Gumball
Los van (het gebrek aan) subtiliteit van sommigen op het forum klopt het wel wat je een aanzienlijk financieel risico neemt met een pure assumptie op meerinkomsten in de toekomst. Doemdenken moet je niet maar er zijn wel wat realistische situaties mogelijk waar je met een kater achterblijft. Hierbij mijn input.
Lening grond + gebouw
Als je voor een project grond + bouwen leent ben je verplicht om binnen een welbepaalde termijn al je kapitaal op te nemen. Voor de bouw dienen hier echte facturen tegenover te staan, de bank zal je woning als onderpand gebruiken dus een gecombineerde lening kan alleen als je echt gaat bouwen. Als je enkel voor de grond leent dan spreek je over een zuivere belegging.
Het voordeel dat je iets met je spaarcenten doet en dat je opnieuw kan verkopen mits een relatiebreuk weegt daar mijn inziens niet op tegen de nadelen. Je betaalt registratierechten en notariskosten: duurt zeer lang voor je dat eruit haalt. Bij wederverkoop op korte termijn maak je sowieso serieus verlies.
Het is de eerste jaren een passieve belegging, je buffert enkel de stijging van de kosten op bouwgrond. Daarnaast sta je héél zwak tegen de bank. Voor je bouw ga je opnieuw bij dezelfde bank moeten aankloppen omdat er al een hyptoheek zit op de grond, dan naaien ze je vierkant met intrest% of je moet op dat moment ook je grond herfinancieren. Je zal zien dat ze typisch 0,5 tot 0,6% meer intrest aanrekenen (net niet voldoende om te herfinancieren).
Logica pas binnen paar jaar bouwen
- Je moet rekening houden met de inflatie van de bouwkost, die ligt de laatste jaren hoger dan de (loon)index. Dus nu rekenen met EUR 1700 / m² zal in de toekomst niet meer opgaan. Je project zal ofwel duurder ofwel klein uitvallen. Wij hebben in 2014 een vrij "gewone" woning gezet voor €300K excl grond... dat budget is snel op en intussen is alles een stuk duurder geworden.
- Een loon van 3.500 EUR a 4.000 EUR voor een koppel is niet slecht, maar ook niet van die orde dat het bovengemiddeld is. De vuistregel van 1/3e van je inkomen aflossen kan er dus op toegepast worden wat uitkomt op een 1.170 EUR - 1.350 EUR (best case) per maand aflossen in je huidige situatie. Je kan daar misschien nog een beetje boven gaan en je levensstijl aanpassen maar daar zit weinig rek op tenzij je (beide) zeer serieuze outlook hebt naar een financiële verbetering.
- Je rekent toekomstige inkomsten maar je rekent geen toekomstige kosten. Bij het bezitten van een huis (ook nieuwbouw) komen wat extra kosten, je onroerende voorheffing alleen al eet een hap van €100 per maand uit je budget. Er zijn altijd nog wat extra's die je daarna uitgeeft en niet voorzien had (verf, gras, oprit, tuinhuis, ...)
- Kinderwens? Reken al snel op €500 per maand aan budget. Dat gaat van rechtstreekse zaken als inboedel, kleren, pampers, etc tot onrechtstreekse zaken als op termijn een grotere tweede auto.
- Pyschologie is een klotesector. Mijn madam kan erover meespreken, de kans dat je vriendin nooit aan haar verhoopt loon kan werken is niet onbestaande. Een betere job is echter ook realistisch, ze zou in de sociale sector wel aan 1.700-1.800 EUR per maand moeten raken. Ze zou nu toch actief moeten solliciteren om weg te raken uit de retail, hoe langer ze daarin zit hoe harder haar marktwaarde zakt.
Realistisch scenario
Gezien je vriendin net afgestudeerd is zou ik je eerst aanraden om 1-2 jaar als beide werkend samen te leven voor jullie overgaan tot de aankoop van iets permanent. Bepaalde kosten recupereer je niet bij een aankoop dus als het snel tot een breuk komt is dat (ook financieel) zuur. Je kunt in eerste instantie ook de huur delen...
.
Dat stadium gepasseerd? Dan zou ik met jullie budget gaan voor een (starters)woning met een meer realistisch budget. Zet je eigen inbreng op papier en zoek iets van max 400K EUR (met je eigen inleg max 300K lenen) en je komt op een comfortabele aflossing.
Dan heb je return vanaf dag één, leer je samenwonen met een volwaardig doch realistisch budget en wordt het geen zware financiële kater als jullie op termijn alsnog uit elkaar gaan. Die starterswoning surft mee op dezelfde wooninflatie als de bouwkosten dus je geïnvesteerde centen gaan meer opbrengen.
