit dan toch nog een huis overhoudt. Maar dit is niet noodzakelijk altijd zo. Soms is huren voordeliger. Hier een voorbeeld.

Stel een koppel huurt een appartement voor €800, heeft al €50.000 spaargeld en kan jaarlijks €15.000 sparen.

Zij overwegen een huis te kopen van €300.000. Ze moeten dus nog €250.000 lening aan bvb 4% op 20 jaar. Na 20 jaar hebben ze €413588 afbetaald (€250.000 hoofdsom + €113.588 interesten + €50.000 eigen inbreng).

Wat als ze nog 5 jaar wachten? In die 5 jaar hebben ze 5*12*€800 huur betaald, wat neerkomt op €48.000. In die tijd hebben ze ook kunnen sparen, nl. 5*€15.000=€75.000. Als ze na 5 jaar datzelfde huis willen kopen dan moeten ze nog slechts €175.000 lenen. Omdat dit een lager bedrag is kunnen ze ook een kortere termijn lenen (15jaar aan 4% in plaats van 20jaar). Na 15 jaar hebben ze €358.000 betaald (€175.000 hoofdsom + €58.000 interest + €125.000 eigen inbreng). Om de totale kost te weten moet hier nog de huurkost (€48.000) bij opgeteld worden.

Conclusie:
-Totale kostprijs van direct lenen op 20 jaar: €413588
-Totale kostprijs van 5 jaar huren en daarna te lenen op 15jaar: €403.000

In dit fictieve voorbeeld is langer huren dus geldbesparend in plaats van geld wegsmijtend. Maar het hangt natuurlijk af van: hoeveel ge kunt sparen, interestvoeten, hoeveel u huur bedraagt.

Waar ik geen rekening mee gehouden heb, maar wat waarschijnlijk wel nog een invloed heeft:
-meer belastingafrek bij direct kopen
-waarschijnlijk gaat ge ook een langere interestvoet krijgen als ge minder geld leent en op kortere termijn terugbetaald.

Er moet een balans gevonden worden tussen: hogere interestbetalingen of hogere huurprijzen.

De belastingsaftrek maakt hier het gat al goed.

Denk ook aan de elk jaar stijgende huurprijzen en de (tot hiertoe ook elk jaar) stijgende huizenprijzen.

edit: ik ben er me wel van bewust dat je met mijn toevoegingen ook nog het totaalplaatje niet hebt, en dat de oefening moeilijk te maken is.

€800 vind ik imo zelfs nog veel gemiddeld gerekend als je eerst gaat huren, zou wel eens de berekening voor mezelf ook willen maken.

Enige tijd huren vind ik persoonlijk geen geldverspilling. Het is een try-out periode zonder al te veel risico, zowel wat het 'uitproberen' van zelfstandigheid, de buurt en je relatie betreft. Het zou niet de eerste keer zijn dat een koppel direct een huis koopt om na twee jaar te beseffen dat het samen toch niet gaat .

Waar je ook geen rekening mee houdt is dat er in de toekomst mss een Vlaamse huursubsidie komt, eenmaal het budget voor fiscale aftrekken van woningeigenaars wordt overgeheveld naar het Vlaamse niveau (staatshervorming van Di Rupo). De Vlaamse regering wenst de woonondersteuning niet meer exclusief op woningeigenaars toe te spitsen, zoals nu het geval was, maar evenredig te spreiden tussen eigenaars en huurders. Dat zou er toe leiden dat het beschikbare budget verdeeld wordt onder aankoopsubsidies voor de eigen en enige woning als onder huursubsidies.

Het is wel wachten tot de staatshervorming uitgevoerd wordt vooraleer hier meer duidelijkheid over komt (eind dit jaar).

indien zij kopen betalen zij ook op 5600eur minder belastingen elk jaar ...
+- 2600 recuperen jaarlijks dus

5 jaar uitstel van kopen, kan ook een 3% meer betekenen op de vraagprijs van die woning. (geen idee van de exacte cijfers hier) wat dan direct ook al het verschil goed maakt.
En inflatie & indexering speelt hier ook in het voordeel van kopen ...

Inflatie en belastingvoordeel vergeten, alsook de economische onzekerheid die momenteel is ons voordeel speelt (om te lenen).

Binnen 5 jaar is 300.000 EUR aan 2% interest al 325.000 EUR waard, vraagprijzen gaan misschien wel niet zo sterk omhoog maar goed, we zijn over geld bezig. Belastingvoordeel hangt voor een gezin toch rond de 2.800 EUR per jaar voor de eerste tien jaar, daarna nog een 2.100 (tenzij ze dat willen veranderen op termijn natuurlijk ).

Verder heb ik geen glazen bol om te weten of ik nog wel aan 4% vast ga kunnen lenen binnen 5 jaar, leningen staan echt goedkoop nu (lager als 4% vast zelfs).

Huren is wel goed als try-out of als je nog niet genoeg gespaard hebt (wat eigen middelen zijn zeker wenselijk).

nite zei:

Ik hoor regelmatig mensen die zeggen dat huren geldverspilling is omdat ge der niets voor terugkrijgt en ge beter zou lenen omdat ge aan het einde van de rit dan toch nog een huis overhoudt. Maar dit is niet noodzakelijk altijd zo. Soms is huren voordeliger. Hier een voorbeeld.

Stel een koppel huurt een appartement voor €800, heeft al €50.000 spaargeld en kan jaarlijks €15.000 sparen.

Zij overwegen een huis te kopen van €300.000. Ze moeten dus nog €250.000 lening aan bvb 4% op 20 jaar. Na 20 jaar hebben ze €413588 afbetaald (€250.000 hoofdsom + €113.588 interesten + €50.000 eigen inbreng).

Wat als ze nog 5 jaar wachten? In die 5 jaar hebben ze 5*12*€800 huur betaald, wat neerkomt op €48.000. In die tijd hebben ze ook kunnen sparen, nl. 5*€15.000=€75.000. Als ze na 5 jaar datzelfde huis willen kopen dan moeten ze nog slechts €175.000 lenen. Omdat dit een lager bedrag is kunnen ze ook een kortere termijn lenen (15jaar aan 4% in plaats van 20jaar). Na 15 jaar hebben ze €358.000 betaald (€175.000 hoofdsom + €58.000 interest + €125.000 eigen inbreng). Om de totale kost te weten moet hier nog de huurkost (€48.000) bij opgeteld worden.
.

Klik om te vergroten...

je zit met enkele redeneerfouten imho, langs beide kanten.

Je gaat er vanuit dat iemand die 5 jaar eerder een woning koopt, niks meer spaart (en dus enkel de lening, 18179,4 euro per jaar, afbetaalt). Dit terwijl een huurder naast de huur (9600 euro) nog eens 15000 euro spaart.

Op z'n minst zou je dan moeten zeggen dat de koper op die 5 jaar 15000+9600-18179.4 = 6420,6 euro x 5 gespaard heeft. Daarmee kan hij bvb de lening (deels) vervroegd terugbetalen.

nite zei:

Ik hoor regelmatig mensen die zeggen dat huren geldverspilling is omdat ge der niets voor terugkrijgt en ge beter zou lenen omdat ge aan het einde van de rit dan toch nog een huis overhoudt. Maar dit is niet noodzakelijk altijd zo. Soms is huren voordeliger. Hier een voorbeeld.

Stel een koppel huurt een appartement voor €800, heeft al €50.000 spaargeld en kan jaarlijks €15.000 sparen.

Zij overwegen een huis te kopen van €300.000. Ze moeten dus nog €250.000 lening aan bvb 4% op 20 jaar. Na 20 jaar hebben ze €413588 afbetaald (€250.000 hoofdsom + €113.588 interesten + €50.000 eigen inbreng).

Wat als ze nog 5 jaar wachten? In die 5 jaar hebben ze 5*12*€800 huur betaald, wat neerkomt op €48.000. In die tijd hebben ze ook kunnen sparen, nl. 5*€15.000=€75.000. Als ze na 5 jaar datzelfde huis willen kopen dan moeten ze nog slechts €175.000 lenen. Omdat dit een lager bedrag is kunnen ze ook een kortere termijn lenen (15jaar aan 4% in plaats van 20jaar). Na 15 jaar hebben ze €358.000 betaald (€175.000 hoofdsom + €58.000 interest + €125.000 eigen inbreng). Om de totale kost te weten moet hier nog de huurkost (€48.000) bij opgeteld worden.

Conclusie:
-Totale kostprijs van direct lenen op 20 jaar: €413588
-Totale kostprijs van 5 jaar huren en daarna te lenen op 15jaar: €403.000

In dit fictieve voorbeeld is langer huren dus geldbesparend in plaats van geld wegsmijtend. Maar het hangt natuurlijk af van: hoeveel ge kunt sparen, interestvoeten, hoeveel u huur bedraagt.

Waar ik geen rekening mee gehouden heb, maar wat waarschijnlijk wel nog een invloed heeft:
-meer belastingafrek bij direct kopen
-waarschijnlijk gaat ge ook een langere interestvoet krijgen als ge minder geld leent en op kortere termijn terugbetaald.

Er moet een balans gevonden worden tussen: hogere interestbetalingen of hogere huurprijzen.

Klik om te vergroten...

Je vergeet inflatie, eventuele prijsstijgingen en eventuele rentestijgingen.

Als de woningprijs een inflatie van jaarlijks 2% volgt, kost het huis na vijf jaar geen 300000 euro meer, maar 330000 euro.

Als de prijzen van de huizen daarbovenop nog 2% per jaar stijgen, kost het huis na vijf jaar 365000 euro.

Een rentestijging van slechts 0,5% betekent ook al snel enkele duizenden euro's meer rente.

De berekening is sterk afhankelijk van je marktverwachtingen. Bovenstaand scenario lijkt me ook (in de meeste regio's) niet langer realistisch, maar het zet toch een en ander in perspectief: een stijging van de woningprijzen met pakweg 2% betekent dat een groot deel van je spaarinspanning teniet gedaan wordt. Hetzelfde geldt voor een rentestijging.

Je kan een en ander zelf uitrekenen: De Standaard Online - Kopen of huren?.

Op dit moment kan je, als je een correctie doorvoert voor inflatie en rekening houdt met de fiscale afrekbaarheid, nagenoeg gratis lenen. Zie: Hoeveelkostmijnhuis.be - Bereken je belastingvoordeel. Daarom vind ik het nu het uitgelezen moment om iets te kopen. Ook al omdat de prijzen in mijn regio nog wel even zullen blijven stijgen (dit geldt zeker niet voor alle regio's).

Hou er ook rekening mee dat de berekening heel anders uitdraait voor alleenstaanden. De huur van een studio is vaak al 500 à 600 euro per maand, waardoor je niet zo sterk kan sparen.

Even een aanpassing. Hopelijk nu een iets realistischer voorbeeld (maandelijkse aflossingsvoeten berekend met immotheker).

Direct kopen:
-240 maanden €1380 aflossen = €331.200
-belastingaftrek: 5*€2100 (voor de laatste 5 jaar die ge langer leent) = €10.500
-Eigen inbreng = €50.000
-20 jaar Sparen (intrest 2%): €1.250 - (1.380-800) = €670*12 (renteaflossing is hoger dan huur, dus ge kunt minder sparen) = €195.350

Huren:
-60 maanden €800 huur betalen = €48.000
-5 jaar sparen + interest (2%) = €133.264
-Stijging huizenprijzen: €7500 duurder huis
-150 maanden €1119 aflossen = €190.620
-Eigen inbreng = €125.000
-sparen eerste 5 jaar: 5*€15.000
-15 jaar sparen: €1250-(€1119-€800) = €193.202

Totaal direct kopen: €370.700 (€331.200-€10.500+€50.000)
Totaal huren: €371.264 (€48.000+€133.264+€190.620)

In dit specifiek geval is huren dus iets duurder dan sparen. Ik wil nog maar eens benadrukken dat zo een berekening echt indicatief is. Imo de moeite om te maken, maar gaat nooit accuraat zijn omdat ge een aantal dingen gewoon niet kunt weten (inflatie van huizenprijzen, evolutie van rentevoeten, evolutie van uw toekomstig inkomen,...). Een wijziging in bijvoorbeeld huizenprijzen kan op die periode bvb al makkelijk €30.000 verschil geven. Ik heb ook is een schatting gemaakt van het spaargeld na 20 jaar. Hier is er een klein verschil omdat ge in het eerste geval 20jaar lang spaart, maar tegen een lager bedrag (omdat ge een hogere hypotheek hebt) en in het tweede geval spaart ge 15jaar lang, maar tegen een hoger bedrag.

Ik wil hier zeker geen standpunt innemen tegen kopen vs huren en ik wil zeker niemand zeggen wat ze moeten doen. Het punt dat ik wou maken is dat uitsluitend gekeken naar het financiële aspect, kopen niet per definitie beter is dan huren. Maar het kan wel dat kopen in veel gevallen wel beter is.

User deleted zei:

Je kan een en ander zelf uitrekenen: De Standaard Online - Kopen of huren?.

Klik om te vergroten...

Dat doet inderdaad wat ik wou doen.

nite zei:

-60 maanden €800 huur betalen = €48.000
-5 jaar sparen + interest (2%) = €133.264
-Stijging huizenprijzen: €7500 duurder huis
-150 maanden €1119 aflossen = €190.620
-Eigen inbreng = €125.000
-sparen eerste 5 jaar: 5*€15.000
-15 jaar sparen: €1250-(€1119-€800) = €193.202

Klik om te vergroten...

Ik ben even niet meer mee?

Stijging huisprijs is ook optimistisch, 2,5% op 5 jaar is vrij weinig. En je indexeert ook nog steeds de huurprijs niet mee, dat moet je dan ook doen.

Is maar één correct antwoord voor: JA!!

Huren is altijd geldverspilling ipv kopen en dus lenen.

Huren= geld volledig kwijt!!
Kopen= geld zit in stenen = investering voor pensioen bijvoorbeeld.

eniac zei:

Stijging huisprijs is ook optimistisch, 2,5% op 5 jaar is vrij weinig.

Klik om te vergroten...

Das waar. Grotere huizenprijsstijgingen gaan een groot verschil maken.

En je indexeert ook nog steeds de huurprijs niet mee, dat moet je dan ook doen.

Klik om te vergroten...

Das waar, maar het is maar een algemene schatting he. Ik had eigenlijk een huurprijs naar de redelijk hoge kant genomen. Dus ga er maar vanuit dat de huurprijs daar een gemiddelde geïndexeerde huurprijs is over 5 jaar.

kimme1975 zei:

Is maar één correct antwoord voor: JA!!

Huren is altijd geldverspilling ipv kopen en dus lenen.

Huren= geld volledig kwijt!!
Kopen= geld zit in stenen = investering voor pensioen bijvoorbeeld.

Klik om te vergroten...

Dat was dus wat ik probeerde te weerleggen. Maar ik ben duidelijk niet geslaagd. Laat mij het dan maar in een even sloganeske vorm proberen:

-Huren is €800 weggeven aan de huisbaas en €800 bijhouden op de bank!!
-Kopen is: €800 weggeven aan de bank (interest!) en €800 bijhouden in stenen!!

kimme1975 zei:

Is maar één correct antwoord voor: JA!!

Huren is altijd geldverspilling ipv kopen en dus lenen.

Huren= geld volledig kwijt!!
Kopen= geld zit in stenen = investering voor pensioen bijvoorbeeld.

Klik om te vergroten...

Volgens mij mis jij de essentie van de TS.

Het gaat hier over tijdelijk huren (bvb 5j) vooraleer je gaat bouwen, hij probeert een berekening te maken hoeveel het je uiteindelijk kost indien je onmiddelijk een lening aangaat of eerst nog 5 jaar gaat huren.

User deleted zei:

url=http://www.standaard.be/extra/biz/kopenofhuren/index.aspx]De Standaard Online - Kopen of huren?[/url].

Klik om te vergroten...

Handige link, vind het alleen spijtig dat hij geen rekening houdt dat je misschien voor een kortere termijn kiest indien eerst verder spaart.

Kan wel zijn , maar ik kan dit toch gedeeltelijk niet volgen.

800 Huur/m , 1250 sparen/m => 2050 euro/m al weg. Bij huren(van apt) heb je nog vaste kostten die bovenop de huur komen , en variable kosten(water , elec , verwarm). Ik denk dat het koppel in het voorbeeld een zeer goed loon heeft en dus niet van toepassing is op de 70/80% van de bevolking.

Ruw schatten komt daar nog 100-150 euro/m elec bij , 50-80 water(? hier heb ik niet echt een idee van) en nog eens 100-150/m verwarming(ook niet echt een idee daar ik elec verwarm). Das nog eens een 250/380 euro/m. Bedrijfswagen? indien eigen wagen moet die er ook nog eens bij. Dan zullen ze zekerst bij de ouders gaan eten om dit vol te houden.

Der zijn hier al ergens een paar posts geweest ivm kosten bij alleen gaan wonen/samen gaan wonen.

Maar ff te zeggen , voorbeeld(dat ik niet realistisch acht) is huren tijdelijk mss wel ok. In realiteit zou ik huren toch echt beperken tot het minimum want ja je geeft veel af aan de bank , je krijgt ook een beetje terug elk jaar op uw belastingen en uiteindelijk is de grond van u als ge een huis koopt(niet als je een apt koopt)

Ik bijvoorbeeld heb bij ouders gewoont tot ik genoeg gespaard had. Huren ging me een 600-650 kosten , kopen kost me nu een 700/m voor 20j dankzij eigen inbreng. Als ik moest huren had ik niet kunnen kopen na 5j omdat ik helemaal niet veel had kunnen sparen.

Lizie zei:

Ruw schatten komt daar nog 100-150 euro/m elec bij , 50-80 water(? hier heb ik niet echt een idee van) en nog eens 100-150/m verwarming(ook niet echt een idee daar ik elec verwarm).

Klik om te vergroten...

Wow wow das ook wel ferm overdreven , voor mijn appartement betaal ik +- €100/m voor gas + elektriciteit. €50/3m voor water.

Bij ouders wonen is uiteraard altijd het beste, maar dat is niet voor iedereen een optie. Ik had geen zin om nog paar jaar gescheiden te zijn van vriendin, en ik ben ook wel zelfstandig van aard. Woon veel liever alleen.

Is RUWWE schatting he

Ik betaal in mijn eentje al meer dan dat omdat ik natuurlijk meer verbruik en het een huis is van 300 bewoonbare vierkante meter(derde verdiep is wel nog niet in gebruik dus maar 200 is ingebruik) uit 1913.

Aangezien je zelf apt zegt , wat zijn de vaste/gemeenschappelijke kosten? Eindafrekening van het gas/elec?

Variabele kosten mag je wel in rekening brengen, maar vergeet niet dat die ook betaald moeten worden als je een woning gekocht hebt.

Verder is dit een specifiek geval met een marginaal verschil, maar je moet er rekening mee houden dat elk geval anders is. Je moet het geval per geval bekijken.

En wat met kadastraal inkomen, brandverzekering, onderhoudswerken,... ?

Deze discussie wordt altijd met veel te weinig nuance gevoerd maar dat is perfect begrijpelijk gezien de complexiteit van het vraagstuk. Je kan geen eenduidig antwoord geven omdat er simpelweg teveel variabelen per individuele situatie zijn.

Ik kan alleen 'Safe as Houses?' door Neil Monnery aanraden. Dat boek toont alleszins aan dat we nu in een, historisch gezien, gevaarlijke periode zitten om te kopen en dat onze collectieve ervaring als maatschappij (zo'n 50 jaar) veel te kort is om een correct beeld te vormen over het LT verloop van huizenprijzen.