Archief - Kadastraal plan opvragen?

Wij hebben vorig jaar een huis gekocht (open bebouwing).
Onze buurman heeft in zijn achtertuin een 'kot' staan dat half op instorten staat.
Eigenlijk is dit een afdak met een open achterkant waarbij hij asbestplaten en verroeste stalen roosters op elkaar heeft gesmeten zodat zijn honden niet gaan lopen.
Onlangs heeft hij me gezegd dat hij die helemaal wil laten opknappen door iemand, maar ik vertrouw hem voor geen haar wat betreft zijn perceelbreedte.

Even kort geschetst:
* De palen van zijn kot leunen enorm naar ons toe omwille van het gewicht van zijn houten blokken voor zijn houtkachel
* Er staat een haag op de scheiding en enkele dagen geleden vertelde hij doodleuk dat zijn grond tot 40 cm voorbij de haag nog doorloopt

Ik zou dus graag mijn perceel opmeten om te zien tot waar onze grond echt ligt.
Bij onze notariële akte zat wel een uittreksel (kadastraal legger) met de gegevens van ons perceel, maar hierop staan géén afmetingen.
Kan ik door behulp van het kadastraal plan (aan te vragen voor 11€) wél te weten komen wat mijn perceelbreedte en -diepte is?

Ik vertrouw mijn buurman op dit vlak voor geen haar.
Onze grond loopt iets verder naar achter dan die van hem en toen we hier kwamen wonen vertelde hij dat zijn grond even ver lag als die van ons.
Online op het kadaster kan ik dus duidelijk zien dat dit niet zo is...

Het kadastraal plan zal je volgens mij niet kunnen verder helpen, want dat is ook maar een schets van de situatie.
Is er nergens nog een eigendomspaal terug te vinden?
Volgens mij heb je een landmeter nodig. Die zoekt alle plannen op die er in het verleden van die percelen gemaakt zijn en kan zo bepalen waar de grens precies ligt. En dan plaatst hij ineens een of meerdere eigendomspalen, verankerd in de grond en dan is heel de discussie ineens opgelost.
Komt wel een aardig kostenplaatje bij kijken dan...

Helaas zijn er aan deze kant geen eigendomspalen te vinden, anders was het snel nagekeken.
Indien hij zijn kot opnieuw zou maken ga ik bekijken dat deze min of meer gelijk loopt met de haag.
Als hij weer begint over het feit dat hij nog een aantal cm heeft naar ons toe dan mag hij dat officieel bewijzen.
De kostprijs van een landmeter kan kan ik voorlopig wel missen.

Om exact te weten wat jouw perceel is, heb je inderdaad een landmeter nodig. Dan is dit ook officieel. Kadaster plannetjes kan je ook zo op internet vinden (Geopunt Vlaanderen ) maar dat is inderdaad maar een indicatie van de bestaande situatie. Indien er discussie zou ontstaan nadat een landmeter dit heeft opgemeten kan je terecht bij het vredegerecht, aangezien dit een burgerrechtelijke kwestie is.

Sneakytje zei:

Om exact te weten wat jouw perceel is, heb je inderdaad een landmeter nodig. Dan is dit ook officieel.

Klik om te vergroten...

nee, een door jezelf aangestelde landmeter is enkel nuttig voor jezelf, is niet tegensprekelijk.Wil je 100% zekerheid, dan vraag je aan je buur om op voorhand de landmeter samen uit te kiezen en op voorhand voor akkoord te tekenen, of vraag je, bij betwisting (als je denkt dat hij op je grond bouwt) een landmeter aangesteld door de rechtbank.

Enkel zo krijg je een tegensprekelijke opmeting: de eerste manier enkel tegenover de huidige eigenaar, via de tweede manier tegenover iedereen.

Vandaag zijn we even op bij de dienst ruimtelijke ordening gepasseerd.
Daar wisten ze ons te vertellen dat ze geen enkel document hebben waarmee ze de echte perceelgrens kunnen aantonen.
Maw, mijn buurman is aan het zeveren (terwijl hij me enkele weken geleden vertelde dat hij de plannen had opgevraagd bij de gemeente).
Ik ga er geen drama over maken, maar nu heb ik wel een stok achter de deur.
Indien we de echte perceelgrens willen kennen stelde men voor om in samenspraak met de buurman een landmeter aan te stellen en de kostprijs te delen.
Nu wil ik het niet zo'n vaart laten lopen als hij er ook niet moeilijk over doet, ik wil namelijk geen burenruzie

Den Deze zei:

Vandaag zijn we even op bij de dienst ruimtelijke ordening gepasseerd.
Daar wisten ze ons te vertellen dat ze geen enkel document hebben waarmee ze de echte perceelgrens kunnen aantonen.
Maw, mijn buurman is aan het zeveren (terwijl hij me enkele weken geleden vertelde dat hij de plannen had opgevraagd bij de gemeente).
Ik ga er geen drama over maken, maar nu heb ik wel een stok achter de deur.
Indien we de echte perceelgrens willen kennen stelde men voor om in samenspraak met de buurman een landmeter aan te stellen en de kostprijs te delen.
Nu wil ik het niet zo'n vaart laten lopen als hij er ook niet moeilijk over doet, ik wil namelijk geen burenruzie

Klik om te vergroten...

Raar eigenlijk dat ruimtelijke ordening zoiets niet weet. Als ge dit leest: Tuinhuis, serre, houtkot, ... - Ruimtelijke Ordening

Dan wil dat zeggen dat hij een vergunning nodig heeft als hij zijn kot binnen de 3 meter van de grens bouwt. Maar blijkbaar kan hij gewoon zeggen: ja maar de perceelsgrens loopt ginder ergens.

Even een kleine update.
Vandaag mijn buurman gezien en hij vertelde me dat hij schutsels op de scheiding gaat plaatsen (nu staat er voor een groot stuk een haag).
Ik zie zelf liever een haag, maar soit, dan weten wij ook meteen waar onze scheiding ligt.
Hij ging een landmeter aanstellen om zijn perceel opnieuw te bekijken.
Nu, om eerlijk te zijn, heb ik daar wat mijn twijfels over.
Hij bleef maar spreken over plannen bij de gemeente, terwijl er bij de gemeente geen enkel plan is waarop de perceelgrens duidelijk te zien is.

Indien er een landmeter komt, wat gaat hij dan net doen?
Ik neem aan dat hij opnieuw palen gaat zetten op de scheidingsgrens?
Binnenkort gaat onze buurman schutsels zetten over gans de scheiding, maar dan wil ik wel dat dit correct gebeurd.
Wij werken beiden zeer veel en ik zou er niet van verschieten dat we op een dag thuiskomen en dat hier opeens schutsels zien staan die 'ongeveer' geplaatst zijn.
Mijn buurman blijft ervan overtuigd dat de grens op 50cm van de haag ligt (aan onze kant dan), maar de haag zelf loopt bv al niet recht, terwijl we op ons kadaster zien dat de grens loodrecht naar achter loopt

Op de diensten RO weet men inderdaad niet de exacte perceelsgrenzen, er wordt van kadastrale plannen uitgegaan. Maar jij als aanvrager (al dan niet samen met de architect) verklaard bij het tekenen van de aanvraag dat de ingediende plannen correct zijn.

Den Deze zei:

Even een kleine update.
Vandaag mijn buurman gezien en hij vertelde me dat hij schutsels op de scheiding gaat plaatsen (nu staat er voor een groot stuk een haag).
Ik zie zelf liever een haag, maar soit, dan weten wij ook meteen waar onze scheiding ligt.
Hij ging een landmeter aanstellen om zijn perceel opnieuw te bekijken.
Nu, om eerlijk te zijn, heb ik daar wat mijn twijfels over.
Hij bleef maar spreken over plannen bij de gemeente, terwijl er bij de gemeente geen enkel plan is waarop de perceelgrens duidelijk te zien is.

Indien er een landmeter komt, wat gaat hij dan net doen?
Ik neem aan dat hij opnieuw palen gaat zetten op de scheidingsgrens?
Binnenkort gaat onze buurman schutsels zetten over gans de scheiding, maar dan wil ik wel dat dit correct gebeurd.
Wij werken beiden zeer veel en ik zou er niet van verschieten dat we op een dag thuiskomen en dat hier opeens schutsels zien staan die 'ongeveer' geplaatst zijn.
Mijn buurman blijft ervan overtuigd dat de grens op 50cm van de haag ligt (aan onze kant dan), maar de haag zelf loopt bv al niet recht, terwijl we op ons kadaster zien dat de grens loodrecht naar achter loopt

Klik om te vergroten...

Op de scheiding mag je buurman niets plaatsen zonder akkoord van jou, gezien dat gedeelde eigendom is.

Een klassieke afsluiting (geen natuurlijke scheiding bvb. haag / bomen) mag zonder akkoord vlak naast de perceelsgrens geplaatst worden, dus "net" op zijn eigendom. Dan is hij alleen eigenaar, indien niet zijn jullie beide juridisch eigenaar wie ook de kosten draagt.

Om de scheiding van jullie percelen ontegensprekelijk vast te stellen dienen jullie samen een landmeter aan te stellen . Dit is een kost die de buur jou kan verplichten om te delen en is meteen ook de enige geldige opmeting (zoals JPV al zei). Dit werkt ook omgekeerd, jij kan de "vraag/eis" ook lanceren.

Je buur gaat waarschijnlijk uit van het principe dat de haag destijds correct geplaatst werd (op de wettelijke afstand zonder akkoord: 50 cm van de perceelsgrens).

Bespaar u gewoon een hoop kopzorgen en betaal beide 150-200 EUR voor een landmeting die je samen laat uitvoeren. Krijg je netjes een aantal A3 plannen van die je ook kan bewaren voor later als je ooit wenst te verkopen.

PS: het kan dat een kadastraal plan een perceel als recht toont terwijl het dat niet volledig is, die website / database is weinig kwalitatief.

Mijn buurman zou al een landmeter gecontacteerd hebben en hij heeft niet gesproken over het delen van kosten.
Voor mij hoeft er geen nieuwe afsluiting te komen, maar langs de andere kant zitten we met schutsels beter afgeschermd van zijn honden.
Als hij schutsels wilt zetten dan is dit voor mij ook goed, maar ik wil wel dat deze op de scheiding komen te staan, zoals opgemeten door de landmeter en niet 'in het wilde weg'.

En ik heb ook al gedacht aan de gedeelde kosten van zo'n schutsels, maar hij heeft alles al besteld.
We hebben dus geen inspraak meer over het type schutsel en de prijs.

opnieuw: dan moet hij die schutsels op zijn grond zetten, niet op de scheiding. Heb de indruk dat je je nogal fel laat doen door die buur onder het mom "ik wil geen ruzie".
Gewoon even duidelijk stellen tegen die buurman wat de regels zijn en waar het op staat, inclusief correcte manier van landmeter aanstellen en betalen. Anders ga jij gewoon genaaid worden hoor. Dat van die 50cm zou ik ook al meteen ontkrachten. Beter dat je dat doet voordat die schutting in de grond gaat dan erna.

Op welke gegevens baseert een landmeter zich dan eigenlijk om alles op te meten?
Gegevens van kadaster zijn niet nauwkeurig. De aankoopakte (dus ook gegevens bij de notaris) zijn ook maar historische gevens die misschien al in geen 100 jaar meer nagemeten zijn of zelfs nooit correct geweest zijn. Ik weet dat er op veel plaatsen palen in de grond zitten maar toch ook niet overal?

Die meten dat aan de hand van een aantal variabelen waaronder authentieke stukken (registratiekantoor, kadaster, notariële aktes, landpalen en de gemeente). Ze zullen zich ook baseren op afmetingen van naburige percelen.

Natuurlijk niet zomaar het perceel van de buurman, maar men vergelijkt bvb. een aantal percelen naast elkaar of heeft in de buurt ergens een volledig correcte meting gedaan en men is vertrokken.

Het kadaster alleen is maar een database om uw belasting te bepalen, 'k heb ook liever dat die verkeerd schatten in de lage zin .

Je zou het zuiver onderhands kunnen regelen zonder landmeter door uit te gaan van de oppervlakte van zijn perceel en uw perceel, zoals beschreven in de aankoopakte. Wetende dat deze oppervlakte niet altijd even correct beschreven is (gebaseerd op kadaster), je de rooilijn moet weten liggen (maw er moet een rooilijnplan , vraag na bij stedebouw van uw gemeente of in uw akte) en de grenzen met uw respectievelijke andere buren onbetwist zijn. Maar uw buur moet er voor open staan.

Als je echter op een vrij recente kavel (na 1970 verkavelt) woont, kan je evengoed het opmetingsplan van de landmeter-expert opvragen bij uw notaris, dit is aangehecht aan uw koopakte en beschreven in de verkavelingsakte. Als dit er al is, is er weinig voordeel in het aanstellen van nog eens een landmeter.

Het kadastraal plan bijgevoegd bij de legger is zoals voornoemd geen goede basis wegens (dikwijls) verouderd en niet precies. Zelfs zoiets simpels als de perceelnummers worden dikwijls pas na jaren ge-update, laat staan dat de vorm of oppervlakte correct is.

Onthoudt in volgorde v belangrijkheid: overeenkomst tussen buren > oude titels (akten en opmetingen) > plaats van afsluiting. Probeer onderhands iets regelen, al dan niet landmeter inschakelen die zich op het eventuele oude opmetingsplan, de titels (vorige akten), het coördinatenstelsel van uw gemeente en andere afpalingen zal baseren. Alles is beter dan zijn afsluiting aanvaarden als je zeker bent van je stuk.

Niet doen: ambtenaar van het kadaster inschakelen. Duur en vruchteloos.

Ik heb nog wat opgezocht en ik heb toch een grondplan met afmetingen teruggevonden.
Onze voortuin heeft een breedte van 23 meter en als ik dit snel nameet dan kan mijn buurman wel gelijk hebben.
Aangezien we wel een indicatie hebben aan de voorkant, maar niet aan de achterkant (daar ligt een ganse hoop met tuinafval, die daar door de jaren heen groter is geworden) is het niet gemakkelijk om een punt te vinden om naartoe te werken.
Als men in het begin al met enkele cm's te schuin zou gaan dan maakt dit al wel een groot verschil naar achteren toe (52 meter diep).

Den Deze zei:

Ik heb nog wat opgezocht en ik heb toch een grondplan met afmetingen teruggevonden.
Onze voortuin heeft een breedte van 23 meter en als ik dit snel nameet dan kan mijn buurman wel gelijk hebben.
Aangezien we wel een indicatie hebben aan de voorkant, maar niet aan de achterkant (daar ligt een ganse hoop met tuinafval, die daar door de jaren heen groter is geworden) is het niet gemakkelijk om een punt te vinden om naartoe te werken.
Als men in het begin al met enkele cm's te schuin zou gaan dan maakt dit al wel een groot verschil naar achteren toe (52 meter diep).

Klik om te vergroten...

Grondplan of opmetingsplan opgemaakt door landmeter-expert? Zoja, die mens contacteren en vragen of hij weet heeft van afpalingen. Die zijn voor jou niet persé zichtbaar met het blote oog, kunnen onder de grond of uw tuinafval zitten. Maar als er een afpaling is aan de voorzijde, zal die logischerwijze ook aan de achterzijde te vinden zijn. Veel graafplezier.

Even mijn oude topic vanonder het stof halen.
Buurman heeft een landmeter laten komen en de scheidingspalen zijn teruggevonden.

Er zijn nu ook 'werkmannen' (lees: sus en klus) bezig met het plaatsen van deze palen, en dit al 2 zaterdagen op rij.
Deze mannen zijn overigens begonnen zonder ons medeweten.
Infeite was het letterlijk op zaterdagochtend de gordijnen opentrekken en opeens 3 mensen zien rondlopen in onze tuin, even een 'heads-up' had wel heel tof geweest...

Soit, om geen gezever te hebben hebben we die mannen netjes laten doen.
Er staan nu al een 10-tal schutsels en ik ben toch maar eens gaan kijken hoe 'recht' alles staat.
Ik kom tot de constatatie dat zijn schutsels scheef beginnen te lopen en dat de gespannen koord ook scheef/in een boog loopt (zie foto onderaan)
Ook even bijvermelden dat het touw vlak op onze perceelsgrens gespannen is.

Vandaag ben ik tot bij mijn buurman geweest om dit samen even te bekijken.
Hij was met iets bezig, dus hij was ietsje later tot bij mij gekomen.
Vanaf dat ik het woord 'schutsel' nog maar had uitgesproken liep hij gewoon in volle colère weg.
Hij is 2 minuten later teruggekomen met de documenten van de landmeter, iets wat ik eigenlijk niet nodig heb en dan is hij maar terug weggelopen.
Ik heb hem duidelijk gemaakt dat we zo niet ver zullen opschieten en ik kreeg alleen te horen dat hij het kotsbeu was.
Heb dan ook maar even vermeld dat hij hier zonder mijn toestemming werkmannen laat rondlopen en dat ik ook evengoed kon zeggen dat ze moesten vertrekken.
Enige antwoord dat ik kreeg was dat ik ze dan maar moest wegjagen en dat we dit maar via het vredegerecht moesten regelen...
Het zal wel even duren vooraleer het zover komt, maar ik heb nu ook geen zin om hier onnodige kosten te gaan doen...

Als ik dit hele verhaal zo teruglees dan doet me dit ook wat denken aan een kleuterklas.
Ik heb intussen al genoeg geduld gehad, maar ik laat me deze keer niet doen.
Ik heb niet het gevoel dat ik baas ben over mijn eigen grond.
Als er een wagen aan de zijkant van de woning staat geparkeerd dan komen ze aanbellen om op een boertige manier te zeggen dat die auto daar weg moet...

Ja jongens, tof verhaal.

Met mijn buren was het net omgekeerd.
Op de plaats waar ik aan het bouwen ben, stond ook eerst een heel grote hoge haag, doordat dit veel te groot was en over de scheiding grens komt, gingen ze dit wegdoen. Alsook was dat mens te oud om dit te onderhouden en de dochter (die daar nu woont) wilt zo weinig mogelijk in de hof doen. Dus wilde ze ook schutsels plaatsen
Ze belde me op om eens voor de eerste keer af te spreken, ik nam dan ook mijn bouwplannen mee om ze eens te laten zien hoe u toekomstig buur huis eruit zou zien.

De vriend (van de dochter) had zich al goed voorbereid en opzoek op het internet gedaan ivm de wetgeving daaromtrent.
Ze lieten dan die schutsel zien, was van dat composiet hout en de offerte stak er ook bij en dacht al van, amai nee dat gaat me hier wat geld kosten. Dan vroegen ze welke kleur ik het schoons vond en om eerlijk te zijn vind ik al de kleuren dat hun kozen mooi. Dan ineens zei ze van, we zullen anders die kleur pakken, die past het best bij u donkere gevel. Ik zei dat is waar, maar we moeten met jullie huis ook rekening houden hé, ja maar dat past bij ons huis ook wel hoor.

Dan kwam de vriend met hun "contractje" af, daar stond dan op dat ik toestemming gaf om op de scheidingslijn te schutsels te laten plaatsen. Dat ik niets moest betalen en dat hun zorgen voor het onderhoud van de schutsels en dat ze me niet kunnen vragen om daarvoor de bekostigen, tenzij ik zelf schade deed. Ik dacht van direct tekenen die handel.
Ze waren verschoten dat ik zo een jonge kerel was en ze vonden het dan wat zielig om geld aan mij te vragen. Alsook had de familie net al die gronden verkocht van die verkaveling (zo'n 80 stuks) dus slecht zitten ze er nu niet bij.


Paar dagen nadien kwamen die werkmannen en vroegen ze aan mij of ik even wilde komen mee zien voor de grens. Al die paaltjes van de gronden waren al reeds ingeklopt door de landmeter (die voor verkaveling zorgde). Nadien hadden ze hun schutsel uitgezet en kwamen ze nog eens vragen om te komen kijken of het goed was, voordat ze dan begonnen. Alles was in orde, dus hebben ze die daar geplaatst.

Persoonlijk vind ik ook dat met zoiets je best met de buren alles deftig overlegt. Bij u zo'n touw gebruiken als leidingsdraad, dat is voor problemen vragen, pakt dan een metskoord ofzo. En kijkt allebei even of je beide akkoord gaat en jij moet inderdaad toestemming geven om op die lijn iets te zetten. Heeft dan toch even geduurd voordat hij begon?

Nog wat nieuws.
Ik heb op 50 cm van de scheiding aan beide palen zelfs een paal geslagen en een koord aan gespannen.
Komt erop neer dat de eerste 2 schutsels nog door de beugel kunnen, al de rest staat scheef.
De (voorlopig) laatste plaat staat voor 30 cm op mijn grond.

Mijn buurman heeft opnieuw de landmeter laten komen.
Hij heeft mijn constatatie ook meteen bevestigd en mijn buurman opgedragen om dit zsm in orde te maken.
Hopelijk neemt hij het nu wel aan en komt dit alsnog in orde, deze keer zonder ruzie.

Bimmer zei:

Persoonlijk vind ik ook dat met zoiets je best met de buren alles deftig overlegt. Bij u zo'n touw gebruiken als leidingsdraad, dat is voor problemen vragen, pakt dan een metskoord ofzo. En kijkt allebei even of je beide akkoord gaat en jij moet inderdaad toestemming geven om op die lijn iets te zetten. Heeft dan toch even geduurd voordat hij begon?

Klik om te vergroten...

Hij heeft eerst tegen zijn haag nog een extra draad gespannen, zodat zijn honden (5 stuks) zeker niet wegkunnen.
Nu opeens gaat hij toch nog platen zetten. Met welk nut weet ik niet, maar hij doet maar.
Eigenlijk boeien die platen mij ook niet, maar het moet correct gebeuren.
Anders laat je toch ook geen landmeter komen?

Hoelang deze gaan blijven staan weet ik ook niet, dit zijn schutsels die gemaakt zijn van vurenhout (wegwerppalletten), aan elkaar gezet met 2 nietjes per latje.
Ik ben het gewoon beu dat hij zich telkens opnieuw in de slachtoffer-rol gaat steken, terwijl ik gewoon wil dat het correct verloopt.
Zaterdag komen zijn werkmannen de schutsels opnieuw afbreken en opnieuw plaatsen.
Momenteel heb ik veel zin om tegen die mannen te zeggen dat ze deze opnieuw mogen afbreken, maar dat mijn buurman eerst eens moet passeren alvorens ze opnieuw beginnen te plaatsen.
Nu was de landmeter degene die alles heeft mogen overbriefen over de geplande werkzaamheden.
Dit is misschien extra olie op het vuur gooien, maar eigenlijk ben ik zijn mentaliteit zelf beu.
Ons laatste gesprek (als het al een gesprek was te noemen) ligt nog altijd op mijn maag.