Archief - Vastgoed: Duurzame investering of bubble?

Zoals voor veel Vlamingen is vastgoed één van hun eerste en enige grote investeringen gedurende hun leven. Belangrijk om over na te denken dus. Niet zozeer OF je een eigendom moet kopen dan wel wanneer. Hoe ziet de toekomst van de huizenprijzen er uit?

Gedurende generaties is er een stijgende trend, steiler dan de loongroei. De kans dat de prijzen zullen stagneren (of zakken?) wordt dus steeds groter. Hieronder som ik enkele redenen op (pro en contra) waarom de huizenprijzen minder snel zouden stijgen, stagneren of dalen.

PRO:
- Zowel ECB als de OESO tonen aan dat de Belgische huizenmarkt overgewaardeerd is.
- Er was de afgelopen decennia ruimte voor prijsverhogingen omdat steeds meer mensen hoger opgeleid zijn en dus relatief gezien meer verdienen, we zijn nu op een punt gekomen waarbij de werkloosheidsgraad steeds hoger wordt bij hoogopgeleiden. Die factor zal dus stilaan minder belangrijk worden.
- Ook was er ruimte voor prijsverhogingen omdat steeds meer koppels allebei full-time gingen werken. Ook daar is momenteel een grens bereikt.
- De bevolking groeit steeds minder hard. Enkel nog door migratie, en dit wordt steeds strenger.
- Door de woonbonus kan er dit jaar nog een tijdelijke boost komen, daarna zou de goesting om te kopen weleens minder kunnen worden.

Indicatie: vastgoedcrisis in Antwerpen

CONTRA:
- De geschiedenis speelt in het nadeel. De ervaring leert dat (tot nu toe) de prijzen alleen maar stijgen. Of is dit de vastgeroeste mening van een vorige generatie?
- Ondanks de minder steile bevolkingsaangroei is er nog steeds een groei. Plaats blijft beperkt.
- Lage rente
- Steeds meer 20'ers en 30'ers krijgen financiële hulp van de (groot)ouders. Rekening houdend met het feit dat er steeds meer kleine gezinnen zijn (je kunt geen 6 kinderen een half huis cadeau doen) en met het enorme spaarvermogen van de Belgen is dit een niet te onderschatten factor.

Indicatie: België blijft aantrekkelijk voor vastgoedinvesteringen


Welke factoren zie ik over het hoofd, welke factoren zijn van ondergeschikt belang, wat is jullie mening?

Vooral de laatste CONTRA-argumentatie moet je inderdaad echt niet onderschatten. Het kapitaal van de huidige 50-ers en 70-ers is echt groot. En die krijgen nu kinderen/kleinkinderen die een huis willen kopen. Iedereen voelt aan dat de huidige situatie niet houdbaar is, maar dat vonden ze 10-15 jaar geleden ook al. En toch blijft alles maar stijgen.

Ik vermoed dat het ooit wel eens zal stagneren, maar op korte termijn zie ik dit nog niet gebeuren (voor normale woningen dan).

Mij lijkt de kans groot dat de woonbonus gaat herzien worden met de nodige gevolgen vandien.

stinky zei:

Mij lijkt de kans groot dat de woonbonus gaat herzien worden met de nodige gevolgen vandien.

Klik om te vergroten...

Idd, de woonbonus gaat psychologisch zwaar doorwegen als ze die afschaffen voor nieuwe aankopen. Ik verwacht tot een daling ze. Het is gewoon niet meer te betalen.

yaris zei:

Idd, de woonbonus gaat psychologisch zwaar doorwegen als ze die afschaffen voor nieuwe aankopen. Ik verwacht tot een daling ze. Het is gewoon niet meer te betalen.

Klik om te vergroten...

Wil je nu zeggen dat mensen bewust een huis kopen OMDAT er een woonbonus aan vast hangt? Volgens mij heeft het afschaffen van de woonbonus net geen effect op de prijs, de mensen die momenteel huizen kopen beseffen best dat ze de woonbonus niet als extra kapitaal voor hun huis moeten bezien...

Recent nog een studie gelezen die aantoont dat de woonbonus integraal wordt doorgerekend in de huizenprijzen (het omgekeerde van wat jij dus zegt sander). Als deze fundamenteel hervormd gaat worden zal er een daling komen (volgens de studie, maar als fiscalist deel ik die mening).

Langs de andere kant is een hypotheek afsluiten nu absurd goedkoop en gaat dit ook tot een keerpunt komen. Daarom vermoed ik dat het vastgoed misschien wel zal dalen op termijn in prijs maar dat de kost om vastgoed aan te kopen quasi hetzelfde gaat blijven. Om die reden denk ik dat de woonbonus op middellange termijn geen al te grote impact zal hebben, gezien die ook alleen geldt op de eerste en enige woning.

Aan de andere kant stel ik mij de vraag wat het alternatief zal zijn rond de planning van de overheid. De woonbonus kost veel geld maar zorgt ook voor een onmeetbaar aantal inkomsten. Vele belgen bezitten een woning en hebben een grote extra incentive om te kopen (ook al zou de prijs zakken, de Belg is fan van alles wat korting en aftrek heet) en kunnen daardoor in combinatie met hun pensioen meestal comfortabel oud worden en de zware kost die dit met zich meebrengt toch dragen.

Dat is een macro economische tactiek van de overheid. Neem je de woonbonus weg en wordt er meer gehuurd dan krijgt een groter deel van de bevolking problemen op zijn oude dag en vloeit het geld ook uit de staatskas maar gewoon op een andere lijn van de begroting.

edit: http://steunpuntwonen.be/Documenten...n/zkc4494-wp9-woningprijzen-een-regionaal.pdf

diagonaal gelezen naar aanleiding van een reportage op radio 1

botchla zei:

Recent nog een studie gelezen die aantoont dat de woonbonus integraal wordt doorgerekend in de huizenprijzen (het omgekeerde van wat jij dus zegt sander). Als deze fundamenteel hervormd gaat worden zal er een daling komen (volgens de studie, maar als fiscalist deel ik die mening).

Klik om te vergroten...

Hier geloof ik zelf 0,0 van. De woonbonus is ook maar een bepaalde gedeelte van je eventuele lening. Of je nu 200k leent, of je leent er 225k, dan zal het je niet meer fiscaal voordeel opleveren. Voor 2005 was er ook al fiscaal voordeel, zij het in mindere mate, maar het is niet dat er voor 2005 niets was. Er zijn trouwens mensen die hun derde of vierde pand kopen om te verhuren, dus veel gaan ze niet aan de woonbonus hebben. De woonbonus is trouwens niet van toepassing voor bouwgronden, en daar zijn de prijzen zowat het sterkst van al gestegen.

Waar ik wel in geloof is dat de lage rentevoeten de hoge huizenprijzen voorlopig in stand houden. Meer kunnen lenen is meer budget om meer te betalen. Voor een grotere lening op dezelfde duurtijd betalen we nu in totaal minder intrest dan de lening die wel aangingen in 2007 voor een veel kleiner bedrag.
Nuja, je zal dan minder betalen voor je woning, maar meer betalen aan intresten, wat nog niet goedkoper zal uitkomen.

Ik snap trouwens gans dat gedoe van de kostprijs van de woonbonus niet. 10% registratierechten op alsmaar duurder wordende huizen is toch pure kassa kassa voor de overheid? Bestaat er trouwens een overzicht van hoeveel registratierechten Vlaanderen in 2000 inde en hoeveel ze in 2013 inde? 21% BTW (luxeproduct?) op de bouw is eveneens pure kassa kassa, dus laat me niet lachen dat de woonbonus niet betaalbaar is.

Lees anders de PDF eens, ik was ook sceptisch maar wat erin staat houdt steek en cba om hier een beknopte versie neer te pennen. Die paper heeft behoorlijk wat aandacht gehad ook en ik vermoed dat een in detail bestudeerd dossier door een econoom en zijn team toch net iets accurater te werk gaan dan uw buikgevoel... ook al al zijn ze zelf ook genuanceerd en durven niets met zekerheid stellen.

Die cijfers van registratierechten bestaan bestaan ja, hier: http://www.docufin.fgov.be/intersalgnl/thema/stat/Excel/totale_fiscale_ontvangsten_histo.xlsx.

Verder wil ik nog toevoegen dat niet elke euro die uit de woonmarkt komt terug in de woonmarkt vloeit. Natuurlijk is dat kassa kassa, toch draait België met moeite break even.

Betaalbaar is de woonbonus ja, efficiënt en correct in elkaar gestoken is hij niet, 't is dat wat ze willen aanpakken.. helaas gaan ze het laatste stukje vet van de bil er ook af stropen om een putje te dichten. Op dat gebied ben ik gewoon een realist.

mac-bc zei:

Gedurende generaties is er een stijgende trend, steiler dan de loongroei. De kans dat de prijzen zullen stagneren (of zakken?) wordt dus steeds groter.

Klik om te vergroten...

lijkt me een bewering zonder basis. Je kan immers een huis van de jaren 50 niet vergelijken met een huis van vandaag. Het zou me niet verbazen dat een "standaard" huis dat je volgens de normen en eisen van de jaren 50 zet, evenveel of zelfs minder zal kosten. Een huis zonder badkamer of wc met stromend water is echter niet meer van de tijd. Een groot deel van de prijsstijging kan je daaraan toewijzen. Of zonder die stijging de huisprijs nog zoveel meer stijgt dan de loongroei+index, betwijfel ik. De reële GDP is in België met 41% gestegen van 1992 tot nu. De inflatie van 1992 tot nu was zo'n 50%. Samen dus meer dan een verdubbeling.

Wat zie je dan (van 1992 tot nu):
- bouwgrond is vervijfvoudigd in prijs
- woonhuizen duurder met een factor 3,7
- appartementen met 3,12
- villa's met 1,67

Villa's zouden, op basis van die ruwe analyse, zelfs in reële waarde gedaald zijn (rekeninghoudend met loonstijgingen). Dat huizen meer gestegen zijn dan bouwgrond zou kunnen te maken hebben met de factor bouwgrond, of dat een appartement sowieso beter in orde was (meestal recenter dan vaak oudere woningen).

Hieronder som ik enkele redenen op (pro en contra) waarom de huizenprijzen minder snel zouden stijgen, stagneren of dalen.

PRO:
1. Zowel ECB als de OESO tonen aan dat de Belgische huizenmarkt overgewaardeerd is.
2. Er was de afgelopen decennia ruimte voor prijsverhogingen omdat steeds meer mensen hoger opgeleid zijn en dus relatief gezien meer verdienen, we zijn nu op een punt gekomen waarbij de werkloosheidsgraad steeds hoger wordt bij hoogopgeleiden. Die factor zal dus stilaan minder belangrijk worden.
3. Ook was er ruimte voor prijsverhogingen omdat steeds meer koppels allebei full-time gingen werken. Ook daar is momenteel een grens bereikt.
4. De bevolking groeit steeds minder hard. Enkel nog door migratie, en dit wordt steeds strenger.
5. Door de woonbonus kan er dit jaar nog een tijdelijke boost komen, daarna zou de goesting om te kopen weleens minder kunnen worden.
[/quote]1. De studie van ECB van 2012 zegt dat eigenlijk niet. Het zegt enkel dat volgens 4 waarderingsmethodes de er een overwaardering is van 20-65%. De opmerking dat er daarbij echter geen rekening gehouden is met lokale factoren die deze resultaten moeten nuanceren zijn verloren gegaan toen het bij de pers geraakte... Wat betreft OECD weet ik niet direct welk onderzoek je bedoelt.
2. Klopt, lijkt me.
3. Idem, al lijkt me dat reeds gestopt nog voor de prijsverhogingen van de laatste 15-20 jaar
4. Het aantal gezinnen groeit nog steeds sterk, dat is veel belangrijker dan het aantal inwoners.
5. Mogelijks, maar zie hierboven.

mac-bc zei:

Indicatie: vastgoedcrisis in Antwerpen

Klik om te vergroten...

is geen indicatie voor het land, enkel voor A'pen. En daar is de verklaring te vinden in iets dat niks met een structurele prijsstijging/daling te maken heeft. Bovendien slaat dit enkel op de villa's, lijkt me.

mac-bc zei:

CONTRA:
1. De geschiedenis speelt in het nadeel. De ervaring leert dat (tot nu toe) de prijzen alleen maar stijgen. Of is dit de vastgeroeste mening van een vorige generatie?
2. Ondanks de minder steile bevolkingsaangroei is er nog steeds een groei. Plaats blijft beperkt.
3. Lage rente
4. Steeds meer 20'ers en 30'ers krijgen financiële hulp van de (groot)ouders. Rekening houdend met het feit dat er steeds meer kleine gezinnen zijn (je kunt geen 6 kinderen een half huis cadeau doen) en met het enorme spaarvermogen van de Belgen is dit een niet te onderschatten factor.

Klik om te vergroten...

1. in reële cijfers, gecorrigeerd niet noodzakelijk, nominaal wel.
2. Vooral groei in gezinnen.
3. Klopt, maar is tijdelijk, lijkt me.
4. Zéér belangrijk.

Mac-bc zei:

Indicatie: België blijft aantrekkelijk voor vastgoedinvesteringen

Klik om te vergroten...

is een indicatie, maar gaat grotendeels over gevoel, dat kan vlug omslaan.

Klopt ook dat in België voor villa's de prijzen stagneren, maar niet voor woonhuizen en appartementen.

Vastgoedprijzen - Statistieken & Analyses - Home

- een crash zou ik niet snel verwachten

Want: spaarvermogen van Belg is hoog, rente is laag, wetgeving is gunstig voor vastgoed, belg heeft baksteen in de maag, en er worden minder wooneenheden gebouwd dan dat het aantal gezinnen jaarlijks toeneemt.


- stijgingen zoals laatste 20 jaar gaan ook hoogstwaarschijnlijk niet meer voorkomen in nabije toekomst. De vastgoedmarkt is nu eenmaal allerminst goedkoop dezer dagen.

Dus: fluctuaties rond -3% en +5% per jaar lijkt me valabel.

Goed punt van JPV is inderdaad dat het aantal gezinnen (dus nodige huizen) kan stijgen terwijl de bevolking veel minder snel kan stijgen (of eventueel zelfs dalen, maar dat is twijfelachtig aangezien grootste aantal sterfgevallen al gezinnen van 1-2 mensen zijn).

IMO stabilisatie korte termijn, prijs gaat crashen lange termijn. Iedereen die denkt dat deze prijzen zullen blijven duren... Komaan...
Kijk naar de rentes de afgelopen 10 jaar die geleidelijk aan daalden... Iedereen denkt dat het een goed moment is om te kopen. Prijzen gaan naar boven, de markt trekt meer en meer speculanten aan (en dan spreek ik over de periode 2000-2010). Iedereen zag Belgisch vastgoed als een goede "investering". Maar wat gebeurt er als de berichtgeving verandert en Belgisch vastgoed niet meer als een goede investering gezien wordt? Al die speculanten die hun investering gemaakt hebben het afgelopen decennia zullen hun shit op de markt zetten en prik, daar gaat de zeepbel... Het moet maar iets kleins zijn zoals de rentes die verhogen of de woonbonus die teruggeschroeft wordt... Dat zou een kettingreactie in werking kunnen zetten.

Ik verwacht zeker geen crash. Een aantal studies spreken van een overwaardering van de belgische vastgoedmarkt. Maar deze overwaardering is vrij beperkt rond 10 à 15% (bvb Luc Coene van de NBB). Een studie van ERA en KUL toonde verder aan dat deze overwaardering nog een stuk lager is vanwege de kwaliteitstoename van Belgische huizen: meer dubbel glas, meer HR CV ketels, etc. Analysten (bvb S&P) verwachten dat de Belgische vastgoedprijzen licht zullen stijgen in nominale termen. Reëel zou er dan een lichte daling van de prijzen zijn waardoor de Belgische vastgoedmarkt terug in evenwicht zou moeten zijn. De vastgoedmarkt heeft de financiële crisis goed doorstaan. Als de economische groei terug aantrekt, zou ook de vastgoedmarkt terug kunnen aantrekken. Ook denk ik niet dat de Belg massaal in vastgoed heeft geïnvesteerd. De meeste kopers en bouwers van huizen kochten het huis voor zichzelf en voor hun familie. Ze kochten een huis om 40 jaar lang van het huiseigenaarsschap te kunnen genieten. Een eigen woning is evenveel een consumptiegoed als een investeringsgoed.

Vergeleken met de buurlanden staat ook de financiële toestand van de Belgen er goed voor. Looptijden van leningen zijn onder druk van de NBB beperkt, de eigen inbreng is hoger en de leninglast is over het algemeen beperkt.

Op lange termijn verwacht ik toch een stijging van de prijzen. Bouwgrond is schaars en wordt steeds schaarser. Dat zie je ook aan de prijsevolutie ervan. Het Planbureau verwacht dat er tegen 2030 nog is 300 000 gezinnen bijkomen. En tegelijk is er de politieke voorkeur om de open ruimte te vrijwaren: beperkingen op bouwgrond in natuurgebied, in historisch waardevol gebied, in overstromingsgebied. Dit zal prijzen blijven omhoogduwen op lange termijn. In plaats van een huis te bouwen op een vrij stukje grond langs een steenweg (goedkoopste manier) zal men bestaande verloederde stadswijken moeten platgooien, de grond moeten saneren, nieuwe wegen en parken aanleggen om een beperkt aantal woningen/appartementen te bouwen. Das natuurlijk een pak duurder.

Die evolutie is nu al aan de gang. De klassieke verkaveling met 4-gevel woningen bestaat niet meer. Bouwgronden worden kleiner, bewoonbare oppervlaktes worden kleiner en het aandeel appartementen stijgt tovh aantal eengezinswoningen. We wonen en bouwen anders dan 20 jaar geleden.

Of prijzen stijgen hangt ook af van het type vastgoed. Er zal een sterke vraag zijn naar goed gelegen en moderne woningen. Maar een villa met een veel te groot stuk grond met slechte bereikbaarheid, daar zal veel minder vraag naar zijn.

hawkattack zei:

Iedereen die denkt dat deze prijzen zullen blijven duren... Komaan...

Klik om te vergroten...

Die plaat ligt echt al jaren op, en ondertussen zijn diegenen die kochten wanneer deze gedachtengang de kop op begon te steken al goed gevorderd in hun leningstermijn en zijn hun huizen en stuk meer waard geworden.

Natuurlijk, als je lang genoeg blijft zeggen dat het ooit in elkaar gaat stuiken zal je misschien inderdaad ooit wel eens gelijk krijgen. Vraag is alleen naar welk niveau ze in elkaar gaan stuiken en hoe zwaar de stuik zal zijn (als het al een stuik wordt en niet een - eventueel langer durende - correctieperiode).

Iedereen wil kopen ge ziet dat hier op het forum, de vraag zal niet te snel dalen. Echter het beschikbare geld wel (de generaties die kunnen voorschieten raken op), goedkope huizen gaan duurder worden en villa's gaan evenredig gezien goedkoop zijn. Dat is nu al en dat gaat zich gewoon voortzetten.

Dat denk ik.

hawkattack zei:

IMO stabilisatie korte termijn, prijs gaat crashen lange termijn. Iedereen die denkt dat deze prijzen zullen blijven duren... Komaan...
Kijk naar de rentes de afgelopen 10 jaar die geleidelijk aan daalden... Iedereen denkt dat het een goed moment is om te kopen. Prijzen gaan naar boven, de markt trekt meer en meer speculanten aan (en dan spreek ik over de periode 2000-2010). Iedereen zag Belgisch vastgoed als een goede "investering". Maar wat gebeurt er als de berichtgeving verandert en Belgisch vastgoed niet meer als een goede investering gezien wordt?

Klik om te vergroten...

dan wordt het in eerste instantie als een "gewone" investering gezien. Het is ook niet omdat beleggen in de beurs plots niet meer superinteressant is, dat je dan direct een crash krijgt. je kan ook gewoon een normalisatie krijgen zoals nu ongeveer het geval is, dnek ik.

hawkattack zei:

Al die speculanten die hun investering gemaakt hebben het afgelopen decennia zullen hun shit op de markt zetten en prik, daar gaat de zeepbel... Het moet maar iets kleins zijn zoals de rentes die verhogen of de woonbonus die teruggeschroeft wordt... Dat zou een kettingreactie in werking kunnen zetten.

Klik om te vergroten...

Speculatie bij de woningKOOPmarkt lijkt me in België weinig waarschijnlijk.

Je kan wel speculeren op de kantoren(huur)markt (die nu wel wat op z'n gat ligt), maar ik ken weinig bedrijven die massaal woningen opkopen of bouwen om deze bij schaarste te verkopen. Behalve de firma's die zich bezighouden met sleutel op de deur natuurlijk, maar hun (over?)aanbod is nu niet determinerend voor de verkoopmarkt van bestaande woningen. Ik denk wél dat die de markt voor nieuwbouw nu wat onder druk zullen kunnen zetten bij een overaanbod.

Ik verwacht toch ook geen grote crash. Ouder vastgoed en dan voornamelijk villa's zullen wel aanzienlijk dalen, waardoor het algemeen gemiddelde stabiel blijft. Moderner vastgoed zal dus blijven stijgen. De prijzen vallen toch nog steeds mee?
Je studeert af op 21ste. Je blijft nog 5 jaar thuiswonen. Je spaart iedere maand 600 euro / Maand. = 7200 euro per jaar, neem daarbij de 13de maand = 8200 euro op jaarbasis. Op 5 jaar tijd heb je zo 40.800 euro. Zoek een partner die hetzelfde scenario voorlegt en je hebt op je 26ste 82.000 euro eigen inbreng. Banken zullen je zeer graag zien komen. Neem een lening van 200K en je hebt een deftig instap appartement. Begin terug te sparen. Verkoop het na 10 jaar. En je kan starten met de zoektocht naar het huis van je dromen.

DVP zei:

Ik verwacht toch ook geen grote crash. Ouder vastgoed en dan voornamelijk villa's zullen wel aanzienlijk dalen, waardoor het algemeen gemiddelde stabiel blijft. Moderner vastgoed zal dus blijven stijgen. De prijzen vallen toch nog steeds mee?
Je studeert af op 21ste. Je blijft nog 5 jaar thuiswonen. Je spaart iedere maand 600 euro / Maand. = 7200 euro per jaar, neem daarbij de 13de maand = 8200 euro op jaarbasis. Op 5 jaar tijd heb je zo 40.800 euro. Zoek een partner die hetzelfde scenario voorlegt en je hebt op je 26ste 82.000 euro eigen inbreng. Banken zullen je zeer graag zien komen. Neem een lening van 200K en je hebt een deftig instap appartement. Begin terug te sparen. Verkoop het na 10 jaar. En je kan starten met de zoektocht naar het huis van je dromen.

Klik om te vergroten...

Als je de meest ideale situatie schetst, valt het natuurlijk mee.

DVP zei:

Ik verwacht toch ook geen grote crash. Ouder vastgoed en dan voornamelijk villa's zullen wel aanzienlijk dalen, waardoor het algemeen gemiddelde stabiel blijft. Moderner vastgoed zal dus blijven stijgen. De prijzen vallen toch nog steeds mee?
Je studeert af op 21ste. Je blijft nog 5 jaar thuiswonen. Je spaart iedere maand 600 euro / Maand. = 7200 euro per jaar, neem daarbij de 13de maand = 8200 euro op jaarbasis. Op 5 jaar tijd heb je zo 40.800 euro. Zoek een partner die hetzelfde scenario voorlegt en je hebt op je 26ste 82.000 euro eigen inbreng. Banken zullen je zeer graag zien komen. Neem een lening van 200K en je hebt een deftig instap appartement. Begin terug te sparen.

Klik om te vergroten...

dan ga je er vanuit dat iemand bij dat appartement dus zo'n 1000 euro aan lening aangaat én daarnaast nog 2x600 euro (als koppel) spaart? Ook niet zo vanzelfsprekend, hé (niet dat het onmogelijk is).

Prijzen zijn al bij al nog normaal (toch zeker niet sterk overgewaardeerd), wat niet wil zeggen dat een "droomhuis" kopen voor iedereen een evidentie is/zal zijn.