Archief - Vastgoed aankopen met werkvennootschap

MiniJeffrey · 27 nov 2017

Wonkelrijm zei:
De vennootschap kan die lening afbetaling met bruto inkomsten, als particulier heb ik die middelen niet. Als ik beslis om op mijn 55 te stoppen me werken, en ik heb tegen dan via de vennootschap nog een eigendom kunnen verwerven dan is die vennootschap mijn appeltje voor de dorst en keer ik mezelf daar een loon uit aanvullend op mijn pensioen.

Ik snap het niet helemaal tbh...

De vennootschap is een 1persoonsBVBA neem ik aan? Daarvan ga je genoeg kapitaal moeten volstorten zodat je vennootschap misntens levensvatbaar wordt. Dan wil je met die vennootschap werken, klanten factureren en jezelf een loon uitkeren? Die vennootschap gaat dan ook een stuk vastgoed aankopen en jij zal hierin huurder worden? Je gaat dit doen omdat je niet persoonlijk financiën wil spenderen aan het vastgoed? Dan ben je akkoord dat je vennootschap minder loon zal kunnen uitkeren wegens afbetalen hypotheek? Je gaat dus minder loon uitbetaald krijgen en van dit loon ga je dan ook nog eens je huur betalen? Dus uiteindelijk verarm je jezelf?

De 1.000 euro die je bvba zal afbetalen aan de bank kan je bvb niet uitgestort krijgen als loon. Laat ons dus zeggen dat je en 400-500 euro zou verliezen netto. En dan ga je een - laat ons zeggen - 700 euro huur betalen aan je vennootschap? Wetende dat je vennootschap serieus belast gaat worden op die eigendom (wat dus betekent nog minder liquiditeit voor jou uiteindelijk) moet je jezelf afvragen of die situatie financieel wel beter is dan zelf de woning afbetalen. Als je vennootschap meer loon kan uitkeren doordat ze die zware hypotheek niet heeft én door het niet voorkomen van de verschillende belastingen heb je misschien budget genoeg om zelf comfortabel een woning af te betalen.

Ik zou nooit iemand aanraden een BVBA op te richten met het oog op het verwerven van een woning. De woning is ten eerste niet van jou (zelfs al ben je 100% eigenaar van je 1mbvba) en het is financieel bewust zo gemaakt dat vennootschappen niet interessant vastgoed kunnen opkopen (om te vermijden dat de quasi volledige private huizenmarkt in handen van bedrijven zou komen). Mijn advies zou zijn om je nog eens goed te bedenken.

Anoniem15 · 28 nov 2017

MiniJeffrey zei:
Ik snap het niet helemaal tbh...

De vennootschap is een 1persoonsBVBA neem ik aan? Daarvan ga je genoeg kapitaal moeten volstorten zodat je vennootschap misntens levensvatbaar wordt. Dan wil je met die vennootschap werken, klanten factureren en jezelf een loon uitkeren? Die vennootschap gaat dan ook een stuk vastgoed aankopen en jij zal hierin huurder worden? Je gaat dit doen omdat je niet persoonlijk financiën wil spenderen aan het vastgoed? Dan ben je akkoord dat je vennootschap minder loon zal kunnen uitkeren wegens afbetalen hypotheek? Je gaat dus minder loon uitbetaald krijgen en van dit loon ga je dan ook nog eens je huur betalen? Dus uiteindelijk verarm je jezelf?

De 1.000 euro die je bvba zal afbetalen aan de bank kan je bvb niet uitgestort krijgen als loon. Laat ons dus zeggen dat je en 400-500 euro zou verliezen netto. En dan ga je een - laat ons zeggen - 700 euro huur betalen aan je vennootschap? Wetende dat je vennootschap serieus belast gaat worden op die eigendom (wat dus betekent nog minder liquiditeit voor jou uiteindelijk) moet je jezelf afvragen of die situatie financieel wel beter is dan zelf de woning afbetalen. Als je vennootschap meer loon kan uitkeren doordat ze die zware hypotheek niet heeft én door het niet voorkomen van de verschillende belastingen heb je misschien budget genoeg om zelf comfortabel een woning af te betalen.

Ik zou nooit iemand aanraden een BVBA op te richten met het oog op het verwerven van een woning. De woning is ten eerste niet van jou (zelfs al ben je 100% eigenaar van je 1mbvba) en het is financieel bewust zo gemaakt dat vennootschappen niet interessant vastgoed kunnen opkopen (om te vermijden dat de quasi volledige private huizenmarkt in handen van bedrijven zou komen). Mijn advies zou zijn om je nog eens goed te bedenken.

Ik betaal toch helemaal geen huur aan de vennootschap? Waar haal je dat, heb je alles goed gelezen?

MiniJeffrey · 28 nov 2017

Als ik het goed voorheb mag je niet gratis wonen, dat is een voordeel van alle aard.

Epyon · 28 nov 2017

Wonkelrijm zei:
De vennootschap kan die lening afbetaling met bruto inkomsten, als particulier heb ik die middelen niet.

Wederom: de bank zal nul komma nul kijken naar uw vennootschap als het enige dat in de vennootschap zit uw eigen consultancy-activiteiten zijn. Dat zijn persoonsgebonden activiteiten die geen euro opbrengen als jij niet meer kan werken. De bank zal uw vennootschap niet als een aparte rechtspersoon beschouwen hoor. Neem dat maar aan van iemand die al zes jaar een eigen IT firma in een vennootschap heeft en al veel rondjes bij banken heeft gedaan.

Ook voor vastgoed zal het eerste wat de bank zal vragen zijn: waarom in een vennootschap? Een zakelijk krediet voor vastgoed is immers een héél andere materie dan een particulier krediet, en de bank zal hier ook niet zoveel in geïnteresseerd zijn. Maar dat is niets wat je boekhouder je ook niet zal vertellen.

Anoniem15 · 28 nov 2017

MiniJeffrey zei:
Als ik het goed voorheb mag je niet gratis wonen, dat is een voordeel van alle aard.

Maar ik wil daar toch helemaal niet wonen, ik heb al een woning. Ik zou die verhuren aan derden.

Ik zal het nog eens uitleggen:

- Ik heb een consultancy activiteit via een vennootschap waarbij dagelijks tussen de 700 en 800 euro gefactureerd kan worden
- Ik koop op dat vennootschap een woning
- Ik breng die onkosten en rente binnen in de vennootschap
- Ik verhuur via de vennootschap die woning aan derden
- Ik keer mezelf ondertussen ook een loon uit
- Ik blijf werken als consultant zodat er nu zowel uit huurinkomsten als door mijn werk als consultant geld in de vennootschap komt
- Ik verwerf eventueel nog een tweede eigendom op de vennootschap
- Ik stop op mijn 55 met (fulltime) werken maar kan mezelf (door die huurinkomsten) wel nog steeds maandelijks iets uitkeren uit de vennootschap (tegen dan zijn die woningen waarschijnlijk wel afbetaald)

Reden hiervoor? Investeren voor later, en ook omdat ik geen zin heb om tegen dan tot mijn 70 te gaan werken, 5 dagen op 7.

Chilliewillie88 · 28 nov 2017

Doe maar niet. Vastgoed in een vennootschap is echt een drama. Zeker als ge het ooit eruit wilt halen, dan passeert ge dubbel en dik langs de kassa.

Ge denkt een belastingvoordeel te kunnen doen, maar volgens mij is dat er niet. Hypotheekaflossing zijn kosten in de vennootschap, akkoord. Maar huuropbrengsten zijn ook belast en vergeet uw latere meerwaardebelasting niet.

Zelf erin wonen kan ook niet gratis, maar dat is blijkbaar ook niet de bedoeling.

Ik denk dat het in uw geval interessanter is om een gedeelte van uw privé-woning te verhuren aan uw vennootschap.

Anoniem15 · 28 nov 2017

De enige reden dat ik voor investeren in vastgoed zou kiezen, is omdat dit geld blijft opbrengen als ik later wil stoppen met werken.

Epyon · 28 nov 2017

TS is dan ook niet op zoek naar een manier om belastingen en geld te besparen, enkel wil hij niet onmiddellijk belastingen betalen op zijn directe inkomsten. Dat hij via een vennootschap uiteindelijk meer belastingen en minder rendement zal hebben lijkt bijzaak. Daarom dat ook iedere boekhouder dit zal afraden.

Anoniem15 · 28 nov 2017

Epyon zei:
TS is dan ook niet op zoek naar een manier om belastingen en geld te besparen, enkel wil hij niet onmiddellijk belastingen betalen op zijn directe inkomsten. Dat hij via een vennootschap uiteindelijk meer belastingen en minder rendement zal hebben lijkt bijzaak. Daarom dat ook iedere boekhouder dit zal afraden.

Kan je me dat eens in detail uitleggen?

Epyon · 28 nov 2017

Epyon zei:
Er zijn idd enkele 'maren':
- Banken zijn niet snel geneigd om een hypotheek te geven aan een vennootschap die geen body heeft. Verwacht je hier aan heel wat romslomp en bijkomende voorwaarden (persoonlijke borgstelling, hogere percentages etc.).
- Huurinkomsten als particulier zijn quasi vrij van belastingen. Huurinkomsten als vennootschap zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Aan de andere kant kan je de afschrijving van het pand (niet van de grond!), herstellingen etc. dan wel weer aftrekken, maar puur fiscaal is verhuren als particulier het meest interessant.
- De opbrengst van een eventuele verkoop is onderworpen aan de meerwaardebelasting.
- Jij verwerft geen eigendom, je vennootschap doet dit. En tegenwoordig zijn de manieren om fiscaalvriendelijk vermogen uit een vennootschap te halen eerder beperkt. Het is ook niet omdat jij de vennootschap bezit, dat je met haar activa zomaar mag doen wat je wil (bijv. gratis in een huis van je vennootschap wonen mag niet).

Een rekenvoorbeeld: vennootschap koopt huis voor €100.000 en verhuurt dit aan een particulier. Stel dat de huur, €1.000/maand, net voldoende is voor de afbetaling van de lening + kosten. Stel na 10 jaar is het pand afbetaald. Er zijn nu twee mogelijkheden:
- Vennootschap verhuurt gewoon verder. €11.000/jaar winst (stel jaarlijks €1.000 kosten), na belasting schiet hier €7.370 van over. Dit keer je aan jezelf uit. Na belastingen schiet hier €4.055 van over in je eigen handen (45% marginale aanslagvoet PB). Had je als particulier verhuurd hield je meer dan tweemaal zoveel over.
- Vennootschap verkoopt huis voor €150.000. De meerwaarde van €50.000 wordt aan 20% belast (meerwaardebelasting + gemeentelijke heffingen). Er blijft in de vennootschap €140.000 cash over. Keer je dit zomaar aan jezelf uit houd je hier €46.200 van over (na vennootschapsbelasting en PB). Een andere optie is de liquidatie van je vennootschap. Sinds deze maand is de roerende voorheffing op vereffening gestegen van 10% naar 25% en houd je dus €63.000 over. Had je het huis als particulier gekocht en verkocht had je nu €150.000.

In de meeste gevallen is aankoop en verhuur van panden via een vennootschap dus niet interessant omdat dit in de PB niet belast wordt en in een vennootschap wel. Patrimoniumvennootschappen worden wel gedaan als een vorm van successieplanning of wanneer het commerciële panden betreft, wat wel in de PB belast wordt.

Epyon zei:
Zo rekent de bank niet hoor . De bank zal kijken naar de activa en de passiva van de vennootschap. Dat betreft enkel jij, want het is een consultancy firma. De bank zal dan inschatten wat er gebeurt als jij ziek wordt en niet meer kan werken. Zullen de huurinkomsten volstaan om de lening af te dekken? Ze zal u dan een lening voorstellen die betaalbaar is met de huurinkomsten, en zelfs lager want je moet ook met leegstand e.d. rekening houden.

Epyon zei:
Ik begrijp de redenering, maar vadertje staat komt altijd langs. Je kan het hoogstens uitstellen, maar dat wil niet zeggen dat je meer zal overhouden. Alle meerwaarden die je in de vennootschap realiseert zullen sowieso aan 33% + 50% belast worden, of dit nu direct of op je pensioen is. Je kan wel je aandelen verkopen (onbelast), maar een verkoop van een patrimoniumvennootschap is ook niet zo evident en de koper zal het fiscale voordeel dat jij doet in de aankoopprijs verrekenen. Er zijn nog andere truken, bijv. herbeleggen in het vruchtgebruik van een pand waar je zelf de naakte eigendom van hebt, maar een 'golden ticket' is dat zeker niet. Laat je dus zeker goed adviseren door een boekhouder. De tijd van u een mooie pensioenbonus te geven met de liquidatie van een vennootschap of de verkoop van je handelsfonds zijn helaas gedaan.

In het kort:
- Je zal niet makkelijker een lening op een vennootschap krijgen dan als particulier. De bank kijkt naar de persoonlijke situatie van de zaakvoerder, eventuele hypotheken die hij al lopen heeft zullen ook in rekening gebracht worden. Als je een lening krijgt zal dit meer dan waarschijnlijk aan een hoger tarief zijn dan als particulier, want je zal een zakelijk krediet krijgen. Je zal ook een persoonlijke borgstelling moeten tekenen, meestal met een tweederangshypotheek op je eigen woning.
- Wegens de uitermate fiscaalvriendelijke behandeling van huurinkomsten in de PB kan je als vennootschap nooit de rendementen realiseren die je als particulier kan realiseren. Er is een reden dat de meeste mensen die leven van verhuur dit als particulier doen. De voordelen die je wel hebt als vennootschap (aftrekken kosten) wegen een pak minder door dan de voordelen in de PB.
- Je zit met een probleem om later woningen fiscaalvriendelijk uit de vennootschap te verkopen en de opbrengsten ervan fiscaalvriendelijk naar je privaat vermogen te transfereren. Idealiter verkoop je je vennootschap, maar dat is niet evident.

Feit is dat in België het verwerven en verhuren van privaat vastgoed een veel hoger rendement haalt als je dit als particulier doet. Feit is ook dat tegenwoordig een vennootschap zowel qua aansprakelijkheid als financiering niets meer voorstelt, zeker niet voor starters.

Ik raad ten stelligste aan dit eens met je boekhouder en je huisbank te bespreken.

Anoniem15 · 29 nov 2017

Ik denk dat ik het nu begrijp. Misschien dat ik dan best de andere opties eens bekijk zoals het vruchtgebruik en verhuren van kantoorruimte aan de vennootschap, maar de woning wel particulier aankopen.

Is successieplanning dan echt de enige reden dat mensen woningen in een vennootschap gaan steken?

ResX · 29 nov 2017

Wonkelrijm zei:
Ik denk dat ik het nu begrijp. Misschien dat ik dan best de andere opties eens bekijk zoals het vruchtgebruik en verhuren van kantoorruimte aan de vennootschap, maar de woning wel particulier aankopen.

Is successieplanning dan echt de enige reden dat mensen woningen in een vennootschap gaan steken?

ja, klopt, maar de erfrecht gaat weer aangepast worden. Dus vanaf welk bedrag(voor 1 huizeke een venn oprichten is niet interessant) het interessant zal zijn, moeten we nog afwachten. Nu is dat interessant vanaf 750 000 euro dacht ik.

DogFacedGod · 29 nov 2017

Wonkelrijm zei:
Ik denk dat ik het nu begrijp. Misschien dat ik dan best de andere opties eens bekijk zoals het vruchtgebruik en verhuren van kantoorruimte aan de vennootschap, maar de woning wel particulier aankopen.

Is successieplanning dan echt de enige reden dat mensen woningen in een vennootschap gaan steken?

Verhuur van kantoorruimte kan je ook maar beperkt doen wegens herkwalificatie van 'overdreven huur' in bezoldigingen.

Vruchtgebruik is naar horen zeggen ook al minder populair geworden wegens te veel miserie met de fiscus.

Epyon · 29 nov 2017

Wonkelrijm zei:
Is successieplanning dan echt de enige reden dat mensen woningen in een vennootschap gaan steken?

En verhuur van commercieel vastgoed (kantoren, winkels), want daar word je in de PB dan wel weer veel op belast.

De tijden van fiscale ontwijking als KMO zijn de laatste jaren helaas sterk ingeperkt. Nu zou ik als consultant geen vennootschap meer beginnen, daar waar dit nauwelijks een viertal jaar geleden wel interessant was (lage liquidatiebonus, notionele interestaftrek, vennootschap in Luxemburg etc).

bassie82 · 29 nov 2017

Luquidatiebelasting bestaat toch nog altijd : 10%
Als je eruit haalt binnen de 5 jaar betaal je nog eens 17% en na 5 jaar 5%

volgens deze berekening komt erop neer dat je ipv 27% betaald je na 5jaar maar 13,64% betaald
Nieuwsb201615 | Decostere Accountancy

Of was het vroeger nog voordeliger?

Anoniem15 · 29 nov 2017

Epyon zei:
En verhuur van commercieel vastgoed (kantoren, winkels), want daar word je in de PB dan wel weer veel op belast.

De tijden van fiscale ontwijking als KMO zijn de laatste jaren helaas sterk ingeperkt. Nu zou ik als consultant geen vennootschap meer beginnen, daar waar dit nauwelijks een viertal jaar geleden wel interessant was (lage liquidatiebonus, notionele interestaftrek, vennootschap in Luxemburg etc).

Dus jij zou als consultant nu een eenmanszaak verkiezen?

Epyon · 29 nov 2017

Wonkelrijm zei:
Dus jij zou als consultant nu een eenmanszaak verkiezen?

Waarschijnlijk, of ik zou voor een commanditaire vennootschap gaan. Consultancy houdt normaal gezien geen risico op een faillissement met schulden in, en je werkt alleen. Die laatste zaken zijn de nl. de belangrijkste reden om voor een vennootschap (met beperkte aansprakelijkheid) te gaan.

Een Comm. V. is daarentegen een makkelijk op te richten vennootschap met lage kosten. Je hebt enkel twee vennoten nodig, een werkende (jij) en een stille vennoot (meestal je vrouw/man/familielied). De stille vennoot brengt €1 in en is enkel voor die €1 aansprakelijk en mag ook geen werk verrichten. De werkende vennoot is wel hoofdelijk aansprakelijk bij een faillissement, maar zoals ik zei kan je met consultancy niet echt failliet gaan. De akte en de boekhouding kan je zelf doen, dus niet veel kosten. Voor de rest heb je wel de voordelen van een vennootschap, zoals bijv. het verhuren van een stuk van je huis aan de vennootschap.

Dat staat los van de vraag of vastgoed in deze of een andere vennootschap een goed idee was, want daar blijft het antwoord hetzelfde op.

RadicalAtheist · 2 dec 2017

Hoe zeker ben je dat je 700/800 per dag kan factureren?

Greenie · 3 dec 2017

Epyon zei:
Waarschijnlijk, of ik zou voor een commanditaire vennootschap gaan. Consultancy houdt normaal gezien geen risico op een faillissement met schulden in, en je werkt alleen. Die laatste zaken zijn de nl. de belangrijkste reden om voor een vennootschap (met beperkte aansprakelijkheid) te gaan.

Een Comm. V. is daarentegen een makkelijk op te richten vennootschap met lage kosten. Je hebt enkel twee vennoten nodig, een werkende (jij) en een stille vennoot (meestal je vrouw/man/familielied). De stille vennoot brengt €1 in en is enkel voor die €1 aansprakelijk en mag ook geen werk verrichten. De werkende vennoot is wel hoofdelijk aansprakelijk bij een faillissement, maar zoals ik zei kan je met consultancy niet echt failliet gaan. De akte en de boekhouding kan je zelf doen, dus niet veel kosten. Voor de rest heb je wel de voordelen van een vennootschap, zoals bijv. het verhuren van een stuk van je huis aan de vennootschap.

Dat staat los van de vraag of vastgoed in deze of een andere vennootschap een goed idee was, want daar blijft het antwoord hetzelfde op.

En voor je aansprakelijkheid kan je jezelf ook nog altijd verzekeren indien gewenst.

Anoniem15 · 3 dec 2017

RadicalAtheist zei:
Hoe zeker ben je dat je 700/800 per dag kan factureren?

Waar ik momenteel werk word ik voor 800 per dag gefactureerd aan de klant, indien ik voor mijn huidige werkgever zou gaan werken op freelance basis nemen ze 10%.

Archief - Vastgoed aankopen met werkvennootschap

MiniJeffrey

Legacy Member

Anoniem15

Legacy Member

MiniJeffrey

Legacy Member

Epyon

Legacy Member

Anoniem15

Legacy Member

Chilliewillie88

Legacy Member

Anoniem15

Legacy Member

Epyon

Legacy Member

Anoniem15

Legacy Member

Epyon

Legacy Member

Anoniem15

Legacy Member

ResX

Legacy Member

DogFacedGod

Legacy Member

Epyon

Legacy Member

bassie82

Legacy Member

Anoniem15

Legacy Member

Epyon

Legacy Member

RadicalAtheist

Legacy Member

Greenie

Legacy Member

Anoniem15

Legacy Member