Zoals in elk (vrij) beroep bestaan er goede en slechte. Een goede notaris is nog steeds de beste waarborg voor rechtszekerheid.
Mijns inziens is het nogal kort door de bocht om te zeggen dat de overheid of advocaten hun functies perfect kunnen overnemen.
Notarissen zijn bij wet bevoegd voor :
- het personen- en familierecht (het opmaken van huwelijksakten, echtscheidingsakten,...)
- het erfrecht (het opmaken van testamenten, verklaringen van erfrecht, erfovereenkomsten,...)
- het zakenrecht (het opmaken van akten van verkoop, hypotheekakten, openbare verkopen,...)
- het rechtspersonenrecht (het opmaken van oprichtingsakten, statutenwijzigingen, akten van overdracht en uitgifte van aandelen, akten van juridische fusie en -splitsing en dergelijke)
- het gerechtelijk recht (inventarissen, gerechtelijke vereffeningen en verdelingen, etc...)
- Daarnaast kunnen partijen de notaris ook vragen om andere akten voor hen in notariële vorm op te maken. Het gaat daarbij om akten die partijen anders als onderhandse akten zouden opmaken (meestal diverse soorten overeenkomsten).
Het masterjaar "MaNaMa in het Notariaat" is op die domeinen gericht.
Notarissen hebben een brede kennis van die materies aangezien ze er specifiek voor hebben gestudeerd. Net als een oogarts die bepaalde specialisatie heeft gedaan. Advocaten hebben doorgaans maar een master in de rechten en kiezen meestal één of twee specialisaties (als werkdomein), vb strafrecht + strafprocesrecht of burgerlijk recht + contractenrecht of fiscaal recht enzovoort. Notarieel recht is veel ruimer. Ook ambtenaren hebben deze kennis niet.
Correctie: ambtenaren hebben die kennis wel, alleen zit die niet gecentraliseerd bij 1 persoon, maar bij verschillende overheidsdiensten. Maar niets belet dat de notariële bevoegdheden verdeeld worden over verschillende overheidsdiensten, per vakdomein.
Trouwens: de notaris is een generalist die een beetje weet over alles, maar per notariaat heb je ook gewoon specialisten nalatenschap, successie, vastgoed etc.
Daarnaast zijn advocaten per definitie partijdig. Ze behartigen de belangen van hun cliënt(en). De notaris is een openbaar ambtenaar (en ondernemer, zie verder) en oefent zijn ambt in onafhankelijkheid uit en dient op de eerste plaats de belangen van
alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen. De notaris vervult een maatschappelijke vertrouwensfunctie en heeft een hiermee samenhangende geheimhoudingsplicht.
Klinkt mooi in theorie, maar in de praktijk kiest elke notaris voor de partij die hem heeft aangesteld.
Anderzijds zal de notaris als ondernemer de commerciële belangen van zijn kantoor in de gaten te houden. De notaris is dan wel openbaar ambtenaar met een publieke taak, maar hij ontvangt geen bezoldiging van overheidswege. De notaris dient zelf te zorgen voor zijn inkomsten, hetgeen vooral gebeurt door bij cliënten bepaalde kosten in rekening te brengen.
Een notaris is geen ondernemer , omdat er enkele zaken fundamenteel verschillen van de omgeving waarin een normale ondernemer "handel drijft":
- vaste, wettelijke tarieven voor wat de erelonen betreft en prijsafspraken tussen de notariaten voor wat betreft de aktekosten (ik heb het zelf getest door er verschillende tegen elkaar uit te spelen, meer dan een paar 100 € verschil zat er nooit tussen en geen enkele wou werken met een provisiesysteem voor de aktekosten)
- consumenten moeten VERPLICHT beroep doen op zijn diensten en dat voor een zeer breed dienstenpakket zodat er een zeer ruime klantenpool is
- numerus clausus: zowel wettelijk georganiseerd - door het ingangsexamen- als financieel: door de hoge kost om een notariaat over te nemen
Wat de ambtenaren betreft bestaan er in Vlaanderen drie takken van de overheid die te maken hebben met het notarieel recht:
- De dienst vastgoedtransacties van Vlabel.
- De diensten rechtszekerheid van de Fod Fin.
- De diensten van de registratie- en erfbelasting van Vlabel.
Elk van die diensten heeft bepaalde (welomgeschreven) taken en enkel de dienst vastgoedtransacties is bevoegd om (net als een notaris) notariële akten te verlijden.
Er zou dus maar één soort ambtenaren in aanmerking komen om bepaalde taken van het notariaat over te nemen, nl de Vlaamse Commissarissen van vastgoedtransacties die akten mogen verlijden. Deze ambtenaren behandelen echter alleen vastgoeddossiers waar de overheid partij bij is. Bijvoorbeeld onteigeningen of aan- of verkopen door de overheid.
Dat is dus een zeer beperkte greep uit het takenpakket van notarissen zoals hierboven omschreven.
Men zou dus die commissarissen bevoegd kunnen maken voor vastgoedakten waar de overheid geen partij bij is en zo alle aan- en verkopen (we spreken dan nog niet over afstand-delingen, of roerende en onroerende schenkingen) via die commissarissen laten passeren. Dit lijkt me echter praktisch niet haalbaar gezien de huidige achterstand en doorlooptijd van dossiers bij de dienst vastgoedtransacties. Je zou kunnen zeggen: we werven veel, veeeel meer (statutaire!) ambtenaren aan maar die slogan is niet bepaald populair en de Vlaamse regering bestaat hoofdzakelijk uit (neo)liberale partijen, dus dat zie ik niet gebeuren. Daarnaast zou het aanwerven ervan maar een zeer kleine eerste stap zijn. Een afgestudeerde jurist begint zoals gezegd ook niet meteen als notaris. Zo'n ambtenaren zouden jaren ervaring moeten opdoen om die akten te mogen verlijden. Toen Vastgoedtransacties nog bij de Fod Fin zat hadden die ambtenaren de graad van Adviseur (minimum 6 jaar anciënniteit + een rits examens en opleidingen achter de rug).
Toevallig werkt een kennis van mij bij de afdeling vastgoedtransacties als commissaris na enkele jaren op een notariaat te hebben gewerkt. Hij doet als commissaris vooral onteigeningsaktes en hij zegt zelf dat die qua complexiteit zeker niet moeten onderdoen voor de vastgoed-,krediet, - en vennootschapsaktes die hij op het notariaat moest doen, op enkele uitzonderingen na dan. Dus je kan de voorbereiding van die aktes perfect aan jonge commissarissen vastgoedtransacties overlaten. De verantwoordelijkheid leg je dan gewoon bij het diensthoofd ( en finaal de overheid zelf)
Dus om dat werk over te nemen is het zeker niet vereist dat dat allemaal mensen met jaren ervaring en de kennis van een notaris moeten zijn Overigens op een notariaat zijn de juridisch geschoolde medewerkers vaak ook jonge mensen die soms zelfs recht van de schoolbanken komen en dus ook on the job vanalles moeten leren.
Daarnaast fungeert de notaris tevens als vertrouwenspersoon voor zijn cliënt. Als zijn cliënt hem vraagt of het mogelijk is om vb een onroerend goed zo fiscaal optimaal mogelijk aan te kopen (vb via een vennootschap of een gesplitste aankoop) dan zal de notaris (binnen het wettelijk kader) kijken wat er mogelijk is. Aangezien Vlabel, waar de dienst vastgoedtransacties deel van uitmaakt, ook de registratierechten op de verkoop van onroerende goederen int denk ik niet dat die ambtenaren daar het best geplaatst voor zijn.
Zwak argument. Hiervoor kan hij perfect ook zijn boekhouder/een fiscaal advocaat inschakelen. Dat is dus geen dienst die . Dat is ook niet de taak van een notaris waarover de discussie hier gaat, want geldt maar voor een specifiek type clïenteel en is geen akte aan een absurd ereloon.
Inderdaad, 5 jaar rechten, 1 jaar notariaat, 3 jaar stage, 8549 opleidingen om uw kennis op peil te houden en dan slagen voor één van de moeilijkste examens die je in ons land kan afleggen.
En nadien? Het grote niets indien ze dat willen, want er is geen enkele incentive om bij te blijven... Een jonge notaris zei letterlijk tegen mij: ik zou als cliënt nooit bij een notaris ouder dan 50 gaan, want die zijn helemaal niet meer mee.
Die zullen het waarschijnlijk te druk hebben met hun geld te tellen
Je krijgt er wel iets voor terug, rechtszekerheid. Wanneer de akte werd verleden ben je 100 % zeker (of zou je dat toch moeten zijn) dat jij nu eigenaar bent, dat de inhoud van de akte klopt, dat de verkoper wel degelijk eigenaar was van het verkochte goed, dat het erf niet is bezwaard door erfdienstbaarheden, etc. De notaris is daarvoor verantwoordelijk en aansprakelijk.
Nu komen we tot de kern van de zaak: laat de keuze of (en hoeveel) de mensen willen betalen voor die rechtszekerheid aan de mensen zelf.
Ten tweede kan die rechtszekerheid, omdat de informatie/documentatie tot die rechtszekerheid leidt ook bij heel wat overdiensten gekend is ( en ook door de notaris moet worden opgevraagd voor de akte)
Wat je zegt over "eenvoudige" akten waarin niet veel tijd kruipt, maar die toch veel geld kosten klopt wel. Het hangt natuurlijk af op welk notariaat je werkt (vb een landelijk kantoor met 4 medewerkers vs Berquin, een kantoor met meer dan 60 man in Brussel). Het spreekt voor zich dat Berquin veel complexere dossiers zal behandelen.
Tuurlijk klopt dat... En dat is net het schandalige aan de zaak: de argumenten " rechtzekerheid en complexitteit en superjurist etc" gaan er allemaal aan voorbij dat 90% van alle aktes basis templates zijn waar niets moeilijk aan is.
Maar doorgaans halen notarissen een aanzienlijk aandeel van hun inkomsten uit verkopen, kredieten, schenkingen, etc. Relatief eenvoudige akten dus. Wat vennootschappen betreft kan je zeker niet generaliseren. Ja, de oprichting van een BV voor vb een restaurant zal niet zo moeilijk zijn. Anderzijds heb ik al redelijk complexe constructies op poten moeten zetten, dusja.
En dat zijn dan de uitzonderingen die de regel bevestigen. Oprichtingsaktes, kapitaalsverhoging, kapitaalsvermindering, akte ontbinding-vereffening. Dat zijn de aktes die het meest courant zijn voor vennootschappen.
Een voorbeeld: de overgangsregeling liquidatiebonus enkele jaren geleden: notaris passeert weer 2 keer langs de kassa: bij de kapitalalsverhoging en 4 jaar later bij de kapitaalsvermindering. 2 poepsimpele aktes waarvoor ze 1300-1500 € factureren. Goed gelobbyd!
Ja en nee.
Je moet een onderscheid maken in de verschillende kosten die een notaris aanrekent hé. Bij aankoop van een onroerend goed (omdat je dat aanhaalt) vinden wij bvb volgende zaken terug op de afrekening van een notaris:
De discussie gaat hier niet over de belastingen bij de aankoop en of die al dan niet te hoog zijn. Dat is typisch het klassieke argument van de notaris "jama kijk eens naar die registratierechten, mijnheer, dan ga je over mijn ereloon toch niet zagen he". Dus al wat hieronder komt is niet echt relevant voor de discussie. Met die belastingen heb ik trouwens geen problemen, want die komen ten goede aan de hele maatschappij en niet aan 1 parasiet
- Registratierechten : de grootste kost, vroeger 10 % nu 6% voor de aankoop van een enige eigen woning. Stel dat je een huis van 400.000 € hebt gekocht zal de notaris u vragen om 24.000 € voor het verlijden van de akte op zijn kantoorrekening te storten. Sommige mensen (ik heb er zo'n gehad) denken dat dit het ereloon is van de notaris. Het betreft natuurlijk belastingen die de notaris integraal naar Vlabel moet doorstorten. Als mensen vinden dat de prijs van bepaalde transacties te hoog zijn, zou men veel meer kunnen besparen door de tarieven van verkooprechten, schenkingsrechten, erfbelasting etc eens onder de loep te nemen. Daarnaast kunt ge u afvragen waarom je erfbelasting moet betalen op zaken waar je ouders heel hun leven hebben voor gewerkt en belastingen hebben op betaald. Maar das een andere discussie
.
- BTW.
- Ereloon (bij wet vastgelegd, op een verkoop van 400.000 € is dat 2.534,65 €).
- Aktekosten (een post waarmee de notaris een beetje mee kan goochelen, zie verder).
- Kosten voor de hypothecaire overschrijving.
- Administratieve kosten (voor de bij de instanties opgevraagde documenten, soms vallen ze bij de aktekosten, sommige notarissen rekenen ze apart).
De erelonen zijn wettelijk bepaald, dat ligt vast en is bij elke notaris in België hetzelfde. Het is een vergoeding voor de rechtszekerheid en de tegenwerpelijkheid die ze bieden bij het verlijden van akten.
Handig om je achter te verstoppen natuurlijk, dat ze wettelijk vastliggen En aan die rechtszekerheid en tegenwerpelijkheid heeft de notaris slechts een heel kleine bijdrage, want niet te wijten aan zijn dossierkennis/capaciteiten als jurist maar gewoon aan zijn ambt en de juridische draagwijdte van de akten die hij verlijdt.
"Aktekosten" is een specialleke. Dat zijn "dossierkosten" (whatever that means). De beste omschrijving die ik hiervoor heb, is een vergoeding voor de tijd en het werk van het personeel van de notaris. Deze post ligt niet vast en een "publiek geheim" is dat notarissen hier "toegevingen" in kunnen doen (maar het mag eigenlijk niet). Wat ik in mijn tijd veel heb gezien zijn notarissen die voor "goede cliënten" deze post bvb herleiden van 1000 € naar 700 €. Een kwijtschelding of een halvering heb ik nooit meegemaakt.
Van die aktekosten gaan mijn tenen nog het meeste krullen en alle notarissen ( en jij blijkbaar ook) vinden dat blijkbaar evident. Hoe wereldvreemd kan je zijn: je krijgt al een bijzonder royale
ereloon (waarbij je vergoeding automatisch verhoogt als de prijzen stijgen voor wat betreft vastgoedaktes) waarmee ALLE kosten al ruimschoots gedekt zijn en dan vind je het nog nodig om EXTRA én om die nog eens te justifiëren
Maar als je dan vraagt voor een provisie en een afrekening van de kosten, krijg je een njet op het rekwest.
Die kennis van mij die nu vastgoedcommissaris is, heeft mij zelf letterlijk bevestigd dat die aktekosten gewoon verkapt ereloon zijn, omdat de effectieve kosten voor het maken van de akte ( bodemattest, overschrijving in registers hypotheekbewaarder, hypothecaire getuischriften) en die ze uiteraard mogen doorrekenen peanuts zijn en slechts een fractie van het forfait dat je moet betalen en waarvan je niks terugkrijgt.
De rest van de kosten spreken voor zich.
Zoals gezegd hebt ge goede en slechte notarissen zoals bij alle (vrije) beroepen. Ik heb nog tussenkomsten gedaan (naar de andere notaris gaan om de akte te verlijden wanneer hij de pen heeft) waarbij ik merkte dat het de eerste keer was (bij het verlijden van de akte dus) dat de notaris die akte onder ogen kreeg. En als ge er dan een specifieke vraag over stelt en hij kan er niet op antwoorden en moet zijn medewerker er bij roepen, ja dan is het hek van de dam.
En dat voor een zogenaamde topjurist? Vind je dat zelf normaal voor iemand met zoveel voordelen en zo'n bevoorrecht statuut?
Maar mijn baas (en ik weet dat er nog vele andere zo zijn) was een controlefreak die bang was voor zijn aansprakelijkheid (= fouten in de akte niet gedekt door de verzekering van het notariaat) en steevast elke avond alle dossiers voor de volgende dag meenam naar huis om ze van A tot Z door te nemen. Als hij dan op iets viel, kreeg je het dossier 's morgens op uw bureau met de vraag de nodige aanpassingen aan te brengen.
De meeste mensen die in een notariaat werken en dossiers behandelen hebben (uit mijn ondervinding) een master in het notariaat of een master in de rechten, een bachelor in de rechtspraktijk of zijn gelijkwaardig door ervaring.
Dan raad ik je aan om eens wat jaarekeningen door te nemen en dan zal je vanonder zien in de kwlaificaties van het personeelsbestaan dat er nog zeer veel zitten met enkel secundair onderwijs of hogeschool . Er zijn wel meer juristen dan vroeger, maar dan nog. Met zo'n vette winstmarges kan dat er wel af zeker.
Je moet trouwens goed gek zijn om als jurist daar langer dan 3 jaar te zitten: jij al het werk doen en hij gewoon wat nalezen, voorlezen en cashen. Tenzij je echt de parasietengroep wil joinen natuurlijk.
Haha, helaas hanteren ze minimumbarema's voor hun personeel en die zijn niet vet.
Ja, ze worden verplicht aangesloten maar die verzekering doet zeeeeeer moeilijk in zo'n dossiers dus de meeste notarissen willen er gewoon nooit mee worden geconfronteerd.
Ik ben wel geen tegenstander van het idee om het Belgisch notariaat te liberaliseren naar Nederlands model.
Dat wil hoofdzakelijk zeggen: afstappen van de bij wet vastgelegde erelonen.
